Comment trouvez-vous vos biens immobiliers locatifs ?

Je fais des visites avec des agences, on discute, on blague et quand une bonne affaire arrive, ils m’appellent

Sinon le bon coin tout simplement quand on sens dès le départ qu’on pourra avoir une bonne négo à la clé

IL n’y a pas de secret ou de sites confidentiels.

-le relationnel avec les agences ou MDB…

-Les annonces web sur les 2 leaders Seloger et Leboncoin

Pas besoin de perdre son temps sur les autres sites.

Après soit vous êtes très réactif dès qu’un super coup se présente et vous ne négociez même pas,
soit vous laissez "pourrir" une cible 2 ou 3 mois et vous faites une offre à -30%…

Guillaume33 a écrit :

I
-le relationnel avec les agences ou MDB…

Ici, cela veut dire être sympa ET sérieux, donc au moins avoir les idées claires pour que votre besoin soit clair.

Cordialement.

J’entends bien vos arguments Philippe30,
Le vendeur qui essaie de vendre son bien depuis 2 ans sans succès, n’est pas vraiment motivé pour vendre ou n’a pas besoin de vendre. Il est plutôt à la recherche d’un pigeon. Donc inutile de perdre son temps avec ce genre d’annonce.

Au bout de 3 mois de commercialisation sans succès et sans offre, souvent les gens "redescendent sur terre" et comprennent qu’il faut baisser s’il veulent vraiment vendre.
C’est plus facile à obtenir ce genre de rabais à -30%, si l’immeuble est vide (donc ne rapporte rien mais coûte en taxe foncière…)

Accepter une baisse de 30 % sous un délai de 3 mois est une aberration.

Si on veux vendre vite on se positionne légèrement en dessous du marché et les appels vont affluer.

Si on n’est pas pressé , on ne baissera pas de 30 %.

Une vente est un accord entre deux parties , vouloir acheter au moins cher est normal , respecter le vendeur en ne proposant pas n’importe quoi est normal également.

Par contre des annonces à des prix stratosphériques peuvent être baissées , l’acheteur pourra se targuer d’avoir fait une bonne affaire.

La bonne affaire est la rentabilité , à partir de 10 % c’est bon, si on peux améliorer la rentabilité pourquoi pas.

J’ai un studio en vente actuellement depuis le début de l’été , j’ai vu plusieurs acheteurs venir , j’étais prêt à consentir à une légère baisse.

J’ai eu une offre incohérente de type -30 % que j’ai refusé.

Quand on se trouve en position de vendeur , recevoir une offre de type jeune loup qui veux tout à moindre prix, c’est pas agréable on a la sensation d’être pris pour un c**.

Suite à cette offre j’avais une deuxième visite juste après , ce couple de jeune loup à remonté son offre à un niveau d’accord acceptable entre nous.
Un compromis devait être signé la semaine suivante mais ils n’ont pas donné suite.

Ce type de pseudo investisseur fait perdre du temps car ils cherchent juste le coup de fusil.

J’ai conservé l’annonce de location et j’ai reloué le studio pour cette année , je suis pas pressé et ce n’est surement pas au bout de 3 que je baisserais de 30 %.

A ceux qui osent proposer ce type de baisse qu’ils se mettent dans la situation de vendeur.

Philippe

C’est la loi de l’offre et de la demande. Le bien ne vaut le prix que l’acheteur veut bien donner. Ce n’est pas l’agent immobilier qui fixe le prix de vente mais l’acheteur.

Pour bien vendre, il faut connaitre le marché et rester raisonnable sur le prix de vente et avoir une "stratégie" fonction des acheteurs potentiels.

Il est clair que les agences immobilières donnent parfois l’impression de gagner facilement de l’argent mais ils faut les utiliser et surtout bien les gérer. Par principe, j’évite les gros réseaux d’agences immobilières où les agents ne connaissent pas le marché et ont pour seul objectif de toucher la commission maximale.

Je viens de vendre une maison. Première évaluation par l’agent il y a un an, valeur 360 à 390k€ net vendeur. Par sécurité, j’ai fixé mon niveau bas à 350 sans lui dire (après vérification des niveaux de prix dans le quartier). Revisite de l’agence il y a 1 mois, estimation net vendeur 360-375k€. Je leur ai laissé l’exclusivité pour 2 mois. L’agent immobilier a fait le tour de son carnet d’adresse. 24h après la mise en vente, l’agent m’appelle et me demande si je suis vendeur à 360? J’ai répondu oui. Maison vendue.

J’aurai pu râler et me dire qu’ils avaient le travail facile, mais c’est juste une question d’opportunité. La personne qui va acheter la maison a relancé l’agent immobilier le matin même après 3 mois de silence. L’agence prend 3% de commission ce qui peut être considéré comme beaucoup (il y a eu 3 visites en tout), mais si j’avais voulu le faire moi même, pas certain que je réussisse à le vende à ce prix.

De plus, j’avais un permis de travaux ouvert depuis 8 ans sur la maison (et que j’avais oublié). C’est l’agent immobilier qui s’est chargé de faire la visite de conformité avec la personne du cadastre et aller réclamer le certificat en mairie.

Il y a actuellement beaucoup de bien à vendre. J’ai recherché dernièrement un appartement sur Colmar. J’ai visité au moins 10 appartements. Sur 8 appartements, aucune affiche. Certains biens en vente (et vides) depuis plus de 2 ans et ils ne se vendent pas.

Si vous êtes pressés et que votre bien a quelques lacunes (situation, état, travaux), vous aurez du mal à vendre et vous serez obligé de baisser le prix.

Si vous n’êtes pas pressé (comme Philippe), alors gardez votre bien plutôt que de sacrifier le prix. et évitez de le mettre en vente des années, ça fait mauvaise impression pour les acheteurs qui se permettent de proposer des remises indécentes.

Par contre, si vous avez un bien en bon état et bien situé, vous serez certain de le vendre à un prix correct et assez rapidement.

autre exemple. Un bien acheté en de robien il y a 10 ans. valeur d’achat 100 000€. en 2013, le proprio demande une estimation à l’agence qui gère le bien. Réponse 60000€. En 2014, je visite le bien, je regarde les points positifs (peu) et négatifs (beaucoup). On repose la question à l’agence qui confirme 60000€. Je fais le tour des agences et là, les prix descendent… aujourd’hui j’estime le bien à 40000€ tout au plus. Conclusion : l’agence n’est pas un voleur, ils sont juste incompétents.