Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire)

Bonjour Shakaiolos,

Plusieurs éléments peuvent expliquer le comportement du banquier, parmi lesquels:
- directives de la maison mère: les banques ouvrent et ferment les vannes du crédit en fonction de leurs besoins et objectifs.
- les compétences de votre interlocuteur: certains banquiers croient vraiment qu’on ne peut pas dépasser les 33% d’endettement,
- la qualité de votre dossier: parfois mal monté et expliqué, il ne parvient pas à convaincre votre banquier.
- la qualité de votre investissement: là où vous voyez de la rentabilité bien que faible, le banquier voit un cash flow négatif. (je ne parle pas de votre bien en particulier, mais de cas généraux)

Face à cela, le moyen le plus simple, et certainement le plus efficace, est de passer par un courtier (attention, là aussi il y en a de meilleurs que d’autres) comme vous l’a indiqué Philippe30.

Mais vous pouvez aussi aller voir une autre banque.
- une nouvelle banque se mettra davantage en 4 pour capter un nouveau client
- certaines banques ont un pouvoir de décision en agence (en fonction des montants). On arrive donc à avoir comme interlocuteur un décisionnaire et on peut ainsi défendre son dossier plus efficacement.

Dans tous les cas de figure, revérifier votre dossier et le parfaire.

Nombreux sont les intervenants sur ce forum dont l’endettement est très largement au dessus des 33%. Vos 44% ne devraient pas être un frein si le dossier que vous présentez dégage un Cash Flow assurément positif.

Cdt
K16

Shakaiolos a écrit :

Pour la fiscalité, elle me dit de passer en Micro BIC simplifié et non en réel, sous prétexte que de si petits montants le réel ne vaut pas le coup.

Par contre, concernant l’amortissement, je pensais avoir des réponses claires mais là encore j’ai l’impression qu’elle ne m’y encourage pas.

C’est LE point où je ne comprends pas tout, quelqu’un aurait un lien pour que je puisse approfondir ce sujet d’amortissement

Beaucoup de positif dans cette rencontre !
Par contre je suis un peu inquiet pour un gestionnaire de patrimoine qui n’encourage pas l’amortissement et préfère le micro BIC au réel, alors que vous empruntez pour investir !
Lisez les discussions du forum sur le LMNP dans immobilier physique, puis tapez foncier réel ou amortissement dans le moteur de recherche en haut à droite et en 2 ou 3 heures de lectures vous en saurez plus qu’elle sur le sujet

Un CGP qui conseille le micro à la place du réel et ne sait pas ce que c’est que l’amortissement? et vous n’etes pas parti en courant?

Pour faire simple, ’amortissement représente 2,5% de la valeur de votre bien. Donc, 25k€x2.5%. Donc, vous retirez de vos revenus 600€,/an.

Faites un calcul global sur 10 ans. Aditionnez tous vos paiements (hors remboursement du capital), ce sont vos charges réelles. Y ajouter 600€ ce qui donne les charges comptables.

Aditionnez vos loyers. Ce sont vos recettes a la fois réelles et comptables.

Recettes (comptables) - charges (comptables) = BIC sur lequel vous devez des impôts a la hauteur de 15.5%+TMI.

Voila l’équation simplifiée qui necessite tout de même le tableau d’amortissement. Ça vous permet d’avoir une estimation grossière.

Encore plus simple, vous faites vos calculs sur la durée du crédit où les simulateurs vous donnent le coût du crédit ce qui vous évite de passer par le tableau d’amortissement.

Impossible d’aller plus loin sans prendre en main votre clavier, ce qui n’est pas l’objectif

Désolé de persister, mais votre CGP est nulle.

Si quelqu’un peut démontrer un cas ou l’amortissement est inintéressant qu’il le fasse. Ca m’instruira.

De même pour un achat à crédit sur 20 ans, le réel sera quasiment toujours supérieur au micro BIC. A la limite si vous ne payez pas d’IR vous ne pourrez pas déduire les frais d’expert comptable et CGA de votre IR mais ca ne dois pas suffire à rendre le micro BIC plus intéressant. Le micro BIC c’est bien quand on n’a pas de crédit et qu’on n’a pas le courage de revendre pour racheter et donc repartir sur de l’amortissement.

Entre l’achat d’un immeuble de 30 lots ou l’achat de 30 lots séparés, le principe reste le même. Ce n’est pas parce que vous faite un "petit" investissement que vous devez vous priver des possibles économies fiscales.

De manière générale, les CGP sont de beaux parleurs, rémunérés sur ce qu’ils vous vendent. Ils n’ont de CGP que le nom, et sont en réalités des commerciaux. Un banquier ou un courtier a une utilité certaine, un CGP non.

@ZX-6R >> Tout d’abord merci pour vos réponses. Etant la première CGP que je rencontre, je n’ai sans doute pas assez de recul pour savoir si elle est douée ou non. Je prends note de toutes vos remarques qui vont me permettre d’améliorer mes connaissances.

@Philippe30 >> Pour le moment je ne compte partir sur rien de précis en terme de fiscalité, je suis à la recherche des éléments les plus adéquats pour ma situation. Grâce à vous et à d’autres membres du forum j’ai pu apprendre déjà beaucoup de choses qui vont me faire gagner du temps et sans doute de l’argent.

Si je fais un résumer de ce que j’ai pu glaner sur le forum et auprès des "tôliers" du forum, je dois:

- Acheter au meilleur prix
- Négocier les taux d’intérêts
- Acheter dans des quartiers à fort taux d’évolution
- Acheter avec travaux
- Prendre de longues durées pour les crédits pour maximiser les taux d’intérêts et minimiser les mensualités
- Déduire les travaux des revenus fonciers
- Louer en meublé
- Faire de l’amortissement

et maintenant

- Déclarer les revenus au réel



Sylvain

A cette excellente liste j’ajouterai un élément tellement évident qu’il ne faut pas l’oublier… vérifier la réelle demande locative dans la ville en question, avec le type de bien recherché
Il y a pas mal de villes moyennes en france ou par exemple il y a trop de studios pour le marché ou encore des régions avec une dynamique de population inquiétante pour l’avenir.

Shakaiolos a écrit :

Sinon ce matin rdv avec une nouvelle banque qui souhaite bien me suivre pour mon projet de location. Par contre bien entendu, elle souhaite que je rapatrie les comptes bancaires chez eux, ce que je comprends.

Moi je ne comprends pas …..
Les banques n’ont pas le droit d’obliger à domicilier vos revenus chez elles mais dans les faits si vous ne dites pas oui vous n’obtiendrez pas le crédit.

Lorsque vous aurez 4 ou 5 crédits dans différentes banques comment ferez vous ?

Une banque m’a cassé les pieds pour un emprunt sur SCI pour domicilier mes revenus chez eux , la réponse a été non mais comme j’avais un apport c’est passé sinon j’aurais été ailleurs.

Shakaiolos a écrit :

Sinon, point négatif, le problème de la non activité de ma compagne qui a été licencié au mois de mai.

On ne prête qu’aux riches mais que les banques réfléchissent car quand dans tous les couples l’un sera au chômage  , comment les banques ferons t’elles ?

Shakaiolos a écrit :

La banquière ne prend en compte que mes revenus à moi et on en revient toujours au même mais les 33% sont largement dépassé…

Votre banquière n’a rien compris , le locatif est payé par la location.
Un banquier prend en compte 80  % des revenus locatifs , les autres 20 % correspondent aux charges et impôts.

Si votre montage est positif en terme de cash flow , retournez voir votre banquière pour lui expliquer qu’il ne s’agit pas d’un produit commercial de sa banque qui coûte tous les mois.

Il s’agit d’un investissement locatif qui rapporte même une fois les mensualités du prêt payé , les banquiers sont toujours étonnés que cela existe.

Philippe

Philippe30 a écrit :

Moi je ne comprends pas …..
Les banques n’ont pas le droit d’obliger à domicilier vos revenus chez elles mais dans les faits si vous ne dites pas oui vous n’obtiendrez pas le crédit.

Lorsque vous aurez 4 ou 5 crédits dans différentes banques comment ferez vous ?

Une banque m’a cassé les pieds pour un emprunt sur SCI pour domicilier mes revenus chez eux , la réponse a été non mais comme j’avais un apport c’est passé sinon j’aurais été ailleurs.

Comme vous le dites si bien, elles n’ont pas le droit d’obliger à domicilier les revenus chez eux mais si nous ne le faisons pas, le crédit devient impossible.

Quand à la remarque concernant les 4 ou 5 crédits, je ne sais pas comment cela se passera. Je crains d’ailleurs que se soit un frein supplémentaire…

Philippe30 a écrit :

On ne prête qu’aux riches mais que les banques réfléchissent car quand dans tous les couples l’un sera au chômage  , comment les banques ferons t’elles ?

Là encore, je dois admettre que vous marquez 1 point. Mais bon, de toute façon ma compagne compte bien entendu reprendre une activité rapidement donc le problème sera partiellement réglé.

Philippe30 a écrit :

Votre banquière n’a rien compris , le locatif est payé par la location.
Un banquier prend en compte 80  % des revenus locatifs , les autres 20 % correspondent aux charges et impôts.

Si votre montage est positif en terme de cash flow , retournez voir votre banquière pour lui expliquer qu’il ne s’agit pas d’un produit commercial de sa banque qui coûte tous les mois.

Il s’agit d’un investissement locatif qui rapporte même une fois les mensualités du prêt payé , les banquiers sont toujours étonnés que cela existe.

Philippe

J’ai vraiment le sentiment que les banques sont dans une période vraiment très peu propice à vouloir prêter. Dans mon cas précis, ma banque actuelle ne veut pas me prêter les 25000€ sous prétexte de la non activité de mon épouse alors que nous avons pratiquement cette somme en épargne. La simulation a clairement démontré que le projet est viable voire même rentable sans que cela ne me coûte 1cts. Bref, même si la déception est là, je compte bien trouver une banque qui me suivra dans ce projet.

ZX-6R a écrit :

Un banquier qui parle de 33% pour du locatif ne doit pas faire bcp d’opérations de ce type, voyez un (bon) courtier éventuellement.

C’est aussi une remarque que je me suis fait, j’ai trouvé la banquière de ce matin loin de tout ce qui pouvait toucher au locatif.

Comme il l’a souvent été dit sur le forum, le plus difficile, c’est de tomber sur LE BON INTERLOCUTEUR, pour ma part, ça n’a pas encore été le cas.

Ne perdez pas votre temps à faire le tour des banques. Consacrer le plutôt à trouver un bien intéressant.

C’est en faisant des visites que vous allez progresser. Faites un dossier pour quelques biens même si vous n’allez pas
acheter. Vous aurez ainsi vos outils … et vous saurez repérer la bonne affaire en qlqs minutes.
Un appartement, c’est’10 minutes de visite. Ensuite lisez les CR des AG, c’est toujours instructif.

Une fois que vous avez un bien intéressant  en ligne de mire, et vous êtes aguerri au montage de dossiers, le Crédit foncier ou un courtier vous prêteront.

Bonnes recherches

Shakaiolos,

Votre banque ne me semble pas avoir des exigences si délirantes, il y a 25 ans les critères étaient les mêmes… même si les prix étaient bien plus bas.
La domiciliation me semble de bonne guerre… c’est une négo.

Bref : vous savez déjà qu’avec peu de concessions votre projet sera finançable, orientez vous comme il vous est conseillé précédemment vers le meilleur bien. Il sera temps de rechercher et finaliser de meilleurs (ou pas) financements éventuels ensuite.

Je ne suis pas sur.

Un locataire en place, donc pas de travaux. Donc difficile à avoir un bon prix.
Un locataire en place, aucune garantie sur la solvabilité et la régularité des payements.
Un locataire en place, le prix est fixé en fonction de la rentabilité … souvent calculée avant les frais de transaction (AI et notaire) et fréquemment minable (4% ?).
Un locataire en place, c’est souvent un bail nu.
Un locataire en place, vous ne savez pas quelles sont les règles "non écrites" déjà instaurées et quelle sera la réaction du locataire en cas de changement implicite ou explicite de ces règles.

Le vendeur, a fait l’effort de trouver un "bon" locataire et de l’installer. C’est normal qu’il se rémunère dessus.

Je ne connais pas bien votre zone de recherche, mais  dans une zone tendue comme IDF acheter un bien avec un locataire en place ne me parait pas un bon plan.

D’autres auront probablement un avis différent.