LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Ceci est déjà discuté (à partir du message #463) dans (19/19) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs. Merci d’y continuer la discussion (et pas ici).

En gros : un Nième rapport a été publié sur ce sujet, avec comme d’habitude des recommandations. Rendez-vous le jour où certaines de ces recommandations seront éventuellement mises en oeuvre.

Bonjour,

Je sollicite votre aide pour remplir ma déclaration sur les revenus 2042 lorsqu’on gère une location en LMNP.
Mon comptable a bien transmis le BIC (déclaration 2031) qui fait apparaitre un déficit de 12133 Eur correspondant au résultat fiscal après réintégration des amortissements (Amortissements reportés pour 2015) et frais de CGA.

Quelle sont les rubriques à compléter dans la déclaration 2042?
Voici ce que je pense compléter sur la 2042C-PRO:
REVENUS des LMNP :
Régime du bénéfice réel
Revenus imposable (5NA) :0
Déficit : (5NY) : 12133

Réduction e crédit d’impôt :
Frais CGA (7EF) : le montant des frais de CGA + expert comptable réglés en 2015
Nombre d’exploitation (7FG)  : 1

Est ce qu’il y’a d’autres zones à remplir en plus de celles ci-dessus?
Lta

Vous faites un contresens. Si vous déclarez vos meublés en BIC, vous êtes déjà forcément LMNP (non professionnel) ! Il n’y a pas de seuil minimum.

C’est pour être LMP (professionnel) qu’il faut respecter 3 conditions : 23 k€ de revenus + ces revenus doivent être majoritaires dans les revenus du ménage + inscrit RCS.

Merci Bernard2K et Yanna pour vos retours, je me suis en effet mélangé les pinceaux sur le plancher de 23k€.

Le problème est que les loyers n’ont pas été déclarés en BIC l’an dernier mais en revenus fonciers.

N’y a-t-il pas des démarches administratives auprès du tribunal de commerce pour avoir le statut LMNP ? cela n’a pas été fait de notre côté car nous pensions que c’était automatique.
QUID de la déclaration des revenus pour cette année ? est-il possible de les déclarer en BIC ?

PS : je viens de me rendre compte que j’ai posté dans le mauvais fil de conversation, je voulais initialement adresser mon message ici : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs veuillez m’en excuser.

Message édité par l’équipe de modération (01/06/2016 01h19) :
- déplacement (des 4 messages précédents) dans la "bonne" discussion.

Dernière modification par White (31/05/2016 21h35)

En préalable, pour être sûr que vos logements soient "tout à fait" des meublés, je me permets de souligner trois points nécessaires :

1) vérifiez que vous avez effectivement fourni la liste minimum de meubles et équipements introduite par le décret de 2015 : Les meubles indispensables dans une location meublée - Tout savoir sur les meubles indispensables dans une location meublée | De Particulier à Particulier - PAP
S’il manque quelque chose, je vous conseille de le fournir "de force" à vos locataires pour vous assurer d’être totalement en règle avec la loi.

2) le bail mentionne que c’est un logement meublé. Logiquement, vous avez utilisé le modèle de bail de location meublée, rendu obligatoire depuis la loi ALUR. Si les baux datent d’avant 2014 et que vous les avez simplement renouvelés depuis, ils ne sont pas conformes à ce modèle, ce qui est normal ; dans ce cas, il faudra seulement penser à utiliser le nouveau modèle, au changement de locataire.

3) logiquement aussi, l’état des lieux dressé avec le locataire à son entrée dans les lieux comporte la liste des meubles qui s’y trouvent, y compris naturellement les meubles rendus obligatoires par la liste citée au 1).

Quand vous avez ces trois points, vous êtes tout à fait sûr que vous louez des logements "meublés", au sens de la loi et des impôts.

Concernant la fiscalité, vous parliez plus haut du régime du micro-BIC car "revenus de moins de 32.900 €". Mais, même en-dessous de 32900 €, vous pouvez opter pour le "réel simplifié", qui est nettement plus avantageux que le micro-BIC. Les conseils donnés par GBL, d’aller voir un expert-comptable pour établir une comptabilité, sont dans cette optique : déclarer vos BIC au réel simplifié.

Dernière modification par Bernard2K (01/06/2016 07h54)

Bonjour,
je suis en régime LMNP, avec deux appartements déjà loués à Paris. J’envisage peut-être d’acheter un appartement en province pour y habiter et d’avoir un colocataire. Si je prend un colocataire dans mon habitation principale, comment déclarer la chose, sachant qu’on est exonéré d’impôt en fonction de la région et de la surface dédiée au colocataire.
Extrait de l’excellent journal Le Particulier:
"Les revenus provenant de la location ou de la sous-location meublée de pièces d’une résidence principale sont exonérés d’impôt sur le revenu, lorsque le loyer ne dépasse pas 184 € par mètre carré par an, en Île-de-France et 135 € dans le reste de la France, hors charges.
Pour les bailleurs qui dépassent ces plafonds de loyers, les montants encaissés sont taxés sous le régime du micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) lorsque les recettes sont inférieures à 32 900 euros par an."

Déjà il y a un oubli dans cette phrase, je pense qu’il ne faut déclarer que la partie qui dépasse le seuil sinon ça serait très injuste.

Comme je pense qu’on ne peut pas à la fois déclarer du micro-Bic et du BIC, je m’interroge.
Peut-être faudrait-il rajouter mon nouvel appartement dans la compta LMNP, bien que ce soit mon habitation principale, et déclarer uniquement la part du loyer qui dépasse le seuil d’exonération ?

Merci

Je suis dans une situation où je vais ouvrir un statut LMNP au réel d’ici la fin de l’année 2016 normalement et je cherche à évaluer le montant des frais que cela implique.

Mes doutes portent sur 2 variables :

- Les frais bancaires : on trouve un peu tous les montants sur internet, de rien à du tout à du 10 € / mois. J’imagine que les frais peuvent se négocier, surtout si on ouvre le compte dans la banque qui nous fait le prêt.
Combien avez-vous réussis à obtenir de votre côté ? Chez quelle banque ?
Les banques en lignes acceptent-elles ce type de compte ?

- L’assurance PNO : même chose, des tas de simulateur sur internet où il faut renseigner son mail pour recevoir des propositions.
J’étais parti sur 100 à 150 euros pour un studio de province. Vous me confirmez cette fourchette ?

Merci bien,

Dernière modification par Jo0505 (10/07/2016 18h41)

Oui voilà à partir du moment où il y a une comptabilité à tenir, il est préférable, par souci de simplification surtout, d’avoir un compte bancaire dédié.
Donc pour vous, dans le cas classique d’un LMNP au réel et en nom propre, une simple compte à son nom, à titre perso suffit amplement ? Il n’y a pas à informer la banque qu’on utilise un compte en LMNP ?

Si c’est le cas c’est une bonne nouvelle, je pourrais utiliser mon compte Bourso ouvert récemment (uniquement pour l’obtention d’une CB sur le réseau Visa) pour mon activité LMNP sans frais supplémentaires.

Par contre, dans le cas où le compte est mixte (perso + LMNP), est-ce que déduire en charges du LMNP la totalité des frais bancaires (cas d’un compte courant en banque classique plutôt) serait un "abus de droit" ? Je dirais que oui à première vu…

Merci pour le tuyau concernant l’assurance PNO.

Bonjour,
C’est à l’adresse du bien, et vous aurez une adresse de "communication" qui sera celle de votre domicile.

Bonsoir,

Je vais prochainement mettre deux biens en lmnp et je me pose plusieurs questions. J’ai quelques travaux à faire mais pas assez couteut je pense pour faire du déficit foncier.

Peut on par exemple amortir les meubles d’une cuisine?
Plan de travail, meubles?

J’aime bien faire du truc: brocante, lbc ect. Comment imputer le prix des meubles chinés? Faire signer un papier au vendeur avec le montant, prise de carte d’id, si lbc photocopie de l’annonce?

Merci

Michael77 a écrit :

J’aime bien faire du truc: brocante, lbc ect. Comment imputer le prix des meubles chinés? Faire signer un papier au vendeur avec le montant, prise de carte d’id, si lbc photocopie de l’annonce?

Merci

Bonjour Michael,

Je me pose une question similaire à la votre. Je suis sûr que le sujet a été abordé sur le forum, mais je n’ai pas réussi à retrouver la discussion.
La seule chose que l’on peut faire signer à un particulier est une attestation de vente.
Elle reprend la liste des biens achetés, leur prix, la date et les coordonnées du vendeur et de l’acheteur. On peut y ajouter tout ce que l’on veut d’utile ou pas (état, …).

Questions : Est-ce une pièce comptable?
A ce titre peut-elle être intégrée dans la comptabilité du LMNP?

Quelqu’un a déjà pratiqué cela? Eu l’avis d’un comptable?

Tout simplement, nous faisons signer une attestation de vente par la personne qui cède le bien, du type
"je soussigné Mr Dupont déclare céder ce jour un table à (vous) d’une valeur de 100€ "
et pour le comptable c’est ok

Bien à vous

Ce serait un plus d’avoir au moins le numéro de carte d’identité
Mais selon moi ce n’est pas indispensable