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3 #1 04/04/2012 18h56
- Kapitall
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Un des aspect les plus gratifiants, à mon sens, quand on prend son épargne en main, c’est qu’on ne cesse de faire des découvertes surprenantes. En l’occurrence, qu’on peut investir dans un portefeuille d’immobilier d’entreprise allemand en achetant… un REIT canadien.
Il s’agit de Dundee International (Dream Global REIT). Small cap (440 millions de $ canadiens de capitalisation), en partie gérée par les équipes expérimentées de Dundee REIT. L’IPO date d’Août 2011, le titre a végété sensiblement en dessous de son prix d’introduction pendant une période où les REITs canadiens en général avaient plongés, puis a décollé avec le déclin de l’aversion au risque avant de retomber suite à un « secondary offering » et au retour (attendu) des craintes sur l’Europe ces jours-ci.
DI s’est lancé en acquérant un portefeuille de 292 propriétés de Deutsche Post (la poste allemande). Le portefeuille est très concentré : 75% des loyers viennent directement de Deutsche Post, une entreprise toutefois très solvable. Les bâtiments industriels, de logistique, qui pourraient sembler risqués, sont minoritaires et par ailleurs contrebalancés par le portefeuille de bâtiments urbains, centraux, servant aussi bien de bureaux de poste que d’agences pour la Postbank (pour 2/3 des biens, Postbank étant une filiale de Deutsche Bank). On notera aussi que Deutsche Telekom fait partie des locataires pour 2,5% des revenus.
Le taux d’occupation est de 88% avec des beaux d’une maturité de 5,9 ans en moyenne. Des travaux sont en cours pour mettre aux nouvelles normes une partie des édifices vacants et améliorer la vacance locative. DI recrute en Allemagne et compte y poursuivre activement son développement : un achat relutif d’un immeuble de bureaux à Hanovre a été finalisé fin Février.
Le rendement du titre est d’environ 8%, payés mensuellement. Le pay-out ratio est selon les derniers chiffres de 100% de l’AFFO. Si on exclut des éléments non récurrents, on retombe à un peu plus de 90%. Cela reste très élevé mais probablement soutenable si on prend aussi en compte le DRIP (Distribution Reinvestment Plan), encore très faible : seul 1,6% des distributions est réinvesti en titres et ce ratio devrait augmenter. Le debt to book ratio est de 56%, le management souhaite rester entre 55 et 60%.
Il faut remettre ces chiffres dans le contexte canadien où il n’est pas rare de voir un REIT avec un payout ratio supérieur à 100% pendant plusieurs trimestres et où un endettement entre 50 et 60% reste « conservateur ». Si on se réfère à l’exemple de Dundee REIT, le dividende mensuel est resté stable depuis 2003. Autrement dit, l’inflation n’a pas été compensée, mais le dividende a tenu contre vents et marrées y compris pendant la déflagration 2008/2009.
Les REITs allemands souffrent dans la comparaison d’un taux de retenue à la source pas intégralement compensé par le crédit d’impôt français. Et aucun n’offre un rendement aussi élevé, ni de dividendes mensuels. Par contre, Dundee International n’est qu’au début de son développement. On peut penser, vu l’historique de Dundee REIT, que le dividende sera au mieux maintenu et que le management se chargera surtout d’étoffer le portefeuille dans les années qui viennent. Ce qui est une bonne chose pour ne pas rester en quasi-tête à tête avec Deutsche Post.
Quant à l’impact des devises… c’est ce qui vient pimenter ce dossier. A vous de passer les différents scénarii en revue et de voir si ça peut coller à votre stratégie !
Message édité par l’équipe de modération (10/03/2016 01h14) :
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Mots-clés : canada, canadien, dream global, dundee international, reit
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(en renforcement, j’en avais déjà)
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