LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

sans contrôle fiscal rien de plus que les billets de train / tickets station service / hotel…

Personnellement je ne passe que le train en charges (je suis logé en famille)

Pour la voiture, j’ai relu les posts au dessus et je pense que vous avez très certainement raison. On ne doit pas pouvoir passer un ticket de station service en charge mais plutot calculer une indemnité kilométrique.

Tant que vous n’avez pas de contrôle fiscal, ce qui passe en charges est ce que votre comptable prend en compte. Si vous êtes contrôlés et que votre comptable est sérieux, il n’y a pas de raisons à ce qu’on vous embête pour si peu à mon avis… et quand bien même, vous ne seriez pas de mauvaise foi et l’erreur serait minime.

Mon comptable passe normalement mes billets de train en charge.

Mais plus le temps passe et plus j’ai du mal à faire un suivi. Sans comptabilité analytique je n’arrive plus à contrôler ce qu’il fait (nombreux lots, certains immeubles sont loués en nu et meublé, des crédits dans tous les sens, de nouvelles acquisitions chaque année, des lots revendus…) Je ne regarde plus que les gros postes et "à la louche" (total des charges, total des intérêts d’emprunt, calcul amortissement)

Le comptable fait la comptabilité et contrôle de fait les factures.

Si vous faites n’importe quoi et qu’il est sérieux , il ne vous suivra pas dans vos dérives comptables.
L’expert comptable valide l’ensemble de l’activité et engage sa responsabilité.

Le CGA contrôle les comptes établis. 

Ça fait beaucoup de contrôle , on peux supposer qu’il n’y aura pas de problème si le fisc contrôle à son tour.

Philippe

@GoodbyLenine : si le texte n’est effectivement pas d’une grande limpidité, il exclut clairement le barème d’indemnité kilométrique (objet de mon désaccord avec le cabinet d’expertise comptable) tout comme le bofip le réserve aux salariés en déplacement professionnel.

Je tiens bien entendu une comptabilisation claire de mes déplacements, date/objet du déplacement/bien concerné/véhicule utilisé/nombre de km… qui pourra difficilement être remise en cause.

@Philippe30 : L’expert comptable engage effectivement sa responsabilité. Cependant, dans la pratique en cas de contrôle et de redressement c’est vous seul qui serez tenu responsable et "redressable".
Vous aurez alors la possibilité de vous retourner contre votre cabinet d’expertise comptable. Procédure longue et aléatoire, celui-ci essayera de démontrer que les éléments ou informations en sa possession étaient erronés.

Le cabinet doit être sérieux mais aussi compétent. C’est sur ce dernier point que j’ai émis des doutes.
Pour l’exemple, il a fallut que j’insiste lourdement pour faire accepter le fait que le terrain ne s’amortisse pas en LMNP ! Cabinet se présentant comme spécialiste du LMNP.

Depuis 15 ans à mon compte, les 4 années précédentes à gérer une petite filiale de très grosse société, j’ai pu voir autant d’expert en comptabilité que d’expert comptable (pour reprendre une citation célèbre de JP Marielle) et ait avalé pas mal de couleuvres… à chaque fois il n’y avait aucun risque tout était très contrôlé, certifié et boum patatra régulièrement un texte non vu ou nouvellement apparut rendait délictuel une mesure pourtant pratiquée depuis des années…
C’est un métier difficile, les lois changent sans cesse, le champs des connaissances à couvrir est gigantesque et la pression des clients réelle, ils veulent toujours optimiser quitte à être "en limite permanente" ou menacent d’aller voir ailleurs.

Je n’ai pas retenu le cabinet comptable de mon activité professionnelle car il me semble difficile d’être expert dans tous les domaines, les spécificités pouvant être "pointues" je me dis avoir particulièrement mal choisit celui-ci pour faire du LMNP !
Je ne souhaite pas avoir de CGA tant que mon activité BIC est déficitaire

Merci de votre éclairage @xa, je n’ai pas trouvé votre présentation, mais il me semble me souvenir d’autres échanges que vous pratiquez une profession juridique, ma mémoire est-elle bonne ?

Je ne l’ai pas précisé, mais je considère bien entendu ces frais de déplacement comme une charge d’exploitation soit pour reprendre votre terminologie sur le plan comptable et non fiscal.

Nous sommes parfaitement d’accord sur la nécessité de prouver l’exitence des déplacements par contre concernant l’utilisation du barème kilométrique :
Je vous lis "Ca n’interdit pas l’utilisation formelle du barème" puis ensuite la réponse ministérielle "elle a en revanche rappelé, sans y apporter aucune dérogation, la nécessité pour bénéficier de cette déduction de justifier de la réalité et du montant des frais en cause, conformément aux conditions générales de déduction édictées au 1 de l’article 39 du code général des impôts, et le barème kilométrique ne s’applique donc pas" et vous avoue avoir du mal à vous suivre…

xa a écrit :

1) ne traite pas du sujet, puisque vous parlez de trajets "internes" à l’activité, donc "travail - travail" / déplacements professionnels

Il me semble qu’il y ait une incompréhension quelque part.

Les déplacements dont nous parlons sont ceux entre mon domicile et chaque bien exploité, soit pour gestion locative (entrée, sortie des lieux, visites…) soit pour gestion opérationnelle (travaux, entretient…).
A mes yeux ce sont des trajets domicile/travail. J’ai rien compris ?

2) Dans votre citation vous excluez le passage "et le barème kilométrique ne s’applique donc pas" qui me semble essentiel à la compréhension du texte et lui donne un sens alors très différent.

Pour info depuis le début des échanges sur ce sujet un autre cabinet d’expertise comptable m’a dit se référer à cette réponse ministérielle, mon centre des impôts réfute toute possibilité d’utiliser des indemnités kilométriques (entre nous, ils me sortent autant d’âneries que de réponses justes, cela ne prouve rien du tout )

Dernière modification par DDtee (05/11/2014 15h31)

Je comprends votre position, honnêtement elle me parait difficilement défendable.

- Le siège social est enregistré à l’adresse d’un bien et non chez moi.
- Je ne vois aucune évidence au fait que la gestion s’effectue majoritairement de chez moi, bien au contraire (elle pourrait d’ailleurs être faite de n’importe où). Je pense en effet passer bien plus de temps sur les biens exploités.
La gestion courante prends très peu de temps : compta déléguée, répondre aux coups de fils, remplir quelques tableaux d’analyse, régler les factures… alors que travaux, visites, états de lieux entrée et sortie, déplacements qui ne sont pas exceptionnels sont bien plus chronophages.
- Le bofip (voir messages plus haut) inclut bien les frais de carburant pour le BIC, l’exclut pour les indemnités kilométriques
- La réponse ministérielle dit bien que "le barème kilométrique ne s’applique donc pas"

Peut-être me trouvez vous mono orienté, mais il me semble que cela commence à faire pas mal d’éléments concordants, non ?

Elle n’est peut être pas tenable, mais elle est utilisée tous les jours par de nombreux professionnels sans que le fisc n’y trouve quoi que ce soit à redire à ce sujet.

"Le siège social est enregistré à l’adresse d’un bien et non chez moi."

Et si vous avez 15 biens, ce sont tous vos "sièges sociaux" ?

"Je ne vois aucune évidence au fait que la gestion s’effectue majoritairement de chez moi"

Il n’y a pas plus d’évidence que vous travaillez essentiellement au niveau du bien 1, ou du bien 2, ou du bien 10, ou de chez vous, ou de chez votre employeur à la pause déjeuner. Si on prend un professionnel, un agent d’assurance par exemple, son lieu de travail est-il votre salon ou son domicile (indépendant) ou le bureau de son entreprise même s’il n’y met pas les pieds ?

"Le bofip (voir messages plus haut) inclut bien les frais de carburant pour le BIC, l’exclut pour les indemnités kilométriques"

Le barème carburant est prévu par l’article 302 septies A ter A du CGI, en comptabilité super simplifiée. Je vous laisse vous renseigner sur cette compta super simplifiée, mais c’est une option ouverte, pas une obligation. L’utilisation de cette option simplifie la déclaratoin des frais de carburant, mais permet d’imputer comptablement les frais d’entretien du véhicule de l’entreprise en frais réels (sur facture).

dixit le bofip : "les frais relatifs aux carburants (…) : il s’agit des dépenses d’essence, de gazole, de GPL utilisés comme carburants à l’exclusion des frais relatifs à l’entretien, la réparation, l’assurance ou l’amortissement du véhicule ;"

BIC - Frais et charges - Conditions générales de déduction - Charges effectives et justifiées - Justification des frais et charges

"La réponse ministérielle dit bien que "le barème kilométrique ne s’applique donc pas"

Dans le cadre du trajet domicile-travail, et parce qu’en Bic on doit justifier ses frais, oui, je suis d’accord. La question est comment justifie-t-on comptablement des frais qui ne correspondent pas à des dépenses directes ?

Par exemple, comment déduit-on l’usure, l’amortissement ?

C’est le rôle du comptable que d’estimer ces "dépenses" pour les comptabiliser. Comment peut-il estimer la dépense que l’activité LMNP doit prendre en charge à la place de la personne physique DDTee ?  Prenons un exemple plus clair : que dit le bofip du remboursement de frais pour un salarié amené à utilisé son véhicule personnel dans le cadre d’un déplacement professionnel ?

Le bofip n’est pas tout.

"Peut-être me trouvez vous mono orienté, mais il me semble que cela commence à faire pas mal d’éléments concordants, non ? "

Non, vos questions sont légitimes : vous avez une interrogation par rapport à différentes positions. Je comprends parfaitement votre envie d’avoir ceinture et bretelles en matière de contentieux fiscal. Simplement, c’est à vous de définir jusqu’à quel point vous voulez sécuriser ce pan de l’activité de location, parce qu’après tout, si vous ne déduisez rien, le fisc ne vous cherchera pas des poux, donc vous seriez encore plus tranquille en ne déduisant ni les IK, ni le carburant, ni les billets de train.

Je vous donne la position de votre comptable et la mienne sur ce sujet : ce n’est pas tant une déduction fiscale que le remboursement à la personne physique des frais qu’elle a supporté pour l’activité, et ce remboursement se fait aux conditions applicables pour un salarié ou un gérant de société, selon le barème kilométrique limité à 7CV maintenant.

Note : evidemment, si vous déduisez comptablement ces frais (dont que vous vous auto remboursez une note de frais), il ne faut pas par la suite déduire en frais réels le kilométrage préindemnisé (sauf à réintégrer en revenus ces indemnités). Idem pour un salarié : si frais réels sur la 2042, il faut réintégrer en revenus les indemnités de frais (ou ôter ces indemnités du montant des frais à déduire)

"je pense savoir maintenant quelle est votre profession."

Si vous pensez que j’exerce dans le domaine de la comptabilité, vous vous trompez

"Si chaque jour "de nombreux professionnels " ont votre interprétation sans que le fisc y trouve à redire c’est sans doute que la réponse Moreau est récente, cela changera peut être…"

Possible. Ou possible que les inspecteurs des finances considèrent que le TA ne les suivrait pas sur cette voie.

"le bofip n’est pas tout, mais que serions nous sans lui"

Pour mémoire, le bofip a considéré pendant longtemps que l’arrêt Praslicka n’avait pas d’incidence fiscale. Puis il y a eu des questions/réponses (dont la réponse Marsaudon, qui initie une période conflictuelle, et la réponse Bacquet qui règle une partie de la question mais introduit un nouveau souci au plan civil).

Toujours pour mémoire, l’administration fiscale, bofip à l’appui, considère toujours la fiscalisation d’une PV immo d’un résident suisse comme répondant à la règle "pays non européen"

"Le taux du prélèvement est fixé à 33.1/3 % lorsque la plus-value est réalisée par des personnes physiques résidentes d’un État qui n’est pas membre de l’Union européenne ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales" (c’est le bofip actuel)

Pourtant …
- Tribunal administratif de Paris, 20 mai 2010, n° 07-11610, 2e sect., 3e ch.
- Cour administrative d’appel de Versailles, 21/07/2011, 10VE04101
- Cour administrative d’appel de Paris, 9ème Chambre, 31/05/2012, 10PA04737
- Cour administrative d’appel de Versailles, 6ème chambre, 19/01/2012, 11VE00789

et d’autres décisions du même genre ramenant le taux de 33.3% à celui applicable à un résident francais.

Bonjour à tous,

D’une part j’ai la même question que Asmfan13 : quelle fiscalité pour un investissement dans un immeuble mixte détenu en direct dont les logements sont loués meublés ? Notamment pour l’imputation des frais d’achat, des charges déductibles en cas de travaux dans les logements et les parties communes et pour comptabiliser l’amortissement de l’immeuble ?

D’autre part, quelles déductions sont possibles lorsque l’immeuble est acheté avec des lots loués occupés en location nue ? Si le passage en meublé n’est pas fait immédiatement lors de la vente (par exemple avec l’accord des occupants), est-il toujours possible de comptabiliser en charges déductibles les frais d’achat (FDN, FAI) ? Si une partie est louée meublée et l’autre nue, faut-il faire un prorata ?

Merci pour vos réponses.

Par conséquent en cas d’acquisition, par exemple, d’un immeuble occupé en location nue, il ne sera pas possible de comptabiliser en charges déductibles les frais d’achat (FDN, FAI) après le départ du locataire, lors du passage en meublé ?

Si c’est le cas alors c’est un critère que je devrais prendre en compte dans mes recherches car la déduction des frais d’achats permet souvent de supprimer l’imposition pendant un peu moins d’un an grâce aux FDN, voire un peu plus d’un an s’il y a des FAI. Or beaucoup d’immeubles que j’ai visités étaient vendus occupés en location nue (souvent car détenus en SCI à l’IR).

Bonjour,

j’ai une question concernant la fiscalité en LMNP :

Comment optimiser celle-ci ?

Car malgré le régime LMNP avantageux, au bout d’un certain nombre d’achat de studios meublés à crédit autofinancés par le loyer, on est très vite rattrapé par le cout de la fiscalité annuelle et donc par conséquent très limité en terme du nombre d’acquisitions…
Quelle serait sinon l’étape suivante d’investissement afin de ne pas se faire "étrangler" ?

Merci