Renégocier son prêt immobilier : une stratégie gagnante face aux taux bas ?
Cette discussion porte sur la renégociation et le rachat de prêts immobiliers, motivée par les taux historiquement bas observés en 2013 et au-delà. Les membres partagent leurs expériences et stratégies, soulignant l'importance de la gestion du risque et de la comparaison des offres pour optimiser leurs financements.
Plusieurs participants détaillent leurs démarches : certains contactent directement leur banquier, d'autres sollicitent plusieurs banques ou recourent à des courtiers. Les stratégies de négociation varient, incluant la présentation d'offres concurrentes pour obtenir des conditions plus avantageuses. L'importance du calcul au cas par cas est soulignée, certains membres précisant qu'une différence de taux de seulement 0.47% pouvait justifier un rachat. L'impact des frais (frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé - IRA), est un facteur déterminant à prendre en compte dans le processus de décision. Certains membres mettent en garde contre les pratiques bancaires peu transparentes concernant les IRA lors de renégociations internes.
La discussion aborde également la question de la diversification des investissements et la fiscalité. Des membres soulèvent la complexité de la gestion fiscale des intérêts d'emprunt lors de renégociations, notamment concernant les biens locatifs. L'impact de la loi Lagarde et l'importance de bien comparer les offres de renégociation et de rachat sont également soulignés. La recherche de valeurs refuges et l'importance de bien choisir son assurance emprunteur sont abordées.
Enfin, les participants échangent sur des aspects pratiques tels que le choix entre taux fixes et variables, la modulation des échéances, le rôle des courtiers, et l'importance de comparer non seulement les taux mais aussi le coût total du crédit, incluant tous les frais associés. La discussion met en lumière la nécessité d'une analyse minutieuse et personnalisée des différentes options pour maximiser les économies et la gestion du cash-flow. L'importance de l'historique du client et la relation client banque sont mises en avant comme des atouts pour renégocier favorablement son crédit.
Des informations plus récentes sur l'évolution des taux et des stratégies de renégociation, jusqu'en 2024, viennent enrichir la discussion, soulignant la pérennité des questions abordées et l'évolution constante du marché du crédit immobilier.
Bonjour lauvergnate,
Je vous conseillerai d’abord d’aller chez un courtier en prêt immobilier afin de pouvoir négocier avec votre banque avec du concret…
A titre informatif, actuellement sur 20 ans, on tourne vers les 1,90 %.
A vous de voir si vous préférez baisser les mensualités ou réduire la durée de crédit suivant vos projets actuels…
Spoke
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D’ailleurs, aujourd’hui on me propose un taux à 2,7% sur 25ans, pour du mixte 2/3 locatif, 1/3 RP.
La nature "mixte" de mon investissement, qui concerne davantage le locatif que la RP, justifie-t-il un taux aussi élevé ?
Après, cela m’évite de faire 2 lignes de crédit, avec un prêt sur 15ans pour du locatif…
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Bonjour,
J’envisage la renégociation des taux de deux emprunts locatifs.
Je vous transmets les éléments suivants :
Pour le prêt n°1: Caractéristique du prêt initial :
Montant : 147 000 €
Durée : 240 mois
Taux : 2.61 %
Accord pour le renégocier à 2.10 % sur la durée restante de 213 mois avec 700 € de frais de renégociation payable en plusieurs fois.
Gain pour vous une fois les frais de renégociation déduits : 6116 €
Pour le prêt n°2 : Caractéristique du prêt initial :
Montant : 181 000 €
Durée : 192 mois
Taux : 2.50 %
Accord pour le renégocier à 1.90 % sur le durée restante de 180 mois avec 1000 € de frais de renégociation payable en plusieurs fois.
Gain pour vous une fois les frais de renégociation déduits : 7640 €
En résumé, le total des frais de renégociation est de 1700 € (payable en 2, 4 ou 6 fois)
Le gain total une fois les frais retirés : 13 756 €.
Pour un emprunt immobilier personnel, la réponse semble tranchée : il est intéressant de renégocier malgré les frais.
Pour un emprunt locatif, où les loyers couvrent les mensualités, l’avis est-il aussi tranché ?
Il faut en effet sortir 1700€ dans la trésorerie (que je n’ai pas actuellement).
Quelque uns d’entre vous auraient-ils des arguments en faveur ou en défaveur d’une renégociation ?
D’avance merci pour votre aide!
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Bonjour,
Pour du locatif, le résultat est le même: c’est 13k€ d’effort en moins.
Donc c’est une bonne idée sans hésiter.
La vraie question est: est-ce le bon moment?
Vous avez 320k€, mais pas 1.7k€ pour les frais de négociation?
Je vous conseille dans ce cas de renflouer vos liquidités avant de passer à l’action.
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J’avoue avec quelques soucis de trésorerie…
Je "profite" du départ de 2 locataires en 3 mois pour refaire à neuf mes appartements.
D’un côté…si les frais peuvent-être étalés sur 10 mois, je débourse 170€/mois de rénégociation…mais je gagne 85€ de cash flow.
D’autres avis sur la question.
En point positif, ces frais sont déductibles des revenus fonciers (j’ai déjà effectué les recherches).
Quelqu’un voit-il des aspects négatifs à une telle renégociation ?
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Pourquoi ne pas envisager le rachat de prêt carrément ?
C’est plus compliqué puisqu’il faut remonter des dossiers complets, mais normalement ça vaut la peine.
Et les frais liés au rachat sont inclus dans le(s) nouveau(x) prêt donc pas de trésorerie à sortir…
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SI votre dissier et bon, et si vous êtes prêt à changer de banque pour les besoins de la négociation, il est à priori ,possible d’obtenir la diminution /annulation de ces frais.
Sinon inclure les frais dans le prêt, c’est une solution "économique" immédiate, mais cela coûte bien cher à terme puisque vous payez les intérêts dessus.
1700 euros sur 15 ans à 1.90% (je néglige l’assurance mais c’est un coût notable), cela représente 255€ d’intérêts. Soit 14.9% de la somme empruntée.
Après 255€ sur 15 ans pour économiser 13k€, ca reste intéressant. 
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Bonjour,
J’ai acheté il y a 1 an et quelques un appartement pour faire de la location nue. J’ai emprunté pour cela 63000 sur 20 ans à 2.3% fixe, un taux déjà pas mal je pense.
Les taux ont encore baissé depuis. Je suis en train de regarder s’il n’était pas intéressant de tenter de faire racheter mon crédit pour diminuer mes mensualités et augmenter mon cash flow.
Pour info, actuellement mes mensualités sont de 340€, assurance emprunteur incluse, et le loyer que je perçois de 820€ hc (920cc).
Une simulation rapide sur Meilleurstaux.com me donne les chiffres suivants :
20 ans
excellent 1,5
Mensualités 304 €
très bon 1,66
Mensualités 309 €
bon 1,83
Mensualités 314 €
Pensez-vous que cela peut valoir le coup ?
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1 #285 14/05/2016 10h52
Hall of Fame Bonjour,
à priori, votre prêt actuel avec échéance de 340 € se décompose comme suit :
- échéance hors assurance : 328
- assurance 0.22% : 12 +-
TOTAL : 340
si votre prêt a un an, votre CRD doit être de 60000 € environ.
Si vous faites racheter votre prêt, vous devez intégrer ces frais pour comparer :
- Indemnités de Remboursement Anticipé
- nouveaux frais de dossier
- nouvelle garantie (Crédit Logement…)
- nouvelle assurance
Si vous obtenez un prêt à 1,5 %, en imaginant :
- frais de dossier : 330
- frais de garantie : 550 (Crédit Logement classique)
- IRA à payer : 185
- même assurance
vous pouvez gagner 18 échéances, soit 5200 euros environ (tous frais déduits).
Cdt,
Frédéric
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Bonjour,
Comme indiqué dans le titre, je me pose une question concernant les deux prêts immobiliers que j’ai pour le financement de mon studio.
Pour rappel, ce studio était à la base ma résidence principale et je le loue depuis 1 an. Du coup tous les mois, il me coûte environ 50-60€ (loyers - charges/assurances/impôts/frais).
Mon idée serait de faire prolonger mon crédit actuel (qui se termine dans 19 ans…) de 2 ans (maximum autorisé dans les clauses du contrat) afin de diminuer le montant mensuel des échéances et générer un cash flow positif, quitte à ce que le montant total d’acquisition du bien soit du coup un peu plus élevé (car j’imagine mais je n’ai pas encore vérifié ce point que les intérêts augmenteraient).
Pensez-vous que cela est intéressant ou vaut mieux continuer comme actuellement afin de clôturer le prêt au plus vite ?
Merci par avance pour vos avis.
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Bonjour,
Les taux des prêts immobilier ont encore baissé en mai, vous pourriez renégocier votre crédit avec votre banque voir avec d’autres banques pour réduire les mensualités sur la même durée de 19 ans.
D’autre part, l’ameublement de votre appartement pourrait permettre d’augmenter le loyer (si il existe une demande pour ce type de bien).
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Bonjour,
Tentative de renégociation au LCL:
Mon prêt CRD 88k taux 2.26%(euribor 0.09%+2.17% de marge) échéance 690€ hors assurances.
La banque me propose de passer à taux fixe qui serait à 2.56% puis de renégocier pour avoir un taux de 1.67% sur 12 ans ou 1.66% sur 10 ans.
Tout cela bien sur en contre partie de l’ouverture de produits financiers,de paiement des IRA,des frais de dossier et la nouvelle caution…il parait que je gagne 5k mais je n’écoutais déjà plus…
Mon offre de prêt ne stipule pas de minimum pour les remboursements anticipés partiels alors en attendant de voir si je peux avoir mieux ailleurs je pense que je vais commencer par la pour alléger la facture.
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Pour le meublé, pas vraiment. Mais de toute façon pour l’instant je préfère le louer non meublé car je n’ai pas vraiment de quoi investir dans l’ameublement.
Pour la renégociation des prêts, j’y ai pensé car l’un des deux (75k) est à 3,2%, l’autre (13k) à 2,45%. Mais le point de blocage à priori sera ma situation professionnelle car je suis indépendant depuis moins d’un an, donc ça me semble difficile d’obtenir quoi que ce soit… Ceci étant, j’ai tout de même pris rdv avec ma banque (qui est également celle de mon EURL) pour voir ce qu’il est possible de faire.
Je compte aussi prendre rdv chez un courtier prochainement.
Mais la question se posera si compte-tenu de ma situation, je n’arrive pas à faire aboutir cette renégo.
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Hall of Fame C’est assez logique.
En cas de renégociation, votre banque y perd (s’il n’y a pas de contrepartie pour elle).
Votre banque actuelle ne pourra passer votre taux initial de 2.26% à 1.67% GRATUITEMENT, c’est-à-dire :
- sans IRA
- sans frais de dossier
- sans garantie
- sans ouverture de produits financiers derrière
N’oubliez pas que :
- votre banque est une entreprise, avec des charges à payer
- le bénéfice réalisé sur votre prêt initial (ou prévu d’être réalisé) est déjà comptabilisé dans ses comptes
C’est pour cela que, si vous voulez gagner le maximum, ce n’est même pas la peine de renégocier, allez voir directement des banques concurrentes qui, elles, vous proposeront les meilleures conditions car elles :
- vous feront payer des frais de dossier
- et une garantie
- récupéreront un nouveau client
- vous demanderont peut être de domicilier vos revenus chez elles
- vous demanderont de transférer vos livrets, etc
Elles se "plieront peut-être en quatre" pour vous récupérer si le feeling passe bien.
Votre banque actuelle n’a pas grand chose à y gagner (si ce n’est garder un client).
Frédéric
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Pour ma part, emprunt de 2015 à 2% avec un CRD d’environ 440 000.
Tout d’abord refus de renégociation de mon établissement financier prêteur (CIC).
J’ai rapidement fait une demande de crédit sur le site de ma banque Boursorama : offre de renégociation à 1,17%, soumise à envoi des documents du dossier.
J’ai simplement envoyé cette offre au CIC. Ils m’ont proposé le lendemain une renégociation sans frais à 1,35%, soit environ 130€ d’économie par mois, soit plus de 22 000 euros d’économie sur les intérêts.
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J’ajoute que la fiscalité des biens meublés est intéressante (LMNP), ce qui pourait vous éviter de payer de l’impot sur vos revenus fonciers pendant de nombreuses années.
C’est sans doute une option à étudier à moyen terme.
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C’est vrai, même si aujourd’hui je déclare déjà au réel et que j’imagine que c’est de cet intérêt fiscal là que vous mentionnez.
Évidemment ça n’annule pas mes revenus globaux, mais ça annule au moins les fonciers.
Le truc du LMNP c’est qu’il me faudrait, à la louche, 5 à 7k€ pour meubler le studio. C’est une somme que je n’ai pas à mettre dans ce projet actuellement. De plus, j’ai une locataire en place depuis le début de l’année, et j’espère qu’elle restera un certain temps donc dans l’immédiat je ne peux pas mettre ça en place.
Enfin, mais il faudrait que je lise plus de posts sur ce forum de personnes faisant du LMNP et que j’étudie ça un peu plus, je ne sais pas si il y a une forte demande dans mon secteur (92 Sud) pour ce type de location. J’en avais rapidement parlé avec l’agence à qui j’ai confié le bien, et elle me disait que les locataires avaient souvent quelques meubles avec eux et que ce serait plus simple à louer en location nue.
Du coup pas d’avis ou de conseils sur cette histoire de prêt ?
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Bonjour,
Maxicool je voyais les choses autrement :
Si je reste à 2.26% il me reste 15k d’intérêts a payer,en cas de renégociation à 1.67% la banque perdait 5k il lui restait 10k
Si je pars je paie les IRA 1k et elle s’assoit sur 14k.
Mais je suis d’accord avec vous j’ai été ou je pensais qu’il y aurait moins de paperasse en me doutant bien qu’ils mettraient pas beaucoup de bonne volonté.
Merci Qdedroit mon dossier sur bourso a été pré-accepté: 1.20% sur 120 mois avec l’assurance 3 fois moins chère que celle que j’ai (j’ai mis 50/50)
Ça va être difficile de faire mieux à mon avis.
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Si vous diminuez vos mensualités, l’effet de levier augmente, c’est donc une bonne affaire pour vous enrichir, sauf en cas de déflation.
Attention toutefois, une partie de vos mensualités partent en assurance, qui reste un coût important sur le total du prêt, même si les taux sont en baisse.
Impossible d’en discuter plus sans les chiffres exacts.
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Bonjour,
Je profite de ce fil pour une question relative au prêt bancaire en générale. Ma banque dans laquelle je travaille (en dehors de la France) m’a accordé un prêt sur un bien immobilier en France (studio à 27k), sur laquelle elle n’a pas pris d’hypothèque (petit montant et cession de salaire doivent être la raison)
Est-ce que cela peut être un + lors d’un futur prêt dans une banque française ? La futur banque pourra-t-elle se couvrir en mettant une hypotheque dessus ? (Et m’accorder un pret plus facilement ?)
Cdt
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Bonjour,
Suite à un rdv avec ma banque (Crédit Mutuel),
pour un investissement locatif d’~70k €, je serais à 2,15% sur 25 ans et à peine 2% sur 20 ans, et sans être encore passé par un courtier.
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Bonjour Alexis,
Il y a encore des banques qui font sur 25 ans ?
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L’état français voudrait faire un emprunt à 100 ans, les banques sont naturellements en train de revenir sur des temps de crédit long
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Oui Link182…. Des banques forcent même les prêts sur 25 ans….
Pour mon premier investissement, le rendement étant assez élevé j’ai souhaité un emprunt sur 15 ans… Ma banque a préféré sur 25 ans… !
N’ayant pas le temps je n’ai pas chercher à aller voir ailleurs, mais la prochaine fois pour sur je passe par un courtier… La banque postale est vraiment… inefficace.. !
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