SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?

N’étant pas un professionnel et ne me sentant pas assez légitime pour laisser mon point de vue, je me suis abstenu , mais en voyant l’avis de mon prédécesseur, j’avoue le partager.

Surtout , être très surpris de l’engouement qui semble bien plus prononcé pour les foncières côtées que les SCPI.

Je ne suis pas entrain de dire qu’il n’y a aucun risque sur les SCPI, certainement comme deja mentionné que le problème de liquidité et perte en capital peut etre également important. Pour ma part j’ai investi un peu en NP et pas mal au comptant, pour avoir des revenus complémentaires, dans une idée de les garder limite à vie. Dans ma situation, je ne suis pas certain que le risque soit si important que la volatilité des foncières côtées.

Ce qui me surprend le plus, c’est surtout le faible rendement des foncières, quand je vois certaines qui versent entre 2 et 4% brut, avec la fiscalité qui passe derrière, on arrive franchement sur des rendements que je trouve vraiment très très faibles compte tenu du risque pris. Autant les SCPI on peut trouver entre 4.5 et 6.5% et sans la volatilité des marchés financiers.

Il faut le vivre pour le comprendre, que les foncières soient liquides c’est une bonne chose, mais qui va vouloir vendre son investissement à -50%? Dans les faits, liquide ou pas, on ne revend pas et on va vouloir attendre que cela remonte pour retrouver son PRU.

Niveau gestion émotionnelle, a mon sens, il est utopique de penser que le commun des mortels est capable d’endurer ce genre de baisse sans mal dormir la nuit, à moins d’y mettre un petit capital qu’on est prêt a perdre.

J’ai limite le sentiment que l’intérêt majeur de ces sociétés côtées serait plus dans la valorisation des actifs, si on les choisit bien, on peut faire de belles PV, que pour le rendement en lui même pour des revenus passifs.

Flouzamax, le 28/05/2021 a écrit :

[Et c’est là d’ailleurs la grosse différence entre une SCPI et une foncière: si personne ne souhaite investir dans une foncière ou une entreprise classique, le cours de l’action baisse jusqu’à ce que le cours deviennent suffisamment bon marché pour attirer du monde, car le rendement va mécaniquement monter.

Le mécaniquement que vous décrivez est assez théorique. Si c’est vraiment un retournement de marché, le dividende sera coupé entraînant une baisse qui va causer des problèmes sur l’endettement qui va entraîner une AK donc encore plus de baisse. La stabilisation est assez relative. Et encore une fois, le scénario URW montre bien que la destruction de valeur est présente et rapide et tout aussi longue à récupérer (quand c’est possible).

La grosse différence c’est que c’est plus lent sur une SCPI ce qui a le désavantage de bloquer la vente mais l’avantage de passer la crise plus sereinement si elle n’est pas trop longue. Par exemple sur Immorente, j’ai pas trop senti la crise.

Quand bien même on ne peut que reconnaître la qualité de ce journal, pour le coup, cet article est complètement bidon…

C’est comme demander à un boulanger s’il faut mieux acheter le pain chez lui ou aller l’acheter chez le boulanger d’en face…

L’article est léger et ne va pas beaucoup dans les détails, mais il n’est pas bidon… et je ne vois pas le rapport avec la boulangerie, les Echos n’ont aucune raison de favoriser l’un ou l’autre, et dressent une comparaison assez objective ici en soulignant les avantages / inconvénients des deux produits.

Sartorius, c’est exactement cela (même si à la marge, Sofidy fait de la gestion de fonds orientés foncières).

C’est un article vantant les mérites des SCPI face aux foncières et non pas comparant les deux de manière très objective…

Pour completer mon message precedent, je vois aujourd’hui un article de Patrick Artus qui conseille de privilegier le cash malgre l’inflation.

l’article ici: Article Le revenu

Il parle de consequences negatives probables sur le non-cote: "Le «non coté» ou «private equity» devrait lui aussi souffrir de la hausse des coûts de financement. Les «actifs réels», dont l’immobilier, les infrastructures, l’or, etc., réputés protéger contre l’inflation, pourraient aussi souffrir de la hausse des taux réels."

N’ayant aucune experience dans les SCPI, et souhaitant investir en SCPI je me demande quelles pourraient etre les consequences:
- baisse du prix de la part a moyen terme (ne me parait pas un gros risque, personnellement je souhaite investir sur une longue duree)
- diminution partielle ou totale des revenus a moyen terme (ca m’embeterait plus).
- problemes de liquidite a long terme sur les SCPI suite a des annees de mauvaise performance (ca m’ embeterait aussi je preferererais dans ce cas acheter des SIIC lorsqu’elles sont sous valorisees).

Je vous serais tres reconnaissant pour vos avis. La quasi totalite des articles disponibles sur les SCPI en ce moment viennent de sites qui vendent des SCPI…donc pas vraiment fiables. Evidemment d’apres eux c’ est toujours le moment ideal pour les SCPI!

Bonjour

Quand on voit l’état des foncières cotées, avec des prix d’actions impactés par des drivers business pour quasiment toutes les sous classes d’actifs (télétravail, e-commerce, scandales type Orpea, etc), et par l’augmentation des taux d’intérêts, ne doit on pas s’attendre à une correction sur le prix des parts et la valeur des SCPIs?

Je suis d’accord avec vous, il faut relativiser, principalement pour les SIIC.

Là où je ne suis pas d’accord avec vous, et je vais reprendre votre message pour mettre en italique les points où je suis d’accord et corriger là où je ne suis pas d’accord

Les marchés sont baissiers actuellement, donc forcément les SIIC trinquent également car elles suivent les tendances boursières. Elles inspirent également une certaine crainte légitime liée à la hausse des taux. Car les SIIC, pour pousser leur croissance n’ont cessé d’avoir recours au levier du crédit avec des taux d’endettement souvent proche de 30% (voire supérieur) de leur capitalisation la valeur de ses actifs. Une hausse des taux les handicape doublement : baisse de la valeur des actifs et baisse du rendement car la part des intérêts liés à leur dette devient plus important.

Concernant votre dernière phrase:
La baisse de la valeur des actifs n’est pas acquise en valeur nominale (bien entendu, en valeur réelle, c’est-à-dire ajusté de l’inflation elle l’est).
"baisse du rendement car la part des intérêts liés à leur dette devient plus important", cela dépend de la stratégie de la foncière. Avec une demande en actifs de qualité qui reste élevée (notamment venant des SCPI), une foncière peut avoir intérêt à diminuer son levier en vendant des actifs qu’elle juge mature, et éventuellement, soit développer de nouveaux projets, soit faire un retour à l’actionnaire à l’aide d’un dividende exceptionnel (très peu probable) ou en rachetant des actifs à un prix décôté par rapport à l’actif net.

MarsAres a écrit :

Un effet entonnoir chez Blackrock ?

Blackstone limite les retraits à un fonds immobilier de 125 milliards de dollars alors que les investisseurs se précipitent pour sortir - Teknomers Nouvelles

Attention : Blackrock et Blackstone sont 2 sociétés différentes (source)
Ce n’est pas pareil que Tweeter & twitter mais d’aucun y verraient quelques similitudes…

Blackstone applique juste les conditions contractuelles prévues (et, d’après l’article cité, ils commercialisent ce fond, en annonçant dès le départ pouvoir viser une meilleure rentabilité en échange d’une liquidité réduite… donc rien de surprenant à ce que la liquidité ne soit pas parfaite)

Il n’y a rien d’extraordinaire dans cette nouvelle.

C’est un gros fonds immobilier à capital ouvert, exactement comme nos SCPI à capital ouvert.

Le fonds a bien progressé ces dernières années, mais des investisseurs souhaitent en sortir, car vu la hausse des taux récente aux USA, la valeur de l’immobilier commercial a baissé ou devrait baisser, et donc la valeur liquidative du fonds également (il y a une latence).

Donc les investisseurs historiques du fonds (des particuliers) veulent prendre leurs profits.

Il y a une contrainte de liquidité au niveau du fonds, et c’est bien normal, vu la nature du sous-jacent (des actifs immobiliers).

Ce qui est "drôle", c’est que c’est ce fonds qui a racheté une pelletée de foncières cotées ces deux dernières années. Les investisseurs payaient des commissions pour rentrer sur le fonds, et le fonds achetait des foncières cotées que les investisseurs auraient pu acquérir directement sur les marchés boursiers quasi-sans frais.

cedREIM, le 02/12/2022 a écrit :

Actuellement on est dans dans la phase chute des volumes des transactions et certains vendeurs retirent leurs actifs du marché. On a pas encore forcement de forced seller (pas encore).

Il y a en permanence ce que vous appelez des "forced sellers" (divorces, héritages, etc sur le marché résidentiel par exemple).

En période normale ils représentent une proportion minoritaire des acteurs de marché et ne sont pas market makers, donc peuvent en général suivre la tendance des prix, avec une petite décote.

En période contrainte, ils sont toujours (au moins) aussi nombreux mais par contre les autres se retirent. En proportion ils deviennent importants et market makers : leur décote devient la norme et la moyenne du prix de marché s’oriente à la baisse.

Bonjour,

La cartographie des risques de l’AMF, dont je recommande la lecture, présente les projets (en p.81) pour améliorer la gestion de la liquidité des fonds immobiliers.

AMF a écrit :

Compte tenu de la moindre liquidité des actifs présents au portefeuille des fonds immobiliers, il est important de mettre en place des profils de liquidité adéquats pour ces fonds. Par exemple, dans le cadre de sa consultation portant sur standards techniques réglementaires pour les fonds ELTIF, l’ESMA a proposé l’adoption d’une période minimale de détention des investisseurs, des préavis de rachats, des gates, d’outils anti-dilution ainsi que des moindres fréquences de rachats afin de limiter les asymétries de liquidité présentes au sein de ces fonds.

Votre graphique présente la Capitalisation et non pas le patrimoine, c’est ce qui explique que votre chiffre est incohérent avec celui d’il y a quelques années.

C’est aussi ce qui explique la forte baisse : elle reflète celle des cours.