Rentabilité locative de 10% et pourtant prix trop cher au m2 !

ojal · #1

Bonjour,

Que penser de la réflexion suivante :
Un studio de 20m2 est loué sans aucun problème et sans aucune vacance 350€/mois HC.
Le prix de vente de cet appartement - si on propose 10% de rentabilité - est de 42.000€ soit 2.100€/m2.
Il se trouve dans une ville, voir même un quartier ou les prix sont plutôt de l’ordre de 1.200€/m2.
Malgré une excellente rentabilité que le marché ne propose pas sur des produits entièrement rénovés, le prix de l’appartement va paraître trop élevé…?

Il faudrait proposer une rentabilité de 17.5% pour atteindre le prix marché au m2…

Que penser de cette réflexion…?

PS: oui, les petits appartements se vendent plus cher au m2, mais croyez bien que le prix que j’annonce correspond bien au prix de studios… Pour info, les appartements moches se négocient 700€/m2…

PS2: Je n’ai volontairement pas indiqué ou se trouve le bien, la discussion est plus intéressante si on, raisonne de façon générale

Merci par avance pour vos contributions

Mots-clés : location, rentabilité prix m2, rentabilité

Faith · #2

ojal a écrit :
Que penser de cette réflexion…?

La première: pourquoi vendre ?
C’est la question que se posent tous les acheteurs potentiels. Voir une rentabilité pareille laisse penser qu’il y a un loup.

Autre point: si le prix du marché est à 1200, il doit bien y avoir des studios à un prix comparable dans la ville… et avec un profil de locataire équivalent. Donc pourquoi payer 2100 si on peut trouver à 1200 ?

Difficile à dire sans avoir plus de détails, mais si je tombais sur cette annonce, je me renseignerais peut-être, mais en tout cas, je serais très dubitatif sur l’honnêteté de la proposition.

Shakaiolos · #3

C’est typiquement le type d’offres que l’on trouve sur Saint-Étienne, je pense d’ailleurs que l’annonce est de là bas.

Comme il l’a été dit plusieurs fois, il n’y a pas que la rentabilité à voir…

Malgré tout le bien vaut peut etre le coup d’aller le voir…

ojal · #4

Faith a écrit :
ojal a écrit :
Que penser de cette réflexion…?
La première: pourquoi vendre ?
C’est la question que se posent tous les acheteurs potentiels. Voir une rentabilité pareille laisse penser qu’il y a un loup.

Autre point: si le prix du marché est à 1200, il doit bien y avoir des studios à un prix comparable dans la ville… et avec un profil de locataire équivalent. Donc pourquoi payer 2100 si on peut trouver à 1200 ?

Difficile à dire sans avoir plus de détails, mais si je tombais sur cette annonce, je me renseignerais peut-être, mais en tout cas, je serais très dubitatif sur l’honnêteté de la proposition.

En quoi la proposition pourrait-elle être malhonnête?
Je peux vous affirmer qu’il n’y a aucun loup… Ce sont des appartements qui m’appartiennent, qui sont absolument touts refaits à neuf dans les moindres détails et que je loue sans problème

Je ne les vends pas, je réfléchis juste à ce qui va se passer le jour ou je les vendrai, car pourquoi les vendre? Hé bien il faut bien vendre un jour pour des raisons diverses et variées qui sont du choix de chacun… Achat d’autre chose, changement de mode de vie, de lieu de vie etc…

miguelmantes · #5

Dand le 93 il y a plusieurs biens autour et plus de 10% de rentabilité.
Pourtant personne en veux mis à part quelques marchands de sommeil pourquoi? devinez !

Il n’y a pas que la rentabilité dans la vie, il y a aussi l’emplacement et la qualité.

ojal · #6

Shakaiolos a écrit :
…. Comme il l’a été dit plusieurs fois, il n’y a pas que la rentabilité à voir…

Pas que la renta… Oui… pourtant c’est uniquement la renta que je retrouve dans les comptes à la fin du mois…
Ce bien se vendra donc avec une renta de 17% d’après vous? Pourtant aucune annonce ne propose ça… Au mieux on trouve du 10-11% avec des locataires pitoyables et des appartements pourris… Je loue à des locataires sans aucun problème avec de fortes garanties qui assurent les règlements des loyers…

A votre avis quels sont les autres critères en plus de la renta?

ojal · #7

miguelmantes a écrit :
Dand le 93 il y a plusieurs biens autour et plus de 10% de rentabilité.
Pourtant personne en veux mis à part quelques marchands de sommeil pourquoi? devinez !

Il n’y a pas que la rentabilité dans la vie, il y a aussi l’emplacement et la qualité.

Oui… Je vous ai précisé que les appartements sont très très bien rénovés et que les locataires sont de qualité… On est donc pas dans ce cas de figure

Shakaiolos · #8

Je me mets à la place d’un acheteur potentiel et je pense que je ne pourrais pas payer un bien à 2100€/m² alors que le marché de la ville est à 1200€/m²

miguelmantes · #9

C’est la ville qui fait fuir les investisseurs.

Une ville mal gérée par la municipalité ou les investisseurs sont mal perçus par les politiciens municipaux est suffisant pour les faire disparaître.

Je connais une petite ville ainsi en RP, le maire est PCF et déteste les bailleurs privés et interdit les expulsions.
Résultat: Rentabilité élevé des biens mais pas d’acheteurs.

Faith · #10

ojal a écrit :
En quoi la proposition pourrait-elle être malhonnête?

Je n’ai pas dit qu’elle l’était, j’ai dit qu’elle pouvait en avoir l’air

La question essentielle est: comment obtiens-tu des rendements de 17,5% au prix du marché ? Qu’est-ce qui fait que tes biens sont tellement différents du reste du marché qu’ils justifient un coût 75% supérieur ? Pourquoi un investisseur ne pourrait pas avoir d’aussi bons locataires que les tiens dans un appartement acheté 1200€/m² (ou 1500€/m²) ?

Si ça se trouve, tout le marché de ton coin est à 17.5% de rentabilité, et c’est donc pour ça que ton offre à 10% n’intéresserait pas grand monde.

Bref: qu’est-ce qui ferait de ton bien un bien unique ?
Et si tu ne trouve pas de réponse, dis-toi qu’il est probable que ton analyse du marché et/ou de la facilité à louer n’est peut-être pas aussi bonne que tu ne le penses (les bons locataires sont peut-être beaucoup plus rares que tu ne le penses, par exemple)

Enfin, on ne peut jamais exclure un "trou" dans le marché, mais demandez vous sincèrement s’il est plus probable que le marché se trompe ou que ce soit vous.
Sans davantage d’info, personne ne pourra jamais répondre à cette question.

yihk · #11

ojal a écrit :
Que penser de cette réflexion…?

Qu’il y a une demande actuelle de logement correcte (location) et qu’on pense à une demande future faible (prix de l’immo).
On serait donc dans une ville où on anticipe un déclin ?
Cette anticipation est elle basée sur la fermeture prévue d’activité économique ou sur la poursuite du passé récent ?

Ca peut être une opportunité si on pense que l’offre immobilière c’est déjà adapté au déclin récent comme le montre l’état du marché locatif ?
C’est peut être un dangereux si on pense que le demande locative va s’adapter au futur déclin.

zetrader · #12

miguelmantes a écrit :
C’est la ville qui fait fuir les investisseurs.

Ce serait intéressant de savoir la ville, il s’agit de Saint-Etienne ?

ojal · #13

Shakaiolos a écrit :
Je me mets à la place d’un acheteur potentiel et je pense que je ne pourrais pas payer un bien à 2100€/m² alors que le marché de la ville est à 1200€/m²

C’est bien tout le but de la discussion
Si le bien était vide la question ne se poserait pas… Mais on ne peut décemment pas vendre avec une renta de 17% Ce ne se voit nulle part

Shakaiolos · #14

L’inverse sera la même, on ne peut pas demander à un acheteur de prendre un bien à 2100€/m² alors qu’il y a des biens tout aussi rentables à 1200€/m².

ojal · #15

yihk a écrit :
ojal a écrit :
Que penser de cette réflexion…?
Qu’il y a une demande actuelle de logement correcte (location) et qu’on pense à une demande future faible (prix de l’immo).
On serait donc dans une ville où on anticipe un déclin ?
Cette anticipation est elle basée sur la fermeture prévue d’activité économique ou sur la poursuite du passé récent ?

Ca peut être une opportunité si on pense que l’offre immobilière c’est déjà adapté au déclin récent comme le montre l’état du marché locatif ?
C’est peut être un dangereux si on pense que le demande locative va s’adapter au futur déclin.

Je comprends ce que vous dites, néanmoins quelle que soit la ville, il y aura toujours des besoins locatifs et c’est déjà le cas, ce sont les biens ’corrects’ qui se louent… Il y a plein de biens qui ne trouvent pas preneur…
Donc même si la demande baissait, les biens étant de qualité supérieure au marché, il y aura des locataires… De plus, pour info, nous louons beaucoup à des étudiants et la demande va crescendo, bien que le marché locatif soit mou…
Les tsunamis économiques sont déjà passés par la depuis des années, de ce coté la rien ne peut plus arriver

zetrader · #16

ojal a écrit :
Shakaiolos a écrit :
Je me mets à la place d’un acheteur potentiel et je pense que je ne pourrais pas payer un bien à 2100€/m² alors que le marché de la ville est à 1200€/m²
C’est bien tout le but de la discussion
Si le bien était vide la question ne se poserait pas… Mais on ne peut décemment pas vendre avec une renta de 17% Ce ne se voit nulle part

Même en Espagne, au pays de la crise, on ne voit pas de telles rentabilités
C’est bien pour ça que ça me rend curieux sur la ville ^^

ojal · #17

zetrader a écrit :
miguelmantes a écrit :
C’est la ville qui fait fuir les investisseurs.
Ce serait intéressant de savoir la ville, il s’agit de Saint-Etienne ?

Oui, mais ce débat pourrait avoir lieu dans plein d’autres villes ou l’immobilier est bas et ou la demande locative reste forte…

zetrader · #18

Ok et dans Sainté, est-ce que la forte rentabilité en question se situe dans le quartier de Montreynaud ?

ojal · #19

zetrader a écrit :
ojal a écrit :
Shakaiolos a écrit :
Je me mets à la place d’un acheteur potentiel et je pense que je ne pourrais pas payer un bien à 2100€/m² alors que le marché de la ville est à 1200€/m²
C’est bien tout le but de la discussion
Si le bien était vide la question ne se poserait pas… Mais on ne peut décemment pas vendre avec une renta de 17% Ce ne se voit nulle part
Même en Espagne, au pays de la crise, on ne voit pas de telles rentabilités
C’est bien pour ça que ça me rend curieux sur la ville ^^

Pour moi, c’est en tous cas une ville qui m’a permis de faire pas mal d’investissements avec une mise de départ très basse…

Concernant les plus values, je n’ai rien à envier à ce que des villes voisines comme Lyon proposent sur les 10 dernières années… Il faut dire que j’ai vraiment acheté très très bas il y a 10 ans… Mais c’est le constat… Excellente renta et plus value potentielle, même si je revends avec plus de 10% de renta…

ojal · #20

zetrader a écrit :
Ok et dans Sainté, est-ce que la forte rentabilité en question se situe dans le quartier de Montreynaud ?

J’avais toujours écarté MONTREYNAUD et finalement je le regrette…
Il y a 10 ans MONTREYNAUD se vendait moitié prix de ce qui se vend bradé actuellement… Mais c’est en effet difficile à vendre, même bradé… La renta est excellente, mais la population est en majorité innactive professionnellement parlant…
Pour moi le plus gênant reste les charges de copro énormes…

La demande locative semble être présente au moins pour des appartements d’une certaine taille…

Dernièrement, je voulais tenter d’acheter à 12% de renta et je n’ai pas trouvé de vendeur…

ojal · #21

zetrader a écrit :
Ok et dans Sainté, est-ce que la forte rentabilité en question se situe dans le quartier de Montreynaud ?

Je loue globalement le même prix quelque soit le quartier… Je revendrai plus facilement dans certains quartiers que d’autres…

Shakaiolos · #22

Je suis actuellement sur un bien de 30m² à 30 000€ loué 270€/mois, donc 10.8% de rentabilité et bien loin des 2100€/m².

Voilà l’exemple précis de votre cas. Avec une même rentabilité, le prix au m² est sensiblement différent !

zetrader · #23

30 000 euros c’est quel prix ? prix d’achat hors frais de notaire ? prix de revient incluant tous les frais (notaire, frais d’agence, travaux, taxes foncières etc …) ?
Selon le type de prix (ce qui est inclus), la rentabilité change.

Shakaiolos · #24

Pardon, je n’ai pas précisé. C’est le prix hors frais de notaire mais frais d’agence inclus et sans aucune négociation. Pour les travaux, visiblement rien de bien grave, peut être un coup de peinture et encore…

Alors en rentabilité brute nous sommes à 10.8%

ojal · #25

Shakaiolos a écrit :
Je suis actuellement sur un bien de 30m² à 30 000€ loué 270€/mois

Est-ce sur ST ETIENNE?
SI c’est le cas, je ne vois pas pourquoi louer 270€ quand le marché est près à prendre à 320€ mini… Sauf si c’est dans un quartier qui n’a pas la cote et que le bien est vraiment moche…? Mais dans ce cas, il faut acheter moins cher que ça…

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