Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet

LordWolfy · #126

Désolé j’avais oublié de marquer cette discussion comme suivie et j’avais loupé votre réponse.

j’utilise un outil d’un autre membre du forum
http://beta.acheterpourlouer.co/analyse … php?token=[mettreIciVotreToken]&zipcode=94150

permet d’avoir un graphe prix/m2 avec des "points" cliquable qui sont les annonces leboncoin ou seloger

je pense qu’il récupère ces lien via une API leboncoin

et toutes les urls sont en mode "court"

En tout cas merci ecore pour votre outils très pratique

Asmfan13 · #127

Osamu,

Tout d’abord merci pour l’outil très utile et très facile d’accès.

Je suis en train de modéliser des scénarios d’achat en LMNP et je voulais savoir si votre version premium permettait d’accéder au cash flow avec les simulations de chaque type de charges et amortissements ?

En gros, fournissez vous les calculs intermédiaires ?

Merci d’avance

Félix

osamu · #128

Le cash-flow détaillé est donné année par année dans la version premium oui.
Dans l’onglet "Cash-flow" vous aurez les cash-flow utilisés pour le calcul du TRI.
Dans l’onglet "rendements" vous verrez toutes les informations (charges et amortissements) ainsi que le cash-flow sur toute la durée. Vous pouvez déjà voir les données du tableau (sans les cash-flow) pour les 2 premières années sans être premium d’ailleurs.

Par contre tous les calculs intermédiaires ne sont pas forcément fournis pour garder l’outil simple et clair.

vieausoleil · #129

le 30 mai 2013 vous aviez évoqué que votre calcul de TRI prenait en compte l’impôt sur les plus values lors de la revente ce qui est logique ; pouvez-vous confirmer ce point (plus value des particuliers en LMNP) ? Merci

vieausoleil · #130

précision : ma question porte en fait sur le type de travaux ; pour les amortissements c’est bon.
pour le calcul de la plus-value à ma connaissance seuls les travaux d’amélioration peuvent être pris en compte (et pas ceux de réparations) ; dans votre outil les différents types de travaux ne sont pas distingués puisqu’il n’y a qu’une seule case ?

vieausoleil · #131

.

osamu · #132

Oui je vous confirme que le TRI prend bien en compte l’impôt sur la plus-value.
Seuls les travaux de rénovation renseignés dans la case du même nom sont pris en compte.

Il faut plutôt utiliser les cases de charges ("Travaux non prévus estimées") pour indiquer des travaux de réparations.

Guillaume33 · #133

Bonjour Osamu,

Je viens de découvrir votre outil en "premium".
J’ai vérifié la pertinence des informations en rentrant les chiffres de ma dernière acquisition d’immeuble de rapport.
De prime abord, j’étais très dubitatif n’étant jusqu’à présent pas adepte des feuilles de calcul Excel.
Je dois avouer que je suis bluffé par le résultat ! Ouf j’ai fais un bon choix d’immeuble
Encore bravo et merci pour avoir développé cette perle.
Bon job !

vieausoleil · #134

le terme rénovation me semble prêter à confusion (fiscalement ce terme n’existe pas je pense) car sous ce vocable on peut être tenté d’y inclure des réparations (qui ne doivent pas être prises en compte dans le calcul de la plus value)
Ou alors ne faudrait il pas préciser ce point comme vous le faites parfois avec un menu d’information lorsque l’on passe sur la case ? Qu’en pensent les spécialistes ?
Outil super

osamu · #135

Il est tout à fait possible de préciser ce point dans une bulle explicative.
Il y a en effet des termes précis pour les travaux qui ne sont pas tous à traiter de la même façon (travaux d’amélioration, de construction/reconstruction/agrandissement ou de réparation/entretien).

cricri77700 · #136

Bonjour.

Dans le cadre du LMNP , votre logiciel ne prend pas en compte l imposition CFE pour calculé la rentabilité ?

Cordialement

osamu · #137

Oui en effet l’imposition CFE n’est pas encore disponible. C’est prévu dans une prochaine version.
En attendant vous pouvez l’ajouter aux charges imprévues annuelles.

effel78 · #138

Pour ma part je me suis abonné en Premium (1 mois pour essayer) ce week end elle est vraiment top cette appli !
Bravo

Guillaume33 · #139

Oui vraiment top ce simulateur, je peux plus m’en passer

Je redonne le lien pour ceux que ça intéresse :

http://www.rendementlocatif.com/19.html

comprateur · #140

Bonjour,
comment faire lorsque l’on veut faire ces calculs mais que l’on ne paye pas d’impots mais que l’on a un niveau d’imposition a 41%.
En effect resideant en France mais travaillant a l’etranger, je ne suit pas imposes en France mais mes revenus rentre en compte pour le calcul du taux et du plafond familiale.
Donc je ne voit pas comment je peux faire avec cet outil pour calculer un rendement locatif.

merci.

osamu · #141

Je ne comprends pas bien la question.
Si vous n’êtes pas imposé alors à quoi vous sert le taux d’imposition?
Le plafonnement du quotient familial ne dépend pas de votre taux d’imposition mais de la composition de votre foyer.
Dans la nouvelle règle de calcul il est pris en compte la différence entre l’impôt sans enfant et l’impôt avec enfants mais comme vous ne payez pas d’impôt le calcul est simple.

vieausoleil · #142

Osamu : je n’ai pas creusé ce sujet sur votre comparateur, mais lors du calcul du TRI lors de la revente je crois que vous ne prenez pas en compte le calcul de la plus value à payer n’est ce pas ?

Qui, elle- même, va dépendre du type de travaux (ceux d’entretien, réparation, rénovation ne pouvant pas être pris n compte) et du fait que les travaux potentiellement déductibles de la plus value (construction, agrandissement et amélioration) aient été pris n compte ou non pour la déduction (charges ou amortissement ) sur le revenu

un expert peut il confirmer mes dires ?

Du coup une étape suivante serait d’intégrer ce calcul de la plus value pour avoir le TRI net de tout

osamu · #143

Qu’est-ce qui vous fait dire cela?

Le calculateur prend bien en compte l’impôt sur la plus-value de la revente lors du calcul du TRI.
Lorsque vous indiquez votre propre scénario de revente, l’onglet "Revente" vous donne cette plus-value d’ailleurs.
Les travaux qui sont pris en compte sont ceux indiqués dans le champ "travaux de rénovation". Dans la pratique, il s’agit des travaux de (re)construction, d’amélioration ou d’agrandissement mais pas d’entretien.

Les explications de ce champs seront plus détaillés dans une prochaine version.

vieausoleil · #144

ah ok ; alors c’est parfait ; merci

vieausoleil · #145

désolé encore une incertitude dans mon esprit :
- je comprends que les travaux de rénovation sont bien ceux de construction, agrandissement ou amélioration ; donc ce sont bien ceux qui sont déductibles de la plus-value ; vous les amortissez sur 6 ans (ou en charges si < 500 €) ; ok
- mais les autres travaux entretien, réparation et rénovation doivent aussi être amortis (s’ils font plus de 500 €) ; où les prenez-vous en compte pour la partie amortissement (apparemment tout est passé en charge dans la rubrique : "travaux non prévus estimés")

perecastor · #146

Pour ceux intéressés par les calculs de rentabilité, un membre d’un autre forum immo a développé un outil Excel très performant et accessible gratuitement :

https://mon-partage.fr/f/8SIwfl51/

Les résultats obtenus sont très proches de ceux obtenus sur RL.com sauf pour les investissements meublés à cause du calcul des amortissements (RL.com est plus fin et calcule des cash-flows plus élevés).

Cela n’enlève rien à la qualité de l’outil RL.com, pratique avec ses versions internet et mobile et permettant de produire des dossiers d’investissement à destination des banques propres.

EDIT : Lien mis à jour !

Dernière modification par perecastor (11/02/2015 10h01)

DDtee · #147

Votre lien est sans doute intéressant mais il ne fonctionne pas

perecastor · #148

Merci, j’ai édité le lien, il fonctionne désormais.

Guillaume33 · #149

Bonjour Pèrecastor,

Je viens de tester l’outil Excel que vous avez découvert sur un autre forum immo. (lequel d’ailleurs?).

Il est pas mal du tout et presque complet, merci pour cette info.
Avec du recul, je dois avouer quand même que je me suis un peu pris la tête dessus.
Peut-être ne suis-je pas assez habitué à travailler sous Excel.

Bref je retourne au plus vite sur rendementlocatif pour faire mes simulations. Je trouve l’interface beaucoup plus agréable et pragmatique.

julien · #150

Osamu, je trouve votre outil très complet.

Néanmoins, il y a une fonction qui me fait assez souvent défaut. Celle de pouvoir passer du régime nu en régime meublé en cours de simulation.

En effet, je tombe assez souvent sur des biens intéressants qui sont déjà loués, mais en nu. Or, comme on le sait, il sera plus rentable pour un TMI élevé de les changer au prochain changement de bail pour le LMNP : imaginons au bout de 2 ou 3 ans max. pour des appartements d’étudiants.

Or, même si le régime LMNP concernerait alors 18 des 20 ans, la simulation LMNP n’est alors pas un bon proxy dans ce cas là, car les frais d’agence et de notaires ne peuvent plus être passés en charge. Le LMNP est dans ce cas-là avantagé "seulement" par l’amortissement de la valeur vénale.

Je ne sais pas si c’est dur à développer ou non, et si cela fait aussi défaut à d’autres. Mais il me semblait en tout cas intéressant de signaler ici cette considération dans l’esprit de partage entre utilisateurs et créateur qui a régnè dès le début de cette file…

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