Investir dans un immeuble de rapport déjà loué…

Zadig · #1

Bonjour,

J’aimerais solliciter votre avis pour un investissement.

J’ai trouvé un immeuble de rapport de 196m² en plein coeur du centre ville d’une ville de province (100 000 habitants). L’immeuble se compose d’un local commercial et de 4 appartements : 2 T2 et 2 T1 bis. Tout est loué pour un total mensuel de 1500 euros. Donc 18000 euros annuel. HC bien sur.

L’immeuble est en bon état et pas de travaux à court terme puisque deja loué.

Le prix : 161 000 FAI
Plus 10% de FDN (en gros) : donc 177100

En renta brut on est a 10.2% donc a priori pas mal.

La TF est de 1900 €, j’ai compté une vacance de deux appartements pendant 1 mois par an soit 600€ et 1200€ pour l’entretien. Le bien sera géré par mes soins donc pas de frais de gestion. Je ne compte pas prendre d’assurance pour les impayés.

Maintenant les questions que je me pose :

- Est ce qu’une assurance PNO est obligatoire ? Si non me la recommandez vous et pouvez me donner un ordre d’idée de ce que cela me couterais ?
- Au niveau des impôts à part l’IR est ce qu’il y a des prélevements sociaux a payer en plus ?
- Est ce que j’ai oublié de provisionner certaines charges ?

Merci pour votre aide !

Mots-clés : immeuble de rapport

NYBR · #2

Bonjour,

Pour la taxe foncière, je suppose que 1900€/an c’est pour tout l’immeuble. Vérifiez le bail commercial, mais généralement une partie (voir parfois l’intégralité!) de cette TF est prise en charge par le locataire du commerce.

L’assurance PNO n’est pas obligatoire mais fortement conseillée. Par ex. en cas de vacance locative, comme il n’y a pas de locataire, tout sinistre sera à votre charge exclusive. Son coût est variable suivant l’assureur et les régions, mais pour environ 200m² la facture devrait tourner autour des 500€/an.

Pour les impôts, vous ne précisez pas la structure d’achat (en direct, via SCI IR, IS, etc.), ou le statut de location (LMNP par ex.).
Pour en achat en direct ou via une structure à l’IR, vous allez calculer votre revenu foncier en déduisant vos charges (assurance PNO, TF, intérêts d’emprunt) de vos loyers. Vous payerez ensuite 15.5% de CSG sur ce revenu foncier, qui sera également soumis à l’IR à votre TMI.

Zadig · #3

Merci pour votre réponse.

La taxe foncière est effectivement pour tout l’immeuble. Est ce qu’il est de coutume de demander a consulter le bilan ou le compte de résultat du commerce pour savoir s’il tient la route et qu’il ne va pas faire faillite 2 mois plus tard… (c’est un tatoueur, savez vous si ce genre de commerce marche bien ?).

Je voudrais louer en meublé sous le statut LMNP.
Est ce que les frais de notaire sont déductible des revenus BIC ?
Si je tombe a 0 de revenu BIC imposable on est bien d’accord que je ne paie ni la CSG ni l’IR ?

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Investir dans un immeuble de rapport déjà loué…

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