Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet

osamu · #151

Je suis d’accord avec vous.
Il y a des scénarios de passage d’un régime à l’autre en cours de route. Je suis moi-même confronté à cette situation et on se demande toujours si c’est la bonne chose à faire ou non et quel impact cela aura sur l’investissement au global.

C’est une fonctionnalité qui sera ajoutée à l’outil mais je ne sais pas encore quand. Cela rajoute pas mal de complexité. Il y a actuellement d’autres fonctions prévues qui seront très pratiques avant cela et qui prennent elles aussi du temps.

Dernière modification par osamu (14/02/2015 01h54)

yannickinlive · #152

Bonjour
Tout d’abord merci pour ce superbe outil, je fais beaucoup de simulations avec.
J’ai une question
Pourquoi sur la fiscalité Borloo, on est lmité a 9ans? sachant qu’on peut reconduire.
Merci

vieausoleil · #153

Osamu : quand vous aurez un moment merci de répondre à mon post du 10/02 ; bon courage pour poursuivre le développement de votre outil

julien · #154

Continuant mon utilisation de l’outil, j’essaie pour la 1ère fois la partie "dossier bancaire". Très pratique, et très bonne idée !

Néanmoins, quelque chose me semble bizarre : sur le cadre "situation après achat", le montant du patrimoine immobilier et des dettes ne change pas par rapport à la situation avant achat. (Ni automatiquement, ni en laissant la possibilité à l’utilisateur de le modifier).

osamu · #155

@vieausoleil

- mais les autres travaux entretien, réparation et rénovation doivent aussi être amortis (s’ils font plus de 500 €) ; où les prenez-vous en compte pour la partie amortissement (apparemment tout est passé en charge dans la rubrique : "travaux non prévus estimés")

Les travaux d’entretiens sont en effet pris en compte dans les charges non prévues estimées et ne sont pas amortis. Le prix du bien et les travaux de (re)contructions, etc. sont eux amortis. L’outil ne propose pas ce niveau de granularité. De plus ces travaux d’entretien sont pris en compte dans les charges actuellement ce qui est le cas le plus courant je pense.

@yannickinlive

Pourquoi sur la fiscalité Borloo, on est lmité a 9ans? sachant qu’on peut reconduire.

Car l’outil ne le permet pas aujourd’hui .

@julien

Néanmoins, quelque chose me semble bizarre : sur le cadre "situation après achat", le montant du patrimoine immobilier et des dettes ne change pas par rapport à la situation avant achat. (Ni automatiquement, ni en laissant la possibilité à l’utilisateur de le modifier).

Ca n’est pas normal car ça devrait être calculé automatiquement.
Voyez-vous le montant du loyer de la simulation en cours?

DDtee · #156

Dans la rubrique "favoris" la grande proximité des boutons "supprimer" et "rapport" peut conduire à une perte de données, c’est ce qu’il vient de m’arriver : 1mm de souris qui dérape
Il serait peut-être bien de demander confirmation avant écrasement des données ?

osamu · #157

En effet cela peut être dangereux (même si il y a les calculs récents pour essayer de rattraper le coup). Ce sera corrigé.

Liab17 · #158

Serait il possible d’ajouter au calculateur des parts fiscales de 0.75 ?

En effet, pour exemple, ma situation familiale se compose de :

2 adultes
1 enfant en commun
et 1 enfant en garde alterné.

Ce qui fait au total 2.75 parts. Or je ne peux choisir qu’entre 2.5 et 3.

Merci d’avance.

julien · #159

osamu a écrit :
@julien

Néanmoins, quelque chose me semble bizarre : sur le cadre "situation après achat", le montant du patrimoine immobilier et des dettes ne change pas par rapport à la situation avant achat. (Ni automatiquement, ni en laissant la possibilité à l’utilisateur de le modifier).

Ca n’est pas normal car ça devrait être calculé automatiquement.

Oui, le projet impacte bien correctement revenus mensuels, dépenses mensuelles, et reste à vivre.

En fait, c’est à partir d’en-dessous de la ligne "reste à vivre" qu’il n’y a plus d’impact du projet par rapport à la situation avant projet. Alors qu’en théorie, les dettes devraient être augmentées de la dette souscrite pour le projet, l’épargne diminuée de l’apport du projet, et la valorisation brute du patrimoine immobilier augmentée de la valeur du projet.

Link182 · #160

Bonjour Osamu, et merci pour cet outil très pratique.

Sera-t-il possible de prendre en compte l’assurance en tant que prime unique (payable en une fois donc) et non pas en % (ex 0,35% du crédit…) comme cela se fait habituellement ?

En effet certaines assurances à l’étranger assurent les prêts de banques française en prime unique (plus avantageux).

Merci

osamu · #161

Liab17 a écrit :
Serait il possible d’ajouter au calculateur des parts fiscales de 0.75 ?

C’est ajouté!

julien a écrit :
En fait, c’est à partir d’en-dessous de la ligne "reste à vivre" qu’il n’y a plus d’impact du projet par rapport à la situation avant projet. Alors qu’en théorie, les dettes devraient être augmentées de la dette souscrite pour le projet, l’épargne diminuée de l’apport du projet, et la valorisation brute du patrimoine immobilier augmentée de la valeur du projet

Le calcul ne se faisait plus en effet. C’est dorénavant corrigé.

Link182 a écrit :
Sera-t-il possible de prendre en compte l’assurance en tant que prime unique (payable en une fois donc) et non pas en % (ex 0,35% du crédit…) comme cela se fait habituellement ?

Je vais voir cela pour une prochaine version.

Guillaume33 · #162

Ce que j’aime avec Osamu c’est que vous décelez une petite amélioration à faire sur son simulateur et quelques jours après la mise à jour est effective !
ça c’est du service

Link182 · #163

Osamu, merci pour la future prise en compte des demandes.

Serait-il possible d’avoir une page changeLog résumant les nouveautés et corrections ?

Concernant la partie fiscalité (en LMNP au reel) pourrais-t-on avoir le détail des calculs ?

Encore Merci

osamu · #164

Les dernières modifications sont résumées ici:
Version 22 Mars 2015 (Page 1) / Améliorations / Rendement Locatif

Nous allons essayer de poster le détail des modifications plus souvent car c’est très apprécié.

Pour le détail des calculs, ça n’est jamais évident. Il faudrait poser une question précise du calcul pour un cas précis. Vous pouvez envoyer un message via la page du contact du site avec le lien court du calcul (clic sur "partager" puis "lien" pour l’obtenir).

DDtee · #165

Depuis 2 ou 3 jours le calcul des frais de mutation donne un résultat très sous-évalué, ce qui n’était pas le cas auparavant.

osamu · #166

Si vous pouviez m’envoyer un exemple. En théorie rien n’a changé là-dessus récemment.

ankhaf · #167

Bonjour,

Souhaitant investir dans un immeuble, merci pour votre outil très intéressant ( je l’ai essayé en mode gratuit)

Merci aussi pour le partage du fichier Excel qui permet un bon complément.

Cordialement,

lionelo · #168

Ca a peut-être déja été dit. Il y a l’outil de la trés officielle ANIL:

Simulation d’un investissement immobilier

robby77 · #169

Bonjour,

J’envisage d’acheter un immeuble de rapport pour en louer les appartements en nu (au moins dans un premier temps). Au vu des loyers annuels je serai imposé en réel. Mon problème est que pour calculer mon cash flow annuel par année, je dois pouvoir estimer cet impôt et pour cela avoir un échéancier qui me permette de voir les intérêts d’emprunt année par année, cette donnée évoluant avec le temps. Existe-t-il un outil qui permette d’obtenir ces informations, afin de pouvoir visualiser mes charges déductibles puis le supplément d’impôt que je devrai payer chaque année ?

Merci d’avance.

Message déplacé par la modération

julien · #170

Avec les nouvelles règles en LMNP (frais de compta non remboursés et CFE à payer), il pourrait être intéressant d’ajouter une case CFE et une case frais de compta dans les donnés de départ.

Cela pourrait permettre d’affiner les calculs et n’est peut-être pas la modification la plus compliquée, car il s’agit juste en fait d’ajouter une charge identique chaque année. Mais c’est à vous de décider de l’intérêt bien sûr…

Languedoc · #171

Bonjour julien
sauf erreur de ma part la CFE et frais de compta sont déductibles (?) je les met donc dans la case "Charges non prévus estimées".

J’en profite pour suggérer une amélioration dans le cas du choix "immeuble"
Il serait très pratique de pouvoir choisir un régime d’imposition pour chaque appartement. Il est assez courant d’avoir au sein d’un même immeuble par exemple les T3 loués en nue et les studio/T2 en LMNP réel. Je ne me rend pas bien compte de ce que cela implique au niveau du calcul mais je pense qu’on devrait pouvoir diviser les charges déductibles au prorata de la surface de chaque appartement.
Sous forme de tableau cela semble envisageable sans devenir une usine à gaz.

Me goure-je ?

Guillaume33 · #172

Bonjour,

Dans le même ordre d’idée et pour que l’outil se rapproche de la perfection (on en est pas très loin ! ),
j’apprécierai beaucoup pouvoir simuler au sein d’un même immeuble des appartements en Borloo ancien et des appartements sans dispositif fiscal…
Je pense que techniquement cela doit être compliqué mais Osamu nous a déjà montré qu’il était capable de faire des miracles !

Merci d’avance.

TiltRunner · #173

Serait-il possible de couvrir les rendements lcoatifs de locaux commerciaux, entrepots, bureaux ?

osamu · #174

Dans une prochaine version oui, mais nous avons encore des évolutions en développement avant cela. Nous sommes occupés sur une toute nouvelle fonctionnalité qui prend pas mal de temps ce qui fait que les améliorations n’ont pas été nombreuses recemment.
Cette nouveauté sera annoncée à la rentrée.

Je profite de ce message pour annoncer un nouvel outil pour les possesseurs de sites internet.
Nous avons mis à disposition un module qui met le simulateur sur votre site internet.
Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

Il est bien sûr compatible avec notre programme affilié.

osamu · #175

Pour les locataires ou propriétaires parisiens, l’encadrement des loyers ALUR s’applique depuis samedi 1er août dernier.
Un module de calcul ALUR a été ajouté dans le calculateur (sous le loyer) et ici sur la page de présentation de la loi ALUR:
Loi ALUR Duflot - Encadrement des loyers

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