Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire)

Will26 a écrit :

Bonjour,

Etant Lyonnais et de profil similaire au votre …
Je souhaiterai attirer votre attention sur l’emplacement de votre projet.

Saint Etienne est la ville a plus mauvaise réputation immobilière de la région Rhône Alpes
Cette ancienne citée industrielle est devenue en l’espace de 15 ans, le lieux de RDV des étudiants.
Bonne nouvelle me direz-vous … mais il faut savoir qu’en plein centre ville on trouve a l’achat des plateaux de 45m² à 40K€, ou encore des T2 encore moins chère que 25K€.

La ou je veux en venir, c’est qu’une location sur 9 mois (bail étudiant) coûte en moyenne
220 voir 230€ / mois (en meublé souvent).
Je serai curieux de savoir sur quelle rente êtes vous parti pour définir la rentabilité du bien.

Second problème qui découle du premier, il y a une offre énorme de logements à Saint Etienne,
je suis incapable de vous dire si la demande est supérieure, mais une rapide étude s’impose.

Même si cela fait 30 ans que l’ OL et l’ASSE se pourrissent, une légère solidarité s’impose

Un lyonnais venant à l’aider d’un stéphanois on aura tout vu !

Plus sérieusement, je sais que Saint-Etienne est loin d’être LA ville par excellence pour la location mais je reste convaincu qu’il y a de bons coups à faire si je reste dans un prix attractif et surtout que je reste sur du meublé. Bien entendu il faudra décorer avec goûts en essayant de ne pas mettre TROP d’argent pour cette déco.

J’espère trouver un maximum de location à l’année et non de locations étudiantes. Si je pouvais essayer de récupérer les célibataires voire les divorcés qui à mes yeux me poseront peut être moins de soucis.

Le premier bien, qui m’est passé sous le nez était parfait. Une dame âgée de 74ans vivant dans un studio qui avait absolument tout à côté de chez elle. Un prix de 25000€ et un loyer de 265€/mois.

Je reste convaincu qu’en cherchant comme il faut je peux trouver LES perles rares.

Sylvain

J’ai eu un bon contact avec vousfinancez.com pour une agence sur Nîmes , une personne très efficace qui s’est bien occuper du dossier et qui est venu à la signature du compromis et de la vente.
C’est rare.

Un mauvais ressenti avec meilleurstaux.com sur Nîmes car j’ai payé mais c’est moi qui est monté le dossier , ils m’ont juste donnez l’adresse de la banque qui me prêtait.

Le caractère du courtier est primordial , une fois un bon contact établi ensuite un rapport de confiance s’installe et c’est là que les bonnes affaires se font comme partout.

Philippe

Bonjour tout le monde,

Je viens vers vous pour de nouvelles questions.
J’avais prévu d’après ce que j’avais lu de partir sur de la location en meublé, ce qui fait que je ne me fixais qu’à regarder des biens en ce sens.

Aujourd’hui, un bien m’a été proposé:

"Appartement F2 de 42 m² en centre ville
situé au 1er étage avec vue dégagée sur la place,
très lumineux
salle de séjour comprenant une kitchenette équipée, 1 chambre indépendante
salle de bain refaite à neuf en 2011, fenêtres double vitrage
loué 350 euros par mois
Faibles charges de copropriété

Prix: 30 000€"

Le locataire est en place depuis mai 2014 et c’est de la location nue, ce qui fait que le bail a été signé pour 3ans.

Pensez-vous qu’il est bon de démarrer dans le locatif par un bien en location nue ?

Fiscalement parlant, je sais que le meublé au réel est plus avantageux, mais quelles sont les avantages du nu ?

Si je résumé:

La location en meublé permet de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années puisque l’on peut déduire les intérêts d’emprunts.

Alors qu’en nu, on ne peut pas déduire les intérêts d’emprunts, donc s’il n’y a pas de travaux dans l’appartement, les déductions seront plus faibles.

PS: je continue mes recherches sur le forum mais vos réponses sont bonnes à prendre

Sylvain

Dernière modification par Shakaiolos (23/06/2014 16h15)

Bien entendu que la méfiance est de rigueur pour des prix bas

J’étais pourtant sur d’avoir lu qu’en location nue, nous ne pouvions pas déduire les intérêts d’impôts, comme quoi….

Vous parlez de rentabilité et c’est justement ce qui m’attire ce logement car on frôle les 14%.

S’il y a bien un domaine où j’ai été plus que surpris, c’est que le dicton "en cherchant bien on trouve" s’applique parfaitement à la recherche de crédits immos. Il faut parfois être tenace, mais on est récompensé. Je vous envoie les coordonnées de mon courtier en MP…  Pour 30k€, je ne pense pas que 2 CDI soient nécessaires…

@ ZX-6R >> Merci pour votre message. Il est vrai aussi qu’il ne faut pas lâcher et être tenace. Merci aussi pour les coordonnées que vous m’avez laissé.

@ LordWolfy >> Vous avez bien résumé la situation. En effet, les banques et les courtiers craignent les pépins et c’est sans doute ce qui freinent les possibilités.

Pour reprendre vos points, je ne prends absolument pas mal la critique, au contraire, étant novice j’attends beaucoup des critiques, elles me permettront de bien appréhender mes investissements.

a- Bien entendu que ma capacité financière est limité puisque nous avons déjà un crédit pour notre RP. Crédit courant encore sur 20ans !

"Si vous avez 20 k d’économie maintenant combien pensez vous avoir dans 6 mois"

>> J’espère que dans 6 mois nous aurons plus même si forcément l’épargne ne devrait pas doubler !

"Si vous êtes déjà endetté à 40% je suppose que votre prêt de résidence principal est votre plus gros poste de dépense. Comment pouvez vous l’optimiser (renégociation taux ?). quel serait l’impact de moduler les remboursement pour baisser votre endettement (ie augmentation de la durée du prêt surement mais plus important quel cout ?) "

>>Pour la renégociation, les quelques simulations faites avec les banques et les courtiers montreraient que nous pouvons gagner 1 an de remboursement mais que le montant par mois resterait inchangé.

"Combien de bien avez vous visité ?"

>> Je dirai 7 ou 8, ce qui reste très peu je le concède et je ne manquerai pas d’en visiter encore, cela me permettra de prendre de plus en plus de confiance et d’avoir un meilleur recul sur le marché immobilier de la ville.

"Comment avez vous fait votre estimation de loyer ? (Cf post de Will26)"

>> Je me basais souvent sur les annonces du bon coin. Je pensais bien sur aussi aller en agences (celles proches des biens que je visais) , afin de voir les prix plus localement. Si bien sur, vous avez d’autres pistes plus pertinentes je suis preneur

"Avez vous un document qui présente les flux financier de votre projet ?"

>> Qu’entendez vous par là ? Chaque fois qu’un bien m’intéresse j’essaie de voir s’il peut ou non s’auto-financer.

Merci pour votre fin de message. Je sais bien entendu que ma situation n’est pas la plus adéquate pour me lancer et quelque part c’est peut être une bonne chose puisque comme cela, je serai obligé de bien sélectionner les biens. Comme je le dis souvent, je ne suis pas pressé pour acheter, j’attends LA BONNE opportunité et si pour cela il faut que j’attende que mon épouse retrouve un emploi alors j’attendrai, cela me permettra de me familiariser avec le monde de l’immobilier. Je continuerai à visiter des biens pour me perfectionner.

@ DDtee >> Je suis impressionné par le fait que vous aillez pu obtenir les crédit pour 4 biens et bientôt 6 dans la même situation que moi. De mon côté même pour un crédit je n’y arrive pas alors 4 n’en parlons même pas…

Je vais bien entendu continuer à argumenter jusqu’à obtenir ce que je veux mais les négociations vont être compliquées.

Merci encore pour vos conseils !

Contre toute attente, une banque nous a rappelé suite à notre entretien de la semaine dernière.

La banque serait prête à nous suivre pour du locatif avec un taux à 3.30% sur 20ans Hors Assurance.

Du coup, je ne sais plus si ça vaut le coup d’y aller de suite ou d’attendre de régler notre situation, ou bien de continuer à chercher autre chose avec un courtier.

3,20% sur 20 ans hors assurance en ce moment c’est du vol! Le courtier dont je vous ai donné les coordonnées m’a proposé la semaine dernière du 2,70%, et l’assurance au minimum (moins de 0,1%)

ZX-6R a écrit :

3,20% sur 20 ans hors assurance en ce moment c’est du vol!
la semaine dernière du 2,70%

Je suis surpris par ce propos.
Je viens de recevoir mes offres de prêt pour l’acquisition d’un immeuble au taux de 3,35% sur 20 ans avec délégation d’assurance à un taux de 0.06%.

En regardant sur meilleur taux un bon taux en ce moment est à 3% et un excellent taux proche de celui indiqué par ZX-6R.

J’avoue ne pas avoir creusé dans d’autres banques. Ce qui m’a bloqué c’est l’exigence de domiciliation des revenus. En effet, si je change de banque l’ensemble de mes prêts en cours voient leurs taux augmenter de 0.2% (indiqué dans les offres de prêts et non négocié lors de l’entretien).

J’étais passé par un courtier lors de mon premier crédit et suis resté dans cette même banque pour les suivants. Bien souvent j’ai remarqué que les taux de crédit indiqué sur les sites en lignes sont nettement différents lors du RDV en agence en fonction du profil de l’investisseur.

Pour ceux qui ont déjà un nombre de crédit important, comment procédez-vous pour faire jouer la concurrence entre deux établissements?

Classique oui et non.. je ne pense pas que mon interlocuteur direct ait le pouvoir de décision sur ce qui se fait au niveau de la direction régionale et je ne pense pas être un client "captif".

Un taux est appliqué et si le client n’est pas satisfait libre à lui d’aller voir ailleurs et de marcher sur deux pieds pour reprendre les propos de DDtee.

C’est justement cette problématique de trouver une seconde banque pour du locatif qui me semble complexe.
D’autant qu’avec le retour d’expérience certaines refusent la délégation d’assurance et malgré des taux parfois plus bas ce n’est pas forcément avantageux.

Pour être complet, il aurait fallu que je regarde les taux au moment de la négociation en agence soit pendant la première quinzaine du mois de mai.

Bonjour Shakaiolos et aux autres participants:

Je suis sur Lyon et je suis dans la même optique Lyon est trop cher il vaut mieux louer ici et investir ailleurs, pour le locatif je suis plus optimiste même si la ville est en déclin, avec des dettes, Lyon la maintient hors de l’eau et j’ai de plus en plus de collègue qui partent sur St Etienne et travaillent à Lyon, moi même en regardant les annonces je me verrai bien retaper un appartement en centre ville.

Concernant les crédits immo j’ai fais deux banques et pas encore de courtiers mais n’ayant pas de crédit immo j’ai dit que c’était pour ma rp et les deux me suivent mais pour un montant trop faible à mon gout mais je comptes optimiser et aller voir des courtiers et muscler mon apport…

J’ai vu qu’il y a quelques nordistes donc outre St Etienne j’ai repéré le nord ma région d’origine que je connais bien avec la stratégie locative sociale débattu il y a peu…qui peut être appliqué dans la Loire…en maitrisant le processus…

tenez nous au courant et je vais prendre rdv avec financez.com merci du tuyau