Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

blackfalcon · #651

Peut être simplement parce que toutes les entreprises n’ont pas de parking et/ou que les prix des parkings sont très élevé dans le coins où ils travaillent. Ajouter à l’essence/entretien/(risque d’)accrochages supplémentaire, à voir.
De plus cela fonctionne très bien tant que ces gens ne change pas d’entreprise ou que l’entreprise ne change pas de bureau. Dans le cas d’un bureau en plein dans Paris (suite à changement de job ou de lieux de travail), cela change complètement les choses…

Shima · #652

Ce que vous dites est vrai, mais c’etait aussi vrai auparavant.

Sur la dynamique, ce qui change, selon moi c’est que le ressenti des particuliers sur la voiture est de plus en plus négatif, et ca pousse la hausse dans les zones qui etaient déjà tendues alors que les zones non accessibles en transport stagnent.

Caratheodory · #653

Qu’est ce qui pourrait faire baisser l’immobilier résidentiel en France?

1) une grave crise économique qui tarirait la demande. Celle de 2008 a mis à mal les marchés immobiliers de la France périphérique. Pas ceux de Paris. Elle a calmé les marchés de la grande couronne et de la plupart des grandes villes de province (sauf Lyon Nantes et Bordeaux).

Le marche immobilier de Bordeaux, après une hausse spectaculaire, semble en train de corriger (baisse de 5% au dernier trimestre selon les notaires) et, si ca se confirme, pourrait stagner un moment. C’est un scénario qui s’est produit dans plusieurs marchés comparables. Sauf erreur c’est le scénario en cours à Nantes.

2) une politique du logement agressivement défavorable aux propriétaires-occupants. Qui forment 58% de la population….. Il "suffirait" d’imposer les pv sur la résidence principale et de considérer comme revenus fonciers les loyers fictifs qui en sont le rendement implicite. A vrai dire, la politique du logement en France est défavorable aux proprietaires-bailleurs mais ceux ci sont minoritaires électoralement.

3) une politique agressivement défavorable aux "riches". Même seulement au niveau municipal

4) une hausse des taux d’interet.

1) et 4) sont plausibles à moyen terme mais pas certains. Les banques centrales ne provoquent pas 4) pour ne pas provoquer 1). De graves problèmes d’approvisionnement énergétique ou des troubles politiques majeurs comme des guerres sont bien sûr susceptibles de déclencher une dépression économique majeure mais on change alors de monde et il n’existe pas de stratégie patrimoniale qui tienne face à ça.

J’aimerais bien savoir de combien baisseraient les prix immobiliers en cas d’augmentation de 1% des taux d’intérêts toutes choses égales par ailleurs. Ca doit être possible de faire des estimations à peu près réalistes.

2) est très improbable. Tant que les propriétaires occupants forment la majorité de l’électorat.

Sauf électorat pauvre ou idéologiquement motivé, 3) dure généralement un mandat suite à quoi un retour de bâton s’opère. Et encore ca n’a jamais duré plus de 2 ans au niveau national.

Shima a écrit :
Ce que vous dites est vrai, mais c’etait aussi vrai auparavant.

Sur la dynamique, ce qui change, selon moi c’est que le ressenti des particuliers sur la voiture est de plus en plus négatif, et ca pousse la hausse dans les zones qui etaient déjà tendues alors que les zones non accessibles en transport stagnent.

Personnellement, j’ai toujours privilégié le fait de pouvoir me rendre en transport en commun au travail et ai toujours cherché à habiter à 4 km au plus de mon lieu de travail et en ayant accès à des commerces de proximité. C’est une façon de s’assurer contre l’éventualité d’un choc pétrolier. Et oui ça amène à payer l’immobilier résidentiel cher.

De plus, certains pays européens comme le Danemark ont prévu d’interdire la commercialisation des voitures à moteur à explosion des 2030. On doit s’attendre à un changement radical de l’économie automobile dans les 20 ans. Il est absolument possible que son cout explose pour le consommateur. Surtout si on prétend n’utiliser que des énergies renouvelables.

Dernière modification par Caratheodory (17/07/2019 12h26)

johntur · #654

Bonjour,

Je souhaite développer un sujet qui m’interpelle et j’aimerai bien échanger avec vous sur ce sujet.
Est-ce qu’à terme l’immobilier en France peut avoir une conjoncture qui peut se retourner ?

Je lisais un article des échos fait par M. François Duval que je vous permets de vous mettre en copie.
L’idée est la suivante. Les fonds euro en raison de la chute croissante des obligations d’état OAT vont continuer à avoir leurs taux qui vont descendre. En effet si on tarit la source de ces rendements, il n’en restera plus et fatalement si les taux restent bas ou négatifs les fonds euro ne rapporteront plus rien. En conséquence, les investisseurs gourmands se retournent vers les investissements surs, en l’occurrence souvent la pierre. Or comme l’indique François dans ses très nombreuses critiques des échos présente ce sujet ci-dessous, que je n’ai pas souhaité plagier et que je cite un extrait de son propos en direct. (je vais imaginer que la pub que je fais des échos compense la citation que je fais d’eux)

Francois Vidal - Les échos a écrit :
Un enjeu économique majeur
Un phénomène qui appelle une question. Ces centaines de milliards d’euros qui s’investissent dans des appartements et des maisons mois après mois, ne seraient-ils pas mieux utilisés ailleurs ? Car après tout, en dehors des notaires, des agents immobiliers, des artisans du bâtiment et surtout de l’Etat et des collectivités locales, ce formidable appétit pour la pierre ne profite pas à grand monde.
Il ne favorise en tout cas aucun projet d’avenir si nécessaire pourtant au développement de notre économie. Et, dès lors que le stock de crédits à l’habitat - il s’élève à plus de 1.000 milliards d’euros - dépasse désormais celui des prêts aux entreprises, s’interroger sur le sujet et ses conséquences devient un enjeu économique majeur.

Le secteur ne va pas tarder à atterrir
D’autant que le ciel de l’immobilier ne va pas rester bleu éternellement. Ces dix dernières années, la pierre n’a cessé d’engranger les bonnes nouvelles : accroissement de la demande, baisse des taux d’intérêt, forte incitation des banques… Mais cette période touche à sa fin.
Les banques viennent de se faire rappeler à l’ordre par les autorités , les taux ne baisseront pas beaucoup plus et à ces niveaux de prix, la demande n’est pas extensible. Le secteur ne va donc pas tarder à atterrir. Après des années d’euphorie, c’est sans doute une bonne chose. Mais cela signifie que les prix vont se stabiliser, voire se dégrader, et que l’aspirateur à épargne risque de se transformer en piège pour les sommes colossales qui s’y sont investies ces dernières années.
François Vidal

En bref si tous nos concitoyens mettent des sommes qui saturent la pierre en France, ne va-t-il pas y avoir une crise du logement à l’envers.

Ne risque-t-il pas d’y avoir une trop grosse demande de marché immobilier pour une absence de locataire ? La demande d’achat de constructions via les SCPI ou les demandes d’achat directes de bien de particuliers peuvent elle créer une bulle spéculative à la hausse et un point d’équilibre qui puisse créer une bulle spéculative qui poussée à son extrême puisse amener une absence de locataire et une chute du prix des biens avec un trop construit de bien par rapport à la démographie ? Est ce qu’une régulation sur les capitaux dans l’immobilier existe vraiment ?

Cette analyse macro et assez sommaire cacherait bien de nombreuses disparités et inégalités entre les centres-villes surpeuplés et leurs banlieues où les terrains seraient encore constructibles. Mais est-ce qu’un tel scénario est envisageable ? Le fameux effet de levier des taux bas à l’emprunt et les pierres papiers peuvent ils conduire avec la baisse programmée des fonds euro (partiellement contenant de plus en plus d’OPCI) à un tel scénario ?

Bien à vous,

Edit : Modification ouverte et correction d’une erreur sur les scpi qui n’achètent pas majoritairement des logements

Dernière modification par johntur (26/12/2019 18h07)

Oblible · #655

L’auteur ne prend pas en compte la dimension "psychologique" de ceux qui ont des AV : beaucoup laisseront leurs fonds dans leur AV même si le taux baissait à 0,01% parce qu’ils ne veulent prendre aucun risque, ce sont les mêmes qui gardent leur livret A malgré la baisse des taux.

D’ailleurs cette clientèle ne sait même pas à quoi correspond son "investissement" dans les fonds euros, ils savent juste que le capital est garanti par l’état et que ce n’est pas le casino ( sic ).

Dernière modification par Oblible (26/12/2019 18h06)

Pierrot31 · #656

Si on a achète pour faire une plus value, il y a un risque en cas de retournement de marché. Pour une RP, c’est un élément à avoir en tête.

Pour du locatif, si on achète en autofinancement sur une zone à forte demande locative, il y a beaucoup moins de risque en cas de retournement de conjoncture (le risque porte plus sur la qualité de signature du locataire).

En tout cas sur un investissement locatif où on emprunte à 1% pour le placer à 10%, s’il y a suffisamment de lots, ça laisse une marge de sécurité amha…

Une autre question que je me pose :
Dans le passé, quand l’immobilier a baissé de x%, de combien ont baissé les loyers ?

GoodbyLenine · #657

Bien sur que l’immobilier est déjà risqué. Il n’a pas besoin de changement pour le "devenir". Il y a moults aléas et risques associés à un investissement immobilier (que ce soit une détérioration de la valeur de votre emplacement, de la solvabilité des locataires ou acheteurs potentiels, hausse des taux, détérioration du bâti, incident non couvert par votre assurance, changement législatif, locataire malicieux voulant et sachant profiter du système, éclatement d’une bulle suite à trop d’abus, etc.). Il y a certes aussi une certaine "marge de sécurité" (différente selon l’investissement, la surface financière qu’on a, et les anticipations qu’on fait)

Je vous ferais aussi remarquer que la plupart des SCPI n’investissent pas dans de l’immobilier de logement. Soit vous êtes mal informé, soit vous avez retenu uniquement quelques SCPI qu’en général il aurait mieux valu ne pas retenir.

johntur · #658

Oblible a écrit :
L’auteur ne prend pas en compte la dimension "psychologique" de ceux qui ont des AV : beaucoup laisseront leurs fonds dans leur AV même si le taux baissait à 0,01% parce qu’ils ne veulent prendre aucun risque, ce sont les mêmes qui gardent leur livret A malgré la baisse des taux.
….

Bonsoir (j’ai allumé la lumière)

Je ne sais quoi répondre à ce point très juste. Ce que je remarque simplement c’est que néanmoins les OPCI apparaissent de plus en plus dans ce que nous appelons fond euro et qui en fait est un fond particulièrement obscur. Même si les fonds euro restaient à leur niveau, l’appel de fond en immobilier se mettrait aussi à monter de façon importante.
Il est impossible de savoir ce que le secteur immobilier verrait arriver comme fonds (et notamment l’immobilisme psy que vous mentionnez) mais l’appétence des investisseurs pour les scpi et les produits connexes augmenteraient certainement si les taux restent bas (ou même s’ils descendaient davantage)

@GBL
Je ne pense pas que l’afflux excessifs de capitaux dans l’immobilier soit particulièrement bénéfique ni à l’immobilier d’entreprise ni à l’immobilier des particuliers. Les scpi sont avec les achats directs des afflux vers l’immobilier qui risquent d’augmenter une potentielle crise. Le risque propre de l’immobilier existe mais ce n’est pas de celui là dont je parlais. Ce dont parle François Vidal est d’une crise de type spéculative liée à un afflux de capital et donc un risque bien plus important sur le marché global. Le titre est peut-être mal choisi (notamment le "devenir") Un titre tel que "Une bulle spéculative en France peut elle se créer ?" aurait certainement été plus claire.

Bien à vous,

Dernière modification par johntur (26/12/2019 17h46)

Surin · #659

johntur a écrit :
et d’achat de logements via les SCPI

Votre façon de ne pas répondre à la remarque de Gbl est déconcertante.
Du coup j’ai regardé la part des logements dans le patrimoine de l’ensemble des SCPI, c’est 1%, autrement dit rien, négligeable. Les SCPI ont énormément grossi ces dernières années mais cela n’a en rien ou si peu alimenté une éventuelle bulle sur le logement en France.
Source : Indicateurs du marché SCPI - Primaliance

Le nombre de transaction en France n’a jamais été aussi élevé (et à des prix - en moyenne car cachant tant de disparité - aussi élevés) et l’on a dépassé la barre du million de transactions en France en 2019.
Immobilier : avec plus d?un million de transactions en 2019, les prix s?envolent dans l?ancien - Capital.fr

Yonz · #660

François Vidal a écrit :
Un phénomène qui appelle une question. Ces centaines de milliards d’euros qui s’investissent dans des appartements et des maisons mois après mois, ne seraient-ils pas mieux utilisés ailleurs ? Car après tout, en dehors des notaires, des agents immobiliers, des artisans du bâtiment et surtout de l’Etat et des collectivités locales, ce formidable appétit pour la pierre ne profite pas à grand monde.

En marge de votre principale question, je ne peux m’empêcher de relever l’étonnante préoccupation de ce journaliste. Qu’une personne morale ou physique s’inquiète de savoir si son argent pourrait être plus utile (ie rentable) ailleurs, c’est bien normal. Mais qu’on s’interroge collectivement sur le fait que de l’argent soit investi en immobilier, c’est assez surréaliste. Tous ces biens ne sont pas vides, ils ont donc une raison d’être, et en conséquence doivent bien appartenir à quelqu’un.

johntur · #661

@ Surin et GBL,

Ma phrase était mal tournée et je l’ai corrigée (d’autant qu’elle n’était pas claire). Désolé, d’avoir déconcerté certaines personnes.
Mais mon sujet n’était pas vraiment sur les SCPI mais surtout sur la formation d’une bulle spéculative dans l’immobilier autant des particuliers par achats (pinel, investisseurs directs) par SCPI que par OPCI dans les fonds euro.

Surin a écrit :
Le nombre de transaction en France n’a jamais été aussi élevé (et à des prix - en moyenne car cachant tant de disparité - aussi élevés) et l’on a dépassé la barre du million de transactions en France en 2019.
Immobilier : avec plus d?un million de transactions en 2019, les prix s?envolent dans l?ancien - Capital.fr

C’est justement je pense un phénomène qui montre un afflux de capitaux dans l’immobilier. Mais le besoin est il aussi important ?

Bien à vous,

Range19 · #662

Francois Vidal - Les échos a écrit :

Un enjeu économique majeur
Un phénomène qui appelle une question. Ces centaines de milliards d’euros qui s’investissent dans des appartements et des maisons mois après mois, ne seraient-ils pas mieux utilisés ailleurs ? Car après tout, en dehors des notaires, des agents immobiliers, des artisans du bâtiment et surtout de l’Etat et des collectivités locales, ce formidable appétit pour la pierre ne profite pas à grand monde.
Il ne favorise en tout cas aucun projet d’avenir si nécessaire pourtant au développement de notre économie.

Bonsoir,
Je trouve pour ma part cette vision assez réductrice : les milliards utilisés à loger de plus en plus confortablement une population seraient-ils mieux ailleurs.
Est-ce que les flux financiers liés à l’immobilier n’atteignent pas le reste des activités économiques.
Les loyers qui rentrent chez moi repartent dont au moins 50% vers l’Etat.

Je suis toujours assez dubitatif sur les visions réductrices et biaisées d’une économie.

Cela dit, on peut disserter des jours et des années sur ce qu’il faudrait faire ou pas, sur les risques, les bulles potentielles, etc… Et après ?

Caratheodory · #663

L’immobilier résidentiel peut baisser. Le sentiment de sécurité qu’il procure repose sur la valeur d’usage des biens. Il est incontestable qu’elle existe et ne disparaît pas aussi rapidement que la valeur d’une société cotée qui va mal….

Cependant, il y a eu une baisse notable de l’immobilier français entre 1991 et 1997, surtout là où il avait flambé au cours des.années 1980. -40% à Paris, si je me souviens bien.

La flambée des prix immobiliers actuelle est spectaculaire mais assez localisée.

Un autre des facteurs de la hausse semble être la rareté du foncier très bien localisé par rapport aux transports dans les bassins d’emplois principaux.

Ce moteur n’est pas pas encore en train de caler, pour cela il faudrait que les entreprises ou administrations changent l’organisation du travail (délocalisation, télétravail). Et que les salaries qualifiés soient moins attirés par les métropoles.

Ces phénomènes sociaux peuvent se produire, sur le long terme, avec des effets irréversibles. Par exemple, les bassins d’emploi déprimés connaissent des prix immobiliers déprimés. Et ceci érode la valeur d’usage des biens.

Je dirais donc qu’a long terme dans un bassin donné l’immobilier résidentiel suit avec retard le marché de l’emploi local.

L’immobilier commercial semble suivre d’autres tendances économiques plus sectorielles.

Cela dit, tous les actifs sont chers aujourd’hui et ont l’ épée de Damoclès de la baisse des taux au dessus de leur tête. Même les fonds euros, puisque les compagnies d’assurance imposent de prendre un certain pourcentage d’ UC et de s’exposer au risque de marché.

Surin · #664

Caratheodory a écrit :
tous les actifs sont chers aujourd’hui et ont l’ épée de Damoclès de la baisse des taux au dessus de leur tête.

Non, vraiment non. La hausse de prix concerne essentiellement les plus grandes villes, quand le reste de la France ne s’est pas remis de la crise de 2008 avec des prix qui n’ont fait que baisser depuis 10 ans.
Il existe énormément d’endroits où se loger pour pas cher, je parle à l’achat.
Ils restent éloignés des bassins d’emploi.
Je remets ce graphique essentiel pour mieux comprendre l’équation injuste des prix en France et la nécessité de ne surtout pas tirer de généralités à partir des chiffres que l’on vous présente :

Il n’est malheureusement pas à jour mais la situation et le contraste n’ont pu qu’empirer depuis.

Bernard2K · #665

Je pense comme GBL que l’immobilier est déjà risqué, par nature.

Sur le risque spécifique de retournement du marché : oui, possible, même probable.

Mais les prix de l’immobiliers ont augmenté en grande partie à cause de la hausse des normes de construction et de la hausse du coût du travail, pour une "industrie" qui reste très dépendante de la main d’oeuvre (on n’a pas encore inventé le robot à peindre ou le robot à poser le carrelage). Donc, si les prix de l’immobilier baissent, il y a beaucoup d’endroits où il ne sera plus possible de construire ni de rénover, comme je l’expliquais dans le lien donné en fin de post.

Ce qui veut dire une grosse crise du bâtiment, donc une grosse crise économique ; car, c’est bien connu "quand le bâtiment va, tout va" ; et réciproquement : si le bâtiment ne va pas, rien ne va. Ca veut dire une grosse crise comme 2009 (année où le PIB de la France a fait -2,7 % quand même ; -7 % sur les investissement, -12 % sur la production manufacturière).

Donc, en gros, notre discussion revient à dire : il pourrait y avoir une grosse crise. Ben oui. Il pourrait.

Je vous suggère la lecture de ce fil, notamment ce message et le message de Scipion en page suivante :
(24/27) Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Yonz · #666

B2K a écrit :
Je pense comme GBL que l’immobilier est déjà risqué, par nature.

Peut-on en déduire que d’autres ne le seraient pas, par nature eux aussi ?

Bernard2K · #667

Non, chaque investissement possède bien sûr ses risques. Ce qui compte c’est d’être conscient des risques.

Or, la façon dont était formulé le titre du fil (avant la fusion opérée par la modération) indiquait qu’il ne l’étais pas encore, puisqu’il pouvait le "devenir".

J’indiquais donc seulement que j’étais d’accord avec GBL que l’immobilier comporte des risques, qu’il a fort justement listés.

J’ajouterais même que le risque est très variable d’un investissement immobilier à l’autre.

Par exemple, j’aurais tendance à dire qu’il y a plus de risque à acheter un logement au Creusot (ville en déprise économique et démographique depuis 20 ans) qu’un logement à Lyon.

Mais cela dépend aussi du prix payé. Si le prix d’un appartement en bon état au Creusot est de 1000 €/m², et qu’on a trouvé à acheter 250 €/m² et rénover 250 €/m², on a une bonne marge pour faire face à une future baisse des prix et, si baisse des prix il y a, pour vendre alors qu’on est toujours en plus-value (s’attendre tout de même à une vente lente, en quelques mois, voire 1 an ou 2, dans une telle ville).

Si l’on a acheté un appartement à 7000 €/m² à Lyon 6e (impossible de négocier le prix à la baisse, car tout est vendu dans l’heure !), et qu’il y a ensuite un dégonflement de bulle frappant surtout les villes où l’immobilier s’était envolé (Paris, Lyon, Bordeaux), et qu’on doive revendre, on pourrait bien devoir revendre à 6000 €/m². On a perdu 14 % de son investissement. A Lyon, ça alors !

Bref, tout cela pour dire que rien n’est tout blanc ou tout noir et qu’il faut bien réfléchir aux risques de l’investissement immobilier tel qu’on l’envisage.

LoopHey · #668

Il y a tout de même pas mal de choses que j’ai du mal à comprendre.

La courbe de Friggit évoque quand même un problème fondamentale :

[url=http://]Courbe de Friggit[/url]

Ne parlons pas vraiment des prix en zones rurales, la plupart des Français habitent dans les zones ou il y a du travail.

Depuis 2000, la déccorélation entre prix de l’immobilier et revenu a commencé. Je pense que c’est lié par 1) la descente aux enfers des taux à partir de 2000 et 2) la hausse des normes pour la construction

En attendant, dans les zones attrayantes, comme la ou j’habite par exemple, une simple maison s’échange 450 K€. Et pour ce prix, rien d’extraordinaire, c’est basique.

Avec ma conjointe, à 27 ans chacun, nous émargeons environ à 8K€ net par mois (avant impots). Ce qui nous amène à 6,4K€ après impôts. Nous nous considérons pas riches, mais nous ne sommes pas à plaindre non plus. Pourtant, d’après l’insee, nous sommes à la limite haute des catégories aisées. Tableau ci dessous (revenus net après impôt) :

[url=http://]Revenus par ménage net après impots source Insee[/url]

Maintenant que le contexte est posé, j’ai fait tourner une petite moulinette juste pour voir ce que représenterai une hausse des taux immobiliers.
Pour 450 K€ sur 20 ans à 1,5% assurance comprise, nous sommes à 2300€ par mois. Pour information, un loyer ici pour une maison de ce type c’est 1600€ par mois CC.

J’estime déjà que 2300€ sur 20 ans, faut oser. Et ce, pour une maison relativement banale, médiocre.

Reprenons le même montant, avec un taux à 3,5% désormais sur 20 ans assurance comprise. Nous avons la 2740€ à rembourser chaque mois pendant 20 ans. Nous obtenons un delta de 440€ par mois tout de même. Ce delta peut évidemment changer la donne sur le marché immobilier. Et quid de ceux qui ont emprunté 450 tickets, pendant 20 ans et qui veulent revendre pour divorce, mutation, ou que sais-je. Qui achètera à 3,5% une maison médiocre ? Ils laisseront forcément des plumes, et peut-être même les pattes, le cou, la tête.

Donc aujourd’hui 2300€ sur 20 ans, si hausse des taux à 3,5% sur 20 ans, 2740€ par mois.
Avec 6400€ de revenus net d’impôts et les fameux 30%, nous aurions droit à 1920€ par mois à rembourser. On ne parle pas non plus des frais de notaire de presque 34 000€ qu’il faut apporter.

Bref, avec les taux actuels, qui sont pourtant "bons", un revenus du ménage dans les 10% des FR, on pourrait théoriquement même pas se payer une maison à 450 K€, avec apport de notre part de 34 K€.

Alors oui, je n’arrive pas à comprendre ce qu’il se passe.

Bernard2K · #669

Loophey : sur le fond, n’est-ce pas exactement la même question que votre message du 10/07 : (24/27) Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Ca serait dommage de relancer le même débat tous les 6 mois…

Caratheodory · #670

Il est vrai que l’immobilier en zone rurale ou en zone urbaine à problèmes est beaucoup moins cher qu’ailleurs. Et qu’il y a même possibilité de hauts rendements si on accepte un haut niveau de risque locataire et peu de certitudes sur la valeur d’usage à long terme.

Peut-être ce type d’actif immobilier n’est il pas cher. Je ne sais pas. Je m’en tiens éloigné parce que je n’ai pas envie d’en gérer pour plein de raisons et c’est ce qui peut expliquer que ma perspective vous paraisse inadéquate. Elle l’est peut-être d’ailleurs.

@Loophey: Commencez par un beau T4 à 300k, il vous suffira 10 ans. La maison à 500k ne sera nécessaire que quand vous aurez 2 ou 3 ados. Et d’ici que vos enfants encore à naitre aient grandi, vous pourrez vous la payer. Sinon vous pouvez rester locataire si vous êtes extrêmement efficace dans la gestion de votre patrimoine financier.

Surin · #671

LoopHey a écrit :
Ne parlons pas vraiment des prix en zones rurales, la plupart des Français habitent dans les zones ou il y a du travail.

C’est pourtant la majorité du territoire que vous occultez sciemment.

LoopHey a écrit :
En attendant, dans les zones attrayantes, comme la ou j’habite par exemple, une simple maison s’échange 450 K€. Et pour ce prix, rien d’extraordinaire, c’est basique.

Jusque là, je veux bien, c’est une belle somme, on a une maison largement correcte pour beaucoup de monde mais avec "rien d’extraordinaire" dans bien des endroits.

LoopHey a écrit :
J’estime déjà que 2300€ sur 20 ans, faut oser. Et ce, pour une maison relativement banale, médiocre.

C’est vous qui devenez médiocre là, si vous pouviez cesser de vous la péter svp.

Je me souviens avoir lu récemment dans votre présentation ceci :

LoopHey a écrit :
J’ai honte de la façon dont j’ai pu parler, ici et la sur le forum.

Je suis arrivé ici avec mes gros sabots, en croyant tout savoir juste parce qu’à 25 ans, j’émargeais de manière confortable. Le coup de bol avec LVMH et Schneider, pile à la fin de la correction de 2018, n’ayant pas arrangé ma grosse tête.

Chassez le naturel, il revient au galop.

LoopHey · #672

@ Surin,

Je ne vois pas ou je me la pète en disant que 2300€ par mois dans une maison banale et en général médiocre (mal isolée, mauvais emplacement, etc), il faut oser.

Bref.

Aussi, j’omets une grande partie du territoire, car la majorité des Français, vie dans les aires urbaines attrayantes. De l’ordre de 50 Millions --> ici

Veuillez m’excuser d’avoir une vision différente de la votre. Mais je trouve votre raisonnement ici à l’ouest tant il ne reflète pas la vie des Français.

michaelstaudi · #673

Caratheodory a écrit :
Je ne pense pas que la RP soit un passif. Puisqu’on peut la vendre, sa valeur de marché devrait être comptée en actif si on faisait le bilan comptable d’un foyer fiscal.

Je me suis amusé à calculer ce que m’ont coûté mes RP successives. Voici les estimations des frais récurrents annualisés en pourcentage de la valeur d’un bien que j’ai constatés pour un appartement :

- TF+charges: 0,7%
- travaux de copropriété: 1% (ca n’arrive pas chaque année mais c’est ce qu’il faut provisionner pour couvrir les coûts)
- travaux d’équipement du logement (cuisine, sols, peinture, papiers-peints, …..): 1,5%. On peut rogner sur ce poste mais c’est difficile de descendre sous 0,5% (en location le propriétaire bailleur freinera des 4 fers sur ce poste ).

A comparer avec un loyer charges comprises qui ferait 5% de la valeur du bien.
Le gain est de1,8% par an net, ce qui se compare aux fonds euros en AV et couvre largement les intérêts d’un eventuel emprunt (l’assurance du pret je ne la compte pas pour la comparaison location/achat).

Il y a des frais de notaire à l’entrée et éventuellement une commission d’agent immobilier à la sortie.

Bref, c’est un placement sécuritaire de long terme protégé contre l’inflation. Si on peut faire 6% par an de rendement sur ses investissements, en investissement progressif, on est en droit de preferer la location au moins pendant la phase de constititution du patrimoine.

( MON AVIS PERSONNEL SUR LES GAINS POTENTIELS DE LA RP )

Je me permets d’intervenir sur votre commentaire.

Certes, si vous comparez votre calcul à un loyer en location, vous avez effectivement un gain à la sortie lors de la revente.

Mais il y a un point important que beaucoup de personnes négligent quand ils parlent de plus-value à la revente, ou d’un % de rendement latent de leur résidence principale, c’est que pendant toutes ces années, la valeur de l’immobilier aux alentours de votre achat augmentera également.

Cela signifie tout simplement que si vous vendez votre RP 10 ans plus tard 100K de plus que lors de votre achat, votre pouvoir d’achat n’aura pas augmenté autant que vous ne pouvez l’imaginer, car le marché immobilier aura fait de même dans le secteur où vous avez acheté.

Surin · #674

Vous ne voulez pas le voir car vous avez pris la grosse tête.
Dire tout cela d’une maison à 450000€, c’est minable mais vous en jouez, cela fait partie de votre personnage, si des lecteurs aiment cela après-tout pourquoi pas …

Dans votre lien, je peux vous affirmer que pour la majorité des villes dans lesquels vivent ces 50 millions de français, les prix baissent ou stagnent depuis 10 ans.

LoopHey · #675

Non je n’en joue pas. Probablement nous n’habitons pas du tout dans la même zone.

Croyez moi ou non, par chez moi, une maison à 450 K€, c’est très moyen. D’ou mon interrogation sur la vrai valeur immobilière.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Immobilier en Amérique latine : bulle immobilière en Amérique latine ?	3	5 747	01/05/2015 08h42 par Microfinance
Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ? [ 1 2 3 4 5 6 7 ]	150	66 600	22/03/2024 18h44 par Manille
Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ? [ 1 2 ]	35	10 712	22/12/2020 16h06 par stefvn
Immobilier locatif : faut-il anticiper une hausse de la taxe foncière ? [ 1 2 3 4 ]	76	14 528	22/09/2024 21h24 par InvestisseurHeureux
Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ? [ 1 2 3 4 5 ]	100	42 417	16/11/2022 12h08 par poupoupidouh
Hausse des taux longs et immobilier : exemple de la Russie avec 17%…	14	3 293	23/12/2014 00h07 par toudoucement
Investissement rentable dans l'immobilier avec la hausse des taux ?	6	3 699	16/09/2022 09h18 par InvestisseurHeureux

1 #653 17/07/2019 11h46

Shima a écrit :

Francois Vidal - Les échos a écrit :

1 #655 26/12/2019 17h08

Oblible a écrit :

johntur a écrit :

François Vidal a écrit :

Surin a écrit :

1 #664 26/12/2019 20h05

Caratheodory a écrit :

B2K a écrit :

[+1 / -1] #671 27/12/2019 10h12

LoopHey a écrit :

LoopHey a écrit :

LoopHey a écrit :

LoopHey a écrit :

1 #673 27/12/2019 10h39

Caratheodory a écrit :

1 #675 27/12/2019 10h49

Discussions peut-être similaires à “immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)