Investissement locatif dans un T2 refait à neuf…

Link182 · #26

Bonjour, le compromis a été signé, j’attends les 7 jours obligatoires.
Dès que je peux, j’essaye d’obtenir les clés afin de commencer les travaux au plus tôt.

A coté de cela, je regarde néanmoins les annonces pour un futur 3eme achat de T2, et je suis tombé sur une annonce qui m’intéresse fortement : un 37m2 actuellement loué actuellement 370 EUR et 15 EUR de charge, affiché 40.000 EUR.

Après avoir pris contact avec le propriétaire et échangé par email depuis 2 jours, celui-ci en vend 2 (1 loué, 1 non-loué) dans cet immeuble de 4 appartements avec certains avantages :
- Pas de frais de syndic (nettoyage fait par les locataires)
- Charges annuelles EDF / Assurance et Eau environ 250 EUR, taxe foncière : 350e
- Facade refaite il y a 5 ans, toiture OK et peinture communs refait il y a 2 ans
- Loué actuellement 370e + 15e de charges
- pas de travaux à prévoir
- CV à 2-3 min à pied (ville de 50.000 habitants)

Le propriétaire a ces appartements depuis 2000 et les vend car il part de la ville.

Un rapide calcul sur rendementlocatif.com me donne un score de 10/10 et une renta de 6,5% net la 2eme année, sur base d’une proposition de 36.000 EUR, d’un prêt à 110% sur 17 ans à un taux de 3,3% assurance inclue.

Qu’en pensez-vous ? Cela me parait un peu trop idéal. J’ai pris RDV pour une visite samedi, en espérant ne pas découvrir de "loup" (à moins que le vendeur "brade", en ayant amorti et fait une plus value sur les prix de l’époque).

ZX-6R · #27

3.3% sur 17 ans? WHAT ? ma copine vient d’avoit 2,3% sur 20 ans! Pour 17 ans c’est moins de 2% qu’il faut viser!

Sinon les chiffres présentés sont bons amha…

Philippe30 · #28

@ZX-6R
Les taux dépendent des banques , de l’age et de la situation de l’emprunteur.

@Link182
Il faut toutefois faire des démarches auprès de plusieurs banques , le plus simple étant de passer par un courtier qui permet d’avoir de meilleurs taux et une spectre plus large de banques.

Philippe

rollingstone · #29

Non vraiment 3,3% ce n’est pas possible en ce moment, comme Link182 peut obtenir un prêt à 110% j’en déduis qu’il est quand même en bonne relation avec sa banque…

DDtee · #30

Ce point de départ est intéressant, reste sans doute pas mal de choses sur lesquelles être attentif.

Environnement, autres locataires en place, demande locative, entente entre copropriétaires, répartition des droits de vote, diagnostics, urbanisme de la ville…

Link182 · #31

Pour le taux j’ai mis volontairement haut, car je ne pourrais resouscrire dans l’immédiat dans la banque ou je travaille, je vais devoir prospecter les banques Francaise.

Si le taux doit diminuer par rapport à mes estimations, le rendement ne sera que meilleur.

@DDtee : merci, je vais visiter demain et en saurais plus sur les 2 logements et leur situation…

Link182 · #32

Petite erreur de ma part, la surface est de 32 m2 et la taxe foncière 430 EUR.

Voila, j’ai visité les 2 apparts que le propriétaire vends (il possédait les 2 autres
appartement qu’il a vendu il y a 2 ans), par contre je n’ai pas pu voir le locataire en place, mais celui est la depuis un an (50 ans, seul, barman au CV).

Les appartements sont loin d’être des "formule 1", qualité et pose de matériaux vraiment pas terrible, disposition moyenne des pieces moyennes, et emplacement sur une rue passagère. Il faudrait refaire les murs sur lesquels il y a de la toile de verre tout partout (vraiment pas beau, mur à réenduire et peindre).

Mais cela n’empêche pas d’y avoir des locataires dans l’immeuble, et peut-être que je devrais y tenter une proposition basse.

Je vais tenter une offre à 32k, quitte à monter à 33-34k, offre qui risque de faire grincer des dents, mais comme il y a 2 apparts, j’ai peut être des chances. A ce prix la, cela me laisse une marge sur le montant du loyer si je ne trouve pas de locataire par la suite (je pourrais le baisser de 70 EUR sans problème, càd 315 EUR CC, d’après rendementlocatif.com)

Cet appartement serait plus orienté "prix" avec bon rendement que "qualité".

DDtee · #33

Il me semble que la stratégie de monter en gamme est plus pertinente que l’inverse, notamment pour pouvoir choisir un bon locataire (locataire solvable, satisfait de trouver un appart qui lui plait). Ceci dit savoir que vous avez une marge de manœuvre est un plus.

Si la toile au mur est posée assez récemment méfiance, elle permet de cacher des défauts de structure.
Enduire et repeindre est sans doute d’un bon rapport travail/coût/attractivité du bien.

Sur un immeuble vendu à la découpe, il vous faut être particulièrement vigilent sur la copropriété. Qui a les droits de vote, un syndic est-il crée et en fonctionnement…

Link182 · #34

Merci pour les remarques, je pense que je vais passer mon tour, et m’orienter plus sur la qualité des biens.

Link182 · #35

Bonjour,

Je viens aux nouvelles conçernant ma recherche d’un futur T2.

J’ai visité un 57 m2 ce week-end, refait à neuf il y a 4 ans - rien a dire sur son état, affiché à 69.000 eur.
voici ses caractéristiques :
- loyer de 500e charges comprises (un peu cher au passage - j’aurais visė 470e plutot si ç’était moi)
- charges de 360e / an, taxe foncière de 310e
- appartement en parfait état et bon feeling avec les locataires actuels lors de la visite.
- Les communs ne sont pas terribles et seront à refaire (je table sur 1.000e).

Je connais très bien l’immeuble car un ami - propriétaire - habite justement l’étage du dessous (coïncidence).

D’après mon ami qui a eu l’occasion par le passé de discuter avec lui lors des réunions de copropriétaires, il l’aurait acheté 45.000e, à refaire entièrement.

J’ai fait une proposition par email à 57.000e qui a été refusé, il propose 63.500e en contre-proposition . (je vise 59.000e). Je sais que le propriétaire vend ses 4 appartements de la ville car il part en septembre de la région à l’autre bout de la France.

Questions : que pensez-vous du rendement ? Pour la négociation, pensez-vous que je remonter de suite à 59k ? Ou fois je attendre plus longtemps afin de laisser jouer je temps (au risque de me faire doubler par un autre acheteur) ?

Merci

ZX-6R · #36

Moi quand je trouve un produit qui rentre dans mes critères je ne prend pas le risque de le perdre pour gratter quelques k€.

Je vois pas mal de monde perdre de bonnes affaires pour quelques ke puis acheter la suivante (moins intéressante) en négociant moins pour ne pas passer à côté.

Link182 · #37

Merci pour le retour ZX-6R.

En fait à la base, je n’étais pas vraiment à la recherche d’un nouveau T2 dans l’immédiat.
Mon 2eme T2 va être en cours de travaux la semaine prochaine (j’ai eu les clé par l’ancien propriétaire ce week-end - sans aucun soucis).

Je suis assez vigilant car je commence dans l’immobilier locatif, et je me retrouve avec 2 appartements en 8 mois déjà, et je regarde déjà pour un 3eme 
Je me prends d’ailleurs des réflexions auprès de mon entourage (’"il faut faire attention", "soit prudent, "tu es riches toi ») qui ne sont pas forcément fondé…

Du coup j’essaye d’y aller prudemment, en essayant de tirer au maximum le prix.
Donc effectivement perdre un achat é cause de quelques k EUR peut être embêtant….

Je vais re proposer 2k EUR en + sois 59.000 EUR ce soir, et voir si cela peut le faire bouger ou pas dans la bonne direction.

DDtee · #38

A mon opinion, votre offre (ou pas) doit être guidée uniquement par vos objectifs, clairement définit.

ZX-6R · #39

Les réflexions de l’entourage on y a tous eu droit… "mais quand vas-tu t’arrêter" "t’es riche toi" "on a pas / plus les mêmes valeurs.."

Autant vous y faire, vous serez seul face à ça et vos relations avec les autres vont changer.

2 apparts en un an, pour certains c’est beaucoup, pour d’autres c’est peu. A vous de voir si vous avez assez de temps pour gérer.

Guillaume33 · #40

Bonjour,

Bien d’accord avec Philippe30, changez de banque.
C’est complètement stupide de la part de la banque de ne pas tenir compte des revenus locatifs…
Pour info, lors de ma dernière acquisition le Crédit Foncier a même été jusqu’à prendre 85% des loyers encaissés. Par contre ils ne sont pas vraiment compétitif en terme de taux.

Au plaisir.

cricri77700 · #41

Je suis à 3 appartements acheté depuis mai 2014… et je me rend compte que la plupart des gens qui m’entoure ( les conjoints de mes amis d’enfance, mes connaissances , la famille..) sont bizarre… toi tu te lève tôt le matin pour aller travailler, visite beaucoup de biens fais des offres , achete , rénové et quand tu rénovés pas.. doit gérer les artisans… cela demande beaucoup d’investissement .. Les banques , recherche de locataire et tous l’administratif qui en découle …. ect…
Tout cela avec une vie de famille et un travail
..

Et….. Ces personnes en question sont, comme le dit Mr Jean de la fontaine .. des cigales … il se dise heureux de leurs vie… lors des conversations " t’a de la chance " " je reçois pas comme toi des revenue en plus de mon travail " " j ai pas ton argent " Ou le fameux " j ai pas le temps" ect ect …

Mais ce qui m’interpelle , c’est que si ils sont heureux comme il le dises…. pourquoi bave t’il comme cela gratuitement …
Et quand tu essais de te défendre face à ces propos, de justifier ton parcours pleine d’embuche.. tu te fais passer pour un mec hautain. .
.
J ai appris 2 choses : discrétion et continuer à suivre ces objectifs.

Pour en revenir au sujet, je suis tout à fait d’accord avec Zx 6R . A trop en vouloir, vous pouvez perdre de grosse opportunité.
J en ai perdu une grosse il y a 1 ans ( par manque de connaissance d’une ville ) et je m’en veut encore…

Philippe30 · #42

Guillaume33 a écrit :
Pour info, lors de ma dernière acquisition le Crédit Foncier a même été jusqu’à prendre 85% des loyers encaissés. Par contre ils ne sont pas vraiment compétitif en terme de taux.

Le crédit foncier permet de passer en général sans trop de difficultés et pas besoin de domiciliation de salaire.

Il est toujours possible ensuite de changer de banque pour renégocier au bout de plusieurs mois, c’est même plus facile avec un emprunt en cours et cela permet de passer alors auprès d’une banque qui initialement avait dis non.

La logique bancaire échappe à toute raison ( les crises sont là pour nous le rappeler ) , à notre niveau il faut prendre en compte la date de demande de prêt , fin d’année quota atteint ou pas en terme de nombre de prêt accordé , politique de la banque envers les prêts locatifs , le volume d’emprunt en cours et bie n entendu la situation personnel de l’emprunteur.

Pour faire simple , il faut avoir plusieurs prêt dans des banques différentes et ventiler les emprunts futurs auprès de chaque banque ou l’on est déjà client.

Philippe

Philippe30 · #43

cricri77700 a écrit :
Je suis à 3 appartements acheté depuis mai 2014… et je me rend compte que la plupart des gens qui m’entoure ………….etc
J ai appris 2 choses : discrétion et continuer à suivre ces objectifs.

Soyez humble dans projet.

Si vous partez sur des cash flow positifs , vous serez forcement gagnant car chaque achat augmente votre pouvoir d’achat.

Étudiez et comprenez la fiscalité pour éviter un crash fiscal.

Prenez le temps d’intégrer vos premiers achats afin de vous rendre compte du fonctionnement , des erreurs faites , de l’impact fiscal , de la rentabilité réelle, du temps passé à gérer , des problèmes locatifs , des vacances locatives etc ….

Chacun même sa vie comme il l’entend.

Ceux qui dépense tous sans compter ont bien raison car il n’emporteront rien après leur passage sur terre.

Il faut savoir pourquoi vous accepter les contraintes que vous avez évoqué, , pourquoi s’embêter avec du locatif , des problèmes.

Acheter pour louer à plusieurs finalité , la construction d’un patrimoine en vue d’être libre , rentier , plutôt à la retraite , tout revendre ensuite , transmettre , revendre pour acheter un bateau , une voiture etc …..

Une fois que vous savez pourquoi alors vous accepter de le faire avec plaisir et motivation.

Pour ceux qui ne savent pas et vous conseille de vous calmer écoutez les , demandez pourquoi , les arguments , sortez vos arguments , la logique rationnelle et mathématique permettra d’indiquer celui qui est le plus dans le vrai.

Certaines personnes en savent peut être plus que vous , prenez le temps de les écouter.

Ne vous laissez pas non plus griser par vos premiers achats car c’est parfois très sportif et surtout anxiogène quand on est en difficulté pour louer ou percevoir le loyer alors que les échéances bancaires sont bien présentes.

Philippe

Job · #44

cricri77700 a écrit :
je me rend compte que J ai appris 2 choses : discrétion et continuer à suivre ces objectifs.

Oui, inspirez-vous de Sacha Guitry : bien faire et laisser braire…

cricri77700 · #45

Philippe30 a écrit :
cricri77700 a écrit :
Je suis à 3 appartements acheté depuis mai 2014… et je me rend compte que la plupart des gens qui m’entoure ………….etc
J ai appris 2 choses : discrétion et continuer à suivre ces objectifs.
Soyez humble dans projet.

Si vous partez sur des cash flow positifs , vous serez forcement gagnant car chaque achat augmente votre pouvoir d’achat.

Étudiez et comprenez la fiscalité pour éviter un crash fiscal.

Prenez le temps d’intégrer vos premiers achats afin de vous rendre compte du fonctionnement , des erreurs faites , de l’impact fiscal , de la rentabilité réelle, du temps passé à gérer , des problèmes locatifs , des vacances locatives etc ….

Chacun même sa vie comme il l’entend.

Ceux qui dépense tous sans compter ont bien raison car il n’emporteront rien après leur passage sur terre.

Il faut savoir pourquoi vous accepter les contraintes que vous avez évoqué, , pourquoi s’embêter avec du locatif , des problèmes.

Acheter pour louer à plusieurs finalité , la construction d’un patrimoine en vue d’être libre , rentier , plutôt à la retraite , tout revendre ensuite , transmettre , revendre pour acheter un bateau , une voiture etc …..

Une fois que vous savez pourquoi alors vous accepter de le faire avec plaisir et motivation.

Pour ceux qui ne savent pas et vous conseille de vous calmer écoutez les , demandez pourquoi , les arguments , sortez vos arguments , la logique rationnelle et mathématique permettra d’indiquer celui qui est le plus dans le vrai.

Certaines personnes en savent peut être plus que vous , prenez le temps de les écouter.

Ne vous laissez pas non plus griser par vos premiers achats car c’est parfois très sportif et surtout anxiogène quand on est en difficulté pour louer ou percevoir le loyer alors que les échéances bancaires sont bien présentes.

Philippe

Phillipe,
Merci pour votre retour …

Oui mes projets génèrent du cash flow positif … avec de nombreux travaux compris .
au niveau de la fiscalité, je suis tranquille pendant quelques année grace notamment à l’amortissement+travaux+intérêt bancaire.

En grosse parti grâce au forum ( et de vos conseil prodigué lors de mes premiers messages et vous en remercie )

Mon objectif est de me créér un patrimoine et protéger ma famille pour le futur . Donc j’accepte toutes les contraintes pour y arriver.

Après je comprend ceux qui veulent profiter … je ne les critiques pas c est leurs choix de vie…

Après j écoute ce qui ont de l’experience , les bons conseils …. car je n’en suis pas encore à ce niveau d’expérience pour pouvoir étaler ma science…

Mais quand j’entends dire " tu as une vie facile avec tes loyers.. j’ai pas le temps .." ce genre de phrase … je trouve sa trop facile… et vraiment pas fonder….

Link182 · #46

Merci pour vos retours,

pour les remarques des gens autour de moi, je m’en passerai bien… restons discret alors !

Sinon Propal faites par email à 60.500 EUR et le vendeur est d’accord.

Il m’a répondu par email, cela fait-il un engagement envers moi ? Car je ne pourrais signer le compromis avant fin fevrier car je suis 3 semaines en congés. J’ai un peu peur qu’un autre offre tombre plus hautes que la mienne…

anthonyb3 · #47

Link182 a écrit :
Car je ne pourrais signer le compromis avant fin fevrier car je suis 3 semaines en congés.

Vous pouvez toujours signer une procuration pour la signature du compromis . C’est ce que j’ai fait fin novembre et c’est le notaire (ou un des ses employés) qui l’a signé pour moi (il m’avait envoyé une copie par email avant quand même).

Pour la procuration, j’avais du aller dans une mairie la signer (afin que ma signature soit certifiée) et ensuite je l’avais envoyée au notaire par la poste.

Link182 · #48

Merci, je ne savais pas que c’était possible la procuration pour ce type de signature.

Mais le problème reste que je ne serais pas sur place pour faire les dėmarche auprès de la banque (ou courtier) si besoin. Mais j’ai eu le vendeur au téléphone il n’y a pas de soucis pour signer le compromis fin novembre.

Question au passage : connaissez-vous les taux pratiquės actuellement sur 20 ans ? J’hésite entre 18 et 20 ans pour le crédit (à 110%).

cricri77700 · #49

Actuellement en recherche , j’ai du 2.10 pour le moment sur 20 ans hors assurance.
J’en suis à 5 banques en comparatif .
dernier rendez vous jeudi …. après cela dépend de la situation et de l’âge de chacun…

mrdupont · #50

pour ma part mon courtier en crédit m’a fait une proposition à 2,35 % sur 20 ans.
Il m’a dit que les taux venaient à nouveau de baisser et qu’il allait essayer d’avoir 2,20 …

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1 #41 26/01/2015 17h39

#42 26/01/2015 18h06

Guillaume33 a écrit :

1 #43 26/01/2015 18h18

cricri77700 a écrit :

#44 26/01/2015 18h38

cricri77700 a écrit :

#45 26/01/2015 20h06

Philippe30 a écrit :

cricri77700 a écrit :

#46 27/01/2015 13h01

#47 27/01/2015 19h59

Link182 a écrit :

#48 27/01/2015 21h10

#49 27/01/2015 21h30

#50 28/01/2015 14h22

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