SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

Le cas "in fine" me semble ici démesurément supérieur aux autres. Je soupçonne que vous avez oublié de rembourser les 50k du prêt in fine à la fin.

Bonjour,

Je continue mes devoirs d’algèbre financière et bancaire

Tel que je m’en étais douté, il y a un loup sur la cas in fine, je me demandais si je devais retirer les 50K€ de remboursement de dernière échéance. Vous avez fini de m’enlever ce doute.
Je l’enlève donc sur ma partie valeur fin opération et on obtient donc un total de 157 974.

Pour les taux in fine j’avais fait un peu au pif car j’avais cru lire ces écarts quelque part mais j’étais loin d’être sûr, n’ayant pas de proposition concrète devers moi. En cherchant mieux (y compris dans mon historique lors de ma SCPI Scellier) l’écart de taux serait plutôt de 0.6pt (donc 3.6%) et l’assurance monterait à 0.56%. Suis-je toujours dans le vrai ?

Pour aller encore plus loin, je prends le point du placement des revenus de la SCPI (tant qu’à faire dans la même AV…) mais j’en déduis l’imposition et je place au fur et à mesure chaque trimestre.

Je pourrais aussi inclure la sortie de la SCPI mais pas de raison d’en sortir, tout comme je continue le raisonnement de ne pas inclure de revalorisation des parts.

Voici une fois remouliné


Le CAS 1 (crédit amortissable) ressort comme le plus favorable, quasi équivalent avec le cas 3 de l’In Fine. Peut-être qu’en jouant sur les taux cela serait favorable mais il faudrait aussi rajouter les frais de nantissement.

Mon autre réflexion se porte aussi sur le fait qu’il n’y a que 2.4K€ d’écart entre l’achat de SCPI Vs le CAS 4, placement total sur AV du cash dispo et de l’équivalent des mensualités.
2.4K€ sur 16 ans, on parle de 150€ par an avec d’un côté, nombre de dossiers, déclarations, suivis et mouvements à prévoir Vs un simple virement mensuel. Cela fait 2.1% d’écart sur 16 ans… Sur des gros montants ça jouerait sans doute plus du fait de la valeur absolue que cela représenterait.

J’ai refait également la simulation avec des taux plus en phase avec le marché avec 2.5% en amortissable et 3.4% en in fine, le résultat reste approximativement le même.


Je comprends bien que l’objectif d’investissement n’est pas le même et que selon son profil fiscal, on peut y rechercher autre chose. De même, c’est plus la fiscalité qui donne un certain avantage à l’AV et que nous ne sommes pas à l’abri que cela change à l’avenir. Il s’agirait d’un choix de diversification.

Au bout du bout, merci de m’avoir aider à comprendre les mécanismes qui me permettent de confirmer que l’achat à crédit est plus intéressant que l’achat comptant !

Regardez ma dernière MAJ juste au dessus votre message, j’ai tout remis d’aplomb ! (enfin normalement)

Pour répondre à vos 2 questions, il y a toujours 50K€ dans chacun des cas, les frais d’achat sont inclus dedans.
Les taux de rendement donnés par les SCPI sont toujours sur la base du prix de souscription et pas uniquement sur la valeur de la part. Tout comme sur les SCPI fiscales qui permettent la déduction sur le total de souscription.

GoodbyLenine a écrit :

- "investir dans des SCPI, pour revente dans 10 ans" en direct, ce n’est sans doute pas une bonne idée (il faut viser plus long sur 10 ans, sinon la différence entre prix net acheteur et net vendeur mangera une grosse partie du rendement).
- je ne connais pas d’investisseur ayant investi à crédit sur un contrat d’AV (le banquier refusera sans doute, la fiscalité semble rédhibitoire), mais rien n’est impossible.  (et sur un contrat d’A1V, vous n’achetez pas une SCPI, mais des parts d’une UC qui suit plus ou moins la valeur d’une SCPI, et les parts de SCPI appartiendront à la compagnie d’assurance).

Tu dis que dans une AV les parts de SCPI ne sont pas à ton nom ? T’es certain Lénine ?

Je suis certain : en investissant dans une UC d’un contrat d’AV, on n’est pas associé de la SCPI. C’est l’assureur qui est associé, et qui aura les voix dans l’AG de la SCPI.

Merci, Lavande63, de ne pas déformer mon pseudo, et de ne pas me tutoyer (je ne me souviens pas d’avoir gardé les cochons avec vous).

Bonjour à  tous,

Après avoir longtemps parcouru le forum et posté ma présentation, je lance une nouvelle discussion sur les spci pour tenter d’avoir votre avis.

J’ai besoin de quelques conseils concernant mon premier investissement.
Voici mon profil : 28 ans, chargé d’étude en biodiversité, je suis imposé sur la base de 23k€ en 2014, pour l’instant locataire, pas d’enfant, un "petit apport" constitué, assurance vie, compte titre et pel ouverts…

Je souhaiterais investir dans les SCPI mais après avoir beaucoup lu (rapports d’activité, articles forum….), je reste assez indécis pour les raisons suivantes :
- augmentation des impôts
- marché immobilier au plus haut, donc risque de baisse des prix donc de la valeur des parts scpi
- travaux de rénovation énergétique imposés dans les prochaines années donc gros travaux pour les scpi à prévoir.

Cependant, voici les avantages que j’y vois :
- diversification du capital
- pas de gestion en direct (ça évite beaucoup de gros soucis)
- une fois le crédit remboursé, revenu annuel supplémentaire
- je ne prévois pas d’acheter dans l’immédiat mon logement principal (raison : mobilité)

Mon projet :
investir 30000€ / 40 000€ dans une ou deux SPCI sur 10 ans :

- PF02 (ma préférence à ce jour).
- accimmo ? (je ne lis que des avis négatif  au niveau des rendements mais j’ai vu un point fort : certains des immeubles sont aux normes énergétiques)
- immorente …
- efimmo…
- … Autre ?

Que pensez vous du projet ? Viable ? Sinon quelles sont les "meilleurs" scpi du moment selon vos analyses ? Quelles sont les banques qui prêtent pour un projet SCPI ?

Fred - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux

Bonjour,

Je viens vers vous afin d’obtenir des avis concernant mon projet d’investissement en SCPI.
Je précise en préambule que les informations personnelles et concernant mon patrimoine sont accessible dans la rubrique présentation et que j’éviterais de tout répéter ici pour éviter les lourdeurs.

Je souhaite donc réaliser un investissement en SCPI dans une optique de diversification de mon patrimoine tout en profitant de ma capacité d’endettement. L’horizon de ce placement est à long voir très long terme puisqu’il s’agit de se constituer un petit patrimoine aidant a financer les études de mes futurs enfants et encore plus loin d’assurer des revenus complémentaires à la retraite en profitant d’un effort d’épargne limité et précoce.

Le projet est le suivant :

- 50 000€ investis à crédit dans des parts de la SCPI PFO 2 avec un crédit au taux de 2.15% sur 20 ans hors assurance et frais
-15 000€ en cash de parts de PIERVAL SANTE
-8 000€ en cash de parts de LFP opportunité immo

Mon objectif est de diversifier entre différente SCPI mais de concentrer le crédit sur une seule afin de limiter les frais.

Par ailleurs l’idée d’investir une partie en cash est de limite le flux de trésorerie sortant lors de la phase de crédit et provient de livrets défiscalisés ( LDD, LEP) qui seront reconstitués à brève échéance par ma capacité d’épargne ( environs 1000€ par mois a horizon 2 ans)

Merci d’avance de vos avis éclairés sur ce montage, je reste à votre disposition pour toute question.

Cordialement

Bonjour,

investir en cash n’est pas une mauvaise idée en soi. Par contre, avez-vous besoin (ou non) des revenus issus de ces SCPI ?
Comme vous le savez sans doute, les revenus fonciers sont imposés à votre tranche marginale d’imposition. Au vu de votre présentation, vous êtes à minima à la 14% (1900 nets/mois pour une part fiscale) + 15,5% de prélèvements sociaux.
Si vous n’avez pas besoin des revenus, vous pouvez envisager de souscrire uniquement la nue-propriété temporaire des parts de scpi (démembrement pour une durée d’au moins 10 ans). Vous ne touchez pas les revenus fonciers, mais en contrepartie, vous allez acquérir à un prix plus faible vos parts et celles-ci vont se revaloriser automatiquement chaque année avec la disparition progressive de l’usufruit temporaire de ces mêmes parts.

Bonjour,

Autre possibilité à envisager : plutôt que de souscrire en cash, souscrire via une AVie.

Mais je suis quasi-certain que PIERVAL SANTE et LFP opportunité immo sont inaccessibles par ce biais.

Bonjour à tous,

Je me permets de venir poster sur ce forum qui est une mine d’informations, car j’aurais besoin de vos lumières pour un investissement futur. Mon problème actuel est que je ne trouve pas forcément les infos dont j’ai besoin, ou alors je lis tout et son contraire :-(

Depuis cette année, je souhaite investir dans les SCPI pour préparer tout doucement l’avenir, et me constituer un patrimoine important d’ici mes 50/60 ans.

Petite présentation rapide :

J’ai 28 ans, je travaille en Suisse et j’ai un salaire de 3 200€.
Mon mari a 26 ans et un salaire suisse de 3 000€.
Nous avons une petite fille :-)
Point important également : Nous ne payons pas d’impôt en France.

Actuellement, nous disposons d’une maison qui ne nous coute rien et nous avons donc la possibilité d’investir durant les prochaines années. Nous sommes cependant à la recherche d’une maison plus grande (j’attend un deuxième enfant), c’est pourquoi avec un prêt, nous limiterons notre investissement à 20 000€/an.

Cette année, nous avons déjà investi 30 000€ en cash dans la SCPI Immorente, en passant directement par eux. D’autres investissements (assurance vie, PEL, etc…) ont également été réalisés.
Pour les prochains investissements, est-ce vraiment intéressant de passer en direct ? Ou doit-on forcément passer par un conseiller (Limitation frais ?) ?

J’aimerais investir avant noel encore 15 000€ en cash dans la SCPI PFO 2 si possible, et puis d’ici janvier réaliser un prêt à ma banque pour un investissement de 150 000€ sur 20 ans, ou 100 000€ sur 15 ans.  Est-ce que les taux d’interets sont les même que pour un achat immobilier (Je suppose que oui, mais bon…je préfère demander) ? En ce moment, on peut partir sur une base de 2.30% sur 20 ans (vu sur meilleurtaux.com) ?

Ma première idée est l’investissement de 150 000€ sur 20 ans car il demande un effort moins important, mais est-ce le plus judicieux ? Sachant que je n’aurais un retour que d’ici 20 ans, ca parait loooooonnnnnng.

L’idée serait d’investir assez en cash (20 000€/an) pour combler un peu l’argent à sortir à chaque nouveau prêt. Dans mon idée, un prêt tous les 2 ans est jouable, mais peut-être pas acceptable par les banques ?

Ma seconde question serait de connaitre un peu l’impact d’un tel prêt SCPI sur mon futur prêt maison ? J’ai lu quelques fois que les banques ne prenaient que 75% des revenu SCPI en compte, ce qui pourrait augmenter mon taux d’endettement et donc revoir à la baisse mon budget maison, non ?

Pouvez-vous m’éclairer un peu sur ce sujet ?

D’avance merci,

Julie

Passer par un conseiller ne change pas le prix que vous payez (passer en direct = la commission sera gardée par la société de gestion de la SCPI, au lieu d’être versée au conseiller) et il pourra vous aider, si vous en avez besoin, à choisir la SCPI ou à obtenir le financement (emprunt bancaire), entre autres.

Le taux des emprunts pour acheter des SCPI est souvent un peu plus élevé que pour un achat immobilier, certaines banques sont réticentes avec les SCPI (ou imposent les leurs), et la durée d’emprunt dépasse rarement 15 ans, voir SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ?

Si vous voulez vraiment investir dans les SCPI (c’est de toute manière un investissement long terme, voire "à vie"), il sera souvent plus avantageux d’investir avec un crédit, plutôt que 15 ou 20k€ au comptant chaque année : meilleure rendement (levier du crédit : vous emprunter à 2-3% pour acquérir ce qui rapporte 4-5%, donc gagnez aussi 2% sur l’argent qui n’est pas le votre, mais assumez aussi les risques associés) en général (exception : si la valeur des parts baisse beaucoup), et beaucoup moins de paperasses à faire (un dossier, au lieu d’un dossier chaque année).

Un prêt SCPI aura un impact sur un futur prêt maison, et chaque banque aura sa manière d’évaluer cet impact.

Julie,

pour info, je ne suis pas 100% convaincu par cette SCPI mais ils viennent de me proposer 1,7% sur 15 ans pour l’achat de cette scpi.

cordialement