Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

Il fait référence à l’article L111-6-1 du CCH, comme il apparaît clairement quand on se donne la peine de lire le présent fil.

Après, j’avoue que ma seconde réponse à Djloulou était volontairement lapidaire. J’avoue mon agacement quand des gens débarquent, ne prennent pas la peine de se présenter, et demandent une étude de risque personnalisée parce qu’ils se proposent d’enfreindre sciemment la loi. 

Son premier message sur le forum : est-ce que je peux faire porter le chapeau à l’AI ?
Deuxième message : pas vraiment, ah bon, et alors qu’est-ce que je risque si je le fais quand même ?

C’est quoi cette mentalité ?

J’arrête, sinon je vais faire un coup de Sky !

Je suis bien d’accord vous, le risque est AUSSI civil. Exemple, sur un sujet assez proche :
Le loyer n’est pas dû en cas de logement indécent | Net-iris 2016
Parce que le logement faisait moins de 9 m², le bailleur a été condamné à rembourser la totalité du loyer perçu depuis le début du bail, car il n’a pas rempli son obligation de délivrance. La rentabilité en prend un coup

Notez que la chambre de moins de 14 m² n’est pas exactement dans le même cas ; mais enfin, location d’un logement résultant d’une division interdite par le CCH, les conséquences doivent être pas mal non plus.

En général, l’évaluation du risque distingue la probabilité d’apparition et la gravité. Globalement, les locataires vont rarement jusqu’au procès envers leurs bailleurs ; c’est même l’ANIL qui le dit. Donc risque peu probable. Mais ce n’est pas une raison pour sous-estimer la gravité du risque.

Bonjour à tous,
Bernard, loin de moi l’idée de "débarquer sur le forum" sans respect des autres usagers. Si j’ai pu géner certains d’entre vous, veuillez m’excuser.
Autre point : en aucun cas je souhaite enfreindre la loi. Je cherche juste, afin de prendre la bonne décision, de juger chacune des options que nous,  investisseur en colocation, avons en fonction de leur risques respectifs. Pour moi c’est le seul moyen pertinent pour agir en toute tranquilité après.
Il est clair, qu’à titre personnel, je m’oriente largement vers un bail collectif.
Je suis en train de voir tout cela avec une amie avocate pour valider ou infirmer les différentes options.
Et pour compléter ce qui a été dit, je confirme que le risque pénal est infime mais le risque civil existe bien. Et c’est CE point que je suis en train de vérifier, et ce même si je ne compte pas prendre ce risque.
Profitons du soleil de ce week end pour retrouver calme, sourire et bonne humeur 😉

Dans cette discussion vous trouverez la réponse notamment ici

Au risque d’être un peu lourd, mais la question me semble fondamentale.

Qu’entend t-on par chambre logement exactement ?

Parce que du coup, si on a une chambre de 12m² et un bureau de 8m², tous deux clos, mais qu’il faut passer par les partis communes pour y accéder,  ça ne fonctionne plus ?

Pour l’évacuation d’eau, il faut y avoir accès dans les conditions d’un logement décent, mais il n’est pas évident qu’il faille que ça soit dans sa chambre privative que réside cette accès ?

Ce qui est étrange c’est que finalement il faut toutes les contraintes d’un studio avec des contraintes en plus et des parties communes…

Autre schéma : Une maison avec 4 chambre de 12m² à l’étage.
Au rez de chaussée, une buandrie, que l’on aménage et qu’on diviser en 4 petite cloison de 2.5m², avec chacune un lavabo ?

Dernière modification par AleaJactaEst (03/03/2017 10h09)

Comme vous le dites vous même Bernard, au fond on ne sait pas vraiment, donc mes réponses sont loin de trouver une réponses toutes seules

D’autant plus que dans l’esprit de la loi, je ne suis pas certains que le législateur cherche a mettre en prison quelqu’un qui louerait une villa de 200m² avec 4 chambre de 13m², 3 salle de bain etc… Mais plutôt de protéger contre les marchants de sommeil.

J’ai bien compris Surin, mais justement, quand Bernard parle de "lire" selon la volonté du législateur, il y a toujours une forme d’interprétation.

Sinon la loi prévoit bien de la prison pour les propriétaires (au cas où), sans doute pour des marchants de sommeils récidivistes.

En tout cas, je vais attendre un peu avant d’envisager de louer en baux individuels… Le bail collectif est à mon sens plus risqué pour les locataires, mais moins contraignant pour le propriétaire. Je vais rester sur cette formule.

CedricC a écrit :

J’ai lu tout le fil (les 3 pages) et vu que personne l’a mentionné je dois certainement me planter dans mon interprétation.

Je vous confirme que vous vous plantez

La loi ALUR modifie la loi de 1989. Donc, plutôt que de lire la loi ALUR, pour savoir ce qui s’applique aujourd’hui, il faut aller lire la loi de 1989 dans sa version en vigueur :

            Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 | Legifrance

D’une manière générale, il est toujours plus facile d’aller lire le texte complet modifié. Une loi qui modifie une autre loi peut être rédigée de la façon suivante (exemple fictif) :

à l’article tant de la loi 2007-18, à l’alinéa 3, les mots "sauf ceux de couleur verte" sont insérés après les mots "les dispositifs".

Tel quel, c’est incompréhensible : qu’est-ce que ça change d’exclure les dispositifs de couleur verte ? Qu’est-ce qui est autorisé ou interdit après cette modification ? La seule façon de comprendre, c’est d’aller voir cette loi 2007-18 dans sa rédaction complète ! Eh bien là, c’est pareil.

Explication de votre erreur d’interprétation :
Certes, l’article 2 de la loi de 1989 dans sa version post-loi ALUR dit "Toutefois, ce titre ne s’applique pas (…)
2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;"

Il faut comprendre : l’intégralité du titre I de la loi de 1989 concerne les logements nus, donc il ne concerne a priori pas les logements meublés … mais il peut quand même les concerner, si mention expresse en ce sens.

Il faut donc aller lire l’article 25-3 de la loi de 1989, qui est le premier article de son titre I bis consacré aux logements meublés. C’est celui qui pose le cadre général de la location meublée, en quelque sorte. Et il dit :
"Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés."

Et voilà comment toute une série d’articles concernant les logements nus sont "récupérés" pour s’appliquer aussi aux logements meublés ! Dont le fameux 8-1.

Pour vous éviter une autre fausse joie, je précise que le "à l’exception" n’exclut pas tous les articles qui suivent ; il faut comprendre : "à l’exception du I du 4 (fin de l’exception)".

Dernière modification par Bernard2K (04/08/2017 09h10)

Bonjour,

J’utilise le contrat dont j’ai parlé dans ce fil…

Pour l’unpi et la consultation d’un avocat, je ne suis pas allé au bout des démarches. C’était très très chronophage, j’ai néanmoins effectué une consultation d’avocat.

Ce qu’il en est ressorti:

1. En cas de litige avec un colocataire, si un juge examine le bail, la sanction pourrait être le retour au bail type, incluant clause de solidarité et indivisibilité. donc pas à l’avantage du locataire.

2. un risque potentiel réside dans le respect de l’esprit de la loi. En proposant un bail unique pour tous les locataires, l’esprit de la loi reposerait selon l’avocat consulté sur les principes suivants:

L’appartement est proposé à la location sans obligation de colocation, le bailleur est contacté par les colocataires qui décident d’eux même de se partager le logement et rentre donc en même temps dans le logement. le bailleur n’a pas proposé de chambres à louer et l’initiative vient des colocataires.

la difficulté dans mon cas avec 7 colocataires, c’est que les entrées simultanées sont presque impossible et que si vous prévoyez un bail de 7 personnes, mais qu’en réalité 3 rentre en septembre et 4 en octobre, votre bail initial serait compliqué à élaborer. voir impossible.

Pour le moment tout fonctionne parfaitement, mes colocataires sont contents et les relations au beau fixe. A l’entrée certains étaient étonnés d’avoir un bail collectif, je leur ai simplement montré le texte de loi indiquant les obligations du bail individuel, et je les ai informé de mon souhait de respecter la loi…

Je ne pense pas être à l’abri de tout, mais je pense être bcp plus à ’abri qu’avec un bail individuel. Ou une simple recherche google permets de savoir que le bailleur est dans l’illégalité. Dans mon cas je ne pense pas être dans l’illégalité.

Je suis en cours sur un second projet et cette fois je pense avoir plus de temps pour consulter un avocat. Le discours de mon premier avocat était: Je peux établir un contrat que je serai apte à défendre en cas de litige. Mais pas plus. Donc il n’y a pas de solution idéale, mais comme je vais commencer à être très investit sur ce marché, autant être un peu plus tranquille.
Une dernière solution que j’envisage maintenant vu la facilité pour louer et le positionnement haut de gamme, proposer le bail collectif avec clause de solidarité et d’indivisibilité, je pense que certains seraient prêts à le signer. Mais je sortirai complètement du concept que j’idéalise dans la colocation et qui m’a moi même séduit pdt 10 ans en tant que colocataire.

Il va se poser un nouveau soucis avec l’exonération de taxe d’habitation en dessous d’un certain niveau de revenu. En cas de bail individuel, il semblerait que la taxe d’habitation soit calculée par chambre en considérant le revenu du locataire de la chambre.

En cas de bail collectif la taxe d’habitation est calculée sur le logement entier, considérant le total des revenus des locataires. Dans ce cas certains qui pourrait être exonérés ne le seront plus, si l’addition de l’ensemble des revenus dépassent le plafond d’exonération.

Il faut que je creuse à ce niveau, même si cet impôt ne me concerne pas directement, il est clair que ce serait un gros bémol pour mes colocataires…

Le gouvernement marron dit vouloir favoriser la colocation…… je ne vois pas comment cela sera possible tant que ces textes de loi absurde seront présents.

Mon projet reste néanmoins centré sur la colocation. le premier projet me dégage 1100 euros de cashflow, et j’ai pour l’instant 0 vacances. Le second projet, si il va au bout devrait me permettre 1500 euros de cash-flow supplémentaire. L’idée étant de réaliser un 3ème projet pour atteindre les 4K mensuels.

Je pense donc que c’est une solution extrêmement intéressante en termes de création de patrimoine, et d’atteinte d’objectifs rapides, elle m’apporte aussi un sentiment agréable, j’apprécie énormément ce concept de mettre à disposition un lieu de vie, de créer du lien et de la rencontre. Pour l’anecdote j’ai eu deux départ fin aout, deux de mes colocataires se sont installés en ménage ;-) Autre anecdote, il m’arrive de croiser mes colocs en after work, et c’est toujours un plaisir de boire quelques verres avec eux.

Pour revenir aux finances, une fois cette barre des 4K atteints, je compte regonfler ma trésorerie avec un achat revente de rp. puis me diversifier pour être moins exposé au risque de cette loi.

Me diversifier via:

Investissement classique en T1 et T2
Investissements financier.
Quitter mon job de salarié et monter 2 activités, une dans la publicité et une dans l’immobilier liée à la colocation.

J’espère qu’entre temps la loi aura évoluée, car quand on a gouter au rendement de la colocation difficile de se résoudre à de l’investissement plus classique. Pour le cas des T1 et T2, le seul biais viable que je vois et l’achat d’immeubles de nombreux lots.

Cet amendement proposée à la loi "Egalité et Citoyenneté" n’a pas été retenu dans le texte final de cette loi.

Il devait modifier l’article 8-1 de la loi de 1989 : lisez cet article dans sa version en vigueur et vous n’y trouverez pas les modifications prévues par cet amendement.

Bonjour Bernard2K,

Bon, mea culpa, le texte après avoir adopté a été censuré pour Vice de procédure, en Janvier 2017, selon le lien ci-dessous.

censure de l’amendement

dont l’extrait:

"

4. La colocation
Enfin, la loi ALUR a sécurisé le régime de la colocation en précisant les
liens de solidarité entre les colocataires et en laissant le choix aux parties de
recourir à un bail unique ou à des baux multiples. Toutefois, la colocation à baux
multiples n’est pas encore applicable en l’absence du décret en Conseil d’État
adaptant les règles de décence aux spécificités de la colocation, prévu à
l’article 8-1 de la loi de 1989 modifié par la loi ALUR, qui n’a toujours pas été
publié. Le Gouvernement a, en effet, indiqué à vos rapporteurs que les travaux
préparatoires à ce décret avaient mis en évidence des incompatibilités législatives.
L’article 8-1 de la loi de 1989 dispose que la colocation à baux multiples doit
respecter à la fois l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation,
qui interdit toute division de logement ayant pour conséquence de mettre à
disposition des locaux d’une superficie et d’un volume habitable inférieurs
respectivement à 14 m² et à 33 m3
hors pièces communes, et les règles de décence
qui interdisent la location d’un logement dont la superficie et le volume sont
inférieurs à 9 m² et 20 m3
.
Afin de lever cette contradiction interne et de ne pas décourager la
colocation à baux multiples, un amendement avait été adopté dans le cadre du
projet de loi relatif à l’égalité et à la citoyenneté (article 121) pour faire primer les
règles minimales de surface et de volume habitable prévues dans les critères de
décence des locaux d’habitation (9 m² et 20 m3
), comme pour l’ensemble des baux
locatifs. Malheureusement, le Conseil constitutionnel, dans sa décision
n° 2016-745 DC du 26 janvier 2017, a censuré cet amendement en raison d’un
vice de procédure.

Je suis peut être têtu et j’ai peut être un avis biaisé, mais Le 23 novembre 2016 l’amendement est adopté, c’est amendement dit clairement que la loi se contredit est met en péril la colocation à baux multiples. Ce qui va à l’encontre du colocataire puisque celui-ci n’a plus d’autres choix qu’un bail unique avec clause de solidarité.

En Janvier l’amendement est abandonné pour vice de procédure, donc certes il est abandonné, mais en aucun cas le fond est remis en cause.

C’est peut être une porte ouverte à la défense en cas de litige, ou peut être que nos chers hommes et femmes politiques vont se re -décider à parler de ça… je ne sais pas, mais je ne lacherai pas le morceau, en vu du second projet, je pense me rapprocher de maître LEBOULCH à Annecy.

Peut être que ces textes diminue l’importance du risque, à voir.

Bonjour Willy,

Pourriez-vous me faire parvenir un exemplaire du document que vous utilisez actuellement SVP ? Envoyez moi un MP et je vous répondrai avec mon email (Je ne peux pas vous contacter par MP car vous avez du protéger l’envoie des message).

Partageant la même problématique que vous, je me dirige vers une autre "solution" qui ne solutionne pas le problème mais limite les risques. Il s’agit du bail étudiant. En effet, rien ne m’empêche de le renouveler indéfiniment (avec l’accord du locataire) mais il me permet surtout de ne pas renouveler le bail d’un locataire potentiellement vicieux contrairement à la tacite reconduction d’un bail classique d’un an renouvelable. Ainsi je limiterai ma perte en cas de litge, car un locataire vicieux qui aurait compris la fail pourrait rester durant une très longue période et tenter par la suite de se faire restituer son loyer.

Effectivement il y a le risque de faire un bail étudiant à une personne qui ne répond pas aux critères (salarié, alternant…). Mais quel risque ?

Qu’en pense la communauté du forum ?

Est-ce que quelqu’un a exploré la piste du contrat meublé en résidence secondaire ? Les contrats de résidences secondaire me paraissent plus souples et serait peut être une solution à notre problème.

Cordialement,
Sankina.

willy a écrit :

Bonjour,

J’utilise le contrat dont j’ai parlé dans ce fil…

Pour l’unpi et la consultation d’un avocat, je ne suis pas allé au bout des démarches. C’était très très chronophage, j’ai néanmoins effectué une consultation d’avocat.

Ce qu’il en est ressorti:

1. En cas de litige avec un colocataire, si un juge examine le bail, la sanction pourrait être le retour au bail type, incluant clause de solidarité et indivisibilité. donc pas à l’avantage du locataire.

2. un risque potentiel réside dans le respect de l’esprit de la loi. En proposant un bail unique pour tous les locataires, l’esprit de la loi reposerait selon l’avocat consulté sur les principes suivants:

L’appartement est proposé à la location sans obligation de colocation, le bailleur est contacté par les colocataires qui décident d’eux même de se partager le logement et rentre donc en même temps dans le logement. le bailleur n’a pas proposé de chambres à louer et l’initiative vient des colocataires.

la difficulté dans mon cas avec 7 colocataires, c’est que les entrées simultanées sont presque impossible et que si vous prévoyez un bail de 7 personnes, mais qu’en réalité 3 rentre en septembre et 4 en octobre, votre bail initial serait compliqué à élaborer. voir impossible.

Pour le moment tout fonctionne parfaitement, mes colocataires sont contents et les relations au beau fixe. A l’entrée certains étaient étonnés d’avoir un bail collectif, je leur ai simplement montré le texte de loi indiquant les obligations du bail individuel, et je les ai informé de mon souhait de respecter la loi…

Je ne pense pas être à l’abri de tout, mais je pense être bcp plus à ’abri qu’avec un bail individuel. Ou une simple recherche google permets de savoir que le bailleur est dans l’illégalité. Dans mon cas je ne pense pas être dans l’illégalité.

Je suis en cours sur un second projet et cette fois je pense avoir plus de temps pour consulter un avocat. Le discours de mon premier avocat était: Je peux établir un contrat que je serai apte à défendre en cas de litige. Mais pas plus. Donc il n’y a pas de solution idéale, mais comme je vais commencer à être très investit sur ce marché, autant être un peu plus tranquille.
Une dernière solution que j’envisage maintenant vu la facilité pour louer et le positionnement haut de gamme, proposer le bail collectif avec clause de solidarité et d’indivisibilité, je pense que certains seraient prêts à le signer. Mais je sortirai complètement du concept que j’idéalise dans la colocation et qui m’a moi même séduit pdt 10 ans en tant que colocataire.

Il va se poser un nouveau soucis avec l’exonération de taxe d’habitation en dessous d’un certain niveau de revenu. En cas de bail individuel, il semblerait que la taxe d’habitation soit calculée par chambre en considérant le revenu du locataire de la chambre.

En cas de bail collectif la taxe d’habitation est calculée sur le logement entier, considérant le total des revenus des locataires. Dans ce cas certains qui pourrait être exonérés ne le seront plus, si l’addition de l’ensemble des revenus dépassent le plafond d’exonération.

Il faut que je creuse à ce niveau, même si cet impôt ne me concerne pas directement, il est clair que ce serait un gros bémol pour mes colocataires…

Le gouvernement marron dit vouloir favoriser la colocation…… je ne vois pas comment cela sera possible tant que ces textes de loi absurde seront présents.

Mon projet reste néanmoins centré sur la colocation. le premier projet me dégage 1100 euros de cashflow, et j’ai pour l’instant 0 vacances. Le second projet, si il va au bout devrait me permettre 1500 euros de cash-flow supplémentaire. L’idée étant de réaliser un 3ème projet pour atteindre les 4K mensuels.

Je pense donc que c’est une solution extrêmement intéressante en termes de création de patrimoine, et d’atteinte d’objectifs rapides, elle m’apporte aussi un sentiment agréable, j’apprécie énormément ce concept de mettre à disposition un lieu de vie, de créer du lien et de la rencontre. Pour l’anecdote j’ai eu deux départ fin aout, deux de mes colocataires se sont installés en ménage ;-) Autre anecdote, il m’arrive de croiser mes colocs en after work, et c’est toujours un plaisir de boire quelques verres avec eux.

Pour revenir aux finances, une fois cette barre des 4K atteints, je compte regonfler ma trésorerie avec un achat revente de rp. puis me diversifier pour être moins exposé au risque de cette loi.

Me diversifier via:

Investissement classique en T1 et T2
Investissements financier.
Quitter mon job de salarié et monter 2 activités, une dans la publicité et une dans l’immobilier liée à la colocation.

J’espère qu’entre temps la loi aura évoluée, car quand on a gouter au rendement de la colocation difficile de se résoudre à de l’investissement plus classique. Pour le cas des T1 et T2, le seul biais viable que je vois et l’achat d’immeubles de nombreux lots.

Entre un bail unique avec 3 colocataires inconnus et un bail individuel étudiant, qu’est-ce qui fait fuir le plus selon vous ? A mon avis c’est tout vu…
Ensuite, effectivement je ferais juillet -mars comme second bail. Et ainsi de suite… Le locataire dénoncera quand bon lui semblera.

Ma proposition n’était qu’une suggestion pour limiter les risques, tout en évitant l’effrayant bail unique.

Bien cordialement,
Sankina