SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?

Larbinator vous conviendrez avec moi que si je devais vendre mes KLEPIERRE aujourd’hui, saisi d’un urgent besoin de liquidités, le fait de constater une "Forte décote actuellement sur l’ANR" ne me serait pas d’un grand secours, même intellectuel.

Tant que les gens ne ferons pas l’effort de comprendre réellement les différences entre les différents vecteurs "immobiliers", et seront seulement à la recherche du meilleur sur 1 ou 2 critères (toujours discutables) … pour trouver le meilleur placement, la discussion sur ce sujet ne progressera pas.

SCPI, OPCI, club deal ou SCI, SIIC côté en bourse, immobilier physique, ETF, … sont tous trés différents par nature et par essence. Et plutôt que de chercher à comparer, il faudrait réaliser qu’ils sont tous différents et ne s’opposent pas mais chacun d’eux peut trouver sa place et sa justification dans la constitution d’un patrimoine diversifié et équilibré.

Larbinator a écrit :

Je vous déconseille les SCPI pour plusieurs raisons
(…)
Les Foncières cotées en bourse, SIIC en France ou REIT dans les pays anglo-saxons, présentent de multiples avantages.

Votre message est instructif, et résume bien les différents avantages et inconvénients des supports, mais vos conclusions me semblent un peu trop générales.

Même si je pense qu’investir en ce moment dans les SCPI est en général une très mauvaise idée, l’investissement en soit en SCPI n’est pas forcément un mauvais calcul: tout dépend de beaucoup de facteurs, du support d’investissement (SCI familiale, statut fiscal, TMI, etc…), le choix du support d’investissement doit avant tout se faire globalement et selon une approche patrimoniale.

Ceci dit, à mon sens, c’est en ce moment la période pour faire des arbitrages entre ces supports. Personnellement je diminue mon exposition aux SCPI qui me paraissent sur-évaluées (j’ai la "chance" d’en détenir dans une AV, donc liquide) pour me recentrer sur les foncières. Quelque-soit l’évolution de l’immobilier dans le futur, cela me paraît gagnant.

L’intérêt des SCPI vs REIT c’est le levier du crédit et l’achat d’US/NP. Le reste les risques sont les mêmes. Certes, vous êtes bloqués sur Aestiam mais les actionnaires de URW ne sont pas forcément mieux lotis. Perte importante, coupe dividende mais c’est liquide.

Si vous avez des fonds, il faut mieux prendre des REIT à mon sens ou acheter de l’US/NP. Si pas de fond, les SCPI sont parfaites car financable a crédit. Le montage en SCI PP/US est assez intéressant du coup.
Perso, ça fait 5 ans que je détiens des SCPI et je n’ai pas à m’en plaindre. Certes je râle principalement lors de la déclaration d’impôt mais sinon ça roule même avec le Covid.

PS : j’ai de la PP et de US d’Aestiam Pierre Rendement mais diversifié avec le reste du portefeuille SCPI, l’impact est moindre. Et je n’ai plus aucune REIT alors que j’ai eu O, SPG, Gecina et URW (vendu pour placer le tout en PEA). Je reviendrai sur les REIT avec le cash que je pense investir dans ma SCI.

Vous mettez le doigt où cela fait mal.

Avec URW on peut vendre (avoir vendu) à tout moment et pas forcément au plus bas… pour les SCPI en NP c’est un tunnel de plusieurs années, avec un rendement intéressant à terme "toutes choses étant égales par ailleurs"… sauf que depuis quelques années le "toutes choses…" est mis à mal !
Cela ne fonctionne pas à tous les coups !

J’ai commis une erreur fatale que je peux résumer ainsi : "j’ai échangé une dépense certaine contre des recettes à 10/15 ans… par essence incertaines".
Un investissement en action a en plus une fonctionnalité "escape" bien utile

Ceci dit si des aficionados des SCPI et en particulier de Aestiam France Rendement veulent mettre en pratique leurs convictions et ont envie d’acquérir 20 parts en Pleine Propriété cela peut se discuter

Flouzamax a écrit :

Je vous trouve bien optimiste sur les SCPI. Ce n’est pas parce que tout se passe bien avec depuis 5 ans que tout va bien se passer dans le futur. Il faut analyser les tenants et les aboutissants. Le marché secondaire d’Aestiam Pierre Rendement complètement bloqué (3.5 ans de délai de vente au rythme actuel!) est un exemple qui peut se généraliser. Le problème avec les SCPI à capital variable, c’est le risque systémique d’illiquidité en cas de gros retournement de marché.

Une fois enclenché, un cercle vicieux de défiance généralisé envers les SCPI en cas de baisse des rendements et de blocages du marché secondaire s’auto-entretien: le marché secondaire fonctionne grâce aux nouvelles collectes, qui peuvent s’assécher très rapidement en cas de défiance. Si on commence à voir apparaître des articles négatifs sur les SCPI dans la presse "main-stream", l’investisseur lambda risque de s’en détourner très rapidement (ce qui est déjà le cas depuis un an quand on analyse le carnet d’ordre des SCPI).

Je crois que celui qui connait l’avenir est déjà très riche. A part des gens comme Muddy Water qui peuvent influencer l’avenir et donc se rendre riche très rapidement, le reste du commun des mortels n’a aucune action sur le cours ni sur la tendance.

Pour les SCPI, les risques sont les mêmes que les REIT. Le cercle vicieux que vous décrivez est le même. Si on s’en tient à cela, il faut sortir du commerce et du bureau quelque soit le type d’investissement. Il reste des valeurs de logistique par exemple en SCPI ou en REIT.
Les REIT ont eu leur déconvenue et pour certaines ont ruiné leurs actionnaires. Mais les risques sont également d’être exposé avec des journées horribles. Je ne suis pas sur qu’on soit plus à l’aise lorsqu’on se réveille un matin à -70% parce qu’un mec à balancer un tweet. Genre S30 en ce moment. Donc bon, les REIT ont leur lot de nanard aussi et pas qu’un peu.

Perso, je ne connais pas l’avenir, les SCPI sont uniquement à crédit ou en US pour soutenir mon objectif qui est : ma SCI doit s’autofinancer. A part au démarrage, j’ai rien mis dans ma SCI. Depuis son ouverture, j’ai eu le Covid et les rendements continuent de remplir mon objectif.
Si j’avais du cash aujourd’hui, j’irai sans doute vers des actions mais pourquoi je me limiterai à des REIT du coup. CW8, titres vifs ou autres. Je ne suis pas "limité" à l’immobilier.
Le carnet d’ordre bloqué gêne uniquement ceux qui veulent vendre rapidement. Moi, j’ai des parts pour longtemps et elles sont destinés à rester dans ma SCI. Et si je dois alimenter ma SCI avec du cash, ce sera pour des REIT ou autres types d’actions en titres vifs.

Je ne suis pas plus aficionados des SCPI que des REIT ou autres. Je prends l’outil qui remplit mon objectif. Les SCPI remplissent l’objectif que je me suis fixé et je n’avais pas de cash à l’époque. Donc c’était ça ou rien. Et j’ai jugé que les SCPI remplissaient mon objectif mieux qu’un studio. J’y suis allé. Je suis bien chargé (500k€ en PP et 150k€ en US) mais depuis que j’ai du cash, j’ai acheté d’autres choses. Je ne fais plus que renouveler l’US avec le cash flow pour maintenir le montage.

@Bajb : si vous me les vendez à 1€ symbolique par part (je sais, je suis généreux !), je vous les prends sans problème. Votre problème est le même que le mien quand je prends de l’US. Vous avez pris de NP courte au mauvais moment. Il y a un risque plus élevé que ca capote et c’est le cas actuellement. Quand je prends de la US, j’essaie de me souvenir de ca aussi. Les TRI sont meilleurs à cours terme mais le risque que ca rate est plus élevé en cas de mauvaise nouvelle. Et encore vous, vous pouvez vendre la NP en attendant les 3 ans et encaissez les loyers au pire. En US, si ca capote, je suis bloqué avec l’actif.

Je ne publie pas mon portefeuille car ca n’a peu d’intérêt mais je ne suis pas un gagne gros. J’évite les coups depuis que j’ai compris que j’étais nul pour ca. Je me contente d’un rendement médiocre : CAC40 + ETF WORLD + SCPI. Passif et gagne petit. Je verrai ce que ca donne au bout du chemin.

Vous comparez deux scénarios mais pas dans les mêmes conditions. L’une avec crédit et une sans. 
Une personne qui utilise la marge sur ces REIT va devoir faire face à l’appel de marge et ce sera délicat pour lui aussi.
Une personne qui a des SCPI sans crédit, l’attente est moins grave. D’ailleurs s’en apercevra t’il seulement vu les longues durées de détention de ces actifs. GbL disait que c’était vendu par les héritiers en général.

Je ne minimise pas les risques ni le fait que c’est moins liquide. C’est un fait. Des situations de blocage sont possibles. Une crise de l’immobilier l’est aussi.

Je ne crois pas qu’on puisse dire qu’on comprends le risque qu’on prend en investissant en action non plus. Les actionnaires de URW ne pouvait pas imaginer ce qu’il allait arriver avec le covid. Ni ceux de S30 ou ceux de Intu Properties, ni ARCP ni SEARS. Combien sont dégoûtés de la bourse après avoir voulu tenter un coup et avoir perdu (cf. Les présentations des nouveaux dont une partie ne veulent pas car bourse = casino, bourse = j’ai déjà perdu dans le passé). 

Le risque c’est tout perdre pour tous les actifs. On peut tenter de sauver les meubles mais le risque est celui llà

Un REIT n’a pas à rembourser ses actions. Une SCPI doit pouvoir rembourser ses parts. En cas de rachat généralisé, cela a un impact sur la stabilité du marché et les autres investisseurs, car cela oblige la SCPI à se vendre à la découpe, potentiellement à de mauvaises conditions car au mauvais moment. Dans un REIT, le management peut au contraire récupérer les morceaux et investir quand c’est le bon moment. En cas de gros retournement de marché, je parierais plus sur la capacité des foncières à placer leurs pions (ce qu’elles font d’ailleurs en partie en ce moment).

Ce qui m’inquiète dans cette histoire, c’est la différence de perceptions des risques. Si vous demandez à n’importe quel investisseur en actions si il peut perdre de la valorisation, il va vous dire oui. Demandez la même chose à un investisseur en SCPI, beaucoup sont persuadés du contraire.

Ce comportement induit un risque systémique de "bank run" en cas de mauvaise nouvelles à suivre pendant quelques années, un scénario un peu du type de ce qu’il s’est passé dans les années 1990 (même si il faut se méfier de toute comparaison).

Flouzamax a écrit :

Une SCPI doit pouvoir rembourser ses parts.

Pas vraiment.
Où donc avez vous vu ça ?
En tout cas pas dans le Comofi (Code monétaire et financier) qui réglemente les SCPI (et donc s’impose à toutes les SCPI), et je doute que ça figure dans les statuts d’une quelconque SCPI.

La seule obligation, c’est qu’une SCPI doit proposer à l’AG une résolution pour créer un fond de remboursement s’il y a beaucoup de parts en vente (10% des parts me semble-t-il) sans acheteurs en face depuis longtemps (18 mois me semble-t-il). Mais rien n’oblige l’AG à adopter cette résolution, ni à doter généreusement le fond de remboursement (de cash qui sera issu de la trésorerie de la SCPI, venant par exemple des loyers ou du produits de cessions ou d’emprunts). Et les parts que ce fond rachètera (pour les annuler) le seront à un prix généralement bien inférieur au prix proposé pour les parts achetées par un autre acheteur de parts.

Donc on est très loin d’une obligation de remboursement : il faut un vote positif de l’AG, généralement après un délai long sans assez acheteurs de parts, et beaucoup de parts en vente, avant qu’un nombre limité de parts ne puissent être "remboursées" à un prix dégradé…
La SCPI ne va en aucun cas se retrouver "obligée de brader son patrimoine au pire moment", sauf si l’AG le décide (et d’ailleurs l’AG peut aussi décider, même en l’absence de problele de liquidité sur les parts, de liquider la SCPI, tout comme l’AG d’une REIT peut décider de liquider la REIT !).

A noter qu’un REIT peut lui aussi décider de racheter un certain nombre de ses actions pour les annuler (en particulier si le management considère que c’est une bonne manière d’utiliser sa trésorerie) !

GoodbyLenine, le 27/05/2021 a écrit :

Flouzamax a écrit :

Une SCPI doit pouvoir rembourser ses parts.

Pas vraiment. Où donc avez vous vu ça ?

Pas dans le sens où vous l’entendez. Il faut lire ici "doit pouvoir" comme une entreprise "doit pouvoir" payer des dividendes. Aucun des deux n’a d’obligation légale de le faire, je suis bien d’accord, mais si l’un des deux est dans l’impossibilité de le faire, l’investissement est caduc. Un placement avec lequel on ne peut pas récupérer ses billes n’attirera aucun investisseur! Donc oui, un investisseur doit pouvoir récupérer son investissement dans une SCPI à un moment donné, même si la collecte se tarie. Imaginez le scandale et les gros titres dans les journaux si les rachats de nombreuses SCPI sont bloqués pendant plusieurs années… L’AG fait ce qu’elle veut, mais dans une certaine limite.

Et c’est là d’ailleurs la grosse différence entre une SCPI et une foncière: si personne ne souhaite investir dans une foncière ou une entreprise classique, le cours de l’action baisse jusqu’à ce que le cours deviennent suffisamment bon marché pour attirer du monde, car le rendement va mécaniquement monter. Avec une SCPI ce mécanisme auto-stabilisateur n’existe pas, ou très en retard et progressif. En cas de retournement de marché (décollecte continue sur plusieurs années), j’ai des doutes sur la capacité des SCPI à pouvoir gérer correctement une réduction de voilure. Bloquer les rachats sur plusieurs années serait dévastateur en terme d’image pour les SCPI en général.

Pour moi les SCPI ont fait leur preuve tant que tout va bien et que la collecte est positive. On n’a jamais trop bien su comment elles pouvaient se comporter si la vapeur s’inverse (ou en fait si: dans les années 90, et on a vu le résultat: une décennie de défiance et de déconvenue pour de nombreux particuliers).

Il vous manque Credit Mut Pierre 1, Patrimmo Commerce