LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Bonjour

avez vous pu lire les liens envoyés ?

quelle est la lettre de mission de votre societé de revente ? avez vous contacté les impots ?
a partir du moment ou vous n’oubliez pas les impots ( ie la TVA ) il n’y a pas de difference fondamentale.

la question porte sur quoi ? 
est ce difficile de vendre un ephad en tant que particulier ? ou avec une AI qui ne ferait pas cette declaration ?
ou est le probleme reellement?

Comment gerez vous la TVA aujourd’hui ? la declaration d’impot ? par un comptable ?

Cdt

Bonsoir,
En fait les derniers messages m’ont bien éclairé sur la marche à suivre et sur les questions qu’il faut se poser…( j’ai pu suivre les liens proposés par Timinel)
Je pense que Dangarcia est dans le vrai: faisable oui, raisonnable (en ce qui me concerne en tout cas!) non!
Donc retour à la case départ, et comme le suggère bernard2K: Nouvelle mise en concurrence de 3 agences et signer le mandat qui me paraitra le plus clair (en tout cas, un certain nombre d’infos que le forum m’a communiquées me seront utiles dans mon choix!), et c’est tout!
Cordialement

@tikitoi : pas compris le rapport entre vos questions et le LMNP, objet de ce fil.

@rentierpeutetre : j’avoue que je ne connais rien à la vente de chambre d’ehpad, et en fait ça me semble plutôt un avantage pour réfléchir sur votre cas. Je trouve que vous réfléchissiez trop "ehpad" (comme si c’était un marché totalement déconnecté du reste) et pas assez "immobilier".

Vous voulez vendre une chambre d’ehpad, qui s’analyse comme un investissement locatif en copro, donné à bail commercial, avec la particularité que le preneur est le même pour tout l’immeuble et qu’il est donc en position de force absolue (on ne peut pas l’évincer et il dicte ses conditions).

En face, il faut un acheteur. Il achète quoi ? Un rendement pour son investissement. Le loyer étant une donnée fixe (enfin pour le moment), la seule variable est le prix de vente. Voilà pourquoi Surin avait raison d’insister sur le prix de marché. La vraie question est : à quel prix votre bien peut-être partir ? S’il est au bon prix, il se vendra.
Il n’y a pas que le rendement, mais aussi les autres caractéristiques, comme le fait que le bail est à 2 ans de l’échéance, qu’il y aura alors très probablement une baisse de loyer, et aussi à peu près dans les mêmes délais du changement de mobilier à la charge du bailleur. Ces deux éléments tendent à faire baisser le prix de vente. J’ai l’impression que votre difficulté, c’est surtout d’admettre qu’il va falloir baisser le prix de façon conséquente, compte tenu des conditions assez défavorables (rendement bas, baisse de loyer à venir dans 2 ans…). Ca fait mal au coeur, mais si vous voulez vraiment vendre, il faut bien se mettre au prix de marché. Ou alors, se dire "tant pis, je le garde".

Bon, par rapport aux acheteurs potentiels, il faut faire connaître que ça se vend. Comment recherchent les gens qui cherchent à acheter une chambre d’ehpad ? Par des sites spécialisés, mais aussi par des sites généralistes comme le bon coin, pap, etc. Et par des CGP, mais là le problème c’est que les CGP ne vendent que du neuf, vous n’aurez pas accès à cette force commerciale.

Si on prend un AI, sur un tel bien, il fait quoi ? Il publie sur son site internet, et sur des sites tiers s’il n’est pas trop flemmard, et il attend le chaland. Quelques réponses à des coups de fil. Même pas sûr qu’il se déplace pour faire visiter, c’est pas l’exploitant de l’Ehpad qui fait visiter ? En tout cas,
j’ai l’impression que c’est bien moins de travail pour l’AI que de vendre une maison. Donc, à mon avis, la rémunération est facilement gagnée. Donc, ça ne vaut certainement pas les 30 k€ que prend l’agence à qui vous avez donné mandat. Quasi 20 % alors que sur un bien immobilier normal c’est dans les 5 à 7 %, c’est quand même du foutage de gueule.

Y a-t-il le moindre avantage à donner un mandat exclusif ? Est-ce que l’AI qui a un mandat exclusif fait davantage d’efforts pour vendre votre bien ? Après 5 mois, je crois que vous avez la réponse.

A votre place,voilà ce que je ferais :
1) résilier le mandat de l’agence incompétente
2) demander des évaluations à au moins 4 agences, dont certaines spécialisées ehpad et d’autres généralistes.
3) en parallèle, faire ma propre étude sur le prix que peut valoir cette chambre.
4) en fonction des évaluations des uns et des autres, fixer un prix de marché réaliste et mettre en vente à ce prix-là. Je vous préviens : ça risque d’être en nette baisse par rapport au premier prix, qui a prouvé par l’absence d’acheteurs qu’il était bien trop haut.
Je pense qu’il faut mettre en vente par toutes les agences (sauf si l’une vous paraît vraiment douteuse), en mandat simple. Après tout, ça multiplie les touches. Négociez les commissions vers le bas.
Les AI seront d’autant plus motivés que le premier qui vend gagne la commission. Au moins il y a une vraie émulation, alors que le mandat exclusif leur donne parfois l’impression que vous êtes captif et qu’ils s’occuperont de vendre votre bien quand ils auront le temps. S’ils geignent pour obtenir un mandat exclusif, vous leur expliquerez que vous avez essayé, que ça n’a rien donné de bon, alors que maintenant, c’est mandat simple, à prendre ou à laisser.

Vous demandiez comment ça marche pour la TVA et tout. A mon humble avis, c’est au notaire de s’en occuper. A ma connaissance, c’est le notaire qui fait toutes les démarches, y compris fiscales, à la vente d’un bien immobilier. Si vraiment cet aspect vous fait peur, payez-vous les services d’un fiscaliste pour faire la paperasse. Ca vous coutera 1000 ou 2000 €, ce qui est toujours beaucoup moins cher que l’excès de commission de cette agence, qui semble vous avoir promis de s’occuper de tout, mais à quel prix !

Après, j’avoue encore une fois que je ne sais pas comment se vendent les chambres d’Ehpad.

Dernière modification par Bernard2K (01/02/2019 09h20)

@Bernard2K: Merci pour cette analyse: Vous avez exactement mis en mots ce qui était pour le moins brouillon dans mon esprit!:

Oui, j’ai trop raisonné "EHPAD" plutôt qu’investissement immobilier disons "standard".

Oui, je dois accepté (mais ça je le savais, honnêtement!) la moins value à la revente, et je sais que la baisse du prix va être "salée"!

Maintenant, je vais aller à la pèche aux info pour estimer au mieux la valeur de ces chambres d’EHPAD et appliquer vos conseils sur la mise en concurrence des AI.

Je reprendrai contact avec le forum pour informer de l’avancée de mes démarches (c’est aussi intéressant de voir l’impact des conseils prodigués!)
Cordialement

Soit vous êtes déjà en activité et dès lors vous inscrivez votre canapé au bilan (immobilisation corporelle) pour sa valeur d’achat.

Soit vous n’êtes pas encore en activité et dans ce cas vous inscrirez votre canapé au bilan lors de votre début d’activité (ou lors de la mise en location), pour sa valeur vénale, que vous pourrez à mon avis sans grand risque estimer au niveau de la valeur du neuf (même si l’on sait qu’il aura déjà peut-être perdu -25% même s’il est resté dans le carton).

Bonjour,

J’ai des questions à poser concernant le LMNP, je suis novice.

Peut on acheter des meubles et réaliser des travaux avant d’avoir mis en location son bien que l’on va mettre en LMNP ?
En effet, les travaux commencent d’ici 15 jours et je me demande si je dois remplir mon P0i avant le début de mon activité (janvier-février 2020) ou si je dois le faire dès à présent.

En gros, est ce que je pourrais bien intégrer et amortir ces achats et travaux dans ma comptabilité 2020 si mes travaux ont été réalisés avant  ?

Par avance merci de votre retour.

Dans un LMNP les abonnements eau électricité internet sont ils forcément à la charge du propriétaire ?

Le propriétaire choisi si il souhaite les fournir au locataire, ceci indépendamment de la durée de location.

Ces coûts sont facturés aux locataires le cas échéant. Intégrer ces prestations au logement à des avantages et des inconvénients.

Bonjour.

Votre comptable doit uniquement prendre la valeur estimée du bien par l’agence (il est bon d’avoir une  autre estimation en cas de controle). Le comptable doit déduire le foncier et amortir le restant suivant sa règle habituelle (soit par composants soit sur une durée donnée).

Pour les textes, je vous laisse chercher dans les files lmnp.

Bonjour,

Je compte meubler un appartement dont j’ai fait l’acquisition.
Le mobilier supérieur à 600 euros peut être enregistré comme dépense amortissable.
Un parent m’a offert une télévision à 610euros (facture à mon nom, date postérieure à l’acquisition, paiement par lui en espèce).
Puis-je comptabiliser ce bien comme dépense amortissable ?

Dans le prolongement de ce qu’écrit Trahcoh : pensez-vous que quelque chose qui vous a été "offert" puisse constituer une "dépense" ?

Bonjour

Merci pour vos réponses

Le bien a commencé à être loué fin 2016 en nu, et sera loué à partir de 2020 en meublé.

Il y aura donc bien eu 3 ans (2017-2018-2019) durant lesquels le bien a été loué suite à l’imputation du déficit en 2016, donc ça doit être bon niveau fiscal

@ lachignolecorse

lachignolecorse a écrit :

Bonjour.

Votre comptable doit uniquement prendre la valeur estimée du bien par l’agence (il est bon d’avoir une  autre estimation en cas de controle). Le comptable doit déduire le foncier et amortir le restant suivant sa règle habituelle (soit par composants soit sur une durée donnée).

Qu’entendez vous par "le comptable doit déduire le foncier et amortir le restant" ?
Vous parlez des travaux que j’ai engagé il y 3 ans ? Ou rien à voir ?

De même, j’ai recherché sur internet les textes de loi traitant de ce cas, mais je ne trouve rien de précis

La seule chose que j’ai trouvé est sur ce site

Amortissement comptable et location meublée

"Comment calculer l’amortissement ?
L’amortissement est calculé sur la valeur d’acquisition du bien majorée des frais relatifs à l’achat ou sur sa valeur vénale quand il est déjà détenu dans le patrimoine"

Celà me parait assez claire.
Toutefois c’est un site qui n’a rien d’officiel

Pas pour faire l’assisté, mais est-ce que vous auriez les textes précis ou au moins un site sur lequel chercher les textes qui donneraient une réponse claire ?

Je n’arrive pas à trouver.
J’ai poser la question aux impots via ma messagerie sur impots.gouv, mais ils se sont contentés de me balancer deux liens hyper génériques dans lesquels je n’arrive pas à trouver la réponse à ma question

Code général des impôts, annexe 3 - Article 38 quinquies | Legifrance

Les régimes d’imposition | impots.gouv.fr

xFFx : vous devriez relire ce message : (24/31) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Sinon, je plussoie ce que disent lachignolecorse et michmouch.