SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ?

si vous n avez pas compris la formulation donnée par l appscpi, le moyen le plus simple et le plus fiable est de lui demander en direct plus d’explications . Il ne faut jamais prendre pour argent comptant ce qu on peut vous raconter, sauf en cas de force majeure, par exemple si vous n avez pas les compétences techniques de base. Pour les scpi, je trouve qu’elles sont minimes, seul l historique ne peut s inventer, le reste est à la portée de tout un chacun (ou avec un investissement minime).

Ce que je peux vous dire, c est que l appscpi utilise ses propre criteres pour "classer" les scpi , meme s il n y a pas de liste en tant que telle. Il me semble que ces criteres ont été publiés sur le forum boursorama, mais je n en suis pas sur ; sinon ils sont accessibles aux membres sur leur site (moyennant une cotisation annuelle modique).

Vous pourrez peut etre comparer les sien et les votres, peut-etre constater qu ils n ont absolument rien à voir, mais pourraient se compléter si vous en voyez l utilité.

si vous etes adhérent, il ne vous aura pas échappé qu en page d’accueil de leur site (pas toujours simple d’y naviguer je vous l’accorde), cet article (après authentification) liste les 7 critères-clés de l’appscpi.

Quant aux modifications de statuts CET ARTICLE devrait vous éclairer dans vos recherches. En relisant pour chaque scpi ce qui a été voté aux dernières AGE, vous finirez par en déduire quelles scpi sont en ligne avec la "politique" de l appscpi, dont la pierre angulaire est la gouvernance.

Dernière modification par goiz (24/08/2014 18h06)

Merci Goiz pour les liens. Je n’avais pas remarqué que la page d’accueil de l’APPSCPI renvoyait à des explications sur les critères d’évaluation des Conseils de Surveillance.
Au niveau de la qualité de la gouvernance des SCPI, je propose d’étudier les 4 SCPI non liées à un réseau bancaire ou d’assurance-vie : Cap’Hebergimmo, FonciaPierreRendement, FonciereRemusat et Sofipierre.
Pour les autres, les conséquences de leur dépendance apparaissent à travers les données fournies dans les rapports annuels :
- frais élevés, cumulants (PierreSelection),
- augmentations de capital dilutives (Novapierre1)
- Etc…
L’analyse de la qualité des Conseils de Surveillance est difficile et demande du temps. La participation des lecteurs de ce forum sera la bienvenue.

Contacter les membres du Conseil de Surveillance est une bonne idée mais c’est difficile à mettre en œuvre.

Par exemple, très intéressé pas Novapierre1 : frais modérés, emplacements de qualité, croissance régulière de la valeur de réalisation,… mais inquiet de la stratégie d’augmentations de capital dilutives suivie, j’ai écrit au président du Conseil de Surveillance pour demander des explications. Je n’ai reçu aucune réponse.

Joindre un membre du conseil de surveillance par téléphone pourrait être fructueux mais comment identifier l’associé auquel s’adresser et comment obtenir ses coordonnées téléphoniques?

Contacter les présidents de conseil de surveillance est difficile et laborieux. Dans un premier temps, il me semble plus profitable d’analyser les quelques données disponibles.

Statuts et arbitrages

Les SCPI ont le droit de vendre les biens qu’elles ont en gérance. Je me suis détourné de certaines (PierreSelection, Immorente) qui utilisent ce droit, de manière discutable selon moi.

FonciereRemusat est protégée par ses statuts : accord préalable du Conseil de surveillance et absence de commission d’arbitrage.

Sofipierre n’abuse pas de ce droit, mais, vu le montant des commissions prévues pour les arbitrages : 0,9% de la transaction, plus 6% de la plus-value, elle pourrait bien être tentée de le faire dans le futur.

Pour les SCPI gérées par Foncia : Cap’Hebergimmo et FonciaPierreRendement, je n’ai pas constaté de pratique douteuse et, apparemment, aucune commission d’arbitrage n’est inclue dans les statuts. Toutefois, je suppose que rien n’interdirait de rétrocéder une partie du prix de vente à une agence du groupe. Malgré tout, même si c’est moins sécurisé que pour FonciereRemusat, cela m’inspire plus confiance que pour Sofipierre.

Si les associés sont protégés par la loi, c’est une bonne chose.
Je n’ai rien trouvé en ce qui concerne les frais d’arbitrage dans les statuts de Cap’Hebergimmo et FonciaPierreRendement. Pouvons nous en conclure qu’ils sont, comme pour FonciereRemusat, nuls ?

personnellement ce qui me gene le plus dans les statuts remaniés, ce n est pas tant la leur impact sur la gouvernance ni la faculté de pouvoir arbitrer sans en décider en AG -apres tout, c est bien plus du ressort de la SG, et je n imagine pas une SG arbitrer le patrimoine pour une raison uniquement mercantile (frais)- , mais de pouvoir arbitrer ou acheter de l immobilier indirect (ex : des parts de scpi), qui plus est sans minimum de durée de détention.

Peut-etre à tord, je ne suis pas un ayatollah du contrôle a tout va (surtout par des gens qui ne sont pas initiés), si le CS fait son job et plus encore s’il informe les autres associés d’éventuelles dérives par exemple dans un BT ça serait déjà pas mal. Amha c est plutot la que le bat blesse, avec ou sans nouveaux statuts, sans compter que les votes aux AG sont souvent entérinés par les gros bloc de voix. Bien sur moins il y a de liberté moins il y a de dérive potentielle.

Donc pour la gouvernance, je dirais simplement que celles qui etaient deja bien cadrées le sont encore. Celles qui ne l étaient pas ne le seront ni plus ni moins (bancaires ou grosses capi ouvertes aux institutionnels telle immorente)

Aussi ce qui changera surtout pour moi à l avenir, ce sera l observation des nouvelles acquisitions et l éventuel boursicotage qui pourra s installer, notamment auprès de ces gros groupes (ce phenomene un peu similaire a deja lieu avec les fonds euros des AV, pour lesquels les fonds non cantonnés permettent ce genre de manip inter contrats).