Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

DDtee · #26

D’après la loi, la somme des loyers des colocataires ne peut en effet être supérieure au loyer référent du logement.

L’encadrement généralisé ou circonscrit aux plus grosses villes est sans doute une possibilité. La probabilité d’une telle loi reste inqualifiable.
Comme bien souvent quand on investi, il est utile d’avoir un plan B rentable si les choses évoluent défavorablement…

DDtee · #27

J’ai pu m’entretenir avec mon notaire de la question de la quote-part des loyers avec un bail unique en colocation.

Rappel de la problématique : une maison devant être louée en colocation avec de significatives différences de prestation. La plus petite chambre mesure 10m2 Carrez, la plus grande 21 m2.
La taille de la petite chambre empêche la possibilité d’un bail par locataire.

Il m’affirme qu’il m’est parfaitement possible de faire dans le bail unique des loyers distincts selon le niveau de prestation. Il faut alors justifier dans le bail soit par un descriptif des éléments de distinction (balcon, nombre de fenêtres…), soit par un calcul (prorata répartition des surfaces, la surface commune étant divisée par le nombre de chambres) les différences justifiant les différents loyers, afin d’empêcher d’éventuels recours.

Les quote-parts, si c’est justifié, ne seraient donc par forcément égales.

Aucun moyen par contre au démarrage de l’activité de ne pas avoir tous les locataires au même moment et de les voir rentrer au fil du temps. A minima, ils devront tous figurer dans le bail (ce qui peu laisser une semaine ou deux de décalage pour l’entrée effective tout au plus).

littlebamboo · #28

Bonjour,

Merci pour cette discussion très intéressante. Je n’arrive pas à savoir si les décrets d’application sont parus pour la division des appartements dans le cadre d’une colocation, ainsi que les 14 m2 requis évoqués dans la loi ALUR. Est-ce qu’il y a eu du nouveau depuis le moment où cette discussion a eu lieu ?

Bernard2K · #29

Quelques mises à jour sur la colocation avec un bail par colocataire ("baux individuels") :

- 14 m² minimum par "chambre-logement" : ça ça ne fait pas discussion puisque la loi de 1989 (article 8-1) dit clairement que le "logement" ainsi divisé doit respecter l’Article L111-6-1, qui dit à son tour 14 m² et 33 m3 minimum.
- a priori, le même article dit qu’il faut une "installation d’alimentation en eau potable, une installation d’évacuation des eaux usées [et]un accès à la fourniture de courant électrique". Il faudrait donc a minima un lavabo par "chambre logement".

Notez que si chaque "logement" ainsi crée doit faire 14 m², chaque chambre elle-même doit faire 9 m² minimum, à condition qu’une surface du même "logement" fasse le complément jusqu’à 14 m². Par exemple s’il y a une chambre de 13 m² et une entrée ou un vestibule de 2m² rattaché à la chambre, c’est bon. On pourrait aussi "privatiser" des bouts de couloir, un placard, un cabinet, une salle d’eau, etc., en plaçant une cloison et une porte au bon endroit, pour que chaque "logement" ainsi constitué atteigne la surface fatidique de 14 m².

Pour ce qui est du décret en Conseil d’Etat pour "Adaptation aux logements loués en colocation des caractéristiques applicables aux conditions de décence" : toujours pas paru.

Un petit détail qui m’avait échappé jusqu’à présent : cette obligation de 14 m² minimum vient de la loi de 1989. Qui encadre les locations de logements d’habitation principale.

En revanche, une résidence secondaire ou un meublé touristique ne sont pas soumis à cette loi, mais au régime commun de louage de choses, articles 1708 et suivants du code civil. La rédaction du bail est beaucoup plus libre.
Ainsi, un bailleur qui aurait 1 ou 2 chambres de moins de 14 m² dans une colocation "avec baux individuels" n’est pas condamné à être hors la loi. Il pourrait alors les réserver à la location "hors résidence principale" :
- résidence secondaire, la personne ayant par ailleurs une résidence principale. Ca peut être de courte durée (stagiaire, travailleur en mission, etc.), ou de plus longue durée (personne qui prend une chambre qu’elle occupera de temps en temps parce qu’elle vient dans cette ville, pour X raison). Dans tous les cas, ce qu’il faut vérifier c’est que le locataire possède une résidence principale officielle, ailleurs.
- location saisonnière (maxi 90 jours) : vacanciers, etc.

willy · #30

Bonjour à tous,

C’est moi qui ait initié ce post il y a déjà quelques mois.

Très pris par la réalisation de mon projet de colocation,(maison rénovée de 7 chambres) , je fais rentrer mes premiers locataires dimanche.
5 ont déjà réservées une chambre, et j’ai 4 visites dans les 5 prochains jours pour les deux dernières chambres (bcp plus de demandes , mais je mets de côté les candidatures d’étudiants pour le moment).

Je suis sur un loyer de 420 de charges + provision de 60 assurance habitation comprise. (je vais détailler cet investissement dans un autre post.)

Au cours des derniers mois, j’ai essayer de trouver une solution à cette abération qu’est le volet colocation de la loi alur.

Je pense m’approcher d’une solution, peut être pas idéale, mais je compte l’appliquer dès ma signature de bail demain.

Je vous détaille mon raisonnement, et suis ouvert à la discussion pour faire évoluer ces baux.

Donc j’ai consulter 2 notaires, un juriste et l’adil. tous m’ont simplement confirmer qu’au vu des lois, la seule solution est de réaliser un contrat unique avec clause de solidarité. Seulement dans mon cas, ce type de contrat ne correspond en aucun cas à ma vision souple de la colocation. et quand je parle de souple, c’est autant pour le bailleur que le locataire. La clause de solidarité sur un loyer total de 2940 euros, qui s’étend de plus 6 mois après le départ du bien est inenvisageable.

Les baux types de notre cher Cécile, n’étant toujours pas arrivé pour ces cas précis, le site appartager.com spécialiste de la colocation met à disposition des contrats rédigé par le cabinet Vinci, stipulé en accord avec la loi alur.

Je me suis procuré ces contrats et il me reste la journée pour les modifier.

Voila ce que je compte faire:

Clause de solidarité et d’indivisibilité, je compte la conserver dans mon bail, et stipuler que c’est une clause dormante. que je n’appliquerai dans un seul cas, en cas de départ d’un locataire et uniquement si les locataires restant refusent la signature d’un avenant pour l’entrée d’un nouveau locataire.

En gros si un locataire part et que moi ou les autres locataires ne trouvent personne pour le remplacer, la quote part de loyer est perdue, et j’ai une vacance locative, sans que je puisse me retourner contre les autres locataires.

Durant le mois de préavis, les locataires sont libres de me présenter un remplaçant, à la condition que son dossier "rentre dans les cases" j’effectue également mes recherches, mais je me contente de récupérer les pièces du dossier et mettre en relation l’aspirant locataire avec les colocataires en place pour qu’il fasse connaissance et jugent si le feeling est bon. A la fin les colocataires décident entre eux.
Si à la fin du préavis ils n’ont personne, je choisis moi même, et si ils refusent l’entrée d’un de mes dossiers dans ce cas la clause de solidarité s’active.

A noter qu’a la différence des fonctionnements avec un contrat par chambre, je ne peux décider de quel locataire prend telle chambre , ou de façon informel. sans que cela soit écrit sur le bail.

Le deuxième soucis pour moi:

Il me semblent qu’en cas de contrat unique, il faut 7 signatures en même temps, mais mes locataires n’arrivent pas tous en même temps….

j’envisage deux solutions:

Soit: Faire signer à la première locataire le contrat de bail, précisant sa quote part du loyer, en faces des autres quote part préciser: locataire en attente. la clause de solidarité n’étant pas active, pas de soucis.

Puis faire un avenant à l’entrée des autres locataires.

ou laisse rentrer demain ma locataire, lui faire signer un bail commençant au premier octobre, lui offrant donc le mois de septembre de loyer, faire rentrer courant septembre les locataires en leur offrant les jours restant de septembre, afin que fin septembre mon contrat soit signé par les 7 colocataires. à ce moment là je n’ai plus qu’a contre signer et leur laisser l’exemplaire.

Même si je leur offre le mois de septembre, je prends la caution etc. certes c’est quelques milliers d’euros perdus, mais je n’ai pas encore activer le remboursement du crédit, et je suis prêt à "perdre" un peu d’argent le premier mois pour mettre en place quelque chose qui je l’espère me rapproche de la loi.

Ce que je pense de tout ça; je ne suis pas sur que ce soit admis de faire une clause de solidarité dormante, ni de faire rentrer distinctivement les signataires d’un contrat unique, mais peut être que je me trompe? toujours est - il qu’en procédant de cette façon j’évite le problème de logement indécent, et je vais dans le sens de mes locataires ce qui devrait m’éviter une action de leur part.

Que pensez vous donc de tout cela?

En pj un exemplaire du contrat de colocation réalisé par Vinci, que je n’ai pas encore modifié à ma sauce.

Edit; comment mettre une pièce jointe? j’ai cliquer sur envoyer "le fichier", je l’ai télécharger, mais il n’apparaît pas dans mon post…

Elmaestro · #31

Bonjour,

Compter-vous également faire signer les avenants par les garants des colocataires?
Ce fonctionnement sera tres lourd en terme de gestion.
Par ailleurs pourquoi faire un avenant plutôt que de refaire signer un nouveau contrat?

Est-ce obligatoire d’avoir un accord écrit des colocataires en place validant l’arrivée du petit nouveau?

Pourquoi l´adil vous a dit qu’il faut une clause de solidarité? A mon sens il peut être spécifié dans le contrat qu’il n’y a pas de clause de solidarité entre les colocataires.

Cordialement

willy · #32

Bonjour,

Non le contrat est signé uniquement par les colocataires, les garants ont un acte de cautionnement.

L’avenant est une sorte de nouveau contrat, mais il reprend les dates de fin de bail du premier contrat signé, et ne repousse pas son terme.

Oui c’est obligatoire d’avoir une signature des autres colocs sur cet avanant validant leur accpetation de ce nouveau locataire, sinon on retombe dans le fonctionnement "un contrat par chambre"

Il faut une clause de solidarité, car si lors du remplacement d’un colocataire sortant, les locataires en place refuse de signer un avenant au bail pour l’entrée du nouveau locataire, personne ne paie la quote part de loyer restante.

En prenant un exemple tiré par les cheveux, si à chaque départ les locataires restant ne veulent pas signer d’avenant pour l’entrée d’un remplaçant, j’aurai à la fin un seul locataire payant sa seule et unique part de loyer pour toute la maison.

C’est pourquoi je suis entrain d’écrire une clause de solidarité "dormante" que je ne compte pas utiliser en cas de vacances , ni en cas d’impayé. dans ce dernier cas je ne me retournerai que contre la mauvais payeur. cette absence de solidarité implique aussi que dès que le préavis est terminé, le locataire sortant est libre d’engagement. Je n’activerai cette clause que dans le cas ou mes locataires refusent l’entrée d’un nouveau coloc en remplacement d’un coloc sortant.

cdt

Elmaestro · #33

Dans quelques années (ex : 10ans), vous ferez toujours signer le contrat d’origine avec des avenants?

willy · #34

alors d’après ce que je suis entrain d’étudier, il est nécessaire de remettre au locataire entrant le bail initial.
L’avenant qui ne fait qu’une page, précise que le locataire entrant reconnait avoir en sa possession le contrat initial. mais il ne signe que l’avenant.

Il faut que je regarde si lorsque je lui remets le contrat initial , je dois lui remettre aussi tous les avenants signés entre temps.

Je comprends le sens de votre démarche et la lourdeur administrative, néanmoins si c’est la seule solution pour dormir sur ses deux oreilles, je le ferai avec plaisir :-)

Je comprends la démarche de ne pas respecter cet enchevêtrement de formalités, et je pense que si j’envisageai de ne faire qu’un seul bien, je resterai sur un contrat unique sans me soucier de la loi.

Maintenant, je viens de finir le premier bien, et cherche le second, je compte en faire une réelle activité, et ce serait quand même dommage que tout s’effondre un jour avec un procès ou l’on est assimilé à un marchand de sommeil…. (logement indécent)

bruno377 · #35

willy a écrit :
Les baux types de notre cher Cécile, n’étant toujours pas arrivé pour ces cas précis, le site appartager.com spécialiste de la colocation met à disposition des contrats rédigé par le cabinet Vinci, stipulé en accord avec la loi alur.

Bonjour,
le baux type pour un contrat de colocation unique est ici Modèle de contrat : Contrat de colocation et on peut obtenir aussi une version gratuite en PDF ici Bail de location gratuit conforme loi ALUR

willy a écrit :
Clause de solidarité et d’indivisibilité, je compte la conserver dans mon bail, et stipuler que c’est une clause dormante. que je n’appliquerai dans un seul cas, en cas de départ d’un locataire et uniquement si les locataires restant refusent la signature d’un avenant pour l’entrée d’un nouveau locataire..

Je trouve très intéressant mais reste à savoir sa légalité. Pouvez-vous indiquer la phrase exacte pour analyse ?

Ce que je vois :
1) On a un contrat unique inévitable si une chambre fait moins de 14m2, et dont il faut respecter l’esprit
2) Il faut y indiquer le loyer global avec le nom de tous les locataires.
3) On doit y indiquer aussi pourtant les loyers par locataire sinon impossible de le savoir en cas de litiges et avec les garants. Mais il n’est pas question pour autant de privatiser des chambres car on n’est plus dans l’esprit de la loi. Donc il faut mentionner ces loyers sans associer à un espace privatif.

Je ne sais pas si c’est légal tout ça mais ça me tente

Suite
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Je viens de demander l’avis de l’ADIL sur ce contrat unique modifié et voici la réponse

Si la modification est EN FAVEUR du locataire, le juge peut apprécier positivement

Pour elle, c’est effectivement en faveur du locataire, mais on n’a pas de jurisprudence sur le sujet jusqu’à maintenant donc elle ne peut pas se prononcer avec certitude.

Elle a ajouté aussi que si le locataire conteste la validité du bail, on risque de revenir sur le bail type qui est moins intéressant pour le locataire, donc il n’a aucun intérêt à le faire.

Dernière modification par bruno377 (01/09/2016 11h21)

willy · #36

Bonjour Bruno,

c’est un peu la course entre mon travail et les entrées de locataires.

J’ai rendez vous mercredi avec un avocat spécialisé de ma ville en immobilier, et j’ai pris contact avec l’UNPI, qui moyennant une cotisation ont plus de temps à me consacrer que l’ADIL.

Je pense revenir faire part de mes évolutions une fois que j’aurai vraiment du concret.

Je peux vous envoyer un mail avec mon contrat en pj, si vous me faites passer votre mail en mp.

Je n’arrive pas à mettre des pièces jointes sur le forum.

toujours est il que je pense attendre d’avoir eu mon rendez vous à l’unpi et avec l’avocat avant de faire un condensé.

J’ai effectivement un tableau de répartition quote-part loyer et charges, mais je ne précise pas par écrit qui loue quelle chambre.

Pour ce qui est de la clause de solidarité ( La partie intéressante est à la fin, je compte faire reformuler tout ça par un avocat)

ARTICLE 20 – SOLIDARITE – INDIVISIBILITE

Les Locaux donnés en location au bénéfice de plusieurs Colocataires demeurent indivisibles à l’égard du Bailleur.

Les Colocataires feront leur affaire personnelle de la répartition entre eux de ce logement conformément à l’ARTICLE 16 – CONTRIBUTION A LA DETTE ENTRE COLOCATAIRE et des charges
et obligations découlant du Bail et de l’occupation des lieux, sans que cette répartition puisse être opposable au Bailleur, ce qu’ils reconnaissent.

Le Bail se poursuivra au profit du (ou des) Colocataire(s) restant en cas de congé donné par un (ou plusieurs) autre(s) Colocataire(s), comme en cas d’abandon du domicile ou de décès d’un Colocataire. Le (ou les) Colocataire(s) restant devront s’assurer de leur faculté de poursuivre le Bail et d’en remplir toutes les obligations, notamment s’il n’était pas pourvu au remplacement du (ou des) Colocataire(s) sortant, quelque en soit la cause.

En cas de nouveau Colocataire, celui-ci devra être préalablement agréé par le Bailleur et un avenant au Bail sera établi lui conférant les mêmes droits et lui imposant les mêmes obligations sur les Locaux que ceux et celles conférés et imposées aux Colocataires déjà en place. Le remplacement comme l’entrée d’un nouveau Colocataire n’opéreront pas novation au Bail en cours. Le nouveau Colocataire poursuivra l’exécution du Bail aux côtés du (ou des) autre(s) Colocataire(s), étant rappelé que le Bail est un contrat unique consenti à plusieurs locataires et que les Locaux demeurent un ensemble indivisible à l’égard du Bailleur. Les Colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du Bailleur à la parfaite exécution du Bail et des obligations liées, au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du Bail.

Rappel: Il est noté que la clause de solidarité et d’indivisibilité pour l’exécution des obligations contractées par le present bail est signalée dormante, elle n’est applicable qu’à l’unique condition qu’un avenant au contrat de bail soit refusé par les colocataires en cas de remplacement d’un colocataire ou plusieurs colocataires sortant. Empêchant ainsi l’entrée d’un ou de nouveaux colocataires, les locataires restant manifestent alors leur souhait d’assumer le loyer et les charges, induisant un réveil de la clause de solidarité et d’indivisibilité. Il est donc expréssément convenu, qu’en cas d’impayés d’un des colocataires, le bailleur ne pourra se retourner contre les autres locataires à jour de leur quote part de loyer et charges ainsi que d’assurance habitation.Tout locataire se verra libéré de la clause de solidarité et d’indivisibilité, dès son depart effectif en respect de l’article 6 – CONGE

Je libère de la clause de solidarité dès la fin du préavis et je rends la quote part du dépôt de garantie après un état des lieux intermédiaires. donc je ne demande pas aux locataires de s’arranger entre eux.

Je reviendrai vers vous quand j’aurai avancé et disposerai de plus de temps.

Kabal · #37

Je suis en train d’étudier un cas d’une maison de ville indivisible car pas de parking à proximité à court terme.
La location en multi-baux m’intéresse. Mais je me pose une question : est-il nécessaire d’avoir un espace commun autre qu’un couloir ?

Je m’explique : la maison est à refaire entièrement donc aménageable comme je veux. A un des étages, je mettrais une chambre et deux chambres à l’étage du dessous. J’envisage de faire des chambres privatisées avec salle de bain privé et cuisine privée. Le truc c’est que cela ressemble à un studio et 2 T1 dans une maison. D’où ma question : s’il n’y a que l’escalier (qui mène à chaque étage) qui est commun et un couloir pour les deux chambres, est toujours dans le cadre de la location multi-baux ?

A cela, j’ajoute que les chambres seront prêts à la division si d’aventure un parking était à la vente : électricité et plomberie.

Bernard2K · #38

L’idée de la colocation multi-baux avec la loi ALUR, c’est que chaque "chambre" doit être analysée comme un logement.

Donc en fait, avec vos chambres-logements, qui comportent chacune salle de bain et cuisine, vous êtes parfaitement dans cette logique-là. Si chaque logement fait bien au moins 14 m² dont au moins 9 m² de chambre, vous êtes parfaitement dans l’esprit de la loi.

Sauf qu’en fait, c’est quoi votre maison ? Un immeuble avec des logements séparés mais pas déclarés au cadastre. Vous voyez tout ce qui en découle :
- division illégale des logements
- non-satisfaction de l’obligation de création de parkings
- le locataire n’a pas son compteur d’électricité et ne peut pas choisir son fournisseur
- les portes des chambres devraient être des portes palières (solidité, isolation, qualité de la serrure)
- les couloirs sont des parties communes (cf. charges d’élec, nettoyage etc. à répartir), etc.

Pour le moment, dans le cas de location multi-baux, le législateur s’est surtout penché sur "14 m² minimum + point d’eau". Mais s’il pousse la logique jusqu’au bout "une chambre = un logement", d’ici quelques années ça sera "…et division cadastrale, et création de parkings, et compteur électrique indépendant" etc.

En fait, ça revient à transformer votre maison en immeuble composé de petits studios. Ca peut passer assez longtemps (combien de personnes font ça, surtout en meublé…), mais ça risque de finir par poser problème.

A noter aussi, comme je l’avais expliqué sur le cas de Elodie01 :
- toutes les obligations de la loi ALUR découlent du fait que la chambre logement soit l’habitation principale du locataire car c’est alors la loi de 1989 s’applique.
- si ce n’est l’habitation principale, on est dans la location de chose selon le code civil. Le bail est en fait un contrat de location de chose librement négocié entre les deux parties et on y met à peu près ce qu’on veut (durée du bail, etc.), avec très peu d’obligations qui s’appliquent. Deux cas principaux se présentent, pour la location hors résidence principale :
1) location touristique saisonnière (à condition qu’elle ne soit pas drastiquement réglementée comme à Paris)
2) résidence secondaire de plus longue durée. Exemple le gars qui garde sa résidence principale ailleurs (avec femme et enfant) mais prend une chambre pour suivre un stage, une mission, une formation… Voire, mais c’est tangent, l’étudiant qui garde sa résidence principale chez ses parents.

Kabal · #39

Sauf qu’en fait, c’est quoi votre maison ? Un immeuble avec des logements séparés mais pas déclarés au cadastre. Vous voyez tout ce qui en découle :
- division illégale des logements
- non-satisfaction de l’obligation de création de parkings
- le locataire n’a pas son compteur d’électricité et ne peut pas choisir son fournisseur
- les portes des chambres devraient être des portes palières (solidité, isolation, qualité de la serrure)
- les couloirs sont des parties communes (cf. charges d’élec, nettoyage etc. à répartir), etc.

C’est plus ou moins le sens de ma question. Cela parait-il "too much" ? Après, on peut toujours "perdre" 10m² pour un salon commun pour faire moins séparation.

Pour l’électricité, je croyais qu’on pouvait opter pour un forfait. Pour le ménage des parties communes, c’est à la charge des locataires après j’imagine qu’on peut l’inclure au forfait en faisant appel à une femme de ménage.
Pour les portes, je me suis posé la question également mais pour ne pas pousser le vice trop loin, il s’agit d’une coloc donc la porte serait standard et une clé standard avec une porte d’entrée de la maison plus costaud et sécurisé.

Idem pour internet, je voulais faire poser 3 lignes (une par chambre) pour que chacun puisse choisir un opérateur différent. Mais là encore, cela peut faire trop.

Ce qui me ferait le plus peur c’est l’évolution de la réglementation avec division. Clairement, c’est complètement impossible sur cet immeuble. Pas de place dispo aux alentours à court terme. A moyen terme, je dois pouvoir trouver deux places de parking mais là encore, je me suis posé la question comment faire la division d’un immeuble alors que j’ai 3 locataires dedans.

Les compteurs, je peux tenter d’en faire poser (à voir si EDF est conciliant) mais déjà que l’immeuble n’a qu’un seul compteur alors que c’est une maison de ville avec un commerce au rdc sans lot différent. Je ne sais même pas si c’est pas déjà une situation limite. Je ne sais pas qui est raccordé sur le compteur (le commerce ou la maison dans son ensemble).

Bernard2K · #40

Kabal a écrit :
C’est plus ou moins le sens de ma question. Cela parait-il "too much" ? Après, on peut toujours "perdre" 10m² pour un salon commun pour faire moins séparation.

Je ne pense pas que ça fasse plus ou moins "séparation" d’avoir un séjour.

Les auteurs que j’ai cités en page précédente disent que, d’après les textes, baux multiples = plusieurs logements. A partir de là, chambres = logements ; parties communes = parties communes d’un immeuble. Si le juge suit le même raisonnement que ces auteurs, votre "salon" sera assimilé à un hall d’immeuble, ni plus, ni moins ! Un bailleur d’immeuble peut choisir de mettre des parties commune de type "buanderie" ou "salle de jeu", "patio", etc : je pense que ça ne fait ni plus ni moins "division", concernant les parties privatives des logements.

Je crois que les risques juridiques ont déjà été amplement explicités sur ce forum. Aucun juge ne s’intéressera à vous spontanément. Mais quid si vous tombez sur un locataire mauvais coucheur ?

Certains forumeurs disent "tout le monde le fait, donc moi aussi" ; d’autres disent "depuis ALUR, trop risqué ; donc si coloc, c’est avec bail unique". A vous de faire votre choix.

Pour le moment, la logique une chambre = un logement n’implique que l’obligation de 14 m² minimum et d’un point d’eau, d’après la plupart des auteurs et textes cités précédemment (même si l’un dit "équipements", ce qui pourrait inclure l’obligation d’un compteur électrique).
Mais, si le juge et/ou le législateur poursuit la logique jusqu’au bout, il y a du souci à se faire. C’est un contexte de forte incertitude juridique. Tant que le décret en Conseil d’Etat pour "Adaptation aux logements loués en colocation des caractéristiques applicables aux conditions de décence" n’est pas paru, cette incertitude persiste.

xico57 · #41

Bonjour Willy,

Avez-vous pu avancer dans vos questionnements ?

Je suis dans une problématique similaire, ce qui vient encore la compliquer par ailleurs, c’est le fait que le bailleur soit une SCI (associés minoritaires : moi et mon épouse, associée majoritaire : ma fille).

La question que je me pose et que je pose à tous, et surtout aux sachants, c’est : pourquoi modifier le bail ? On prend toujours un risque à modifier un document qui a valeur de droit…

Ne pourrait-on pas faire signer le bail en l’état et produire un document annexe, dûment paraphé, qui précise

qu’en cas d’impayés d’un des colocataires, le bailleur ne pourra se retourner contre les autres locataires à jour de leur quote part de loyer et charges ainsi que d’assurance habitation.

En cas de problème et de mauvaise foi du bailleur, le colocataire n’aurait qu’à produire ce document.

Bernard2K · #42

Un document signé de toutes les parties est un contrat. Un contrat de location d’un logement est un bail.

A partir de là, que vous mettiez une disposition dans le bail ou dans un annexe, c’est pareil. Mais dans un annexe, je trouve que ça n’est pas propre, ça fait "tentative de la faire passer en douce".

Le bail est là pour fixer ce qui est convenu entre le bailleur et les locataires. Si vous voulez convenir avec vos locataires d’une disposition précise, mettez-la dans le bail, c’est là qu’est sa place !

xico57 · #43

Bonsoir Bernard2K,

Je pensais bien faire en ne dénaturant pas le bail "officiel" et de la sorte, cette clause bien distincte, sous forme d’avenant, ne se retrouverait pas perdue dans un contenu plutôt dense que l’on a tendance, trop souvent, à seulement survoler. De plus, comme c’est en totale faveur du locataire, je ne pense donc pas que cela puisse donner à penser que je veuille faire passer quoi que ce soit en douce.

Mais si comme vous le dites, j’ai le droit de la mettre dans le bail… Pourquoi pas ?… J’économiserai du papier.

Charly · #44

Bonjour Willy,

Je suis actuellement dans le même cas de figure que vous et je suis très intéressé par la solution que vous avez trouvé. J’aurais quelques questions à vous poser, cependant, je n’arrive pas à vous envoyer un message privé via le site ni à obtenir votre adresse mail.
Pourriez-vous me l’envoyer par message afin que je vous envoie un mail ?

Merci d’avance.

Cdlt

Djloulou · #45

Bonjour à tous et bonjour Willy,

Je me lance à mon tour dans l’investissement locatif ! Et découvre les joies de la loi alur (et me rends compte par la même occasion que même des agences l’ignorent…).

Willy, je serais intéressé par la suite de votre aventure (comment avez vous fait au final)… cela peut être fait via MP si vous préférez.

Sinon j’ai une question : une agence m’a proposé de louer mes chambres (moyennant 6% sur loyer HC) et fait uniquement des baux individuels (alors que chambres inf à 14m2). Est ce un écran juridique suffisant (même si nul n’est sensé ignorer la loi)?

Merci de vos réponses.

Djloulou

blacked · #46

Hello,

Je serais moi même intéressé pour en connaître davantage. Je suis cette discussion avec beaucoup d’attention depuis sa création et j’aurai besoin dans un futur plus ou moins proche de gérer ce problème et la solution de Willy correspondrait parfaitement à mon besoin.

@Djloulou, je ne suis pas juriste et je débute dans l’investissement locatif mais je pense qu’il n’y a que l’agence qui est responsable de la conformité de ses baux.

Après si un locataire demande la mise en règle du bail, je pense que l’agence devra être dans l’obligation de le changer pour un bail unique avec clause de solidarité. Je pense aussi que rien ne l’empêchera d’utiliser ce bail unique à tout moment tant que vous n’aurez pas une preuve écrite qu’elle ne le fera pas pour votre location.

Bernard2K · #47

Pour ce qui est d’obtenir de willy la rédaction du bail issue des conseils de son avocat, envoyez-lui des courriels via son profil.

Pour la responsabilité de l’agence :
Avant tout, le bail est signé entre les locataires et le bailleur, seules parties signataires. Si un locataire pense que le bail est abusif, il se retournera contre vous, et vous êtes en première ligne. C’est à dire que si le juge vous condamne, c’est à vous de payer (ou de supporter la perte), point barre.

Vous pourriez alors vous retourner contre l’agence. En effet, si vous lui avez confié un mandat de gestion, l’article 1992 du code civil dit que “le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion."

Vous pourriez donc rechercher sa responsabilité dans la rédaction du bail qu’il vous a proposé à la signature.

Pour autant, cela augure d’une sympathique bataille juridique qui peut durer des années. Payer un avocat pour attaquer l’agent immobilier risque d’être disproportionné en regard des sommes en jeu.

Pour dire les choses clairement, dire "c’est la faute de l’AI" est un peu court ; pour vraiment rechercher sa responsabilité et obtenir qu’il prenne en charge les conséquences pécuniaires d’un bail illégal, ça va être long et compliqué. Pendant ce temps-là, vous serez en première ligne vis-à-vis du locataire et vous devrez assumer votre responsabilité de bailleur.

Djloulou · #48

Parfait, c’est très clair.
Pour les MP, je n’y arrive pas, je vais bien finir par réussir.

Autre question : quels seraient les risques d’un bail illégal : annulation du bail et donc pas de préavis ? Condamnation à payer des indemnités au locataire ? Simple rappel à la loi ? (Certe au pénal ca peut etre 2 ans de prison et 75k€ d’amende mais on est loin d’arriver la encore)

Djloulou

Bernard2K · #49

Djloulou a écrit :
Pour les MP, je n’y arrive pas, je vais bien finir par réussir.

Il y a sans doute une protection pour empêcher que les gens qui débarquent sur le forum et ne se présentent même pas dans la section dédiée puissent solliciter les foreumeurs par MP pour obtenir des conseils personnalisés !

C’est plutôt normal, non ?

Certe au pénal ca peut etre 2 ans de prison et 75k€ d’amende

Bravo, vous avez donné la bonne réponse !

Si vous êtes en conflit carabiné avec un locataire, qu’est-ce qui l’empêche de vous mettre au pénal ?

sven337 · #50

Bernard2K a écrit :
Djloulou a écrit :
Certe au pénal ca peut etre 2 ans de prison et 75k€ d’amende
Bravo, vous avez donné la bonne réponse !

Si vous êtes en conflit carabiné avec un locataire, qu’est-ce qui l’empêche de vous mettre au pénal ?

De quel délit est-ce qu’on parle, pour cette action pénale ?
J’imagine que Djloulou fait référence à l’article L1337-4 du code de la santé publique, qui dispose:

L1337-4 a écrit :
Est puni de deux ans d’emprisonnement et d’une amende de 75 000 euros :

- le fait de ne pas déférer à une mise en demeure du représentant de l’Etat dans le département prise sur le fondement de l’article L. 1331-23.

L1331-23 a écrit :
Des locaux ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation.

Cela semble un scénario assez extrême d’envisager d’être condamné pour cela dans le cadre d’une colocation. Et cela dépend d’une action du préfet, donc le locataire ne peut pas agir directement au pénal.

Je ne suis pas expert mais j’ai l’impression que le risque pénal est minime et ne justifie pas vraiment de s’y attarder. Le vrai risque est au civil, avec éventuellement une obligation de reloger le locataire et indemnisation du préjudice qu’il a subi en étant "forcé" de vivre dans un logement "insalubre".

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Djloulou a écrit :

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Bernard2K a écrit :

Djloulou a écrit :

L1337-4 a écrit :

L1331-23 a écrit :

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