Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)
Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine
Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !
Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.
Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.
1 #226 17/02/2020 13h42
- GoodbyLenine
- Modérateur (2010)
Top 20 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 5 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif - Réputation : 2844
Hall of Fame
Sartorius a écrit :
Bonjour, vous avez déjà un beau sujet ici lien qui devrait vous aiguiller dans votre recherche.
Vous avez un comparatif plus récent, toujours d’actualité, ici, qui comporte aussi un lien vers un tableau instructif des dividendes des principales SCPI et SIIC sur 2010-2017, que j’ai remis à jour avec les chiffres des années récentes, pour obtenir :
Pour les plus grosses SCPI du marché :
Distribution/part 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 (PV incluse)
Immorente 17.08€ 17.00€ 16.50€ 16.80€ 16.70€ 15.72€ 15.72€ 15.50€ 15.50€ 15.50€
Edissimmo 12.20€ 12.50€ 11.50€ 11.50€ 11.50€ 11.50€ 10.50€ 9.95€ 9.70€ 9.31€
Rivoli Av. Pat. 13.00€ 12.73€ 12.50€ 12.50€ 12.50€ 12.50€ 11.50€ 11.18€ 10.80€ 10.65€
Notapierre 19.69€ 18.37€ 17.50€ 17.50€ 18.00€ 18.00€ 17.10€ 16.20€ 14.40€ 14.40€
Accimo Pierre * 7.44€ 7.77€ 8.70€ 8.79€ 8.79€ 8.43€ 8.53€ 7.98€ 8.04€ 8.10€
Primopierre 10.89€ 10.42€ 10.12€ 10.12€ 10.11€ 9.84€ 9.80€ 9.80€ 9.36€ 11.48€*
Epargne Foncière 46.08€ 40.07€ 40.08€ 40.08€ 40.08€ 38.52€ 36.90€ 35.64€ 35.64€ 35.64€
Elysée Pierre 33.00€ 33.00€ 33.00€ 33.00€ 33.00€ 33.00€ 33.00€ 30.00€ 30.00€ 30.00€
PFO2 9.88€ 9.65€ 9.60€ 9.60€ 9.50€ 9.25€ 8.76€ 8.60€ 8.75€ 9.00€
Primovie NC NC NC 9.74€ 9.75€ 9.55€ 9.55€ 9.56€ 9.14€ 9.16€
(ce sont dans l’ordre les 10 plus grosses capitalisations à fin 2017)
Allianz Pierre 15.09€ 15.39€ 15.39€ 15.03€ 15.03€ 14.40€ 14.10€ 13.92€ 14.19€ 14.28€
Efimmo1 13.14€ 12.76€ 12.40€ 12.08€ 12.08€ 11.70€ 11.10€ 11.22€ 11.64€ 11.64€
AccesValeurPierre 29.60€ 28.00€ 26.40€ 25.50€ 25.20€ 25.20€ 24.50€ 24.00€ 24.00€ 24.00€
Selectinvest 31.80€ 31.80€ 31.80€ 30.00€ 28.56€ 27.00€ 27.00€ 25.44€ 25.44€ 26.04€
CreditMutuelPierre 14.28€ 14.28€ 14.28€ 13.92€ 12.84€ 12.12€ 12.12€ 11.40€ 11.40€ 11.40€
(elles faisaient partie des 10 plus grosses capitalisations fin 2012, mais n’y étaient plus fin 2017)
Corum Origin NC NC 40.05€ 63.44€ 64.77€ 65.49€ 66.39€ 68.35€ 77.68€*67.53€ (brut)
Pierval Santé NC NC NC NC 20.99€ 51.75€ 51.50€ 50.50€ 50.50€ 50.50€
(elles faisaient partie des 10 plus grosses collectes de 2018)
Les cas d’augmentation de la distribution de ces SCPI semblent plutôt des exceptions, et la règle générale est plutôt la diminution (de 10% ou 20% de 2010 à 2017) ou la stagnation, même s’il commence à y avoir quelques hausses très récemment.
Une analyse de l’évolution des résultats courants des SCPI (encore plus significatifs car excluant le lissage par le RAN, et les distribuant de PV) donnerait même des baisses plus significatives pour certaines SCPI (qui ont amorti la baisse de leur distribution en piochant dans leur RAN, ou en externalisant et distribuant des plus-values immobilières).
Note : Quelques cas particuliers (avec *) ont des explications particulières, comme :
- Accimo Pierre de 2010-2011 : en 2008-2009 cette SCPI avait distribué 9.00€ et 9.24€, mais le résultat/part a plongé de 10.26€ en 2008 à 9.32€, 7.08€, 7.94€ les années suivantes
- Primopierre 2019 : pas mal de pus-values distribuées,
- Corum Origin 2018 : distribution de tout le RAN.
A titre de comparaison (pour plus d’arguments comparatifs SIIC vs SCPI, c’est ici), pour les plus grosses SIIC :
Dividende/action 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
URW (ex Unibail) 28.00€*a 8.00€ 8.00€ 8.40€ 8.90€ 9.60€ 9.70€ 10.20€ 10.80€ 10.80€ 10.80€
Klépierre 1.25€ 1.35€ 1.45€ 1.50€ 1.55€ 1.60€ 1.70€ 1.82€ 1.96€ 2.10€ 2.20€
Gecina 4.40€ 4.40€ 4.40€ 4.40€ 4.60€ 4.65€ 5.00€ 5.20€ 5.30€ 5.50€ (Me19fev20)
Covivio (ex FdR) 6.90€*b 4.20€ 4.20€ 4.20€ 4.20€ 4.30€ 4.30€ 4.40€ 4.50€ 4.60€ 4.80€
Icade 7.30€ 3.72€*c 3.30€ 3.64€ 3.67€ 3.73€ 3.73€ 4.00€ 4.30€ 4.60€ 4.81€
Carmila NC NC NC NC 6.00€ 1.34€ 1.52€ 1.88€ 1.50€ 1.50€ 1.50€
Mercialys 1.00€ 1.26€ 1.21€ 0.93€ 1.16€ 1.24€ 1.33€ 1.06€ 1.09€ 1.12€ 1.15€
(*a dont 20€ exceptionnel) (*b dont 1.80€ exceptionnel) (*c dont 0.42€ exceptionnel)
Les cas d’augmentation des dividendes de ces SIIC semblent plutôt la règle générale, et les diminutions sont des exceptions, concentrées sur Carmila et Mercialys. Les résultats suivent en gros les mêmes évolutions.
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
Hors ligne
#227 17/02/2020 14h58
- cricri77700
- Membre (2014)
- Réputation : 738
“ENTJ”
Cela serait pertinent de mettre en parallèle le prix de la part de la SCPI et la cotation des foncières également que uniquement le dividende/ loyer.
URW
2010 : 153.70
Ce jour : 127.55
Klepierre :
2010 : 28.39
Ce jour : 31.15
Mercialys :
2010 : 14.32
Ce jour : 11.73
Covivio :
2010 : 71.38
Ce jour : 110.30
Gecina :
2010 : 74.33
Ce jour : 180.20
Icade :
2010 : 66.75
Ce jour : 102.5
Carmila :
2010 : 40.47
Ce jour : 18.54
EPRA EUROPE ( capitalisant )
2010 : 245
Ce jour : 450
Immorente :
2010 : 305
Ce jour : 330
Edissimo :
2010 : 224
Ce jour : 235
Rivoli :
2010 : 227
Ce jour : 290
Ect …
On remarque que pour les scpi, le prix des parts n’a pas vraiment diminuer en général mais les loyers on effectivement baissé de 10 à 20%.
Cela peux être optimisé dans une SCI IS avec l’amortissement de l’usufruit qui augmente le TRI et il y a un intérêt pour pouvoir emprunter et se créer un capital.
Concernant les foncières, cela dépend on voit du x2 et du ÷2 .
C’est un actif qui est très volatile mais qui semble être bien placé dans les performances sur du long terme.
Mais la volatilité est un inconvénient chez certain investisseur qui pense être long terme mais n’arrive pas à décrocher de la cotation et font donc rapidement des erreurs.
Le financement est très compliqué sauf avec des crédits à la consommation de manière générale.
Un autre paramètre souvent oublié chez l’investisseur, c’est la proportion d’immobilier qu’on a dans notre portefeuille : la RP , investissements locatifs + SIIC + SCPI ? C’est à calculer sur la pertinence d’être sur exposé immobilier ( très français ) donc une répartition a bien reflechir.
Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!
Hors ligne
#228 17/02/2020 15h08
- GoodbyLenine
- Modérateur (2010)
Top 20 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 5 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif - Réputation : 2844
Hall of Fame
Pour correctement "lire" les évolutions de cours, il faut aussi tenir compte des opérations sur ces titres (division, augmentation de capital, etc.), et de la totalité des flux (par ex de tous les dividendes payés depuis lors), et pas juste de queqlues chiffres glanés ici ou là. Je vous laisse faire ce genre de calcul.
Mes tableaux (qui tienne, sauf erreurs, compte des divisions d’actions) sont à lire comme l’évolution des revenus/bénéfices locatifs que chacune de ces entités distribue chaque année.
Ils représentent l’évolution des revenus annuels d’un "rentier" qui aurait investi son "pécule" dans ces entités (Il y a qqs années, j’ai croisé une personne qui avait investi une bonne partie du patrimoine de sa famille dans + de 10 000 parts d’Edissimmo : son niveau de vie dépendait de l’évolution de la distribution de cette SCPI, et il n’était guère satisfait). Rien d’autre.
Pour les prix des parts des SCPI (qui n’aurait pas baissé), il y a des contre-exemples : regardez Selectinvest et CreditMutuelPierre (tous deux avec des prix affichés de part inchangés depuis depuis 2010 au moins, et une réalité bien pire avec un marché secondaire "très encombré", cf analyses sur SCPI Selectinvest 1 : analyse de cette SCPI de La Française AM et SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 gérée par La Française : marché secondaire bloqué).
Le prix des parts de certaines SCPI, quand ils sont fixés par le marché (les SCPI à capital fixe, ont baissé. Mais pas celles des SCPI à capital variable déterminés par les sociétés de gestion, qui ont "manoeuvré" afin d’éviter d’afficher une baisse : les SCPI dont la vraie valeur avait baissée ont vu leur marché secondaire se bloquer, et/ou ont été absorbées par d’autres SCPI de la même société de gestion (avec souvent encore plus de baisses de revenus pour leurs associés)…
Mon opinion est que le prix des parts de SCPI n’est (hélas) souvent pas très représentatif de la valeur qu’il y a derrière…
PS : Carmila a été créée en 2014, et donc ne pouvait pas valoir quoi que ce soit de significatif en 2010 ! Elle a largement changé de taille en 2017 aussi avec une grosse augmentation de capital. (Lire création de Carmila, AK de 2017, et wiki de Carmila).
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
Hors ligne
#229 17/02/2020 15h13
- cricri77700
- Membre (2014)
- Réputation : 738
“ENTJ”
On en revient sur l’importance de la diversification afin de prendre les avantages et inconvénients de chaque actif et se ne pas être sur-exposé sur un actif en particulier.
Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!
Hors ligne
#230 09/03/2020 22h08
- myred
- Membre (2018)
- Réputation : 11
Les SIIC viennent de chuter d’environ 30% en quelques mois. Pourtant le prix des SCPI n’a lui pas bougé, voire augmenté.
Je comprends que les SCPI soient moins volatiles car leur prix varie qu’une fois par an. Mais acheter aujourd’hui des SCPI n’est-il pas risqué sachant que leur prix / rendement va surement baisser dans les prochains trimestres ?
Hors ligne
#231 10/03/2020 07h06
- Audacesfortunajuvat
- Membre (2012)
Top 20 SCPI/OPCI - Réputation : 112
sachant que leur prix / rendement va surement baisser dans les prochains trimestres ?
Quels éléments vous font affirmer cela ?
Hors ligne
2 #232 10/03/2020 09h34
- OxxiGen
- Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI - Réputation : 58
myred a écrit :
Les SIIC viennent de chuter d’environ 30% en quelques mois. Pourtant le prix des SCPI n’a lui pas bougé, voire augmenté.
Ça illustre bien que le sous-jacent est moins important que l’enveloppe de détention… et de la perception qu’en ont les investisseurs. Et qu’à court terme, la formation d’un prix relève davantage de considérations psychologiques que de considérations fondamentales.
Comme toujours, la baisse nourrit la crainte, la crainte suscite la vente, la vente provoque la baisse… Bref : l’effet autoréalisateur bien connu. Bien entendu, même si c’est rarement aussi spectaculaire (sauf entre octobre 1999 et mars 2000 avec les TMT), ça marche aussi à la hausse.
Dans les années quatre-vingt-dix, les SCPI à capital fixe se sont effondrées. En partie pour d’incontestables raisons de fond bien entendu, mais aussi et surtout parce que les épargnants, affolés devant la baisse continue du prix de leurs parts, se précipitaient pour les vendre, à n’importe quel prix.
Sur la même période, Immorente n’a pourtant jamais baissé, poursuivant au contraire sa progression régulière. En partie pour des raisons de fond (les murs commerciaux se sont avérés beaucoup plus résilients que les bureaux), mais aussi et surtout parce c’était à l’époque une des très rares SCPI à capital variable, et qu’en conséquence, l’évolution du prix - fixé par la SdG - n’a jamais suscité d’inquiétude.
Dernière modification par OxxiGen (10/03/2020 10h14)
Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris. :)
Hors ligne
1 #233 10/03/2020 13h14
- GoodbyLenine
- Modérateur (2010)
Top 20 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 5 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif - Réputation : 2844
Hall of Fame
myred a écrit :
Les SIIC viennent de chuter d’environ 30% en quelques mois. Pourtant le prix des SCPI n’a lui pas bougé, voire augmenté.
Je comprends que les SCPI soient moins volatiles car leur prix varie qu’une fois par an. Mais acheter aujourd’hui des SCPI n’est-il pas risqué sachant que leur prix / rendement va surement baisser dans les prochains trimestres ?
Ce n’est pas tant des considérations sur les prix demain qui devraient interpeller, surtout si on investi pour le long terme.
A mon avis, c’est plutôt en comparant les flux de revenus anticipés qu’il faut se poser des questions.
Pour 100 investis actuellement sur une SCPI, on peut s’attendre à recevoir entre 3 et 6 par an avant fiscalite, vers entre 2 et 4 après (ca dépend de chacun). Avec certaines SIIC on peut s’attendre à plus de 10 avant fiscalité et plus de 7 après. Ca fait une très grosse différence, pour des sous-jacents pas si différents…
A chacun ensuite d’évaluer le niveau de pérennité de ces flux. Et de conserver une diversification suffisante pour ne pas être trop exposé à un éventuel aléas sur une SCPI ou SIIC donnée (par ex un besoin de vendre, ou une baisse du flux).
Je ne vois actuellement pas de raison pour que les sociétés de gestion décident de baisser le prix des parts de SCPI à capital variable. Elles ne l’ont pas fait quand le marché secondaire de certaines de ces SCPI s’est bloqué, les liquidités semblent continuer à affluer sur ce produit qui est largement "buy-only", l’écart de rendement avec le taux sans risque reste énorme, même d’éventuels incidents locatifs liés à la crise sanitaire (si elle ne dure que quelques semaines/mois) n’auront guère d’impact sur les valeurs d’expertises, et même un ralentissement des flux d’investissement (s"il était par exemple divisé par 2, ou par 5) n’aurait guère d’impact.
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
Hors ligne
2 #234 10/03/2020 14h09
- WhiteTiger
- Membre (2015)
Top 50 SIIC/REIT
Top 50 SCPI/OPCI - Réputation : 121
GoodbyLenine a écrit :
Pour 100 investis actuellement sur une SCPI, on peut s’attendre à recevoir entre 3 et 6 par an avant fiscalite, vers entre 2 et 4 après (ca dépend de chacun). Avec certaines SIIC on peut s’attendre à plus de 10 avant fiscalité et plus de 7 après. Ca fait une très grosse différence, pour des sous-jacents pas si différents…
Il est imprudent de simplement comparer des rendements sans regarder ce qui les génèrent…
Je vais peut-être me répéter mais lorsque l’on achète des parts de SCPI ou des titres de SIIC, on n’achète pas du tout la même chose.
Les SIIC ont généralement un modèle économique qui fait un usage massif du crédit LT pour constituer un capital et assurés des revenus remboursant la dette. Il y a un effet de levier qui permet d’augmenter "mécaniquement" le rendement. Mais, il y a un risque plus important.
A contrario, les SCPI sont faiblement endettée et la nature de leur dette n’est pas la même. Il s’agit souvent de dette CT permettant de profiter éventuellement de certaines opportunité (par anticipation des souscriptions. Il n’y a donc peu ou pas d’effet de levier, et peu ou pas de risque associé.
Les cours de SIIC sont liés à l’évolution des taux d’intérêt autant si ce n’est plus que de celui du marché de l’immobilier. (On le voit bien en ce moment avec certaine REIT américaines ou anglaises qui sont proches de la faillite tandis que leurs immeubles ont encore un taux d’occupation plus qu’acceptable si elle n’étaient pas tant endettées).
La valorisation des SCPI est intrinsèquement liée à la valeur de l’immobilier du portefeuille.
Maintenant, s’il faut investir aujourd’hui, les SIIC sont intéressantes aux cours actuels. Mais il faut avoir conscience des risques et être trés sélectif. Le rendement important indique aussi un risque important.
“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward
Hors ligne
2 #235 10/03/2020 18h22
- GoodbyLenine
- Modérateur (2010)
Top 20 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 5 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif - Réputation : 2844
Hall of Fame
Pour un patrimoine évalué à 100 (par les expertises), les SIIC ont typiquement 30 à 40 de dettes, quand les SCPI ont typiquement 0 à 30 de dettes. Il y a en effet une différence, mais pas si grosse que ça…
Quelques exemples concrets (de ratio dette/patrimoine) :
SIIC : (fin 2019)
URW : 37.2% (5.7 ans Ebe) (noté A, coût moyen 1.6% (dette € : 0.9%), durée moyenne 8.2 ans)
Klépierre : ~35% (8.0 ans d’ebitda) (noté A-, coût moyen 1.45% (surtout en €), durée moyenne 6.5 ans)
SCPI : (dettes uniquement en €)
Immorente (fin 2019) : 14.1% (coût moyen 1.78%, durée moyenne = 9.5 ans)
Efimmo1 (fin 2019) : 21.2% (coût moyen 1.75%, durée moyenne = 10.25 ans)
Epargne Foncière (fin 2019) : 19.5%
PFO2 (fin 2019) : 17.3% (coût moyen : 1.4%, durée moyenne : 4.3 ans)
Primopierre (fin 2018) : 28.2% (<30% statutairement)
Rivoli AP (fin 2018) : 27.8% (<40% statutairement)
Edissimmo (fin 2018) : 24.5% (<40% statutairement)
(Aucune SCPI n’a sa dette notée, elles paient des taux plus élevés, et en général publient bien moins de détails sur leur dette que les SIIC).
Autre différence : la plupart des SCPI (celles à capital variable) sont en permanence en période d’augmentation de capital (et trouvent des fonds, leur problèmatique étant ensuite de bien les investir), tandis que les SIIC ne le sont pas (et quand elle lancent une augmentation de capital, c’est souvent pas très bien vu…).
Pour ma part, je considère que cette différence devrait conduire à attribuer un niveau de risque plus élévé aux SCPI (donc à dévaloriser un peu les SCPI) tout comme le levier de dettes des SIIC un peu plus élevé conduit à leur attribuer un niveau de risque plus élevé.
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
Hors ligne
1 #236 10/03/2020 18h49
- Vibe
- Membre (2011)
Top 50 Finance/Économie - Réputation : 129
Concernant la dette, ça revient au même, puisque souvent l’investisseur va emprunter pour acheter ses parts de SCPI, au contraire de l’achat d’actions de SIIC. Je me demande même si l’effet de levier n’est alors pas plus important dans le premier cas.
Autre point : on dit souvent que l’immobilier en direct ou en SCPI offre une meilleure décorrélation avec les actions que les SIIC. C’est vrai dans une certaine mesure, mais en fait il faudrait comparer le package "global" SCPI + coût du crédit vs SIIC et là les 2 actifs seraient peut-être davantage corrélés (je ne sais pas si quelqu’un s’est amusé à faire des séries longues en tenant en compte ce paramètre, Friggit peut-être ?).
Hors ligne
#237 10/03/2020 18h55
- DDtee
- Membre (2013)
Top 50 Invest. Exotiques
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif - Réputation : 739
Hall of Fame
Vibe a écrit :
Concernant la dette, ça revient au même, puisque souvent l’investisseur va emprunter pour acheter ses parts de SCPI, au contraire de l’achat d’actions de SIIC. Je me demande même si l’effet de levier n’est alors pas plus important dans le premier cas.
Je ne partage pas votre analyse.
Porter la dette soit même, à un niveau que l’on choisit soi même et avec d’autres types d’actifs en contrepartie est fort différent !
Par vent fort, même les pintades arrivent à voler
Hors ligne
#238 10/03/2020 19h04
- GoodbyLenine
- Modérateur (2010)
Top 20 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 5 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif - Réputation : 2844
Hall of Fame
Certes, il y a des investisseurs qui empruntent pour acheter ses parts de SCPI (il y en a aussi, mais beaucoup moins, pour acheter des actions de SIIC (On a même des témoignages sur ce forum)), mais ce n’est pas si facile (lisez SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?) et ça ne concerne qu’une part limitée des achats de parts de SCPI (on n’a que des informations très partielles à ce niveau, et pourtant la plupart des SCPI doivent avoir cette information, qui figure sur les bulletins de souscription) et donc une part encore plus réduite de l’ensemble des parts de SCPI existantes (celles créées il y a 10 ou 20 ans sont rarement encore adossées à un emprunt).
S’il y avait 30% des nouvelles parts qui sont financées à crédit, avec un emprunt sur 15 ans (remboursé à moitié après 8 ans), que les nouvelles parts représentent chaque année 10% des parts existantes, et que cette situation perdure longtemps, on aurait à terme en tout 16% des parts de SCPI avec un emprunt en face.
. (Avec 20% ou 40% des parts financées à crédit, ce serait 11% ou 21%; Je pense qu’on est <30%).
Donc ce mode de financement ne rend pas le levier de crédit sur les SCPI (en incluant celui porté par les associés, sachant qu’en cas d’insolvabilité, c’est l’associé qui "sauterait", pas la SCPI) supérieur à celui des SIIC.
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
Hors ligne
2 #239 11/03/2020 10h31
- OxxiGen
- Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI - Réputation : 58
WhiteTiger a écrit :
Maintenant, s’il faut investir aujourd’hui, les SIIC sont intéressantes aux cours actuels. Mais il faut avoir conscience des risques et être très sélectif. Le rendement important indique aussi un risque important.
Permettez-moi d’apporter une petite nuance à ce propos plein de bon sens. Ce n’est hélas pas aussi simple.
Partons de l’équation classique selon laquelle on place le loyer (L) en numérateur et le prix de l’actif sous-jacent au dénominateur (P) pour un déduire un rendement (R) exprimé en pourcentage.
En réalité, la valeur à priori la plus résiliente est L. En effet, les loyers résultent le plus souvent de baux commerciaux à moyen ou long terme. Je m’empresse d’ajouter que ça ne constitue nullement une garantie (surtout s’il n’y a plus de clients dans les commerces qui louent les murs commerciaux), mais l’histoire montre qu’en règle générale, les variations de L restent relativement contenues.
En revanche, lorsque le prix est déterminé par le marché secondaire, qu’ils s’agisse de SCPI à capital fixe ou de SIIC cotées en bourse, la variable P est beaucoup, beaucoup plus volatile.
Je vous invite à regarder la progression spectaculaire de certaines SCPI au secondaire sur un ou deux ans… qui me laisse pantois, notamment s’agissant de dossiers que je connais particulièrement bien et pour lesquels je peux affirmer que rien ne justifie objectivement un tel engouement.
Il en est résulté que L étant resté constant, c’est le taux de rendement R qui, mécaniquement, a fortement baissé.
En suivant votre raisonnement, il serait donc légitime d’en déduire que si le rendement affiché est faible, c’est que le risque l’est également. Pour le coup, je pense exactement le contraire, car en l’espèce c’est bien toujours exactement le même dossier que, pour des raisons qui m’échappent, les gens acceptent de payer 20 % plus cher.
A l’inverse, on a aujourd’hui des investisseurs qui étaient volontiers prêts à payer 100 € pour une SIIC qui rapportait 6 €, et qui sont désormais réticents à payer 60 € pour la même SIIC… dans la crainte qu’elle ne rapporte plus que 5 €.
En réalité, c’est toujours la même histoire : en matière de risque, tout n’est qu’histoire de perception. Toujours la différence entre la valeur et le prix, et rien de neuf depuis Benjamin Graham, donc. Et c’est tant mieux.
Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris. :)
Hors ligne
1 #240 11/03/2020 16h11
- maxlille
- Membre (2015)
Top 50 Vivre rentier
Top 50 Entreprendre
Top 50 SIIC/REIT - Réputation : 184
En réalité, la valeur à priori la plus résiliente est L.
A priori oui il est clair que L est plus résilient.
Cependant L est tout de même un peu chahuté par la montée en puissance du e-commerce d’une part (structurel) et l’actualité telles que les gilets jaunes et l’épidémie actuelle (conjoncturel).
Dans cet article des Echos d’hier on apprend que:
- les visiteurs se font moins nombreux (logique en ce moment…)
- certains locataires demandent des facilités de paiement (paiement mensuel vs trimestriel) et des baisses de loyers sous la forme de la renégociation des minima garantis
Mon blog L'argent travaille pour moi et pas l'inverse
Hors ligne
#241 11/03/2020 18h01
Il y a quand même un souci sur L : si l’entreprise doit/veut se financer par augmentation de capital, cela va lui coûter le rendement courant.
Est ce que cette situation ne limiterait pas les capacités d’expansion d’une entreprise dans cette situation ?
I create nothing, I own. -Gordon Gecko
Hors ligne
2 #242 17/03/2020 12h10
- InvestisseurHeureux
- Admin (2009)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 3978
Hall of Fame
“INTJ”
Le chapitre 3 de mon livre sur les foncières n’a pas pris une ride, hélas :
Livre foncière cotées a écrit :
Mais le krach boursier de 2009 a montré que les cours de bourse des foncières cotées pouvaient être corrélés à ceux des actions « classiques ». À court terme, ces foncières ont donc un pouvoir « diversifiant » par rapport aux marchés boursiers inférieur à l’immobilier en direct ou aux SCPI.
…
Le cours de bourse d’une foncière cotée est généralement moins volatil que celui d’une entreprise « classique », mais peut néanmoins être absurdement faible ou exagérément élevé sur de courtes périodes.
Ayant vécu la crise de 2008/2009, et sa volatilité terrible sur les foncières cotées, je me demandais si à présent que les foncières cotées étaient plus populaires et constituaient une catégorie à part entière dans la classification GICS, elles auraient toujours cette volatilité exacerbée en cas de krach.
J’ai ma réponse, particulièrement avec la séance d’hier aux USA.
C’est exactement comme 2008/2009, les foncières cotées sont traitées en bourse comme des sociétés endettées en cas de krach, et non pas comme de l’immobilier.
Donc non seulement elles ne réduisent pas la volatilité, mais elles l’exacerbent en amplifiant les mouvements des indices, et ce quelle que soit la qualité de la foncière cotée (par exemple, la foncière logistique Prologis est passée de $90 à $65 en quelques séances).
Hors ligne
#243 17/03/2020 12h36
- franck71
- Membre (2010)
Top 20 Monétaire - Réputation : 76
Les foncières trinquent, c’est un fait. Mais l’absence de cotation des scpi est un leurre. Qui peut croire que la situation actuelle ne les impacte pas ? Paiement de loyers suspendus + crise économique + liquidité qui se raréfie. Les souscriptions dans les scpi cette année vont-elles être aussi soutenues que les années précédentes ? J’en doute fortement ! On va voir le résultat sur la valeur des parts sur le marché secondaire…
Cela va être intéressant à suivre en tout cas. On va voir si les personnes qui ont investi dans ces supports avaient bien "réellement" pris en compte la notion du risque.
Hors ligne
#244 17/03/2020 15h01
Certes, l’effet de levier des SCPI est moindre, que celui des foncières.
Mais cette absence de cotation peut dans le cas présent masquer en partie certaines réalités de divergence prix-valeur : pour ceux qui ont des SCPI en assurance-vie (donc en temps normal facilement arbitrables), et même si les frais d’entrées font que ce ne sont pas a priori des produits conçus pour faire des aller-retours, je me demande s’il ne serait pas pertinents de les arbitrer vers fonds euros (ou vers des foncières ayant déjà pris le bouillon pour les plus audacieux), car on peut justement encore a priori (pour combien de temps ?) le faire aux prix pré-crise.
Ce qui donnerait un autre avantage aux SCPI : avoir un peu de temps de se retourner en cas de cygne noir pour ceux qui suivent tout ça de plus près que la moyenne.
Hors ligne
#245 17/03/2020 15h32
- etoiledumatin
- Membre (2019)
Top 50 Crypto-actifs - Réputation : 30
C’est effectivement une question que je me pose sérieusement. J’ai du RAP par exemple, avec une plus value car je possède des lignes depuis 2014. Les liquider aux prix actuels et vu le rendement que cette SCPI sert désormais fait sens pour moi…
J’hésite.
Hors ligne
#247 09/04/2020 09h47
- InvestisseurHeureux
- Admin (2009)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 3978
Hall of Fame
“INTJ”
InvestisseurHeureux a écrit :
Donc non seulement elles ne réduisent pas la volatilité, mais elles l’exacerbent en amplifiant les mouvements des indices, et ce quelle que soit la qualité de la foncière cotée (par exemple, la foncière logistique Prologis est passée de $90 à $65 en quelques séances).
Pour les foncières cotées les plus solides et non directement impactées par le confinement, il y a déjà eu une bonne reprise.
Prologis est a $86 vs $99 pré-krach. Pour le coup, la différence peut s’expliquer par la récession qui nous attend, donc ce n’est pas illogique.
Par contre, c’est sûr que voir une des plus grosses foncières au monde perdre 28% en quelques séances, pour un placement "père de famille", ça calme.
Mais manifestement, cela ne changera pas, puisque si l’on pouvait accuser bcp de foncières d’être sous-capitalisées en 2008/2009, c’est moins le cas en 2020, et pourtant, la volatilité a de nouveau été exacerbée pour cette classe d’actifs.
Hors ligne
#248 05/06/2020 17h36
- WhiteTiger
- Membre (2015)
Top 50 SIIC/REIT
Top 50 SCPI/OPCI - Réputation : 121
InvestisseurHeureux, le 17/03/2020 a écrit :
C’est exactement comme 2008/2009, les foncières cotées sont traitées en bourse comme des sociétés endettées en cas de krach, et non pas comme de l’immobilier.
Oui, ce n’est pas pour rien qu’elles sont classées dans la catégorie "Institution financière" (même si maintenant on les a mises dans une sous-catégorie dédiée).
En plus de ce que j’expliquais, il y a réelle différence entre SCPI et Foncière. Le taux d’endettement plus important (même si ce n’est flagrant pour GBL ! ) impose souvent les foncières à faire "rouler" leur dette. Cela fait souvent parti de leur stratégie. Et, plutôt que la durée moyenne de l’endettement, il est plus important de regarder quand son planifier les grosses échéances, sources d’activité intense de renégociation par les gestionnaires.
L’endettement des SCPI (hormis les "fiscales") utilise l’endettement d’une toute autre façon. C’est plus modérément et pour faire "ponctuellement" des bonnes affaires lorsque les souscriptions ne sont pas suffisantes (et par la même occasion, permettre un petit effet de levier).
Pour finir la comparaison, il est absurde de simplement comparer les taux d’intérêt si l’on ne regarde pas la durée ET la nature des emprunts. Les foncières avaient l’habitude de contracter des emprunts à taux variables (souvent cappés), histoire d’obtenir le spread max de rentabilité. (Avec la baisse continue des taux d’intérêt, la plupart ont fait "rouler" leur dette pour du taux fixe. )
Les SCPIs, au contraire, ont toujours privilégié les taux fixes, car les associés de ces SCPIs n’aiment pas trop incertitudes et voient d’un mauvais œil les crédits à taux variables (sauf pour du CT).
“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward
Hors ligne
#249 05/06/2020 17h55
- InvestisseurHeureux
- Admin (2009)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 3978
Hall of Fame
“INTJ”
WhiteTiger a écrit :
Oui, ce n’est pas pour rien qu’elles sont classées dans la catégorie "Institution financière" (même si maintenant on les a mises dans une sous-catégorie dédiée).
Plus maintenant, les foncières ont un secteur GICS dédié depuis 2016 : GICS Classification of Real Estate | Nareit
Mais c’est vrai que leur dette à faire rouler contribue à leur volatilité en temps de krach.
Là où on peut voir une inefficience de marché, et que même quand les échéances étaient lointaines, les cours ont plongé.
Hors ligne
#250 05/06/2020 19h56
- WhiteTiger
- Membre (2015)
Top 50 SIIC/REIT
Top 50 SCPI/OPCI - Réputation : 121
Le GICS est un classement parmi d’autres !
“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward
Hors ligne
Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.
Discussions peut-être similaires à “scpi vs foncières côtées : investir dans des scpi vs siic/reit ?”
Discussion | Réponses | Vues | Dernier message |
---|---|---|---|
0 | 916 | 17/08/2020 20h04 par sinwave | |
25 | 10 800 | 30/03/2023 21h30 par austin | |
13 | 4 300 | 09/09/2014 13h27 par stephane | |
253 | 102 522 | 30/09/2024 11h38 par Geronimo | |
1 | 1 097 | 14/11/2018 19h03 par Gog | |
1 | 2 841 | 27/06/2012 07h54 par InvestisseurHeureux | |
2 | 1 326 | 04/10/2021 16h10 par FrankV |