Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ?

Tssm a écrit :

sans occupation salariée

Les salariés qui sont dans la "rat race" doivent enrager en voyant le terme "occupation"

Bien à vous.

J’avais bien compris mais comprenez que ça peut choquer !

mon courtier m’a proposé 2,35 sur 240 mois. Vos taux ne sont pas terribles non ?

Bonjour,

J’ai acheté ma résidence principale il y a bientôt 1 an et demi. J’ai un rendez vous prochainement avec mon banquier pour négocier mon crédit en cours. Je pense éventuellement faire jouer la concurrence via un rachat de crédit.

Voici les données de mon crédit en cours :
Capital emprunté : 79000€ au taux de 2,4% sur 10 ans.
Capital restant : Environ 70000€
Mensualité : Environ 740€
Pas d’IRA.

Etant donné que les taux sur les courtes durées sont bas (en négociant bien, je pense qu’il est possible d’obtenir du 1,5% sur 7 ans et 1,65% sur 10ans), je me posais la question s’il serait pas intéressant d’allonger la durée de mon prêt (capital restant de 70000€) à 12 ans (taux espéré 2,2%) pour payer des mensualités plus basses (environ 565€) et ainsi épargner la différence (environ 175€) sur un placement supérieur au TAEG du crédit (Exemple : Assurance vie en ligne).

Qu’en pensez-vous ?
Est-ce que je me trompe dans mon raisonnement ?

Merci par avance,
Louis

Link182 a écrit :

Par contre si je prends l’assurance ailleurs, le taux brut serai moins bon.

Bonjour, même si je comprends la banque, ce genre de pratique est strictement interdite.
Demandez un écrit au banquier avec les 2 taux différents selon assurance "maison" ou pas. Vous verrez il refusera…
Donc vous dites OK pour assurance maison et ensuite vous avez 1 an pour "partir à la concurrence" pour l’assurance.
Par contre en lui mettant ce coup de poignard dans le dos, inutile ensuite de redemander une faveur à votre banquier

Bonsoir Link182,

Comment avez vous trouvé cet assureur? En direct ? Via un courtier ?

L’économie est elle importante par rapport à un april, Cardif … ?

Savez vous si on récupère une partie de la prime unique en cas de revente du bien avant l’échéance du pret bancaire ?

BaV

Link182 a écrit :

Merci Guillaume, es-tu sûr que cette pratique est interdite ?

Bonjour Link182,

Loi Lagarde :

II. Article L.312-9 : « Le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l’offre définie à l’article L.312-7, que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d’un contrat d’assurance autre que le contrat d’assurance de groupe qu’il propose ».

Bonjour,
A titre d’information pour notre RP :
- crédit obtenu en 2011 : de mémoire 3.90 sur 17 ans au CIC
- renégocié en 2013 : 2.90 sur 14 ans au CM
- renégociation en cours : on nous propose 1.75 sur 12 ans (on gagne 9 700€). On ne sait pas encore dans quelle banque car il semble qu’il y en ait plusieurs qui souhaitent nous faire le prêt.
(taux hors assurance) + (frais de tenue de compte gratuits pendant 12 mois)

Nous passons toujours par le même courtier qui est rémunéré directement par la banque. A chaque fois on se dit que les taux ne pourront pas baisser plus et pourtant… On en reparle dans 2 ans.

bonjour,

mrdupont a écrit :

mon courtier m’a proposé 2,35 sur 240 mois. Vos taux ne sont pas terribles non ?

Les banques ne prêtent pas au même taux quand elles savent qu’elles n’ont pas le risque de voir partir leur client. Par exemple si vous êtes sans emploi salarié, on vous dira gentiment qu’aucune autre banque n’acceptera de reprendre votre crédit et donc que les taux proposés sont à prendre ou à laisser…

Une astuce si je puis me permettre. Sur certains prêt vous avez une clause de "modularité" du prêt qui vous permet de garder le même taux et de modifier jusqu’à 30% votre mensualité de remboursement à la hausse ou à la baisse. Si vous avez un prêt à 4% à 1000€/ mois mais que vous modulez à +30% soit 1300€/mois c’est l’équivalent d’un remboursement anticipé de 300€ par mois que vous faites en pur capital ! Vous imaginez bien que le taux réel de l’opération va s’effondrer sur cet exemple…
Evidemment en faisant cela, vous rembourserez en beaucoup moins de temps.

bien à vous

Romuald

romuald a écrit :

Une astuce si je puis me permettre. Sur certains prêt vous avez une clause de "modularité" du prêt qui vous permet de garder le même taux et de modifier jusqu’à 30% votre mensualité de remboursement à la hausse ou à la baisse. Si vous avez un prêt à 4% à 1000€/ mois mais que vous modulez à +30% soit 1300€/mois c’est l’équivalent d’un remboursement anticipé de 300€ par mois que vous faites en pur capital ! Vous imaginez bien que le taux réel de l’opération va s’effondrer sur cet exemple…
Evidemment en faisant cela, vous rembourserez en beaucoup moins de temps.

Attention aux fausses idées sur les calculs de taux et les mythes de remboursement du capital et paiement des intérêts: un taux d’intérêt à 4% signifie que chaque jour vous payez 4% (annualisé, donc un peu plus de 0,01 % par jour) sur le capital restant du.
Si vous remboursez de façon anticipée, le taux d’intérêt ne change pas, vous devez toujours payer quotidiennement un peu plus de 0,01% par jour sur le capital restant du.

Il est donc défavorable de prendre un prêt d’une durée plus longue pour d’augmenter ensuite chaque mensualité, puisque la durée effective du prêt étant réduite, vous auriez eu un meilleur taux d’intérêt en choisissant dès le départ une durée plus courte.
Au contraire, dans votre exemple, vous amortirez les frais fixes sur une durée plus courte donc le TEG effectif va augmenter.

Bonjour,

J’aimerais avoir un retour sur un accord que j’ai donné aujourd’hui à ma banque.

J’ai demandé un renégociation d’un prêt obtenu il y a un an pour un emprunt locatif avec les données suivantes :

- Le taux était de 3% sur 20 ans.

- La banque m’a proposé un taux de 2,65% sur le 19 ans restantes.

- L’économie mensuelle est de 27 euros (815€ contre 788€).

- Le gain total est une économie de 6000€ sur la durée du prêt.

- Le coût de cette mise en place est de 700€.

- Le cash flow est positif pour cet investissement.

Pensez-vous qu’il soit intéressant de mettre en place cette baisse de taux du fait d’un cash flow, qui malgré le taux de 3%, est positif (en résumé, est-il plus intéressant d’avoir un cash flow positif de 175€/mois et de conserver mes 700€ ou d’avoir un cash flow positif de 202€ et de payer ces 700€).

Sur le papier, je pencherais pour la baisse de taux…mais quelqu’un voit-il une bonne raison pour conserver l’ancien taux…?

Question subsidiaire : ces frais de renégociations sont-il imputables sur les revenus fonciers ?

D’avance merci pour votre réponse,

Salutations

miguelmantes a écrit :

Je crois que l’on a pas le droit de déduire ses frais de renégociation de la déclaration 2044.

Et ne comptez pas sur les agents du fisc pour vous renseigner, un vous dira oui et un autre non.

Il me semble que si justement,on peut les déduire, à condition que le coût total restant du nouveau crédit soit inférieur à l’ancien (j’espère que je suis clair…)
Ce sujet a déjà été abordé sur le forum…