Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

Sankina a écrit :

Entre un bail unique avec 3 colocataires inconnus et un bail individuel étudiant, qu’est-ce qui fait fuir le plus selon vous ? A mon avis c’est tout vu…

Contrairement à ce que vous semblez imaginer, le bail unique ne fait fuir aucun candidat. J’ai une coloc avec un bail unique (où j’ai supprimé la clause de solidarité) et jusqu’alors personne ne pose de questions sur le bail… je suis même assez sidéré, d’une manière générale, sur le désintérêt des locataires pour la chose juridique…

Solidaire de quelqu’un que l’on ne connaît pas, vous rigolez ?

Je recherche également des avis.
DDtee, vous utilisez un bail unique standard (Adapté loi Alur) Sur lequel vous avez supprimé la clause de solidarité ? Pas d’autres modifications ?

J’ai déjà effectué une coloc de 3 dont j’ai choisit les membres dans un marché non tendu avec une clause de solidarité, c’est possible mais embêtant à mettre en place, il va falloir que vous inspiriez confiance, que votre appartement plaise et qu’il soit bon rapport qualité prix… !

Sankina a écrit :

Bonjour Willy,

Pourriez-vous me faire parvenir un exemplaire du document que vous utilisez actuellement SVP ? Envoyez moi un MP et je vous répondrai avec mon email (Je ne peux pas vous contacter par MP car vous avez du protéger l’envoie des message).

Partageant la même problématique que vous, je me dirige vers une autre "solution" qui ne solutionne pas le problème mais limite les risques. Il s’agit du bail étudiant. En effet, rien ne m’empêche de le renouveler indéfiniment (avec l’accord du locataire) mais il me permet surtout de ne pas renouveler le bail d’un locataire potentiellement vicieux contrairement à la tacite reconduction d’un bail classique d’un an renouvelable. Ainsi je limiterai ma perte en cas de litge, car un locataire vicieux qui aurait compris la fail pourrait rester durant une très longue période et tenter par la suite de se faire restituer son loyer.

Effectivement il y a le risque de faire un bail étudiant à une personne qui ne répond pas aux critères (salarié, alternant…). Mais quel risque ?

Qu’en pense la communauté du forum ?

Est-ce que quelqu’un a exploré la piste du contrat meublé en résidence secondaire ? Les contrats de résidences secondaire me paraissent plus souples et serait peut être une solution à notre problème.

Cordialement,
Sankina.

willy a écrit :

Bonjour,

J’utilise le contrat dont j’ai parlé dans ce fil…

Pour l’unpi et la consultation d’un avocat, je ne suis pas allé au bout des démarches. C’était très très chronophage, j’ai néanmoins effectué une consultation d’avocat.

Ce qu’il en est ressorti:

1. En cas de litige avec un colocataire, si un juge examine le bail, la sanction pourrait être le retour au bail type, incluant clause de solidarité et indivisibilité. donc pas à l’avantage du locataire.

2. un risque potentiel réside dans le respect de l’esprit de la loi. En proposant un bail unique pour tous les locataires, l’esprit de la loi reposerait selon l’avocat consulté sur les principes suivants:

L’appartement est proposé à la location sans obligation de colocation, le bailleur est contacté par les colocataires qui décident d’eux même de se partager le logement et rentre donc en même temps dans le logement. le bailleur n’a pas proposé de chambres à louer et l’initiative vient des colocataires.

la difficulté dans mon cas avec 7 colocataires, c’est que les entrées simultanées sont presque impossible et que si vous prévoyez un bail de 7 personnes, mais qu’en réalité 3 rentre en septembre et 4 en octobre, votre bail initial serait compliqué à élaborer. voir impossible.

Pour le moment tout fonctionne parfaitement, mes colocataires sont contents et les relations au beau fixe. A l’entrée certains étaient étonnés d’avoir un bail collectif, je leur ai simplement montré le texte de loi indiquant les obligations du bail individuel, et je les ai informé de mon souhait de respecter la loi…

Je ne pense pas être à l’abri de tout, mais je pense être bcp plus à ’abri qu’avec un bail individuel. Ou une simple recherche google permets de savoir que le bailleur est dans l’illégalité. Dans mon cas je ne pense pas être dans l’illégalité.

Je suis en cours sur un second projet et cette fois je pense avoir plus de temps pour consulter un avocat. Le discours de mon premier avocat était: Je peux établir un contrat que je serai apte à défendre en cas de litige. Mais pas plus. Donc il n’y a pas de solution idéale, mais comme je vais commencer à être très investit sur ce marché, autant être un peu plus tranquille.
Une dernière solution que j’envisage maintenant vu la facilité pour louer et le positionnement haut de gamme, proposer le bail collectif avec clause de solidarité et d’indivisibilité, je pense que certains seraient prêts à le signer. Mais je sortirai complètement du concept que j’idéalise dans la colocation et qui m’a moi même séduit pdt 10 ans en tant que colocataire.

Il va se poser un nouveau soucis avec l’exonération de taxe d’habitation en dessous d’un certain niveau de revenu. En cas de bail individuel, il semblerait que la taxe d’habitation soit calculée par chambre en considérant le revenu du locataire de la chambre.

En cas de bail collectif la taxe d’habitation est calculée sur le logement entier, considérant le total des revenus des locataires. Dans ce cas certains qui pourrait être exonérés ne le seront plus, si l’addition de l’ensemble des revenus dépassent le plafond d’exonération.

Il faut que je creuse à ce niveau, même si cet impôt ne me concerne pas directement, il est clair que ce serait un gros bémol pour mes colocataires…

Le gouvernement marron dit vouloir favoriser la colocation…… je ne vois pas comment cela sera possible tant que ces textes de loi absurde seront présents.

Mon projet reste néanmoins centré sur la colocation. le premier projet me dégage 1100 euros de cashflow, et j’ai pour l’instant 0 vacances. Le second projet, si il va au bout devrait me permettre 1500 euros de cash-flow supplémentaire. L’idée étant de réaliser un 3ème projet pour atteindre les 4K mensuels.

Je pense donc que c’est une solution extrêmement intéressante en termes de création de patrimoine, et d’atteinte d’objectifs rapides, elle m’apporte aussi un sentiment agréable, j’apprécie énormément ce concept de mettre à disposition un lieu de vie, de créer du lien et de la rencontre. Pour l’anecdote j’ai eu deux départ fin aout, deux de mes colocataires se sont installés en ménage ;-) Autre anecdote, il m’arrive de croiser mes colocs en after work, et c’est toujours un plaisir de boire quelques verres avec eux.

Pour revenir aux finances, une fois cette barre des 4K atteints, je compte regonfler ma trésorerie avec un achat revente de rp. puis me diversifier pour être moins exposé au risque de cette loi.

Me diversifier via:

Investissement classique en T1 et T2
Investissements financier.
Quitter mon job de salarié et monter 2 activités, une dans la publicité et une dans l’immobilier liée à la colocation.

J’espère qu’entre temps la loi aura évoluée, car quand on a gouter au rendement de la colocation difficile de se résoudre à de l’investissement plus classique. Pour le cas des T1 et T2, le seul biais viable que je vois et l’achat d’immeubles de nombreux lots.

Bonjour à tous,

Je viens après la guerre peut etre, mais est il possible d’avoir une version du bail que willy a fait?

Merci d’avance

Bonjour midterpouet,

pouvez-vous nous donner des infos sur le prix de votre investissement, la négociation et combien comptez-vous louer les chambres ?

Les chambres font-elles plus de 14m2 ?

Super ! c’est exactement ce que je vise, une colocation de 3 ou 4 chambres avec des loyers de 400 HC par chambre. Je suis peut-être un peu trop curieux mais pouvez-vous m’indiquer le prix que vous acheté votre T5 ?  100 m2 c’est quand même grand !

Sur un T5 et donc 4 chambres j’ai quand même un petit doute sur les salle de bains, j’estime qu’à partir de 4 colocataires, il est préférable d’avoir 2 salles d’eau… Etes-vous dans ce cas là ?

Le bail commun est malheureusement quasiment obligatoire au vu de la loi ALUR puisqu’un appartement avec des chambres de 14m2 est tout de même rare et/ou plus très rentable par rapport à la superficie du bien.

Par contre si j’ai bien tout compris, dans le cas d’un bail commun : au départ de la coloc, il faut bien que toutes les chambres soient occupées ? En gros que si la coloc est de 4, que les 4personnes soient inscrites sur le "premier" bail.  Par la suite (entrée/sortie) juste des avenants au bail sont nécessaire ?

Pour la clause de solidarité, je ne pense pas l’appliquer, si j’étais à la place d’un colocataire, cela me freinerait !

DDtee a écrit :

C’est bien ça, les rédacteurs de la loi devaient être plus des penseurs que des faiseurs

En effet, cela parait bien bête ! 

Autre chose sur la colocation qui me trotte dans la tête. Dans le cas ou je n’applique pas la clause de solidarité, 1 an après l’entrée dans les lieux, un colocataire s’en va. Les 2 autres colocataires qui s’entendent bien décide d’inviter un amis à dormir. Puis cet amis reste (sans que le propriétaire en soit informé bien sur) dans la 3ème chambre laissée libre. Les 2 colocataires refusent bien évidement chaque nouveau colocataire que je leur envoi/propose puisqu’ils ont le droit de décider. Ils se partage donc à eux 3 (les 2 colocataires + le "clandestin") les 2/3 du loyer total…

Une seule solution à ceci, mettre des serrures aux portes des chambres et fermer à clé les chambres libres le temps de retrouver des locataires. Mais comment cela se passe, il me semble qu’un propriétaire n’a pas le droit d’entrer dans l’appartement. Comment gérer vous cela ? Au moment de l’état des lieux ?

tini38 a écrit :

Mais comment cela se passe, il me semble qu’un propriétaire n’a pas le droit d’entrer dans l’appartement. Comment gérer vous cela ? Au moment de l’état des lieux ?

Vous soulevez effectivement une vrai problématique de la coloc… cependant, si une chambre est vide vous pouvez venir pour organiser par exemple les visites.

Bonjour à tous,

Je ne sais pas trop ou poster ça, il n’y a pas vraiment de discussion sur la COLOCATION.
Je me pose la question sur les superficies. A votre avis, une superficie de 74m2 est-elle suffisante pour un créer un T5-4 Chambres sachant qu’à la base ce sont des T4-3Chambres ?

En règle générale, combien fait un T4 ?   -> 65-70m2 ?  Un T5 -> 75-90m2 ?

Alors, oui, il s’agit d’une ville avec un prix au m2 de 2500€ en moyenne… (Lyon)

-4 chambres = 2 SDB & 2 W.C. D’accord mais dans ce cas là, ce n’est pas vraiment possible. Impossible de faire 2 SDB… Il y a un toilette séparé. Je sais c’est pas très "confort" et cela engendrera surement du Turn Over mais les chambres se loue 400€ HC et donc la possibilité de faire une 4ème chambre augmente considérablement le rendement. (Prix de l’appart 160k€)
-L’appartement peut être optimisé, en gros on coupe le séjour pour en faire une 4ème chambre..
-Un salon, même petit sera conservé. Pas de "marchand de sommeil" non plus donc.

D’accord donc pour 4 chambres il vaut mieux avoir 80m2 mini

Bonjour,

quand j’investi, j’aime bien regarder les feins à l’entrée.

Chez moi, je ne veux pas faire de coloc’ en appartement, considérant qu’installer des coloc en maison est assez facile.

Chez vous, est il compliqué de proposer un appartement de meilleure qualité qui pourrait donc disqualifier le votre? Sachant qu’une part des acteurs acceptera un rendement plus faible que vous?

Cordialement.

Pruls a écrit :

Bonjour,

quand j’investi, j’aime bien regarder les feins à l’entrée.

Chez moi, je ne veux pas faire de coloc’ en appartement, considérant qu’installer des coloc en maison est assez facile.

Chez vous, est il compliqué de proposer un appartement de meilleure qualité qui pourrait donc disqualifier le votre? Sachant qu’une part des acteurs acceptera un rendement plus faible que vous?

Cordialement.

Bonjour,

Si l’on considère qu’un nouveau bailleur sur le marché acceptera généralement une rentabilité inférieure pour le conquérir. Il me semble que c’est une donnée fixe sur tous les marchés. 
Que reste t-il de cette notion de frein à l’entrée ?
Que pouvez vous savoir faire que les autres ne sauraient ?