Bonjour MP,
Merci de votre message, de vos encouragements et du partage de votre expérience.
Point sur la situation de mon investissement immobilier locatif mulhousien
* Les appartements sont désormais tous loués
* Le problème d’impayé est endigué: le locataire est sorti "en règle" en cours de procédure judiciaire (état des lieux de sortie; remise des clés), laissant l’appartement dans un état correct. Ma prise en main du problème dès le départ et ma détermination me semblent avoir contribué à ce résultat. Restent 800 € d’impayés (que je ne compte pas revoir un jour mais je continue la procédure jusqu’au bout par principe et pour l’expérience). J’ai loué l’appartement à un nouveau locataire qui m’a spontanément déclaré souhaiter y rester 10 ans. S’il paie son loyer et ses charges, jouit paisiblement des lieux et me rend l’appartement avec une usure normale, cela me convient.
* Tous les locataires paient leurs loyers et leurs charges.
* Pas de préavis en cours.
* Pas de problèmes avec les locataires ou entre locataires.
* Je n’envisage pas la gestion déléguée à une agence: la gestion en direct à distance me convient bien.
Bien évidemment, ce bilan globalement positif ne doit pas masquer, comme vous vous en doutez, les efforts permettant de parvenir à ce résultat. Le bilan doit également être confirmé dans la durée: je ne suis qu’un débutant, dans le domaine de l’immobilier (sans être débutant dans le domaine de l’investissement, où j’ai un niveau intermédiaire, sur marchés actions, par exemple).
Toit plat
Le toit plat sera refait à la rentrée pour un coût de 6 % du prix du bien.
J’en profiterai pour ajouter une couche d’isolant pour améliorer légèrement la performance énergétique du bâtiment. D’un point de vue financier, ce ne sera pas une opération gagnante, mais les réparations font parties de la gestion.
Gestion du risque
En réalité, je ne gère le risque sur le bien ni par mes GRL / GLI, ni par les AL, ni par le nombre de biens, ni par la sélection des locataires à l’entrée. Je le gère par ma surface financière par ailleurs. Imaginons le scénario du pire et un évènement hypothétique ayant les conséquences défavorables extrêmes suivantes:
* La valeur du bien devient nulle
* Plus aucune rentrée locative
* L’assurance PNO ne peut pas être activée
Le bien représente environ 30 % de mon patrimoine brut, 45 % de mon patrimoine net, 60 % de mes liquidités.
Dans le scénario du pire, je peux éteindre l’ "incendie" avec mes liquidités sans problème. Mon crédit étant amortissable, le risque et son ampleur diminuent avec le temps.
Chacun a sa perception du risque et je n’ai pas de mal à comprendre que certains peuvent trouver ma gestion cavalière (alors que je pense gérer en "bon père de famille actif"). Je suis par exemple très sensible au risque de surendettement, pour ma part, que je ne suis pas prêt à assumer.
Il faut bien avoir conscience qu’en partant d’un patrimoine nul et en enchaînant les opérations immobilières grâce au cash-flow positif et même si c’est autorisé par le banquier, certains s’exposent au surendettement, en cas de matérialisation de risques extrêmes à faible fréquence (explosion de la centrale nucléaire située à côté des biens).
Prendre ce risque pour une durée limitée (10 ans ?), le temps de se constituer un patrimoine ne me semble pas absurde, loin de là (bien que j’ai employé une autre technique que je lui préfère car elle correspond mieux à mon profil de risque: l’épargne personnelle agressive couplée à l’investissement en actions, à laquelle peut s’adjoindre un volet immobilier avec un endettement inférieur au patrimoine net, ce que je suis en train de réaliser en pratique actuellement). Mais il faut à mon sens savoir réduire la voilure, pour revenir dans une configuration plus sereine où l’endettement est inférieur au patrimoine net (si possible liquide), lorsqu’un patrimoine significatif est constitué.
Cela ne m’empêche pas non plus de respecter Philippe30 ou Siocnarf, par exemple, pour leurs compétences / expériences / expertise dans le domaine de l’immobilier (devant lesquelles je me sens petit). Ils sont également parfaitement conscients des risques qu’ils prennent, ce qui ne leur pose pas de problème car cela correspond à leur profil risque.
Je suis bien sûr beaucoup plus sceptique sur le risque pris par un couple, plaçant toutes ses économies dans un apport pour acheter sa résidence principale et dont le crédit amortissable sur 20 ans représente un tiers des revenus du ménage. En cas d’accident de la vie (par exemple un divorce), le surendettement n’est pas loin… J’ai déjà expliqué mon approche, en décalage avec la voie habituelle (études > mariage > enfants > achat de maison), qui n’a pas fait l’unanimité (ce que j’assume totalement): Achat d’une résidence principale vs investissement en actions et location
Quant à la capacité d’endettement, même si je n’ai consciemment pas visé un cash-flow positif pour ma première opération immobilière (d’un point de vue théorique, mon cash-flow est légèrement positif, en considérant le rendement brut mais mon cash-flow réel est négatif), les banquiers / courtiers en crédit que j’ai visités jusque là pour ma deuxième acquisition semblaient tous intéressés de m’accompagner dans ce projet. L’un d’eux m’a même spontanément indiqué que je pouvais lui proposer un projet à 10 M€ et qu’il n’y avait pas de limite sur le niveau d’endettement. Bien sûr, je ne vise pas de projet de cette taille, vu mon patrimoine et les risques que je suis prêt à assumer.
Chacun a sa perception du risque et n’est pas nécessairement prêt à assumer le même type de risques. Ce qui ne veut pas non plus dire qu’il n’y a qu’une voie.
Certains trouveront mes investissements très risqués (investissements immobiliers importants en "haut de cycle", sans expérience, sur une grande surface ou investissements en actions ou effet de levier sur l’immobilier) et je comprendrais sans difficulté leur scepticisme a priori, puisque je pourrais également être sceptique vis à vis d’une personne faisant ce type d’investissements avant d’avoir conclu qu’elle est globalement rationnelle. Cela ne m’empêche pas de bien dormir car les risques que je prends sont assumés et auraient, en cas de matérialisation, un impact nul sur mon niveau de vie. Dans le pire des cas, si mon patrimoine se retrouvait par un concours de circonstances défavorables à 0, la conséquence serait simplement de mettre une croix sur mon objectif d’indépendance financière. Mais d’un autre côté, si je n’investissais pas, je pourrais également mettre une croix sur cet objectif. J’investis simplement, parce que cette approche me semble optimiser mon épargne et l’espérance mathématique.
GRL / GLI / AL
Je ne suis pas naïf quant aux assurances. L’assuré a l’assurance de payer les primes sans avoir l’assurance d’être remboursé en cas de sinistre !
Donc je préfère m’assurer moi-même, généralement, lorsque le montant assuré n’est pas d’un ordre de grandeur significatif pour mon patrimoine ou obligatoire (j’ai par exemple une assurance au tiers plutôt que tous risques pour mes voitures, car en cas d’accident, je peux m’acheter immédiatement une nouvelle voiture sans que cela n’impacte significativement mon patrimoine; j’ai une assurance PNO pour l’immeuble car le risque couvert n’est pas neutre par rapport à mon patrimoine). Pour la GRL / GLI, je pensais que c’était a priori une option intéressante dans mon cas pour les raisons suivantes:
* Je suis débutant dans le domaine de l’immobilier
* Le coût de l’assurance est faible par rapport au risque qu’il couvre, théoriquement. Il me semble y avoir une divergence théorique prix / valeur intéressante.
* L’assurance est déductible des impôts.
* Si l’assureur ne paie pas, en cas de sinistre, il s’expose dans mon cas au risque de voir une dizaine de contrats annulés (et encore plus si j’achète un deuxième bien).
* Je souhaite par moi-même tester le mécanisme de remboursement.
* Il est possible d’arrêter l’assurance en cours de route, à tout moment.
Pour les aides au logement, j’ai déjà fait mon mea culpa quant à ma "théorie" erronée de l’effet parachute, puisque la CAF peut suspendre le paiement de l’aide au logement en cas d’impayés, comme l’a indiqué Philippe30 à raison. Il ne faut donc pas compter là-dessus. Cela dit, en pratique, bien qu’ayant été transparent sur la situation de mon locataire dès le départ (courrier et formulaire "bailleur"), la CAF m’a néanmoins versé les aides correspondantes. Bien sûr, je rembourserai ces montants à la CAF à sa demande, le cas échéant.
Mes choix
Mes choix n’ont pas valeur universelle. La situation, le tempérament, le profil risque et l’expérience de chacun est différente. Ils induisent des choix différents.
Je ne suis donc pas surpris que mon choix immobilier ait semblé cavalier à d’autres, n’ayant aucune expérience concrète dans le domaine de l’immobilier avant cette acquisition. Mais je crois avoir montré que l’investissement n’en était pas pour autant foncièrement aberrant et que j’étais prêt à assumer la situation, y compris financièrement, si le scénario du pire devait survenir, sans que cela n’implique une faillite personnelle ni même une quelconque incidence sur mon niveau de vie, en réalité. Par ailleurs, un investisseur débutant peut être préparé au saut quantique qu’il effectue et n’est pas non plus nécessairement un inconscient.
Je pense que le risque majeur aurait été pour moi de ne pas agir et de sous-utiliser mes "capitaux propres". Le montant de cet investissement permet de les utiliser un peu mieux de mon point de vue, ce que ne m’aurait pas permis une acquisition plus petite permettant de gagner en expérience, par exemple.
La concentration sur un bien immobilier présente certes un risque mais me permet de gérer moi-même à distance, de manière réaliste. Je ne pourrais matériellement pas gérer 14 appartements dans 14 copropriétés différentes à distance, par exemple. Gérer 2 ou 3 biens équivalents au premier me semble actuellement compatible avec mes engagements par ailleurs.
Par ailleurs, je trouve votre approche de rénovation d’un bien a priori plus rationnelle, d’un point de vue strictement financier. Mais pour une gestion à distance et vue mon inexpérience, cela ne me semblait pas envisageable, en étant pragmatique.
Locataire
Comme vous l’indiquez à juste titre, si un locataire ne correspond pas, globalement, à mes critères, je ne lui confie tout simplement pas le logement. Je n’ai pas le couteau sous la gorge d’un point de vue financier pour trouver un locataire et, d’autre part, comme les loyers que je pratique sont légèrement en-dessous du prix du marché par rapport aux biens que je propose et que la ville où se situe le bien est cotée, la demande ne manque pas (il m’arrive de refuser des locataires ayant un bon profil, simplement du fait que l’appartement a déjà été donné à une autre personne; je pense mettre en place un système de liste de réserve ou augmenter légèrement les loyers pour les nouveaux locataires entrants). Je n’imagine bien sûr pas que je n’aurai aucun problème ultérieur avec mes locataires, même s’ils ont passé ma sélection:
* Le nombre d’appartements atténue l’impact du risque d’impayés (un impayé sur 14 appartements ne représente que 7 % du revenu).
* J’ai des assurances GRL / GLI avec le vague espoir que l’assurance jouera le jeu, ne serait-ce que par intérêt, vu les autres contrats souscrits par ailleurs, sans non plus compter là-dessus d’un point de vue gestion du risque de l’investissement.
* Je suis prêt à réagir immédiatement et de manière déterminée, en utilisant les procédures légales existantes, comme je l’ai montré sur le premier cas d’impayés.
Conclusion
Le bien dont j’ai fait l’acquisition correspond globalement à mes attentes:
* Divergence prix / valeur intéressante: pas l’optimum idéal mais globalement rationnel
* Niveau de levier pas insignifiant (45 %) rapporté à mon patrimoine net
* Diversification de mon patrimoine entre immobilier et actions
* Acquisition de nouvelles compétences / expériences
Je ne prétends bien entendu pas, par ailleurs, qu’il s’agisse du "meilleur" investissement immobilier possible. Je voulais simplement partager une expérience et un projet.
Cordialement,
Vauban
Dernière modification par vauban (15/06/2014 05h13)
Membres
Hors ligne
1 
Hall of Fame 
Et puis il sera orienté débutant, vous n’aurez pas grand chose à y apprendre je pense.