Investir dans un immeuble de rapport déjà loué…

Zadig · #1

Bonjour,

J’aimerais solliciter votre avis pour un investissement.

J’ai trouvé un immeuble de rapport de 196m² en plein coeur du centre ville d’une ville de province (100 000 habitants). L’immeuble se compose d’un local commercial et de 4 appartements : 2 T2 et 2 T1 bis. Tout est loué pour un total mensuel de 1500 euros. Donc 18000 euros annuel. HC bien sur.

L’immeuble est en bon état et pas de travaux à court terme puisque deja loué.

Le prix : 161 000 FAI
Plus 10% de FDN (en gros) : donc 177100

En renta brut on est a 10.2% donc a priori pas mal.

La TF est de 1900 €, j’ai compté une vacance de deux appartements pendant 1 mois par an soit 600€ et 1200€ pour l’entretien. Le bien sera géré par mes soins donc pas de frais de gestion. Je ne compte pas prendre d’assurance pour les impayés.

Maintenant les questions que je me pose :

- Est ce qu’une assurance PNO est obligatoire ? Si non me la recommandez vous et pouvez me donner un ordre d’idée de ce que cela me couterais ?
- Au niveau des impôts à part l’IR est ce qu’il y a des prélevements sociaux a payer en plus ?
- Est ce que j’ai oublié de provisionner certaines charges ?

Merci pour votre aide !

Mots-clés : immeuble de rapport

NYBR · #2

Bonjour,

Pour la taxe foncière, je suppose que 1900€/an c’est pour tout l’immeuble. Vérifiez le bail commercial, mais généralement une partie (voir parfois l’intégralité!) de cette TF est prise en charge par le locataire du commerce.

L’assurance PNO n’est pas obligatoire mais fortement conseillée. Par ex. en cas de vacance locative, comme il n’y a pas de locataire, tout sinistre sera à votre charge exclusive. Son coût est variable suivant l’assureur et les régions, mais pour environ 200m² la facture devrait tourner autour des 500€/an.

Pour les impôts, vous ne précisez pas la structure d’achat (en direct, via SCI IR, IS, etc.), ou le statut de location (LMNP par ex.).
Pour en achat en direct ou via une structure à l’IR, vous allez calculer votre revenu foncier en déduisant vos charges (assurance PNO, TF, intérêts d’emprunt) de vos loyers. Vous payerez ensuite 15.5% de CSG sur ce revenu foncier, qui sera également soumis à l’IR à votre TMI.

Zadig · #3

Merci pour votre réponse.

La taxe foncière est effectivement pour tout l’immeuble. Est ce qu’il est de coutume de demander a consulter le bilan ou le compte de résultat du commerce pour savoir s’il tient la route et qu’il ne va pas faire faillite 2 mois plus tard… (c’est un tatoueur, savez vous si ce genre de commerce marche bien ?).

Je voudrais louer en meublé sous le statut LMNP.
Est ce que les frais de notaire sont déductible des revenus BIC ?
Si je tombe a 0 de revenu BIC imposable on est bien d’accord que je ne paie ni la CSG ni l’IR ?

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Immeuble de rapport - plusieurs compteurs EDF déjà présents : division déjà réalisée ? [ 1 2 ]	33	9 069	23/01/2017 14h56 par lachignolecorse
Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 26 ]	639	253 056	21/11/2020 21h44 par Hypnose
Abonnement internet dans un immeuble de rapport loué avec le statut LMNP ?	4	2 931	29/09/2016 11h44 par Setanta
Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ?	22	8 223	02/06/2017 16h30 par jaa71
Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ?	21	11 936	24/09/2015 22h34 par pierrejacques11
Un bien immobilier déjà loué sera-t-il forcément vendu moins cher ?	4	1 881	15/03/2021 12h07 par Timinel
Achat d'un appartement déjà loué : passage en LMNP possible ?	6	4 413	12/07/2016 16h46 par angele35

Investir dans un immeuble de rapport déjà loué…

#1 07/08/2014 18h55

#2 07/08/2014 19h24

#3 07/08/2014 19h52

Discussions peut-être similaires à “investir dans un immeuble de rapport déjà loué…”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)