LMNP : les déductions possibles en régime réel

Bonjour
J’appartiens a cette catégorie de novice et vos explications, sont très pertinentes et claires, merci pour ces conseils facilement assimilables..

Sandra a écrit :

Bonjour à tous,

Après avoir appris beaucoup de choses sur ce forum et surtout sur un autre forum (Univ…) quelque peu délaissé aujourd’hui, je voudrais apporter ma 1ère contribution.

Je souhaiterais expliquer aux novices quelques généralités sur la fiscalité du régime LMNP au réel pour qu’ils puissent faire toutes les simulations nécessaires avant de se lancer.

En effet, c’est essentiel d’avoir une vision claire des différents régimes avant de se lancer car bien souvent, on se rend compte après coup qu’un autre régime fiscal aurait été plus avantageux.

Je précise que je pense avoir bien compris les "généralités" de ce régime mais que je ne suis pas non plus une grande spécialiste. Mon vocabulaire hérissera sans doute le poil d’un comptable ou d’un puriste mais sera compréhensible (j’espère) de l’investisseur ignare comme on l’est souvent au début.

Alors parlons du LMNP au réel.

Le grand avantage de ce régime est de pouvoir déduire un grand nombre de charges et surtout d’amortir le bien.

Il s’oppose au microbic où en gros, on a juste un abattement de 50% sur les loyers (cc). Si par exemple, vous encaissez 10KE de loyer par an, c’est comme si vous aviez un salaire supplémentaire de 5KE et vous paierez également de la CSG sur ces 5 KE.

Dans les déductions possibles en LMNP au réel, outre les classiques intérêts d’emprunt, charges de copropriétés, travaux, taxe foncière… on peut déduire également les frais de notaire et les frais d’agence.

C’est là que ça devient extrêmement intéressant car je lis souvent que si on n’a pas ou peu de crédit, vaut mieux ne pas s’embêter et passer en microbic, c’est faux ! Sauf bien sûr si votre impôt sur le revenu est nul ou très faible.

Je vais vous montrer que même en payant cash un investissement locatif et sans aucun travaux, on peut très bien ne pas avoir un centime d’impôts à payer (hors impôt sur le revenu) sur les gains procurés par cet investissement pendant une dizaine d’années !

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000 € + 5% de frais d’agence soit 10 000 €.
Vous paierez également environ 7% de frais de notaire soit 14000 €.

Pour avoir des chiffres ronds, on va supposer que cet appartement peut rapporter 5% brut ce qui fera 10 000 € de loyer encaissés par an.
On va prendre aussi l’hypothèse que la taxe foncière + la PNO soit de 500 €/an, que les charges de copropriétés soient de 1000 € /an.
Vous n’avez pas pris de crédit, vous n’avez pas fait de travaux et pour simplifier vous l’avez meublé sans frais.

Pour déterminer votre solde la 1ère année, vous allez calculer comme cela :
Recettes 10000
- charges 1000
- taxe foncière/PNO 500
soit 8500 €
mais vous allez aussi déduire les frais de notaire (14 000 ) et les frais d’agence (10 000).
soit - 15 500

On n’a pas encore parlé d’amortissement.
On trouve toute sorte de décomposition mais comptez en gros pour vos simulation que vous allez amortir 85% du bien sur 30 ans soit = 200 000 * 0.85 /30 = 5666 par an.

Donc votre solde de la 1ère année est donc de -15500 - 5666 = -21166

NB pour les puristes : je sais que comptablement, il faut séparer les déficits et mettre de côté les amortissements mais ça revient au même (sauf si on est en déficit plus de 10 ans).

Vous répétez les années suivantes en reportant bien le solde déficitaire d’une année sur l’autre et vous verrez que vous ne commencerez à être positif que la 9ème année. Et donc vous commencerez à payer des impôts sur cet investissement que dans 9 ans ! Magique non ?

Bien évidemment, si vous avez des travaux, des intérêts d’emprunts, des meubles… c’est Disneyland, vous aurez de nombreuses années sans un centime d’impôt.

D’ailleurs, je ne vois pas un seul cas où le microbic serait plus intéressant que le réel !

C’était exemple basique, à vous de faire vos propres calculs en fonction de votre situation, d’y intégrer des hypothèses d’augmentation de loyers, de charges de copro …

J’espère que vous avez compris ces généralités. Vous vous poserez ensuite d’autres questions plus pointues sur la décomposition, les amortissements… là, je laisse faire les vrais spécialistes.
Mais je pense que ces quelques éléments de base devraient vous permettre déjà de vous faire une idée.

Attention aussi à un point important, pour ceux qui achètent cash et qui n’ont donc pas d’intérêts d’emprunts à déduire ni de travaux, mon exemple incluait des frais d’agence. C’est donc beaucoup plus intéressant de passer par une agence que par un particulier. Sinon vous deviendrez positif vers la 5ème année ce qui toujours mieux que le microbic.

En espérant ne pas avoir froisser les puristes avec mon vocabulaire bien loin de celui d’un vrai comptable.
Bien à vous.

Sandra

Boubouka a écrit :

1- En S2 2013, alors que j’ai rénové un studio, je me suis apperçu que j’ai fait beaucoup de km. J’ai simplement posé la question à mon comptable. Finalement j’ai mis en charge l’équivalent de 1000km.

Bravo pour cette initiative !

Concernant les indemnités kilométriques, j’ai posé la question à mon centre des impôts qui m’a dit cela impossible en LMNP, réservé au LMP (bon, ce ne serait pas la première fois qu’ils me donneraient des renseignements erronés) Avez vous un texte de référence ?

Après  recherche voilà les barèmes.

RSA - BIC - BNC (sous conditions) - Frais de carburant en euro au kilomÀ¨tre  - BarÀ¨mes applicables pour l’année 2012

Perso j’ai fourni un tableau précis avec lieu de départ et arrivée pour chaque trajet et le motif. En cas de contrôle qui peut se rappeler ce qu’il a fait 18 mois ou 2 ans avant ?

Aussi je recommande de lire cela pour avoir une vision claire.

BIC - Frais et charges - Conditions générales de déduction - Charges effectives et justifiées - Justification des frais et charges

II-A-150 répond partiellement a la question du véhicule utilitaire.

J’apprends aussi en lisant cela qu’il est possible, au titre des frais généraux, de déduire 1% du CA HT sans justificatif avec un minimum de 150€ Cf II-B-200.
Pour une activité LMNP générant une recette < 15k€, il est possible de déduire 150€ forfaitairement. Au delà 1% du CA

J’avoue que cette question d’adresse de factures me titille.

Toutes les factures de mon LMNP sont a mon nom et mon adresse perso conforme au B0i. Quand il y a adresse de livraison elle est sur l’adresse du bien en LMNP. Mon adresse perso étant "le siège sociale" de l’entreprise individuelle qui déclare le BIC, cela m’a semblé logique. De plus avec mon comptable nous avons évoqué quelques ajustements par ci ou par la mais jamais il ne m’a parlé de cette adresse du bien.
J’ajoute que dans l’entreprise ou je travaille qui a plusieurs sites, il est demandé aux salariés de mettre l’adresse du siège social pour toutes les factures donnant lieu a une note de frais et ce quelque soit l’adresse d’établissement dans lequel ils travaillent.

A titre d’exemple, nous avons évoqué avec mon comptable les frais km, la façon de procéder pour l’achat de meubles d’occasion a des particuliers.

Je viens de valider le grand livre comptable pour 2013. C’est trop tard quelque soit la bonne option. Pour 2014 je n’ai pas encore de factures en dehors des charges. Sans oublier que mon comptable est spécialiste LMNP, il a un département entier sur le sujet.

Tout ça me fait douter. En matière de comptabilité et de fiscalité le doute n’est jamais la bonne option …

De toute façon je finirai par poser la question explicitement a mon comptable pour avoir le coeur net.

Bonjour,

dkee34 a écrit :

5.8% csg crds de l’année n-1

Il me semble que c’est passé à 5,1%, non ? Si oui il faudrait mettre à jour le post initial.

A mon avis, seule la valeur de ce que possède celui qui exerce l’activité de location meublée pourra s’amortir. Ici, si usufruit et nue-propriété du bien sont détenus en direct, c’est juste l’usufruit (viager je suppose), s’il est inscrit comme immobilisation au bilan de l’activité (pour une valeur en relation avec une valeur de la pleine propriété de 200k€, qui dépend donc de l’age de l’usufruitier). Mais, je ne suis pas sur de mon coup, et c’est à vérifier avec un spécialiste de ce genre de configuration complexe.

TheVoid a écrit :

dkee34 a écrit :

5.8% csg crds de l’année n-1

Il me semble que c’est passé à 5,1%, non ? Si oui il faudrait mettre à jour le post initial.

Je ne sais si mon post est passé inaperçu, voici un lien qui semble attester de cette modification :

la part de CSG déductible sur les revenus du capital soumis au barème progressif est abaissée à 5,1 % (au lieu de 5,8 %), comme pour les revenus du travail.

(source : Fin du prélèvement libératoire pour les dividendes et intérêts.)

Apparemment dkeee34 ne passe plus sur le forum, dommage. Quelqu’un peut-il confirmer ce que j’ai écrit ci-dessus ?

TheVoid a écrit :

la part de CSG déductible sur les revenus du capital soumis au barème progressif est abaissée à 5,1 % (au lieu de 5,8 %), comme pour les revenus du travail.

(source : Fin du prélèvement libératoire pour les dividendes et intérêts.)

Par ailleurs, la CET est-elle déductible ? Je n’ai pas trouvé la réponse en lisant le fil.

Philippe30 a écrit :

Les travaux sont déductibles à raison de factures de 500 euros sinon c’est amortissable.

Plusieurs factures de 500 euros passent mais une facture plus importante sera passé en amortissement.

Philippe

GoodbyLenine a écrit :

Moi non plus je ne connais pas ce seuil de 500€, et mon expert-comptable ne m’en a jamais parlé.

Bonjour à tous. Juste pour info… quelqu’un peut confirmer (ou non…) cette limite de 500€?
je n’ai jamais vu ceci nulle part… mais s’il faut l’appliquer je dois faire gaffe, j’ai un appart à refaire dans 3 semaines…
Merci

Merci Philippe,
cette recherche se concentre sur les cas où la limite des 500 est appliquée. Il y a aussi plein de cas où des "initiés" prétendent déduire les travaux effectués lors de l’achat d’un appart sans limite de prix.
Pour moi, j’achète un appartement 50000, je fais 7000 de travaux sur factures matériaux (donc pas de facture main d’oeuvre, je fais tout moi meme), et je pense passer ces 7000 en charges.
Je ne parle pas des meubles ou de gros oeuvre, mais bien des travaux d’amélioration/déco/changement fenetres/sanitaires…

Pour la CSG CRDS n’est il pas utile de préciser entre parenthèses "sauf durant la phase de déficit foncier" car elle dure longtemps en général en LMNP

De même la déductibilité CSG CRDS n’est elle pas de 5,1% maintenant ?

Bonjour à tous,

Je me renseigne sur certains bien pour faire du meublé en LMNP.
Je me fais donc mes petits tableaux, pour chaque bien, afin d’en évaluer la rentabilité après impôts, si ça couvre le crédit, sur quelle durée, etc… et voir à combien négocier pour que ça fonctionne bien.

J’étais tombé sur quelque chose qui paraissait convenir d’emblée (11% brut, 8% net - d’après mes calculs de débutant). Cependant le vendeur me répond :

Vendeur a écrit :

Les revenus de cette location ne sont pas imposable jusqu’à 2017 s’il y a rachat du déficit créé en début d’activité. La vente des meubles avec la reprise du déficit créée fera partie d’un acte complémentaire au prix de vente net vendeur de l’appartement.

Je ne connais pas du tout ce procédé de "rachat du déficit", vous avez déjà pratiqué ? En gros là, mon sentiment, c’est qu’il veut survendre les meubles au prix de l’appart en appâtant le chaland avec le côté non imposable.

Sauf que si ça fait doubler le prix, la renta est peut être nette d’IR, mais tombe à moins de 6% ce qui ne m’intéresse plus…

Avez vous des retours d’expérience sur ces pratiques ?
Merci à vous.