SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

les 2 scpi sont soprorente et capiforce pierre de bnp reim
l’idée m’est venu en lisant le rapport annuel
pour capiforce pierre le dividende n’a pas augmenté depuis 3 ans (14,2€)
actif net réévalué est de 241 €     la Valeur de Part     292 €
Surcote / ANR       +20,98% (alors que c’est plutôt une sous cote la norme)

CAPIFORCE-PIERRE | Analyse de la SCPI CAPIFORCE-PIERRE

5 mois de réserve

pour soprorente c’est pire…

le dividende n’augmente pas (15,8€) depuis 2ans, le taux de location est de 83,4%, ils ont du tapé dans la réserve (reste pu que 4 mois pour maintenir le dividende
l’anr est de 259,55, la part à 281 soit une surcote de 8%

SOPRORENTE | Analyse de la SCPI SOPRORENTE

voila mon souci j’ai un poil peur qu’il y ait rééquilibrage assez rapidement…d’où l’idée de vendre en bénéfice voila un peu ma problématique plus détaillée

Pour continuer le débat :

“Les derniers investissements immobiliers sélectionnés permettent à CILOGER de procéder ce jour, lundi 3 octobre 2011, à la réouverture de la collecte sur la SCPI à capital variable PIERRE PLUS, provisoirement suspendue depuis le 31 août 2011.
Compte tenu des caractéristiques du marché de l’investissement immobilier actuel, le rendement prévisionnel de la SCPI PIERRE PLUS pour l’année 2012 devrait être compris entre 4,50% et 4,80%.”
source : Pierre Plus ouvre la souscription de nouvelles parts - Primaliance

Par ailleurs, la dernière AK de Rivoli Avenir Patrimoine a été close… 60 millions (de mémoire) placés en un mois. Il y a quelques années, ça pouvait prendre un an ou deux….

De Pierre Plus, je retiens le rendement en chute libre. Ciloger a l’habitude de se référer au taux de l’OAT à 10 ans pour comparer la performance de ses SCPI… évidemment, à 2,56% à ce jour, ils peuvent encore se targuer de faire une surperformance de 200pb. Mais il y a peu, de tels rendements auraient été considérés comme lamentables, surtout que les deux produits sont de nature différente. Belle dilution pour les anciens associés en tout cas.
Rivoli… ma foi, si la société de gestion n’a pas pris les devants en sélectionnant des biens à acquérir dans les plus brefs délais et à des rendements décents, ça va encore faire fondre le RAN qui sort d’une cure d’amaigrissement brutale sur 2010. Le beau patrimoine à Paris n’excuse pas tout ; d’un placement excellent sont-ils en train de faire une simple machine à commissions pour la société de gestion?   

En tout cas, le doute s’insinue : considérant la dégradation de la situation, n’y a-t-il pas mieux à faire ailleurs? Evidemment, la réponse dépendra des différentes situations individuelles…

Il y a quelques SCPI dont la distribution pour T3/2011 a baissé, entre autres :
    - NovaPierre1 : 4.05€ (vs 5.70€ en T1, 5.40€ en T2)
         Raison invoquée : baisse temporaire, AK => fonds en attente d’investissement + biens acquis moins rentables.
    - Elysée Pierre : 7.28€ (vs 8.25€ depuis plus de 10 trimestres)
         Raison invoquée : ? (bulletin trimestriel pas encore en ligne)
         Cette SCPI est passé de "capital fixe" à "capital variable" à l’été 2011…

Il y a quelques SCPI dont le rendement 2012 annoncé est en baisse significative :
    - Pierre Plus : annonce 4.50 à 4.80% de rendement 2012 (vs 5.30% en 2011)
         mais le dividende T3/2011 est resté constant (en ligne avec le rendement de 5.30% prévu)
         Cette SCPI a beaucoup augmenté son capital (impact similaire à celui sur NovaPierres1) 
         Le prix de la part est pour le moment inchangé, ce qui augure d’une baisse de distribution en 2012.

Même Immorente a annoncé une distribution 2011 qui devrait être un petit peu plus bas qu’en 2010 (17.00€ dont 1.28€ d’exceptionnel, contre 17.08€ dont 1.24€ d’exceptionnel en 2010), ce qui n’était jamais arrivé depuis la création de cette SCPI (1989).

(tous les montants des distributions sont indiqués "par part")

orphee69, en avril 2011 a écrit :

Je vais certainement mettre un apport de 35000 euros dans des SCPI (Genepierre m’a été conseillé), ce sont des SCPI classique diversifiées à capital fixe. Et je souhaiterais faire un emprunt de 25000 euros.

Pour info sur cette SCPI Génépierre, gérée par Amundi Immobilier :

Dividende 2010 / part : 14,00 €
Dividende 2011 / part : 3,5 + 3,5 + 3,5 + 2,5 = 12,5 €

Donc une baisse de 10% du dividende et en net il faudra tenir compte de la hausse de la CSG.

C’est d’autant plus vrai que le taux des crédits pour de l’acquisition d’immobilier de rapport -hors assurance- semble s’être assez durablement installé au-dessus de 4%. et il n’y a pas, à ce stade, de raison objective de prévoir une baisse: les banques sont sous pression avec les nouveaux ratios de liquidité et ce n’est pas un produit de conquête comme le crédit pour acquisition de la résidence principale.

L’effet levier du montage est désormais très loin d’être acquis avec la baisse prévisible du rendement des SCPI en-dessous de 5%, c’est plutôt le contraire qui devrait se produire, sans vouloir passer pour un oiseau de mauvais augure.

Ce qui me fait hesiter sur les SCPI, c’est que elles sont recommandées partout, dans tous les magazines. Resultat une ruée sur les SCPI. Avec pour première consequence, une difficulté pour les societés de gestion pour investir dans de bonnes conditions. Donc soit baisse du rendement car l’argent est gardé en monetaire au lieu d’être investi en locaux d’activité, soit les fonds sont investis trop vite dans le 1er immeuble venu. Dans les 2 cas, c’est mauvais pour l’investisseur.

Il vaut mieux attendre un retournement de tendance des flux (moins de sousccriptions) ou une baisse du prix de part (ce qui permet d’investir à meilleur compte et va decourager l’investisseur "moyen"), ou encore une baisse du dividende qui sera suivi sans doute rapidement d’une baisse du prix de part.

IL EST DONC URGENT D’ATTENDRE.

Le dividende de PFO de Perial en 2011 est quasi-stable.

L’historique du dividende brut est le suivant :

1999 43,91€
2000 52,14 €
2001 52,45 €
2002 55,16 €
2003 56,02 €
2004 56,50 €
2005 51,00 €
2006 53,00 €
2007 54,00 €
2008 55,00 €
2009 54,00 €
2010 53,00 €
2011 52,00 €

Et c’est pareil pour de nombreuses SCPI. Le dividende est quasi-stable en nominal depuis 10 ans (voir en baisse post-impôt vue la hausse des prélèvements sociaux et encore plus en réel si on tient compte de l’inflation).

De fait, la seule explication qui justifie la hausse des prix des parts des SCPI est financière (baisse des taux d’emprunts et allongement de la durée).

On m’a fait passer un article de la revue Actifs de mars 2012 consacré aux SCPI (c’est une revue de professionnels). Comme je l’ai trouvé bien fait et posant de bonnes questions, je le livre à votre réflexion.

Note pour l’administrateur IH : je ne suis pas trop sur de pouvoir partager ce genre d’article sur abonnement. Je vous laisse juge de le laisser ou pas.

Note 2 : Finalement, je ne sais pas comment joindre un fichier pdf ?

Bonjour
  J’ai juste regardé COFICOMA
  son taux d’occupation était inférieur a 90% en fin 2011
"Le taux d’occupation financier moyen du quatrième trimestre 2011 s’établit à 81,19 %.

  cette Scpi est minuscule
  les locaux vacants qui expliquent ce taux d’occupation
 PARIS (12ème) – place d’Aligre (440 m²)
 LYON (69) – 5 Quai de Jayr (870 m²)
 VITRY-SUR-SEINE (94) – avenue du 8 mai 1945 (119 m²) –

A vous de juger si la petite taille est un avantage ou pas.
  J’ai un préjugé très favorable a Sofidy.
cdlmt
hervé

Ce qui est étonnant aussi c’est leur taux de réserve de 67.83 %.
Que font ils de cette trésorerie ?

La  petite taille ne me semble pas être un avantage, bien au contraire.

Champflo a écrit :

Que pensez vous :
- de ces critères ?

Bonjour
Moi je regarderai la régularité des dividendes : pas de baisse ou exceptionnelle sur plus de 10 ans
et bien entendu le rendement en ce moment supérieur a 5%
La liquidité
le gestionnaire (j’ai tendance a me méfier des banques).
cdlmt
Hervé

Mes critères répondent aux conditions suivantes :
- Taux de Rdt > 5 %

+ le Rt est élevé + on gagne, à croiser avec le TRI à long terme, et la régularité de ce Rdt aussi bien sur.

- Surcote < à 5 %  (Prix de réalisation - Prix de la part)
- Différence entre Valeur de reconstitution et prix de la part positive

Ne pas sur payer le bien par rapport à sa valeur réelle

- Taux d’occupation > 90 %

Les loyers rentrent car les immeubles sont occupés

- Taux de Rendement Interne > 5 % sur 20 ans

Indicateur d’une bonne gestion, avec un point départ en 1991 (20 ans) en pleine crise immobilière

J’ai été sollicité pour Foncia Pierre Rendement. Je ne suis pas un grand spécialiste de l’immobilier et des SCPI.

Le rendement n’est pas énorme (5,4% de mémoire) et la SCPI est en surcote. Le gestionnaire est pas mal (on évite les bancaires).

Ce qui fait probablement la différence, est le prêt in fine à obtenir et le minimum d’achat dans ce cas. Je suppose qu’il fait 1,5 à 2% d’écart entre le taux de la SCPI et le in fine (3,5% à 4%). Je ne crois pas que ce soit possible de trouver à ce taux du in fine (impression : hausse des taux d’emprunt, mais baisse des taux des SCPI). Avec le changement de fiscalité, il faut tenir une plus longue durée (donc, essayer de faire suivre le crédit, qui est forcément plus cher…).

A la limite, pourquoi pas vendre son usufruit temporairement 10 à 15 ans après 10-15 ans de perception de revenus. Quelle fiscalité pour la vente de l’usufruit ?

Voila ma réflexion sur les SCPI, vos avis… (pour me contredire principalement et me convaincre d’en prendre même!)