Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire)

Merci Ojal pour votre réponse.

Je suis impressionné par votre déduction. Je poste quelques points et hop vous retrouvez le bien en question.

La copro n’est pas des plus abouties vu de l’extérieur mais rien n’a été décidé pour refaire quoi que se soit.

Concernant l’étage, je recherche des biens sans ascenseur justement pour réduire les charges et le 3ème étage est la limite de ce que je recherche.

Pour le trun-over, je pense que les locataires seront là pour 2, 3 années mais ce ne seront pas des locataires longues durée.

Le plus gros point positif de cet appartement reste à mes yeux, l’adresse. Nous sommes en plein centre-ville.

Auriez vous un exemple de "meilleure" affaire sur St Etienne, et surtout quelle secteur ?

En effet, la cuisine donne directement sur le séjour.

Avec le recul, je pensais avoir trouvé un bon produit et avec vos remarques je déchante un peu…

Au contraire merci de vos remarques. C’est toujours bon d’avoir un avis extérieur.

Je dois être psycho-rigide mais c’est vrai que chaque appartement avec le mot ascenseur dans l’annonce est directement refusé par ma part.

Pour être franc, c’est vrai que cet appart mériterait un coup de jeune. D’ailleurs j’ai appris que rien n’avait été changé depuis 2003, que se soit la tapisserie, le plafond, les meubles,… Chaque locataire a été très soigneux et tout a toujours été rendu très propre.

Concernant le statut du locataire, je sais que c’est un bail d’un an en meublé qui a débuté le 01/12/2014. Les APL payent pratiquement 80% du logement. Quoi vous dire d’autre, je ne sais pas…

Oui, je compte gérer cet appartement en direct, j’habite sur Veauche donc vraiment pas très loin.

Je vous avouerai que je n’ai pas fais tous les calculs, puisque je ne sais pas par ou attaquer.
J’ai fais une simple simulation sur le net avec des taux de bases et si je ne me suis pas planté, les échéances devraient se chiffrées aux alentours des 250€/mois pour un loyer de 355€.

Sans doute des erreurs se sont glissées dans mes calculs…

Vous lire tous est une chose mais passer à l’acte est une autre histoire…

L’état de la façade laisse imaginer deux solutions différentes :
- La copro vote sa réfection et l’appartement coûte 4 ou 5 k€ de plus que votre pris d’acquisition (avec un différé non estimable )
- La copro ne veut pas faire de travaux et votre bien se déprécie (voire devient déclassé pour les locataires potentiels)

Regardez dans le compte rendu d’AG si des travaux sont proposés, votés, refusés… L’immeuble est-il constitué principalement d’investisseurs ou de propriétaires occupants ? Dans le 1er cas, souvent les travaux nécessaires sont difficiles à faire voter.

Avez vous examiné l’état de l’ensemble de la copro ? D’autres mauvaises surprises pourraient apparaître (toiture…)

Cuisine/séjour n’y a t-il pas moyen d’ouvrir un peu, d’enlever une cloison ?

Si rien n’a été refait depuis 12 ans, il vous faut prévoir une rénovation globale rapidement et le budget qui va avec (en contrepartie l’appartement plus attractif se louera plus cher)

Un bail conclu 1 mois avant la mise en vente de l’appartement = êtes vous certain qu’il est loué au bon prix (et pas de complaisance pour vendre) ?

Vous ne pouvez pas raisonnablement acheter un appartement sans rien savoir sur le locataire ! Comment faites vous si il arrête de payer au bout de 2 mois ?

Je partage votre opinion sur les ascenseurs, cela signifie forcément grosse copro et les remises aux normes coûtes un bras (sans parler de l’entretient).

Pour les calculs, ce site Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier est simple et efficace.

L’emplacement semble être le point le plus positif à vous lire, c’est un avantage durable et immuable

Si le locataire cesse de vous payer vous devez en informer la CAF. Généralement, celle-ci suspend alors tous règlements en attendant l’issue d’une procédure judiciaire/la reprise des versements

Le règlement n’est bien entendu pas le seul point à surveiller même si il est d’importance, nous pourrions parler des dégradations/entretient également…

Google est notre ami (20 secondes de recherche)
http://vosdroits.service-public.fr/part … 2037.xhtml

Erreur de manipulation, mon message c’est effacé.

Pour reprendre l’explication, suite à la visite d’un nouveau bien, le vendeur me propose de lui payer une partie de l’appartement (2-3k €) en liquide afin qu’il ne paye pas trop de plus value sur la vente de son appartement, je trouve cela louche et même illégal, qu’en est-il d’après vous ?

Dernière modification par Shakaiolos (05/01/2015 20h35)

Bizarrement je trouve cela plus que moyen voire même illégal.

Avez vous déjà été confronté à cette situation ?

J’ai eu une proposition identique pour l’achat d’un T2. La vendeuse disait que nous pouvions nous arranger et qu’il était possible de diminuer le prix de 5 ou 10000 euros sur l’acte notarial et que le reste pouvait être payé sous la table. Elle me disait que cette pratique était courante et qu’elle permettait d’avoir moins de frais de notaire.

J’ai refusé la proposition car mon objectif était surtout de faire diminuer le prix de l’appartement… pas d’arnaquer le fisc. Par contre peu de temps après l’appartement a été vendu et a disparu des annonces. Je ne sais pas dans quelles conditions il a été vendu.

Dans votre cas c’est encore pire car cette fraude est uniquement pour les beaux yeux du vendeur (la mienne avait au moins le mérite de retourner la situation en me faisant croire que c’était seulement pour me faire payer moins de frais…).

A noter : cette pratique de l’enveloppe (totalement illégale rappelons-le, mais fréquente… notamment dans le sud ! :p) est surtout intéressante pour le vendeur.

L’acheteur économise quelques minimes frais de notaire certes, mais en cas de revente avec plus-value dans 10 ou 20 ans, l’imposition sur la PV supplémentaire due au prix d’achat sous-côté de départ viendra bien souvent inverser la tendance et rendre la manipulation financièrement perdante pour l’acheteur (en plus de l’exposer à des risques avec le fisc).

Comme expliqué, je ne comptais bien entendu pas passer par ce procédé.

La proposition m’a tellement surpris que je pensais même à un test de la part du vendeur.
Et puis mon "coup de coeur" reste pour l’autre appartement.

Je change de sujet pour revenir à une question plus technique.

Je viens de faire un rapide calcul concernant la fiscalité du bien qui m’intéresse et je me souviens que tout le monde disait qu’il fallait mieux déclaré ses biens au régime réel en LMNP mais est-ce vraiment rentable avec un bien à 40 000€ ? je m’explique:

En micro BIC le taux abattement est de 50% donc pour faire simple sur 355€ de loyer par mois, j’abats 177,50€

Alors qu’en réel, avec un crédit sur 20ans et en investissant 45 000€, les intérêts du crédit ne représente qu’environs 150€ (ass. comprise).
Ajouter à cela le prix d’un expert comptable,…

J’ai sans doute oublier des données, auriez vous des pistes ?

En effet, j’ai zappé ce côté là, c’est sans doute la donnée que je maitrise le moins.

J’ai du mal à comprendre cette notion de "terrain" pour un appartement et de l’amortissement qui en découle.

Je vais de ce pas faire des recherches !

Suite à mes recherches, je suis tombé sur un post vraiment très intéressant avec une démonstration d’une certaine "Sandra" que je trouve très explicite.

https://www.investisseurs-heureux.fr/t4029

Mais, je vois que le choix du statut fiscal a fait coulé beaucoup d’encre !