Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

FXB67 a écrit :

C’est peut être pour ça qu’elles font un lobbying à la fois insensé et à contre-courant pour évincer les sites de particulier à particulier au nom de la concurrence déloyale, ce qui est exactement le genre de choses qui hérissent (et c’est fort heureux) le ministre de l’économie actuel (on n’a pas besoin de resserrer un boulon de plus de l’économie française…).

Alors que toutes les agences postent sur leboncoin? Mais non, une agence immobilière a une valeur ajoutée à apporter, évidement. Maintenant la situation difficile fait que seule le meilleur reste. Enfin! Car oui il y a des agences qui sont sérieuses et qui présentent des produits adapté aux acheteurs (je n’ai pas la chance d’être propriétaire pour l’instant). D’autres qui tentent de refourguer leur fonds de tiroirs, j’espère qu’elles vont disparaitre.

Maintenant, il y a un effort d’éducation envers les vendeurs à faire. Un bien "parfait" part sans baisse de prix. Dès qu’il y a un défaut (un peu trop loin des commerces, …), il faut baisser les prix de 10% minimum. Et comme les vendeurs ne veulent pas passer par les agences et mettent en annonce sur leboncoin des bien surestimé (ou mieux, au tarif haut d’une des estimations gratuites d’une agence + 5% pour récupérer les frais de cette agence), ça ne se vend pas.

Et pourtant des emissons pour Mme Michu qui montre que le marché est en baisse, on n’en manque pas, surtout sur la sixième chaine.

@DDtee: merci pour le lien, vraiment un blog passionnant d’une "insideuse" en région toulousaine.

Même situation. L’attentisme est nourrie par les constations suivantes:
- je ne suis pas prêt aujourd’hui à avoir un emprunt à 1000€ par mois pour une surface équivalente qui me coute 500€ aujourd’hui (j’ai des conditions de loyers avantageux). Autant garder la différence et me constitué une épargne forcée sur les actions et assurances vie.
- sentiment de haut de cycle. L’immobilier ne peut pas monter plus haut, les gens ne peuvent déjà plus payer. Donc la maxime "achète, au pire tu ne perdras pas d’argent" est faux. La lecture de ce blog sur l’agent immobilier toulousaine me réconforte, elle-même parle de la courbe de friggit.
- rien ne dit que je serais toujours à Toulouse dans 10 ans ni même 5 ans. On nous dit que l’immobilier c’est un choix d’une vie, mais en même temps il faut être mobile pour son avenir professionnel. Si je dois m’engagé sur 15 ans à rester dans mon endroit, autant que ce soit avec un bien dont je suis sûr que je pourrais revendre ou relouer dès la 5eme année par exemple.
- recherche d’appartement dans mon quartier en 2013. Arrêté puis repris mi-2014. De nouveau arrêté car: 1) pas de bien intéressant (les biens parfaits partent à leur prix, bien-sûr, et j’ai raté des offres plusieurs fois en étant le deuxième ou troisième a placer l’offre au prix des vendeurs; les autres bien avec défaut sont trop chers et les vendeurs ne veulent pas baisser leur prix), et surtout 2) pour la même gamme de bien je constate une baisse de prix d’une dizaine de pourcent en 1 an. Conjugué à une baisse des taux, je peux estimer le gain à 15% sans rien faire. Et pourtant ça reste encore beaucoup trop élevé pour mon budget. Ça n’incite donc pas à franchir le pas, car on se dit qu’on aura mieux demain en attendant.
- j’étais intéressé par les appartements neufs, mais leur prix + normes stupides (norme handicapés avec des toilettes de 3m2 dans les étages supérieurs des immeubles sans assesseurs, prises à 1m du sol,..) m’ont refroidit
- en quelques mois, de simples décisions politiques ont eu des impacts sur le marché (Duflot qui a grippé le marché locatif, puis Pinel qui d’un seul coup assouplie les mesures). Donc rien n’empêche demain d’avoir des conditions bien plus importantes (oseraient-ils faire "pire" avec l’état lamentable du marché immobilier en ce moment?)
- les émissions de télé nous abreuvent de messages "les prix baissent", "aujourd’hui les vendeurs ont le pouvoir". Donc aucun intérêt à passer à l’acte sauf bien exceptionnel.

Donc oui, je suis locataire, j’ai fais mes calculs et à moyen terme j’estime être gagnant (bien sur à long terme, 20 ans, je suis perdant, mais je reste flexible). Hors bien exceptionnel et pas cher, j’attend donc des jours meilleurs.

Stibbons a écrit :

- sentiment de haut de cycle. L’immobilier ne peut pas monter plus haut, les gens ne peuvent déjà plus payer.

Les loyers représentent 23% du revenu des locataires.
Les locataires épargnent en moyenne 10% de leur revenus

Donc je doute que les gens ne "puissent" plus payer. Qu’ils ne jugent pas ça raisonnable, sans doute.

On ne gagne pas avec le livret A(en fait si) on s’index sur l’inflation. Si un investissement locatif à son rendement perein, je n’y vois aucune objection, surtout que cela force à épargner.

Maintenant vu le nombre de projection douteuse des CGPI et autres conseillés de pacotilles, ça ne m’inspire pas confiance.

Ce qui me gêne c’est le ticket d’entrée beaucoup trop grand pour un investissement locatif. Je préfèrerais partir sur un investissement en scpi qui permet de prendre de petite parts. Mais on m’a dit "ah, on commence généralement par un investissement locatif avant de se diversifier en scpi". Bref, je préfère prendre des actions de foncières côtés pour l’instant…

J’ai aussi la certitude d’une baisse des prix de l’immobilier : lentement mais sûrement je pense et en voici les raisons principales.

Je le vois dans mon coin (l’Est de la France) : les prix stagnent dans les beaux endroits ou recule un peu (quelques %) voir moyennement (>= 10 %).
Les délais de vente s’allongent : ce qui se vend sont les biens intéressants ou des biens à prix décotés (cause divorce, décès, chômage etc.).

En tout cas les prix de l’immobilier n’augmentent pas alors que l’inflation est toujours là et donc en tenant compte de cette dernière, la valeur des biens immobilier baissent de toute façon.

Pour un investisseur / bailleurs :
-les contraintes techniques, les normes et le cadre réglementaire (ALUR par ex) toujours plus restrictif (baisse du montant des frais d’agence imputable aux locataires etc.) et la hausse continue des taxes (impôts fonciers par exemple) ainsi que l’augmentation des assurances (propriétaire non occupant par exemple) font qu’au final on est sûr que les prix de l’immobilier devraient baisser car un investisseur recherche un minimum de rentabilité (en général même si pour certains je me demande ce qu’ils font…mais passons) et en ce moment, elle diminue pour les bailleurs ou stagnent (au mieux).
L’encadrement des loyers est une autre contrainte et le chômage qui ne cesse d’augmenter n’augure rien de bon (à part si vous avez un loyer conventionné type ANAH).
De plus, le gouvernement actuel souhaite une baisse des prix de l’immobilier.
La baisse des aides au logement est envisagée…quid des bailleurs misant sur des populations recevant majoritairement ce type d’aide ?
Les banques rechignent d’avantage à prêter sur de longues durée et / ou sans apport.
Les personnes qui trouvent un emploi ne le trouve bien souvent plus en CDI mais en CDD ou intérim…avec des contrats de plus en plus court. Dans ces conditions, comment peut-on se projeter sur un achat immobilier (hors investissement) avec un prêt d’une durée de 20 - 25 ans alors qu’on ne sait même pas si notre CDD en cours sera prolongée dans 6 mois ?

Par ailleurs que peut-on remarquer ? Sur le marché de l’investissement locatif pour les particuliers, qui restent-t’ils majoritairement ? Les particuliers ! Les pros ? Ils ont fuis depuis bien longtemps (banques, grands assureurs etc.) donc les pauvres petits particuliers bailleurs se feront facilement tondre par les différents gouvernement sans que cela ne suscite une grande consternation (salaud de proprio bailleur).

Une des chances pour qu’une forte baisse des prix de l’immobilier (+- 40%) ne se fasse pas ou pas brutalement (sur 2 - 3 années comme ce fut le cas en Espagne ou aux Etats-Unis) et l’amour des français pour la pierre…la pierre ne risque pas de disparaître comme certains investissements actions ou MADOF etc. par le passé. Par contre les études prouvent que le % d’investisseur dans l’achat immobilier baisse…les gouvernements feraient bien de ne pas continuer à nous prendre pour des vaches à lait indéfiniment avant que nous n’existions plus (bailleurs pour particuliers)…

Et si on regarde du côté de l’investissement locatif pour les pros (commerces, bureaux) que remarque-t’on ?
La baisse des taux de l’épargne de sécurité (type livret A) ainsi que de l’assurance vie sur fonds en euros (la majorité de l’épargne en assurance vie et investit sur ce type de compartiment…"sécurité" oblige) font qu’on voit un afflux massif d’argent vers les SCPI : leur rentabilité passée ayant été bonne (augmentation de la valorisation de la part et dividende haut et régulier) attirent les investisseurs en quête d’un peu de rentabilité (%).
Cependant  ce secteur n’est pour moi plus attractif : les frais d’entrée sont élevés, il n’est pas possible (dites moi si je me trompe) d’amortir comptablement son investissement (contrairement au statut type SCI IS, LMNP, LMP etc.) et la taxation des revenus est donc forte (taux marginal d’imposition + prélèvements "sociaux" ce qui fait beaucoup trop au final).
Ces SCPI voient donc arriver un afflux massif d’argent qu’ils doivent donc investir alors que le marché est baissier et la rentabilité va donc en prendre un coup (obligation de puiser dans les réserves pour servir des rendements approchant les rentabilités passées).

Bref pour conclure : faut-il être fous pour investir dans l’immobilier locatif pour particulier en ce moment ? Peut-être un peu mais pas tant que ça si on achète à un prix décoté, en utilisant un régime fiscal non confiscatoire type LMNP, LMP, SCI IS et en visant une rentabilité théorique d’environ 10 % brut dans des secteurs encore dynamique (en tout cas pas dans le fin fonds d’un trou sans aucune entreprise et où le chômage prospère) !
Même avec une baisse des prix de l’immobilier et/ou une stagnation/petite baisse des loyers, ce type d’investissement restera rentable du moment que vous ferez l’effort d’accepter de gérer les problématiques du quotidien d’un bailleur.

Voilà mon avis. A vos commentaires !

Dernière modification par schnoufler (10/01/2015 20h07)

J’envisage de faire un achat immobilier relativement impactant sur mon patrimoine.

La seule raison que j’ai de faire cet achat aujourd’hui est qu’il n’y a pas de bien équivalent à louer dans la zone où je réside.

Je n’ai jamais été propriétaire même si j’ai fait plusieurs tentatives par le passé (un bien m’est passé sous le nez en 1998 à cause d’une agence pas très correcte :-( )

J’ai du mal à me convaincre que c’est un bon acte financier et du coup un peu stressé par rapport à certaines choses/idées que je vois passer.

çà m’intéresse donc de lancer une discussion sur le sujet pour avoir un peu votre sentiment sur ces éléments.

1/ il y a bien entendu le tunnel de friggit

Courbe de Friggit ? Wikipédia

l’hypothèse que Friggit semble privilégier est une baisse lente et progressive de l’immobilier sur un grand nombre d’année (de l’ordre d’environ 20-30%) pour rejoindre le tunnel.

2/ le graphe de la "bulle immobilière" type

Bulle immobilière ? Wikipédia

où l’on pourrait qu’on est entre la phase de déni et de retour à la normale ; ce qui voudrait dire que le gros de la baisse est à venir

3/ la "fin" de la propriété

j’ai lu cette brève dans une newsletter de monFinancier (le ton est plutôt drole en général)

LA FIN DE LA PROPRIÉTÉ?

Une nouvelle donne provoquée par quoi ? Comme l’économie, par la démographie et la nouvelle économie. Aujourd’hui en France plus de 65% des biens résidentiels sont détenus par des plus de 65 ans. Les jeunes ont de plus en plus de difficultés à accéder à la propriété mais, et c’est ça qui est nouveau, ils ont un rapport à la propriété qui a évolué. À l’heure de l’économie de partage et d’Airbnb, posséder un bien immobilier n’a plus la même signification. On le voit d’ailleurs sur le marché des résidences secondaires. Sur l’immobilier aussi, un des bastions de l’économie traditionnelle, on est peut-être en train de vivre une vraie révolution.

la papy boom va forcément avoir un impact structurant sur le marché de l’immobilier (surtout sur les biens dans le haut du marché) : 65% des bien détenus par les plus de 65 ans çà veut dire que dans les 20ans qui viennent, le nombre de mutation va augmenter de façon importante si on ce dit que cette génération était plutôt "casanière" (j’habite 30 ans au même endroit)

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bref un cocktail potentiellement explosif et je essaye de voir ce que je devrais prendre le risque d’assumer si je me décide pour cet achat et que j’y reste 15 ans.

svp: si vous intervenez, pouvez-vous préciser si vous êtes propriétaire de votre rp, agence immo, notaire, .. histoire que les contributions puissent être comprises dans leur contexte psychologioque.

Je rejoins entièrement l’avis de nik66, impossible de prévoir l’avenir…

Lao Tzu a écrit :

Those who have knowledge, don’t predict. Those who predict, don’t have knowledge.

A mon sens, le seul moyen de ne pas subir la baisse de l’immobilier est de faire une bonne affaire. Le bien que vous nous décrivez en est-il une ?

Bonjour,

Propriétaire et intervenant dans le domaine du foncier en Province, sous l’angle agriculture et environnement essentiellement.

Ma vision rejoint la votre ; il suffit de cibler un département rural et de constater que le système grippe et les prix baisses ; rencontrez le Maire il vous fera état du même constat : avec l’âge les RS arrivent à la vente et les "jeunes" ont déjà du mal à acquérir leur RP, alors…Ca reste à la vente, les taux de vacances grimpent etc.

En parallèle "l’arsenal législatif" fait que d’une part il est de plus en plus coûteux d’être propriétaire, j’entends "coût" en terme de taxes impôts etc. au quotidien, donc pas seulement à l’achat (est il rentable en Province d’être propriétaire ou locataire ? Dans certains cas à certains endroits avec la décote actuelle en cours j’ai ma réponse) et que d’autre part pour l’instant il coûte trop cher aux communes de desservir les zones rurales ; ces dernières sont donc condamnées à redevenir rurales. c’est assez logique, la France est un pays de grande valeur agricole.
D’où le discours de "reconstruire la ville sur la ville" pour densifier, et densifier avec du locatif social privé ou public.
Ainsi, de même que l’on a vu le dynamitage des barres HLM, nous verrons la démolition des RS "maisons provençales" en plein milieux des champs et bois, j’en suis sur…

Donc nous aurons selon moi 3 types de zones :
- les grandes agglos urbaines
- les pôles secondaires bien desservis, bassins d’emplois etc
- et le reste

A moins que le niveau de vie ne s’élève beaucoup (qui peut le dire) et que nous puissions acquérir pour le plaisir de collectionner des maisons à droite à gauche, le prix devrait continuer de baisser pour la dernière catégorie.

D’accord avec vos remarques sauf la dernière concernant le tunnel de Friggit.

Friggit lui même précise que son "tunnel" n’est pas une prophétie mais une constatation à posteriori de l’évolution du rapport entre prix immobilier et revenu des ménages, en aucun cas une vérité absolue et encore moins une prévision du futur.

De plus il s’agit d’un ratio : qui vous dit que le prix de l’immobilier ne va pas rester à son niveau actuel mais les revenus doubler, ramenant ainsi le ratio dans le tunnel ? Démonstration par l’absurde que la relation entre prix du bien et ratio de Friggit n’est pas proportionnelle.

Enfin un investissement locatif est forcément risqué, le risque zéro n’existe pas. Maintenant on attend à minima d’un investissement d’avoir une très forte probabilité (disons plus de 90%) de récupérer sa mise dans un délai raisonnable (pour de l’immobilier, disons 10 ans) y compris en cas de changement d’environnement défavorable (retournement de marché, fin des aides au logement, hausse de la fiscalité…). Pour cela pas besoin d’acheter moitié prix par rapport au marché, une décote raisonnable sur un bien de qualité au rendement >10% devrait largement répondre à ces critères.

Bonjour tikou

Je suis propriétaire de ma maison acheté il y’a 15 ans ( dernier mensualité de remboursement avril 2015 ! ).
Il ya 15 ans je venais de vendre ma résidence principale ( nord )et je pensais rester locataire dans ma nouvelle région (la martinique ).
La recherche d’un bien immobilier locatif  en 2000 ou je rechercher un bien  a 10 000 fr ( 1500 euros c’était beaucoup pour moi  ) sans être exigeant sur les critères ma vite fait dechanté .
Aussi il  m’ a fallu me retourner vers l’ achat et chance nous avons eu un coup de coeur  a 2 500 000 francs acte en main ( c’était la maison du notaire ).
Depuis je ne cesse de me féliciter de cet achat qui a vu grandir mes enfants et maintenant petit…

Si je devais revendre aujourd’hui je ne suis pas sur de faire une grosse plus value au regard de l’investissement de départ et des travaux effectués tout au long de ces 15 ans .
Par contre je vous conseille  l’achat coup de coeur si les biens locatifs n’existe pas ,on pourra toujours discuter de la rentabilité ,quand on a de l’argent il faut en utiliser une bonne partie pour son cadre de vie.

Hausse ou baisse de  l’immobilier a pour moi peu d’importance:
Si aujourd’hui j’achète mon coup de coeur a 100 et qu’il perde 50 % de sa valeur dans 10 ans ,je peux penser que mon nouveau coup de coeur vaudra également 50 et que je pourrais substituer le 1er au second avec des frais d’achat amoindris .

Esperant avoir été utile a votre réflexion

Jef56 a écrit :

Si c’était à refaire finalement mon conseil serait d’acheter sa résidence principale le plus jeune possible

Vous dites ça parce que vous n’avez pas acheté et que le marché a monté.
Mais imaginez. En 2000 vous n’achetez pas, et dès l’année suivante le marché s’écroule.
Que diriez-vous aujourd’hui ?

L’effort d’epargne a faire avec ses premiers salaires est colossal pour acheter sa RP. C’est plus facile un peu plus tard.

Par contre faire un investissement locatif à crédit est tout à fait pertinent, si une banque suit.