SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?

Et pourquoi pas prendre les 2 ?
C’est ce que j’ai fait.

Par contre avec un TMI à 30%, ne prenez pas des SCPI avec des revenus français sans emprunt. Vous allez être taxé à 47,2 % !

Bonjour, une question par rapport à l’allocation et la catégorisation de cette classe d’actifs :

Pour déterminer l’allocation patrimoniale (comme décrit avec la pyramide de l’épargne sur le site avenuedesinvestisseurs : https://avenuedesinvestisseurs.fr/wp-co … rgne.png), faut-il considérer le tracker PEA immo comme de l’immobilier ou le catégoriser comme une action ?

Enfin, l’effet de levier du crédit (pour les SCPI) ne permet pas de se constituer un patrimoine qu’on ne possède pas (grâce aux loyers perçus) et donc serait plus avantageux, alors que pour le tracker PEA, on ne peut investir qu’avec l’épargne que l’on a ?

Pour "trancher entre SCPI en AV et SCPI en direct", il faut comparer la différence en terme de frais, et prix (achat et vente) des parts, et des distributions  (tout ceci dépend du contrat AV), et la différence en terme de fiscalité (qui dépend de votre TMI IR, actuel et à venir).

Chacun aura un résultat different. Mais plus votre TMI est élevé, plus "en AV" s’avérera favorable.

Sinon, je n’ai pas "poussé à privilégier les SIICs aux SCPI".
J’ai juste constaté (dans d’autres files, comme dans celle-ci) que le prix qu’on payait, pour des actifs immobiliers somme toute assez similaires, via ces 2 types de support, n’était pas le même. Et que l’évolution de leurs résultats dans le temps, sur la dernière décennie, semblait aussi divergente.
Tout le monde a pu constater récemment la forte volatilité des SIIC (au niveau des cours comme des dividendes) suite au Covid-19, et la faible volatilité à ce jour des SCPI, ce qui ajoute un autre aspect à la comparaison, même si c’est surtout dans 1 ou 2 ou 3 ans qu’il faudra faire le bilan.
Autant de constats, qui semblent caractériser la manière dont les gestionnaires de ces supports agissent et performent, et la manière dont les investisseurs dans ces supports agissent. Mieux vaut en être conscient avant d’investir, sans oublier que les performances passées ne déterminent pas les performances futures (sauf si on a identifié des causes récurrentes à ces performances).

Concernant les contrats d’assurance vie, vous pouvez par exemple vous renseigner sur le contrat Darjeeling qui semble très intéressant au niveau des SCPI ( frais etc ) comparé a d’autres contrats ou effectivement cela peut rogner le rendement.

Concernant la question du " indice " ou " foncières côtées " tout dépend aussi de l’objectif, si c’est pour percevoir des revenus passifs, les dividendes perçus d’un ETF répliquant le SP 500 sera par essence bien plus faible que ce qu’on peut avoir sur des foncières en direct.

En revanche, a mon sens la question que l’on pourrait se poser c’est pourquoi viser que ce secteur dans cette optique même s’il présente des avantages fiscaux ( pour la foncière )  et des obligations de versement des dividendes aux associés pour 80% minimum de mémoire, d’autres sociétés peuvent avoir des rendements bien supérieurs ( Total récemment, ABBV par exemple )

Toutes ces questions reviennent toujours quelque part au même, à savoir quels sont ces objectifs de placement, et surtout avoir un soucis de diversification  ( supports, mais aussi sectoriels ) comme l’IH l’enseigne dans son livre me semble t’il

C’est bien pour ça qu’il faut diversifier tout simplement.

Scpi versus reit ou action versus immobilier ect … on voit clairement à ce jour que rien est rationnel ou logique .

En soit il est vrai que même a ce jour les decotes sur les foncieres en général sont assez impressionnante !

Pour les scpi commerce uniquement par contre je serai moins optimiste pour l’avoir des valeurs inchangés.  L’avenir nous le dira comme on est dans un cycle économique qui semble irrationnel , je cherche plus à comprendre et diversifie !

mimizoe1, le 09/01/2021 a écrit :

Certaines SCPI sont cotées en bourse ! et avec 0€ de frais d’achats ou vente puisque déjà inclus dans "la part de vente" supérieure à la "part de marché"
Aestiam Cap’Hébergimmo | QUA000006545 - Synthèse

Non, cela me semble parfaitement impossible. Vous vous méprenez certainement.
À ma connaissance, le statut des SCPI ne leur permet pas d’être côté en bourse.

Flouzamax a écrit :

Pour moi, toute choses égales par ailleurs (typologie des biens, géographie, qualité, endettement, gestion…), la valorisation moyenne sur le long terme d’une foncière et d’une SCPI sera identique. Vu que ce sont des investissements à faire sur le long-terme, je ne voit pas trop l’intérêt de cet avantage de volatilité. On confond souvent risque et volatilité, ce n’est pas équivalent.

Je ne suis investi ni en foncière ni en SCPI.

Voici ma vision très schématique :

- SCPI :
1er écueil : il faut faire confiance à la société de gestion : les performances passées…lorsque l’on s’engage sur 15-20 ans…
2e écueil : il faut opter pour une enveloppe "protectrice" pour éviter de laisser 50% voire plus (dès que la TMI est > 30%) des loyers au fisc : type SCI IS. L’AV est relativement chargée en frais.
3e écueil : il faut être prêt à attendre (très) longtemps sur certaines SCPI pour pouvoir sortir lorsque tous les investisseurs font le même constat et veulent récupérer leur capital : l’illiquidité se paie cher.

- Foncières :
1er écueil : pas de financement par le crédit amortissable (crédit non affecté possible avec petites sommes)
2e écueil : la liquidité des foncières (avantage par rapport aux SCPI) a un revers : la volatilité. Il faut pouvoir encaisser un important flux vendeur et des shorteurs très puissants.

mimizoe1, le 09/01/2021 a écrit :

Certaines SCPI sont cotées en bourse ! et avec 0€ de frais d’achats ou vente puisque déjà inclus dans "la part de vente" supérieure à la "part de marché"
Aestiam Cap’Hébergimmo | QUA000006545 - Synthèse

Je ne connais aucune SCPI qui soit "cotée en bourse". Le lien indiqué n’a rien a voir avec ce qui est affirmé juste avant.

Les SCPI sont (statutairement) des Sociétés Civiles (fiscalement transparentes), ce qui doit être très gênant pour être côté en bourse. Elles doivent respecter des contraintes réglementaires différentes de celles des sociétés cotées. Etc.

RadioInvest, le 10/01/2021 a écrit :

Flouzamax a écrit :

Vu que ce sont des investissements à faire sur le long-terme, je ne voit pas trop l’intérêt de cet avantage de volatilité. On confond souvent risque et volatilité, ce n’est pas équivalent.

3e écueil : il faut être prêt à attendre (très) longtemps sur certaines SCPI pour pouvoir sortir lorsque tous les investisseurs font le même constat et veulent récupérer leur capital : l’illiquidité se paie cher.

En cas de retournement de marché, c’est la double-peine. En capital fixe une foncière sera volatile comme une foncière, avec le désavantage supplémentaire d’un marché qui fonctionne en "slow-motion", et une dépendance par rapport aux règles abscondes de fonctionnement du marché secondaire, avec notamment peu de visibilité et de transparence. En capital variable la SCPI devra se saborder par morceaux au pire moment pour satisfaire les flux de rachat, et potentiellement différer de plusieurs années les rachats, avec certainement une décote graduelle difficile à avaler pour celui qui patiente.

Je trouve que l’on sous-estime beaucoup les risques réels des SCPI. Le grand-public à tendance à croire (incité par le discours de certains vendeurs…) à la quasi-sécurité du capital: faites un sondage dans la rue, c’est effarant le niveau de fausses croyances dans ce domaine.

Mon avis sur la question, c’est que les SCPI fonctionnent très bien quand tout va bien, mais elles n’ont jamais fait la preuve réelle de leur résilience en cas de retournement sérieux de marché. On se rappelle de ce que ça a donné dans les années 90. Si le marché immobilier (bureau, commerce) se retourne et baisse pendant plusieurs années, on risque d’avoir une crise de défiance et un cercle vicieux si la collecte devient trop négative. Et malheureusement il suffit de 30% de mouton noir pour entraîner tout le secteur sans distinctions; pour le grand public toutes les SCPI sont à ranger dans le même sac. Les bon élèves peuvent se retrouver puni collectivement avec les cancres.

Pour rappel, je n’ai rien contre les SCPI, ce peuvent être de bon placements (et j’en ai 4), mais ne pas sur-estimer leur résilience dans une tempête sérieuse. Et la crise actuelle peut potentiellement en déclencher une.

Hadrumetum, le 15/01/2021 a écrit :

En cas de retournement de marché, …la descente aux enfers d’Unibail-R-W dure depuis 2 ans et ne sais quand finira. (…)
Pour une SCPI, la durée est généralement plus longue et les mouvements moins rapides (en simplifiant).

On prend souvent l’exemple d’URW au niveau des foncières, mais ça reste un cas particulier. La chute provient plus des erreurs stratégiques d’URW et de la faiblesse des "mall US", qu’une raison spécifique aux foncières en général. Prenez à contrario Covivio ou Klepierre, le parcours 2015/2019 n’est pas si volatil ou mauvais que ça.

Ce que je ne comprend pas bien, c’est compte-tenu de la durée d’investissement conseillée sur des SCPI, pourquoi on s’attache tant à la stabilité de la valeur de part. Ce qui m’importe en premier sur un investissement sur 20 ans c’est la stabilité du rendement, le risque global sur le LT, et la performance; pas tellement la volatilité sur le court ou moyen terme. Cela me semble un biais psychologique.

De plus avoir un cycle style "SCPI années 90" sur un placement, qui dure des années et ne semble jamais se terminer, ne me paraît pas forcément très confortable non plus.

Tous ces investissements sont volatiles, mais la volatilité ne peut être définie qu’en lien avec une constante de temps caractéristique, qui pourrait être quelques mois pour les foncières, ou quelques décennies pour les SCPI (estimations à la louche, évidemment). Je suppose qu’on pourrait même identifier un spectre de fréquences de variations pour chacun de ces investissements.
Dans aucun des deux cas vous ne pouvez savoir à l’avance si une éventuelle nécessité de vente tombera dans un moment favorable.