Investir dans l'immobilier locatif en Croatie…

Salut Nico,

C’est marrant car en te lisant je me suis dit : tient "un Nicolas" qui pense (pour ce que je peux en lire) comme moi grosso modo sur la situation actuelle et future de la France, à comme moi 3 biens immobiliers en France et souhaite investir en Croatie.

Pour ma part, j’ai déjà quitté la France depuis 7 ans malgré mes "même pas 30 ans" mais j’espère m’installer en Croatie d’ici quelques années (2 à 5 ans maximum).

Ayant à plusieurs reprises failli investir dans ce Saint pays mais ne l’ayant jamais fait (les vendeurs refusaient la baisse de prix que je demandais) voici ce que je peux en conclure pour le moment.

-Faire très attention à l’authenticité de la propriété : le terrain, la maison, l’appartement appartient-il à 100 % au vendeur ?
-Ne faire aucune avance. Ne pas faire confiance au vendeur/l’agence. Prendre un avocat qui n’est pas une connaissance du vendeur !
-Nécessité d’avoir un avocat pour acheter et bien sûr, à moins que vous ne parliez Croate, d’un traducteur afin de rédiger la version "française" du contrat de vente écrit en Croate bien sûr.
-Faire attention à ne pas acheter un appartement au prix "touriste" mais essayer de rechercher un appartement à un prix de local…là j’avouerai que c’est difficile à réaliser car forcément, vous ne voudrez pas acheter au fin fond d’un petit village perdu mais au bord de la côte d’une belle et grande ville avec une vue sur la mer…forcément dans ce cas, vous aurez un prix à "touriste" en général. Cependant veillez tout de même veiller qu’il ne soit pas abusif pour le coin même si pour vous, le prix (quand on compare à la France) peut être raisonnable !

N’oublions pas que la Croatie est un pays relativement pauvre (même si elle est riche d’autre chose) et que les locaux ne pourront pas se payer certains des biens affichés à des prix à touriste.

Avez-vous vérifier la rentabilité de votre investissement ? Est-ce que l’emplacement au top (exemple : vue sur mer dans le centre) est plus rentable qu’un emplacement type "appartement près du centre mais sans super vue) ?

Quid de la revente éventuelle de votre bien ? Si vous l’avez acheté à un prix "touriste", moins-value assurée si vous devez vendre rapidement vu les frais d’acquisition élevés (notaire, tva, avocat, traducteur, commission agence etc.). Compter 10% du prix de vente :-(

J’ai pu voir plusieurs fois des prix élevés dans des lieux touristiques uniquement à cause d’une belle vue et/ou d’un emplacement au top mais dans un immeuble type HLM très mal entretenu ou d’un appartement style "année 50"…bref la qualité du bien n’était pas là.

Prenez quelques jours ou semaines pour vivre dans la ville où vous souhaitez investir afin de sentir son potentiel…n’oubliez pas qu’en Croatie en dehors de Juin à Septembre il n’y a pas foule dans certains endroits…quid de la demande locative pour ces mois là ?

Beaucoup de Croate louent des chambres ou appartements dans leur maison : serez-vous compétitif ? Comment allez-vous gérer les locations à distance ? Vous avez besoin d’une personne de confiance.

Faites attention aussi à ne pas acheter "une vue" avec le risque de voir dans 6 mois un immeuble vous gâchant votre magnifique vue…
Il y a moins de risque d’acheter dans une petite ruelle du centre touristique (donc sans vue particulière à priori) que d’acheter une belle vue sur la mer dans un petit immeuble pas très haut à 100 mètres de la mer…le jour où un promoteur construira devant votre immeuble vous n’aurez rien à y redire et devrez encaisser la moins-value latente de votre bien.

L’hyper-centre d’une ville c’est sympa mais dans les lieux très touristiques, il faut le supporter. Je parle en connaissance de cause car certaines villes de Croatie devienne des petits "Ibiza" et l’hyper centre est aussi synonyme de bruits jusqu’à pas d’heure. Si vous souhaitez y habiter, le supporterez-vous ? Si des gens louent votre appartement/maison, l’apprécieront-ils ?

Les copropriétés n’existent que rarement pour le moment en Croatie. Tout est géré bien souvent à l’amiable entre les autres copropriétaires ce qui a ses avantages (faibles charges communes) mais attention à la copropriété car si les gens n’ont pas les moyens ou ne veulent pas investir pour les communs, c’est vous qui vous retrouverez avec un appartement avec des communs sales ou négligés…

Il y a deux ans encore il n’était pas possible pour un particulier étranger de louer un appartement acheté en Croatie s’il n’était pas résident sauf s’il emploi un Croate ou créé une société pour gérer ses locations.
Bref, l’idée "j’achète un appartement en Croatie en tant que particulier et je le loue via une agence" n’était pas autorisé. A présent je ne sais pas si la donne à changé !

La taxe communale est faible (quelques dizaines d’euros pour un appartement grosso modo). La Croatie ne vous assomera pas à coup de taxe d’habitation et foncière démesurée mais des petites taxes existent (dépendante de la commune).

Comme déjà évoqué, je n’ai pas encore acheté en Croatie et heureusement (j’ai trouvé de plus beaux endroits au fur et à mesure de ma découverte du pays et surtout, j’ai investi dans des appartements rentables en France alors qu’en Croatie cela ne m’aurait sûrement rien/pas beaucoup rapporté dans le meilleure des cas).

Je ne pense pas qu’il soit urgent d’y investir en pensant que les prix vont monter rapidement. Je pense plutôt l’inverse !
Le chômage est très élevé et la récession perdure.
Cependant les appartements que j’avais en vu ne baisse pas…tout du moins pas les prix affichés sur le site des agences !

Investir ou pas en Croatie ? Peut-être mais comme en France alors, il va falloir être sélectif et très regardant et patienter jusqu’à trouver la perle rare et ne pas sauter sur le premier bien "top emplacement" à un prix élevé. Souvent ils ne se vendent pas et reste sur les sites des agences pendant des années (je l’ai constaté par moi même). Les vendeurs préférant ne pas vendre plutôt que diminuer leur prix.

Un dernier conseil : si vous ne connaissance pas toute la Croatie, découvrez là avant d’acheter car il serait dommage d’investir à un endroit et d’avoir un coup de coeur pour un autre endroit l’année d’après.

Bonne chance et tenez moi au courant :-)