LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Je pense que pour la déductibilité, votre expert comptable saura vous confirmer s’il le prend en charge ou pas. (s’il le prend pas changez en…)

Pour la CFE…

Bonjour ,

Après quelques recherche je ne trouve pas de réponses précise à mes questions.

En LMNP au réel , est t’il possible d’amortir des meubles acheté d’occasion ?
Comment estimer la valeur d’un meuble à amortir sans facture d’achat ?
Est-ce que l’administration accepte ce genre de chose sans problème ?

Une autre question qui concerne les charges :

Quel avantage y’a t’il de passer des frais en charge ou en amortissement ?

Un meuble inférieur à 500 euros peux il être une charge et inversement des travaux supérieur à 500 euros sont t’il obligatoirement à amortir ?

(Car il suffit de décomposer les factures des travaux pour passer sous les 500 euros pour les passer en charge …. )

Merci pour vos réponses.

Bonjour à tous,
plusieurs questions auxquelles je n’arrive pas à trouver réponses (il y a trop de messages à force ici…)

Quand on se déclare "LMNP", est-ce que ceci est "pour un bien", ou "pour la totalité de nos biens", ou "pour certains biens que l’on souhaite passer en LMNP"?

Ex: j’ai un location nue, deux locations meublées au réel (non lmnp), et un nouvel appartement à venir, que je souhaite passer en LMNP.
Pour les 2 meublés au réel, je suis parti pour 2 ans, donc sur mes revenus de 2015 je pourrais les passer en lmnp, mais j’imagine "pas avant"…?

Autre point, des travaux sont amortis sur 20, 25 ou 30 ans?
merci!

Merci ZX-6R pour la réponse précise et claire.

ZX-6R a écrit :

Ex: j’ai un location nue, deux locations meublées au réel (non lmnp), et un nouvel appartement à venir, que je souhaite passer en LMNP.
Pour les 2 meublés au réel, je suis parti pour 2 ans, donc sur mes revenus de 2015 je pourrais les passer en lmnp, mais j’imagine "pas avant"…?

Vos 2 locations meublé non lmnp, elles sont quoi?  Elle sont nues, ou meublés, et donc lmnp ou lmp.

Déclaré au réel, mais pas LMNP.

ZX-6R a écrit :

Autre point, des travaux sont amortis sur 20, 25 ou 30 ans?

Votre expert comptable s’en chargera, ça dépend du type de travaux.

Justement, je n’en ai pas encore d’expert comptable. J’hésite vraiment à en prendre un, mais je devrais peut etre pour "ma première année" au moins, avoir les bons conseils et la bonne "mise en place de mes process"…

xa a écrit :

Arnaud

ZX-6R vous signale que vos locations sont soit déclarées en nu (revenus fonciers, 2044) soit en meublé. Dans ce second cas, vous êtes automatiquement soit LMNP soit LMP.

La notion "au réel" n’indique pas l’option fiscale, on peut faire du LMNP au forfait ou au réel, idem pour le foncier.

Donc j’en déduis que vous avez 3 locations fiscalisées en Nu (bien que 2 soient techniquement des nus avec mobilier), et que vous envisagez un 4ème bien qui serait lui en meublé au sens fiscal (et donc LMNP puique vous ne devez pas remplir les conditions pour être LMP)

Sauf que je n’ai jamais rempli de formulaire P0i… je ne vois pas comment je peux être en LMNP dans ce cas… (je compte justement le faire pour l’achat du nouveau bien, et le faire "dans les bons délais, dès l’achat… pour ne pas me reveiller trois mois trop tard comme sur les 2 premiers….)

xa a écrit :

"Sauf que je n’ai jamais rempli de formulaire P0i… je ne vois pas comment je peux être en LMNP dans ce cas…"

donc vous ne louez pas en meublé, fiscalement en tout cas, et vous devez déclarer ces revenus en foncier et appliquer les déductions admissibles en foncier nu classique (donc pas d’amortissement, pas de déductions des meubles, etc …).

Au plan fiscal, vous 3 premiers biens sont "nus".

ok merci, je ne le voyais pas comme ça, le fait que tout soit vu "comme du nu".
(et effectivement je n’ai pas fait d’amortissement ou déduction des meubles… dommage d’ailleurs…)

DDtee a écrit :

Vous devez remplir une P0i, même rétroactivement c’est possible. Depuis le début d’année il faut allez au greffe du tribunal de commerce (et non plus au centre des impôts).
Pour des biens supplémentaires demandez à déclarer un (des) établissement secondaire (rattaché au 1er de la P0i)
En cas de bien en indivision, attention ce n’est pas le même formulaire (son nom m’échappe mais on saura vous dire au greffe)

c’est possible rétroactivement?! Donc je pourrais encore passer el LMNP, et donc amortir le bien+meubles, meme pour mes 2 appartements achetés fin 2013?! Alors là…. ce serait le top!

C’est possible rétroactivement pour la P0i (être en règle) pas pour les impôts… En effet le choix (ou non choix) de l’option de régime est pour 3 ans.
Sous quelle option est enregistré votre bien ?
Remettre en cause une option est cependant possible, cela implique l’abandon des avantages fiscaux déjà obtenus  et leur report sur 10 ans, de mémoire…
Tout est expliqué ici RFPI - Revenus fonciers - RÀ¨gles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires)

Bonjour à tous,

Je vais essayer de faire un exemple concret car je souhaite m’affilier au régime réel

Je vais louer mon studio à 750 euros par mois charges comprises

650 de loyer + 100 euros de charges

sur un an je vais donc toucher 9000 euros des loyers

Au niveau des charges j’ai 1600 euros que me réclame ma copropriété et mon locataire me verse donc 1200 euros par an inclus dans le loyer de 750 euros par mois

QUESTION 1: est ce que lorsque je vais déduire ces charges sur les 9000 euros pour les impots je vais devoir enlever uniquement la différence donc 1600 - 1200 = 400 euros ?
idem pour la taxe foncière dans laquelle je récupère les ordure ménagère sur mon locataire (610 - 130 = 480 euros) devrais déduire 610 ou 480 ?

continuons l’exemple:

9000 euros de revenu foncier de part ma location meublée
En charge j’ai:
la CFE (876 euros)
Les intérets d’emprunts (2500 euros en 2015)
La taxe foncière (610 euros)
Les charges de l’appartement (soit 1600 soit 400 cf question N°1)
et l’amortissement du bien sur 30 ans (140 000/30 = 4666 euros)

donc si je fais le calcul j’arrive à -1252 si j’utilise 1600 euros de charge et la taxe foncière totale

DONC je ne vais ni payer d’impot ni payer de cotisations sociales EN GROS je ne vais payer que la CFE

Voilà si j’ai bien compris merci de me le dire car je débute et je veux être CLEAN
Merci également de répondre à ma question N°1

MERCI A TOUS

Merci de votre réponse je vais avoir l aide d un proche expert comptable pour tout ce qui concerne les choses précises de la comptabilité.
Pour le moment j en suis à voir ce qui est le plus intéressant fiscalement globalement
Sachant que je vais toucher 9000 environ des loyers et charges
Et que les dépenses seront:
CFE charges de copro (1550 par an) intérêts d emprunt (2500 en 2015) taxe foncière amortissement du bien etc etc ….

Un point non négligeable c est un appartement ancien de 1970 acheté en 2010

Au final c était pour savoir si justement le régime réel était plus intéressant pour moi ou non
J ai fait des dizaines de site lu des dizaines de choses sur ce forum mais d un naturel assez anxieux je souhaite présenter mon projet afin d avoir un avis qui se rapproche de mon cas spécifiquement

Si jamais vous trouvez que le réel est moins intéressant que le micro-BIC, dans votre cas, revenez nous expliquer après quels calculs vous arrivez à cette conclusion (et on vous indiquera où vos calculs sont erronés). Le seul inconvénient du réel, c’est que ça vous obligera à tenir une compta un peu plus compliquée (mais pour gagner des milliers d’€uros, ça vaut sans doute la peine).

Oui aux deux questions. A condition de pouvoir argumenter face a l’administration fiscale.
Un comptable a plus de facilités a le faire que vous même

Bonjour,

Je souhaite inclure au titre de la déclaration BIC 2015 pour les revenus 2014 mes déplacements liés à cette activité.

Je tiens un tableau à jour de mes déplacements que je transmettrai au cabinet comptable en fin d’année. Quels justificatifs apportez-vous en complément de ce genre de document?