Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements…

Vauban,

Tout d’abords félicitation pour ton acquisition futur et ton analyse bien plus précise que la mienne.

Je ne pense pas que cet immeuble est une réelle "daubasse" comme tu le dis, il est en bon état et plutot rentable sur le papier.
Vu le sous sol tu peux meme y faire des appartements histoire de ( à la place de la piscine )
Il faut simplement avoir les reins solides en partant sur 10 ans avec des mensualités quasi équivalente aux loyers.

Je ne suis pas contre une rencontre, nous en avions parlé avec JR par mail mais cela ne s’est jamais fait.

Je passais le plus souvent possible devant, il a pas l’air très très bien fréquenté, mais j’ai déjà vu bien pire sur mulhouse.

En tout cas je vous souhaite bon courage et plein de bonne chose avec cet immeuble.

Bonjour Vauban,

j’ai lu en diagonale vos réponses à mes questions, mais j’ai l’impression que vous utilisez des termes conformes aux sujets qui laissent entendre que vous êtes sur la bonne voie.
Attention cependant à ne pas vous mettre des œillères en restants sur internet (je ne suis pas expert, j’ai peut être loupé des sujets importants pour l’immeuble), peut être pourriez vous prévoir une prestation d’un bureau d’étude pour qu’il fasse un diagnostic et une proposition de plan d’entretien permettant de définir quelles actions mener et quand.
Par exemple, l’isolation par l’extérieur pourrait peut être intervenir en même temps qu’un ravalement de façade si cela ne change pas le comportement hygrométrique du bâtiment ou autre…

Commencer par un immeuble ne me semble pas idiot (c’est ma stratégie), mais il existe des échelles intermédiaires entre l’appartement et l’immeuble de 14 logements.

Par ailleurs, il est dommage que vous soyez dans le cadre d’une copro qu’un immeuble devrait permettre d’éviter, les médecins sont ils vendeurs de leur murs? Avez vous les derniers compte rendu d’AG?

Compte tenu des interventions de personnes expérimentées sur le forum, il semble qu’il soit souvent possible de trouver des biens de bonnes qualités à 10% brut, contenant 3 ou 4 logements, ce qui correspond au budget d’un investisseur avertis mais non expert.

Je ne connais pas votre marché, mais je me demande si la rentabilité obtenue pour le risque pris sur la taille de l’investissement est bien rémunéré.
Si ce n’est pas le cas, vous semblez vous satisfaire du gain en expérience que l’aventure va vous apporter.

Personnellement, ma situation ne me permet pas d’aller sereinement sur une opération de cette taille, mon budget courant serait trop exposé en cas de coup dur.
Mais peut être est ce vous qui avez raison, le gain de rentabilité que vous obtenez avec la taille du projet vous permettra peut être de mieux faire face aux imprévus.

Cordialement.

Bonjour à tous,

Vauban, je comprends parfaitement votre position et votre perception de l’investissement.

Les objections qui vous sont faîtes sont essentiellement de nature à conforter votre analyse très complètes des forces et faiblesses de votre projet.
Plus petit ou plus grand ne changerait fondamentalement pas grand chose puisque ces choix sont étroitement corrélés à votre surface financière.
Mes amis et ma famille ont souvent été effarés par la teneur de mes projets… et leurs avis rarement positifs. Aujourd’hui, je ne leur en parle plus.
Pendant qu’ils cogitaient aux nombreuses erreurs que je commettais probablement et à toutes celles à éviter, ce qui les condamnait immanquablement à l’immobilisme, je construisais sans souffrances majeures un patrimoine immobilier d’un niveau conséquent. Un nouveau projet est d’ailleurs en cours de négo.

Pour moi, l’avantage de votre immeuble est de ne pas être une vieillerie assemblée de bric et de broc.
Son inconvénient majeur : l’électricité collective. Je ne doute pas que vous saurez y remédier sur la durée…

Je pense que le compromis a été signé vu l’annonce.
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=1_s

Alors tes impressions ?

Quel est l’intéret de mettre à nouveau l’annonce alors qu’il est sous compromis ?

Je trouve cela plutôt agaçant mais bon.

Bonjour Philippe30,

Merci de vos encouragements et de votre intérêt. Venant de quelqu’un d’aussi expérimenté et pertinent que vous dans le domaine de l’immobilier, cela fait plaisir à un débutant tel que moi.

La signature de l’acte de vente s’est déroulée il y a 6 mois environ, à peu près au moment où j’avais posté mon message initial sur cette file. Les premiers mois ont été assez denses avec la gestion de la transition: mise en place de tous les contrats d’entretien (intérieur, extérieur, gaz, eau, électricité, ramonage, chaudière, etc…); information des locataires; mise à jour des assurances; rodage avec les locataires (bail, état des lieux, annonces, etc…); etc…

Bilan provisoire après 6 mois

-- Toit plat: Deux infiltrations d’eau se sont déclarées à deux endroits différents du toit plat. J’envisage de le refaire à court terme, ce qui permettra marginalement d’améliorer la performance énergétique du bâtiment (même si d’un point de vue strictement financier, l’opération ne sera clairement pas gagnante). Lors du prochain ravalement de façade (à long terme), j’effectuerai, en complément, une isolation par l’extérieur (idem lors du prochain remplacement de la chaudière).

- D’un point de vue strictement financier, je pense qu’un crédit in fine sur 20 ans aurait été plus avantageux (si ma performance historique en bourse se maintient à son niveau actuel, ce sur quoi je ne compte pas). Cependant, n’ayant aucune expérience jusque là dans le domaine de l’immobilier, mon idée était de pouvoir gérer la situation sur une période "courte" de 10 ans dans le cas où ce type d’investissement ne correspondrait pas à mes attentes, de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas (que pour un emprunt à échéance plus longue) et, finalement, me "forcer" à épargner. Si j’effectue une autre acquisition, j’essaierai probablement d’avoir un crédit in fine à taux fixe sur 20 ans (si les taux restent à leur niveau actuel).

- Petits problèmes mineurs: un joint d’un robinet à changer, deux prises à refixer, un joint d’étanchéité à refaire, un siphon à déboucher.

o Je n’ai toujours pas d’idées d’aménagement pour le grand espace au sous-sol. Une option rationnelle à un niveau opérationnel serait de faire des parkings intérieurs (mais cette option ne me semble pas intéressante d’un point de vue financier).

+ J’ai développé mon carnet d’adresses en entrant en relation avec un peu plus d’une vingtaine de professionnels, par anticipation, pour avoir des interlocuteurs pour l’ensemble des tâches en lien avec l’immeuble (petits travaux de bricolage, toit, chauffagiste, ramoneur, électricité, huissier, entretien extérieur, déneigement, entretien intérieur, porte, fenêtre, etc…).

+ La gestion à distance en direct se passe actuellement bien. Je n’ai pas à ce jour été dans une situation de blocage du fait de la distance (ce que je dois notamment à ma gestion proactive).

+ Les locataires me semblent globalement corrects. Ils paient notamment leurs loyers sauf un (qui devrait sortir prochainement de son appartement de son gré: je l’ai assigné au tribunal via mon huissier mais il devrait quitter son appartement avant l’audience, qui sera de toutes façons maintenue pour engager une procédure de recouvrement; je ne compte pas recouvrir les impayés, mais c’est pour le principe). J’ai découvert à cette occasion un effet parachute inattendu: le locataire étant allocataire de l’aide au logement de la CAF qui couvre 40 % de son loyer cc et qui m’est versée directement, le problème d’impayés est moins accentué. Un locataire ne représente que 7 % de mes revenus locatifs, ce qui adoucit également pour moi la problématique de l’impayé. Enfin, je peux absorber sans problèmes plusieurs impayés s’il le faut (avec mes revenus salariés et ma surface financière par ailleurs).

+ L’ancien propriétaire m’a bien aidé à différents niveaux (coordonnées des entreprises qui étaient intervenues sur le batiment, informations diverses sur le batiment et les locataires, etc…), ce qui a facilité la transition.

++ La localisation du bien permet de trouver facilement des locataires (malgré la forte rentabilité, le positionnement prix à la location permet de se placer dans une relation gagnant/gagnant avec les locataires). Tous les appartements sont maintenant loués sauf un et je n’ai pas eu jusque là de grandes difficultés à trouver des locataires pour les appartements vacants.

+++ La stratégie d’achat d’un immeuble me semble bonne: d’une part, elle permet de rationnaliser (un toit, une chaudière, une porte d’entrée, un lieu, etc…) et d’autre part, elle permet de gérer soi-même le bien (et de décider de l’allocation des bénéfices). Je ne pourrais clairement pas gérer 14 appartements dans des immeubles différents avec le même coût temps. L’immeuble me semble bien optimisé pour la location: tout est carrelé au sol (couloirs / pièces); il est difficile de dégrader les appartements/l’immeuble.

+++ Prix / Valeur: La divergence prix / valeur du bien me semble toujours intéressante.

Conclusions

Je pense avoir géré correctement la transition et suis à ce jour satisfait de mon acquisition, à la fois d’un point de vue financier et du point de vue de l’expérience acquise.

J’envisage éventuellement d’effectuer une seconde acquisition immobilière ayant globalement les mêmes caractéristiques que la première, ce qui me placerait dans une configuration où mon patrimoine net serait égal à mon endettement. J’ai fait quelques propositions en ce sens sur un nombre limité de biens correspondant à mes attentes d’un point de vue valeur mais le prix que j’ai proposé était trop en décalage par rapport aux attentes des vendeurs pour qu’une transaction puisse être envisagée.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (05/04/2014 22h59)

vauban a écrit :

Ils paient notamment leurs loyers sauf un (qui devrait sortir prochainement de son appartement de son gré: je l’ai assigné au tribunal via mon huissier mais il devrait quitter son appartement avant l’audience, qui sera de toutes façons maintenue pour engager une procédure de recouvrement; je ne compte pas recouvrir les impayés, mais c’est pour le principe). J’ai découvert à cette occasion un effet parachute inattendu: le locataire étant allocataire de l’aide au logement de la CAF qui couvre 40 % de son loyer cc et qui m’est versée directement, le problème d’impayés est moins accentué. Un locataire ne représente que 7 % de mes revenus locatifs, ce qui adoucit également pour moi la problématique de l’impayé. Enfin, je peux absorber sans problèmes plusieurs impayés s’il le faut (avec mes revenus salariés et ma surface financière par ailleurs).

Félicitations pour votre achat.
Je reviens juste sur un point que vous évoquez au sujet de l’allocation logement.
Lorsque vous avez signé le dossier d’’allocation avec votre locataire et que vous avez demandé le paiement direct des loyers, vous vous êtes également engagé a signifier à la CAF tout départ ou retard important de loyer.
En fait, si le locataire n’est pas a jour de ses loyers, la CAF ne paie plus sa partie. Il est donc possible (mais pas systématique) que la caf vous demande un remboursement de ce que vous avez touché, à raison pourtant.

A priori, vous avez une situation confortable mais il me semblait important de vous en informer.

Bonjour,

Gestion courante

Je considère également les petites interventions comme de la gestion courante. J’avais anticipé ce coût en temps et n’ai pas été surpris. Je pense actuellement que je pourrais potentiellement gérer 2 ou 3 immeubles de ce type.

Le toit plat, en revanche, me semble plutôt relever des gros travaux apériodiques (comme le seraient le changement d’une chaudière, le ravalement de la façade, etc…), ou disons avec une période beaucoup plus longue. Bien sûr, si l’on considère l’ensemble des gros travaux potentiels, il est probable d’en avoir un tous les ans ou tous les deux ans en moyenne.

Sous-sol non exploité

Il s’agit d’une surface relativement importante non exploitée (entre 250 m2 et 300 m2), à un niveau -1/2 (soupiraux) à l’avant du bâtiment et au niveau 0 à l’arrière (le sol à l’arrière du bâtiment est plus bas qu’à l’avant et à hauteur du "sous-sol"). Merci pour les idées d’aménagement. Il faudrait que j’étudie chacune des options pour évaluer si elles seraient suffisamment intéressantes, d’un point de vue coût d’aménagement/bénéfice pour justifier l’investissement. Pour l’instant, je n’ai pas prévu d’aménagement de cet espace (peut-être que je l’utiliserais simplement comme espace de stockage pour mes propres besoins, bien que l’espace soit surdimensionné).

Retards de loyers

Dans le volet du formulaire d’aide au logement de la CAF, le propriétaire doit indiquer si le locataire est à jour du paiement de ses loyers ainsi que le dernier mois réglé. J’ai bien indiqué à la CAF que le locataire ne m’avait jamais réglé ses loyers depuis que j’étais propriétaire, ce que j’ai également précisé dans le courrier annexé. Ce courrier a été envoyé 2 mois après que je sois devenu propriétaire (car je n’étais pas au courant jusque là que ce locataire bénéficiait d’aides au logement).

Ainsi, la CAF a été informée dès le départ des impayés (avec un recul de 2 mois au moment de mon courrier) et de manière transparente mais m’a néanmoins versé les aides pour ce locataire. Si la CAF exige le remboursement, il va de soi que je l’effectuerai s’il n’existe pas d’autres possibilités.

Comme vous l’indiquez, il est nécessaire de prévenir la CAF rapidement en cas de départ de locataire ou d’impayés, ce que je compte bien faire, de manière transparente.

Cela dit, je ne savais pas que les aides de la CAF pouvaient être supprimées en cas d’impayés. L’effet d’amortissement que je décrivais dans mon message précédent n’a donc pas lieu d’être.

Enfin, je n’ai pas évoqué un autre aspect de la gestion des impayés: j’ai une GRL / GLI (10 locataires), une caution solidaire (1 locataire) et 2 locataires sans caution ni GRL / GLI (dont celui qui ne paie pas), ce qui permet également de mitiger le risque d’impayés.

Cordialement,

Vauban

vauban a écrit :

Cela dit, je ne savais pas que les aides de la CAF pouvaient être supprimées en cas d’impayés. L’effet d’amortissement que je décrivais dans mon message précédent n’a donc pas lieu d’être.

Enfin, je n’ai pas évoqué un autre aspect de la gestion des impayés: j’ai une GRL / GLI (10 locataires), une caution solidaire (1 locataire) et 2 locataires sans caution ni GRL / GLI (dont celui qui ne paie pas), ce qui permet également de mitiger le risque d’impayés.

La CAF aide le locataire à payer son logement en cas de revenus insuffisants , c’est le principe de l’aide au logement mais il reste toujours une part à payer par le locataire.
La CAF versera ce mois-ci en Avril l’aide au logement pour le mois de Mars , il y a toujours un décalage d’un mois , l’aide est à terme échu pour s’assurer du paiement par le locataire.

En cas de problème avec le locataire , il ne faut pas hésiter à vous rendre à la CAF pour expliquer la situation , la CAF contactera aussi le locataire.
En humanisant les relations avec la CAF vous pourrez mieux défendre la poursuite de versement.

Concernant les GRL/GLI et autres assurances , je n’en prend aucune car les conditions pour en bénéficier vis à vis des revenus du locataire sont telles que le risque est très limité.

De plus en cas de problème il faut agir très vite auprès de l’assureur pour pouvoir activer la prise en charge des impayés , en général c’est un recommandé au locataire au 20 du mois et prévenir l’assureur dès le début du mois suivant.

Qui n’a jamais eu un locataire qui avait un léger retard de paiement ?

Dans ces conditions on s’arrange , on accepte un retard mais dans le cas ou il ne peux ou ne veux  plus payer alors les délais auprès des assureurs sont dépassés…

Il faut aussi savoir que la prime d’assurance est indexé sur l’IRL donc l’assureur augmente le montant de la prime annuellement comme si vous augmentiez les loyers ….

Je prend des précautions avant de faire entrer un locataire , j’ai développé un feeling de la psychologie du locataire et je croise les doigts le mois suivant son entrée dans les lieux en attendant le versement du loyer.

Philippe