SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ?

J’ai l’impression que vous faites une petite erreur. Pour apprécier une éventuelle dilution ou relution,il faut comparer la part du prix payé pour une nouvelle part qui rentre réellement dans l’actif de la SCPI (c’est à dire sans les frais de souscription) avec la valeur de reconstitution, et prendre en compte la date d’entrée en jouissance des parts.

Ainsi, dans le cas de FPR :
  - la valeur de reconstitution s’élève à 846.30€/part fin 2013
  - seule une partie des 910€ payés sont acquis à la SCPI, le reste servant à payer les frais
  - les parts existante sont déjà en jouissance (elles permettent aux associés de percevoir leur quote-part des distributions), alors que les nouvelles ne seront en jouissance que le 1er jour du 3 ou 4ème mois suivant l’encaissement des fonds. 

Pour FPR, je ne pense pas que les nouveaux associés subventionnent le résultat de la SCPI…. mais la SCPI ne subventionne pas plus les frais de souscription (contrairement à ce qui se passe chez d’autres). Le montant de l’AK est suffisamment limité (30 ou 35 000 nouvelles parts, à comparer aux 274 386 parts déjà existantes) pour que ça ait un impact (dilutif ou relutif) très significatif. Une partie du produit de l’AK est déjà investi (utilisant les lignes de crédit et la trésorerie courante de la SCPI), et d’autres biens sont en négociation avancée, ce qui assure que le cash collecté ne restera pas sur des placements de trésorerie, fort peu rémunérés.

Pour certaines SCPI à capital variable, le nombre de parts a plus que doublé en une année (Pierre Plus et Novapierre1 vers 2011, qui en portent encore les stigmates qqs années après). Le prix des parts était déjà dilutif. Mais en plus la Société de Gestion a été incapable d’investir les fonds rapidement, si bien que ces fonds sont restés sur des placements de trésorerie (peu rémunérés) bien plus longtemps que les 3 ou 4 mois pour que les nouvelles parts entrent en jouissance, ce qui a encore bien plus été dilutif pour les anciens associés (et n’en a pas pour autant profité aux nouveaux).
Et je ne parle par d’AtlantiquePierre1, à capital fixe, qui a fait une énorme (et déstabilisante) AK en 2010 (doublant presque le nombre de ses parts) à un prix peu connecté avec la réalité (basé sur les résultats de qqs années avant, qui avait déjà pas mal baissé lors de l’AK, et sur des distributions gonflées avec le RAN accumulé dans les années fastes), pour ensuite acquérir des biens de manière fort peu avisée, et voir ses résultats (et le prix de sa part, et ses distributions) plonger de près de 50%.
Participer à ce genre d’augmentation massive de capital (tout comme acquérir des parts des SCPI jeunes et en croissance rapide que sont PFO2 ou Corum Convictions par exemple)  revient à prendre plus de risques (on parie sur les acquisitions à venir, et sur la capacité de la Société de Gestion à tenir la montée en puissance, et toutes ne sont pas armées pour y arriver), même si quand ça se passe bien ça peut être une bonne opération.

Pour Cap’Hebergimmo, j’ai une réticence à plusieurs niveaux :
   - C’est une SCPI très récente, dont les résultats dépendront surtout de ses investissements à venir (alors que pour une SCPI déjà mature, comme FPR, le patrimoine existant détermine une partie importante des résultats futurs)
   - Je suis sceptique sur le type d’actifs visés, qu’il me semble plus intéressant de louer en meublé (avec une fiscalité plus favorable pour les investisseurs personnes physiques) qu’en générant du revenu foncier, et dont je considère qu’ils n’ont guère de raison de mieux se comporter à l’avenir que l’immobilier de bureaux ou les murs de commerces classiques (et une grande partie des arguments tendant à démontrer le contraire me semblent soit erronés, soit très exagérés).

Les Actipierre sont à capital fixe, et ce n’est pas Ciloger qui fixe le prix des parts.

Novapierre_1

Je poursuis dans ma tentative, pas encore désespérée, d’analyse comparative.
Si l’on se fie au dicton, les 3 critères principaux pour un achat immobilier sont critère n°1 : l’emplacement, critère n°2 : l’emplacement,  critère n°3 : l’emplacement;
Novapierre me semble la mieux "placée".

L’inconvénient principal que je trouve à cette SCPI est le non respect des intérêts des anciens associés. L’augmentation de capital de 2011 à un prix trop bas a été fortement relutive et a eu pour conséquence une nette baisse du résultat courant (-25% en 2011).
Il est étonnant que, malgré cela, le Président du Conseil de Surveillance écrive en juin 2014, dans le rapport annuel :
"La valeur du patrimoine s’est accrue de 3 % en 2013, mais nous approuvons la décision de la société de gestion de maintenir le prix d’émission à son niveau actuel de 430 €.”

Pourquoi les intérêts des associés ne sont pas respectés ?

Pour les dernières années, le prix de la part est en dessous de la valeur de reconstitution (-4,9% en 2014, -3% en moyenne historique sur 5 ans) alors que, pour Immorente, société avec une typologie équivalente, le prix de la part est au dessus de la valeur de reconstitution (+0,5% en 2014, +1,2% en moyenne historique sur 5 ans).
Je m’interroge sur le pourquoi du maintien de cette stratégie dilutive.

Est-ce-que certains ont déjà constatés un phénomène analogue sur d’autre SCPIs par le passé ? Comment a été traité le problème? Pouvons-nous espérer que, lorsque le capital statutaire sera atteint, la Société de Gestion cessera de vouloir augmenter le capital à tout prix?

GBL, écrire au Président du Conseil de Surveillance de Novapierre 1 est une bonne idée.

Un détail m’avait échappé lors de la lecture des documents réglementaires : cette SCPI est accessible par le biais d’un contrat d’assurance vie.
Je me demande si cela n’a pas un lien avec la politique dilutive suivie. L’intérêt immédiat des assureurs, tout comme celui de la Société de Gestion, est la commercialisation d’un nombre maximal de parts, et non, celui de la revalorisation de la part. Cela pourrait expliquer la stratégie de vente à "tout prix".

Malgré leurs quelques défauts :
- rentabilité de l’actif en baisse, prix et frais de gestion élevés, pour Foncia_Pierre_Rendement,
- incertitudes liées à la phase de création pour Cap’Hebergimmo
les SCPIs de Foncia sont celles en lesquelles j’ai le plus confiance (ou le moins de méfiance).

Comme les SCPIs pour lesquelles l’abondance de demandes n’est pas garantie par un réseau bancaire ou d’assurance-vie me semblent receler un meilleur potentiel que les autres, je compte étendre mon analyse à celles qui respectent ce critère simple et discriminant. Est-il possible de m’indiquer les autres SCPIs disponibles à la vente sur le marchė primaire avec cette configuration ?

Dans un message précédent, GBL, vous m’avez informé de l’existence d’autres supports pour investir dans du meublé, est-ce-que vous pouvez m’en dire un peu plus sur ceux qui sont accessibles à crédit ?

Il est probable que certaines SCPI du marché primaire, distribuées par des réseaux bancaires ou d’assurance-vie, soient de qualité. Est-il possible de m’en indiquer une ou deux qui vous semblent intéressantes à étudier?

Au début de mon étude comparative, je me suis limité aux SCPI de commerce ou spécialisées avec des parts disponibles à la vente sur le marché primaire.

Après analyse, selon les critères définis précédemment, mon avis est :
- positif pour FonciaPierreRendement et Cap’Hebergimmo,
- mitigé pour BTP_immobilier et novapierre_1,
- négatif pour ActipierreEurope, Immorente et PierrePlus

Je souhaite étendre la comparaison à d’autres supports accessibles à crédit.

C’est pour cela que je sollicite votre aide pour la recherche d’autres SCPI,  de préférence non distribuées par les réseaux bancaires ou d’assurance-vie, disponibles à la vente.

Remarque : Il semble que Buroboutic soit achetable sur le marché secondaire un peu moins cher que le prix lors de la dernière AK (et avec jouissance + rapide).

Tiens, puisque vous etes associé de BTP immobilier vous aurez peut-être une réponse à m apporter (n importe qui d autre est le bienvenu ).

Cette scpi est à capital variable mais sans être en augmentation de capital. Savez-vous pour quelle raison ?

Comme je le disais ailleurs, cette situation me plait assez (avantages d une fixe et d une variable), car le prix de la part reste invariant , fixé par la SG a +/-10% de la valeur de reconstitution  (mais plutot en limite basse ici) + "maitrise" de la collecte => je mets des guillemets suivant la réponse a la question, cela peut etre pour une toute autre raison.

Merci wow, j’aurais du le preciser mais je sais que le plafond statutaire est atteint. C’est plus par exemple

Fiducial ne va pas trop s’investir pour redresser la situation.

que je voudrais creuser Cette scpi est plutot ancienne, et le capital est egalement tres petit, ce qui dénote avec ce qu on voit pour d autres variables. Peut etre qu elle est simplement passé de fixe à variable assez récemment pour améliorer la liquidité, comme vous semblez le souligner…

Dernière modification par goiz (03/08/2014 08h47)

Merci pour votre avis ; si c est ça c’est parfait, si toutefois la SG ne la laisse pas complètement mourrir (entretien, arbitrages etc)

Je ne sais pas pour les 2 autres, mais Pierre Plus se redresse plutôt bien de son dernier naufrage.
Cela avait été souligné par le CS, j espere qu ils auront compris pour les prochaines, car le delai de jouissance vient d etre ramené à 3 mois pour relancer la collecte. Le fait de pouvoir bloquer provisoirement l augmentation du capital ainsi que d ajuster le délai d entrée en jouissance devrait être la normale pour toutes les scpi à capital variable…

J’ai analysé la liste de SCPI de commerce disponibles à la vente communiquée par Goiz.
Ne sont pas étudiées
- Les SCPI de fiducial gerance (Ficommerce, Buroboutic) parce que je suis déjà associé (BTP Immobilier) et que je souhaite diversifier les sociétes de gestion,
- Les SCPI de création récente (Patrimmo, Gemmeo).
Les résultats sont récapitulés dans le tableau joint.

Pour toutes les SCPI, j’ai ajouté :
- la création de valeur par part moyennée sur les 5 dernières années :
           (variation de l’actif net + résultat courant) / (actif net)
- la rentabilité moyennée sur 5 ans en fonction du prix de la part actuel :
           (variation de l’actif net + résultat courant) / (valeur part)



Contrairement à ce que je pensais, les différences opérationnelles entre les sociétés ne sont pas très importantes.
La gestion des biens et le choix des investissement, sont, dans l’ensemble, de qualité. Par contre, certaines opérations : augmentations de capital dilutives  et vente de biens rentables (“arbitrages”)… sont réalisées au détriment des intérêts des associés.

La SCPI la moins chère est BTP Immobilier avec une rentabilité moyenne de 7%, la plus chère est Immorente avec une rentabilté moyenne de 5,4%.
Je suppose que c’est le prix du risque. Les souscripteurs semblent préfèrer les SCPI avec de grosses capitalisations et de faibles risques locatifs (Immorente) aux petites capitalisations plus rentables mais considérées comme plus risquées (BTP Immobilier, Foncière Remusat).

Foncia_Pierre_Rendement est la société qui gère le mieux les capitaux employés : +8,9%/an. Je pense que c’est plus dû aux augmentations de capital relutives qu’à une réelle supériorité au niveau des choix des biens et de la gestion quotidienne.
Pour un investissement à long terme, Foncia-Pierre-Rendement présente le meilleur rapport coût/rentabilité des sociétés analysées. Toutefois, comment savoir si l’avantage lié aux augmentations de capital relutives perdurera?

A l’opposé, ActipierreEurope, génère la plus faible rentabilité des capitaux employés : +6,3%/an. A mon avis, ce n’est pas dû à une mauvaise gestion locative mais au maintien d’une stratégie d’augmentation de capital dilutive pour les anciens associés que je n’arrive pas à comprendre. De par son réseau  (Banque Postale et Caisse d’Epargne), la demande de souscription est forte. Pourquoi Ci-Loger (comme beaucoup d’autres) n’augmente-il pas le prix de la part pour améliorer les performances (résultat courant et TRI) de cette SCPI ?

Je ne pense que ce soit la raison principale. Si ActipierreEurope augmentait la valeur de sa part de 198 à 203 (valeur de recontitution), le rendement spot n’en serait pratiquement pas modifié : 4,44% au lieu de 4,55%.
Pour les nouveaux associés, je ne pense pas que cela changerait grand chose.
Par contre, les anciens associés éviteraient la dilution et la société de gestion améliorerait son image en faisant progresser le T.R.I..
Aussi, je ne comprends pas.

remusat investit en region de par sa nature, novapierre plutot a paris , donc il ne faut pas les comparer brutalement mais plutot les voir comme 2 scpi complémentaires

pour la valeur de realisation il ne faut pas tout melanger non plus, ce n est pas si simple surtout qd vous comparez une fixe et une variable, la valeur/part evolue non seulement du fait  de l appréciation ou dépreciation du patrimoine, mais aussi fonction du nb de nouvelles parts créées (indirectement du prix d emission) et des nouveaux investissements, et dans le cas d une variable ce dernier point est preponderant (et depend aussi du contexte dans lequel on investit)