Investissement en loi Pinel avec consultant patrimonial ?

Ekami · #1

Bonjour,
Alors voilà j’ai récemment eu plusieurs rendez-vous avec un agent du groupe xxx qui insistait sur le fait qu’investir en pinel était un bon investissement.
Je n’ai pas énormément d’expérience dans le domaine et d’après ses dires et ses simulations prenant en compte mon salaire de 2500€ net, j’avais une capacité d’emprunt qui avoisinait les 165k€ pour un investissement immobilier. Il m’as donc sortit une simulation très prometteuse sur 9 ans avec un achat sur Toulouse à 167k€ (frais de notaire et parking compris): xxx

J’ai signé le contrat avec lui le jour même puis je me suis rétracté 7 jours après car je voyais que l’immobilier était en baisse sur beaucoup de régions en France et que les prévisions de revalorisation de bien qu’il avait estimé à 1% par an ne s’accordait pas avec ce que je trouvait sur internet (sur sa simulation elle étaient fixés à 1%/an).

Vu mon manque d’expérience, de quoi dois-je me méfier. Est-ce qu’un investissement en pinel est une bonne idée? Est-ce que je fais bien de passer par ce consultant patrimonial? Merci d’avance

Mots-clés : immobilier, investissement, pinel

InvestisseurHeureux · #2

Les anciens dispositifs immobiliers fiscaux poussés déjà par les CGI etc. ont montré moult exemples de mauvaises transactions, car l’acheteur (vous !) n’est pas réellement impliqué.

Un investissement immobilier ça se visite, ce n’est pas juste "suivre" un conseiller.

De vous-même vous avez le bon sens de voir que l’hypothèse de valorisation immobilière, dans le contexte actuel français, est fantaisiste.

Passez votre chemin !

GoodbyLenine · #3

Le montage correspondant à cette simulation souffre de :
- surévaluation énorme du prix de vente anticipé (vous payez déjà cher à l’achat, et on vous fait miroiter un prix de revente encore plus haut; la réalité sera généralement une prix de vente bien plus bas…) (et si l’immeuble est en grande partie vendu à des bailleurs avec la même défiscalisation, il sera en très piteux état à terme, bien peu de copropriétaires s’étant impliqué un peu dans son suivi).
- sous-estimation de pas mal de charges
- rendement trop faible, même avec de telle hypothèses déjà très/trop optimistes

=> à fuir.

Ekami · #4

InvestisseurHeureux a écrit :
Un investissement immobilier ça se visite, ce n’est pas juste "suivre" un conseiller.

De vous-même vous avez le bon sens de voir que l’hypothèse de valorisation immobilière, dans le contexte actuel français, est fantaisiste.

Passez votre chemin !

Il faut que je fui les conseiller ou l’investissement en pinel? Quels sont les raisons qui me pousseraient à ne pas suivre cette voie?

DDtee · #5

Sans doute les deux et les raisons sont multiples :

- Surévaluation du prix du bien par rapport au prix du marché (il faut bien inclure la commission des intermédiaires)
D’autre part vous achetez à un prix neuf (et élevé) quand vous revendez x années après, il s’agit d’un prix sur le marché de l’occasion

- Sous évaluation des charges de copropriétés qui sont croissantes de plus, avec le vieillissement du bâtiment

- Emplacement souvent médiocre pour la location

- Vente à des investisseurs (plutôt défiscalisateurs en réalité) qui ne sont pas du coin et méconnaissent le marché locatif. Résultat, vous pouvez vous retrouver dans une ville avec une pléthore de studios construit selon ce modèle alors que le marché y est saturé (cas très fréquent).

- Rentabilités médiocres

- Vous avez parfaitement raison parier sur une hypothèse de valorisation du marché est pour le moins risqué…

N’hésitez pas à rechercher Duflot ou Pinel dans le moteur de recherche en haut à droite vous serez fixé. Ou à revenir vers nous avec une nouvelle simulation si tout cela ne vous à pas convaincu…

Ekami · #6

DDtee a écrit :
N’hésitez pas à rechercher Duflot ou Pinel dans le moteur de recherche en haut à droite vous serez fixé. Ou à revenir vers nous avec une nouvelle simulation si tout cela ne vous à pas convaincu…

Je viens en effet de faire cette recherche et je ne peux que vous donner raison. Mais de toutes les méthodes d’exonération d’impôts qui existent à ce jour, pinel semble être la plus appréciée. Si même après ça il n’est pas conseillé d’investir en pinel, quel serait l’alternative conseillée?
Vous dites que le bien est surélevé par rapport au prix du marché. Sans inclure la commission des intermédiaires et les bénéfices de la loi pinel, est-ce que l’investissement dans le neuf peut être plus avantageux qu’un investissement dans l’ancien?
Merci

Joles · #7

Défiscaliser ne doit pas être un but en soi.
Le plus important est le rendement de votre investissement.

DDtee · #8

Ekami a écrit :
est-ce que l’investissement dans le neuf peut être plus avantageux qu’un investissement dans l’ancien?

A mon opinion non.
Je dirais même que le plus intéressant est sans doute de l’ancien à rafraîchir ou nécessitant des travaux.

Mais il existe peut-être des contre exemples ?

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Ekami a écrit :

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