Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Merci pour le lien !

sijetaisriche a écrit :

Maintenant, cela va faire longtemps que beaucoup attendent une baisse depuis la crise de 2007/2008 et la logique ne semble pas toujours prédominer sur le marché immobilier, l’avenir n’est jamais écrit clairement.

Il faut dire aussi que la marque de fabrique des gouvernants est de fausser le marché de l’immobilier par des mesures inadaptées (PTZ, Scellier, déduction des intérêts…).

Le fait est que l’on est arrivé à un stade, après 15 ans de hausse,  où quasiment tout le monde en France croit à la résilience et à l’universalité de l’immobilier (et en partie à juste titre, étant donné les avantages fiscaux du propriétaire de sa résidence principale et du peu de confiance en la bourse et en nos retraites).

Cependant, il suffira que cette confiance soit remise en question, pour que la tendance et le travers s’inverse, comme cela a été le cas dans tous les autres pays industrialisés, y compris maintenant l’Australie.

Il ne doit rester que le Canada et la France en situation de "bulle".

On notera aussi que l’ampleur de la bulle est à relativiser selon les régions : j’ai une connaissance à Colmar en Alsace qui a acheté en 2007 et il n’arrive pas à revendre son bien à son prix d’achat. Les prix ont rebondi par rapport à 2008-2009 mais n’ont pas retrouvé (voir dépassé) le sommet de 2007, contrairement à Paris.

Reste à surveiller l’évolution des taux longs… dont une forte hausse sera probablement le facteur déclenchant d’une éventuelle baisse.

Pour moi la courbe de Friggit signifie qu’un couple de smicard dans les années 70 pouvait s’acheter une maison et plus maintenant. A contrario il peut désormais s’acheter une télé écran plat dernier cri ou partir en vacances à l’autre bout du monde

Il serait intéressant de ramener le prix du logement par rapport au coût de production. Si une maison coûtant 80 était vendue 100 en 1970,  l’équivalente est elle aujourd’hui vendue 180 ?

Quand on voit que même avec des terrains gratuit on a pas réussi à faire des maisons à 100000 euros, je doute qu’un jour on retrouve le pouvoir d’achat immobilier des années 70.

Les normes d’une habitation construite en 1970 n’ont pas grand chose à voir avec celles d’une habitation construite maintenant…. Cela signifie aussi qu’une construction de 2011 aura "d’office" pas mal d’équipements qu’une construction de 1970 n’avait pas, et cela a des impacts sur les dépenses de chauffage, sur l’insonorisation, la sécurité, les dépenses d’entretien, voire la pérennité du bien dans certains cas, etc.

En ce qui concerne le prix de l’ancien, la part du foncier dans ce prix a de toute évidence beaucoup augmentée pour les biens localisés aux bons endroits, et les biens qui se vendent à des prix alignés sur le neuf ont généralement été remis à niveau.

Une autre "variable d’ajustement" expliquant la hausse de ces prix est peut-être le renchérissement des matières premières et de l’énergie (qui sont devenues plus "rares" qu’en 1970, avec une population mondiale plus nombreuse, et plus "développée" donc gourmande à ce niveau).

Si on ne se contente pas de regarder depuis 1965, mais qu’on cherche à élaborer une "courbe de Friggit" depuis la fin du 19ème siècle, il semble que l’immobilier (parisien par exemple) ait déjà été aussi cher qu’actuellement (avant la 1ère guerre mondiale) en terme de pouvoir d’achat. Mais ce n’était pas le même "immobilier"…

La population à loger n’est aussi pas tout à fait la même qu’en 1965 (population moins agée, plus de personnes par foyer, avenir sans nuage donc moins d’obsession de tous à devenir propriétaire, etc.) ou qu’avant 1914 (plus de "rentiers" ? et moins de classe populaire propriétaires ?)…

Bonjour à tous,

Premier post, et j’en profite pour intégrer ce sujet de discussion qui est, avec le foot et la religion, polémique par essence
Pour caricaturer, les locataires pensent que l’immobilier va baisser, et les propriétaires qu’il va monter.  On touche à des sujets sur lequel l’affectif joue énormément…

Je précise que je suis locataire donc je vous laisse devenir la teneur de mon propos : je suis plutôt baissier. Pour simplifier, j’ai 3 bonnes raisons de l’être :

1/ aujourd’hui l’appartement que je loue me coute financièrement moins cher que si je l’achetais. J’ai comparé (presque) exactement le même bien (même résidence, orientation, taille, seul l’étage diffère et l’état). Et la différence n’est pas neutre. Voici une calculette pour faire les comparaisons.

D’un point vue strictement financier, les 3 principales raisons induisent les gens en erreur :
a. ils ne comparent pas le même bien (achat plus loin, plus petit… mais pourquoi acheter et ne pas louer plus loin, plus petit ?)
b. ils ne comptent pas l’apport immobilisé (qui, placé, rapporte de l’argent), ni assez souvent les frais de notaires et surtout impôt et charges supplémentaires.
c. ils ne mettent pas d’argent de coté !  intérêt = loyer, capital remboursé = économie mise de coté. Il faut effectivement être suffisamment rigoureux pour mettre la différence entre le loyer et une mensualité fictive de coté. Chose qu’énormément de personne n’arrive pas à faire naturellement.

2/ étant primo-accédant, le bon point d’entrée est primordial ! autant un propriétaire qui a acheté en 2000 qui revend pour acheter subit de façon moins importante la hausse (encore que… l’écart de prix s’est généralement creusé), autant il y a moyen de se "ruiner" en achetant en haut d’une bulle en s’endettant sur 30 ans… je préfère donc être prudent pour mon 1er achat vu que je ne compte pas y rester 30 ans.

3/ comme Philippe le signale, il y a une génération entière qui n’a pas connu le krach de 1990 et pour qui l’immobilier monte jusqu’au ciel… D’autant plus que la crise de 2009 n’a eu qu’un effet de baisse passager confortant cette pensée (au moins en région parisienne). Lorsque "tout le monde" pense faire l’affaire du siècle et s’enrichir "facilement" alors c’est mauvais signe. Je vois notamment de plus en plus de blog expliquant comment devenir rentier en achetant des appartements pour les louer, les revendre après travaux avec PV… c’est un signe révélateur.

Dernier point : je trouve intéressant le ratio de Friggit comme indicateur. Cependant son tunnel pour définir le prix "normal" est basé sur un postulat qu’on oublie de rappeler. Il définit la normalité en partant du principe que ce qui était vrai de 1960 à 2000 devrait l’être dans le futur… Je trouve le raisonnement dangereux.
Comme cela a été évoqué précédemment, quelques éléments pourraient expliquer que les bornes du tunnel doivent évoluer :
- le coût de construction n’est plus le même (entre une maison BBC et une maison des années 60, il y a quelques différences, auquel il faut ajouter l’évolution du coût des matières premières)
- la différence entre les années 60 et 2000 pour vivre confortablement avec la part restante de revenu
- l’offre et la demande (tout simplement), beaucoup d’études s’accordent pour dire que les évolutions sociologiques (= augmentation des divorces) ont augmenté le besoin en logement de façon plus importante que l’offre disponible.

Bon j’espère que je vous ai pas perdu en cours de route… c’était ma contribution à la discussion

snoobrouf a écrit :

le camarade Oulianov

tout faux Snoobrouf   il s’en éloigne au contraire !

Trader Paresseux a écrit :

…

Merci pour la calculette qui va m’éviter à chaque fois de me farcir tous ces calculs à la main !

Pour ma part, si je considère que je reste 5 ans sur le bien, et qu’il ne prendra pas de valeur, je perds 12 000 € en achetant

J’ai testé pour un collègue qui loue à paris, 360 000 € à l’achat au lieu de 950 € à la location, avec 80 000 € d’apport, sur une durée de 5 ans, en considérant que dans 5 ans le marché sera au même niveau qu’aujourd’hui, résultat, perte de 72 000 €.

Deux petits détail : il ne mesure pas l’évolution du prix du loyer, ainsi que ce que rapporterait en epargne l’apport, et les moindres mensualités en tant que locataire, mais ça ça se fait facilement à la main , et ça diminue encore l’intérêt d’acheter.

Sinon d’accord avec tes conclusions, quant aux propriétaires, si j’étais propriétaire sur paris j’aurais déjà vendu mon appart depuis 2009 pour me mettre en location…(j’aurais perdu une année de hausse, ok, mais à moyen terme on ne sait pas ce qui arrivera). Tout est question d’objectivité, et de connaissances financières supérieure à 0,00, contrairement à la majorité de la population (ce forum représente une bien petite minorité…Et aussi de prudence.

On peut aussi ajouter les nombreuses préemptions réalisées par la mairie socialiste de Paris pour faire des logements sociaux, mais à force de faire des Paris plage, des cocktails mondains, des concerts gratuits, etc …. bah il n’y a plus d’argent pour réhabilité les immeubles préemptés pour une bouchée de pain, qui restent à l’abandon de nombreuses années (plusieurs exemples dans mon quartier dont un immeuble à l’abandon depuis 9 ans)

Je ne sais pas si vous avez vu mais il me semble que Friggit a ajouté quelques éléments à sa réflexion :
http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-finance-friggit.pdf

Il tente d’expliquer la hausse "récente"

Et il pense que le scénario le plus probable est la baisse rapide !

Un article interessant Actualité économique et financière - Information économique et financière - Journal quotidien économique et financier - Les Echos.fr

En conclusion la journaliste garde comme scenario de Friggit le plus probable :"un scénario lent ou les prix de l’immobilier résidentiel se maintiendraient en monnaie courante"

L’immobilier, le placement financier le plus sûr pour les Français

Ce sondage est surprenant ! 39% dès français juge l’immobilier comme placement le plus sur…ça explique peut-être la bulle actuelle
29% pour les livrets et compte épargne (la ok c’est sur)
19% l av
Et 2% les actions 2% les obligations…

Je suis surpris dès résultats…

Préféré je peux comprendre mais sur….j’ai du mal à concevoir l’ immobilier comme un placement sur aujourd’hui