Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Ce qui m’inquiète le plus c’est la liquidité du bien.
Imaginez la revente, aujourd’hui c’est à vendre depuis un bon moment déjà à 15% brut et personne n’en veut à priori…
Cela veut dire qu’il faut le mettre à 20% de rendement pour le vendre !
Vous me direz, pourquoi revendre un immeuble qui dégage du 15%?
Divorce, maladie…

Petit malin, vous allez faire une offre à -30% dans 6 mois !
Si j’étais dans le secteur, j’irais y faire un tour..
Bien d’accord avec Siocnarf, l’environnement à l’air bien naze (quoique pour les amoureux de la nature ça l’air sympa) mais bon…à ce niveau de rendement il ne faut pas trop en demander

Cet immeuble est-il toujours en vente ? Je ne suis pas sûr, ce n’est pas clair sur le bon coin car je n’arrive pas à le retrouver en passant par le moteur de recherche…
Sinon, vous êtes peut être un peu sévère avec Moirans. Je suis moi aussi jurassien et la commune est dynamique et fonctionne plutôt bien avec un bon bassin d’emplois et tous les services. On n’est pas au fin fond de la Haute-Saone. L’intérêt du haut Jura est loin de se résumer à la seule frontière Suisse.
Si l’annonce est toujours valide, je pourrais facilement aller voir, je ne suis pas loin.

Par contre il est certain qu’il ne faudra pas espérer revendre le bâtiment en faisant une plus value… La vente à perte est même certaine quel que soit l’état du bâtiment. D’où le rendement… C’est d’ailleurs ce que vous expliquez tous : s’il y a du rendement, c’est qu’il y a des risques, et ici, il y en a, c’est certain ! La commune ne fonctionne pas trop mal, mais elle est petite et très isolée. Quid de la possibilité de trouver des locataires ? Qu’en dites vous ?

Je reprend al conversation sur cet immeuble car, n’habitant pas loin, je suis allé voir de plus près ce qu’il en était pour en avoir le coeur net.
Je vous remets le lien de l’annonce pour commencer :
Pour investisseur immeuble de rapport de 7 logemen Ventes immobilières Jura - leboncoin.fr

Bilan de la visite : l’immeuble en lui même n’est pas trop mal et sur le papier on peut peut être espérer tirer une bonne rentabilité.

Mais il y a trois vrais problèmes qui expliquent pourquoi il ne se vend pas :

1 - Contrairement à l’annonce très optimiste du vendeur, il y a des travaux à refaire : il faut reprendre les communs (entrée, escalier, porte d’entrée : poncer, peindre, nettoyer, pas mal à refaire), reprendre et isoler les sols de chaque appartement, refaire le chauffage (tout éléectrique), reprendre les cuisines et salles de bains et rafraichir toutes les peintures, sans compter les extérieurs. Je m’y suis rendu avec un pro qui a estimé les travaux à environ 120 000 € pour le refaire propre et en état d’être loué. Ajoutés aux prix de vente demandé (165 000 €), ce n’est plus la même musique, ni la même rentabilité.

2 -  Le 2eme problème est bien sûr la localisation. Moirans en montagne, toute petite commune du haut jura, environ 2300 habitants, quelques entreprises qui marchent pas trop mal mais une commune très isolée. Et c’est là que se pose le problème de savoir si un immeuble comme ça peut voir ses 7 appartements se louer… C’est loin d’être sûr… Plusieurs appartements sont en annonce depuis plus d’un mois sans trouver preneur. Le risque de vacance locative me semble élevé. Impossible de louer cher, les niveaux indiqués sur l’annonce sont des maximums pour le lieu.

3 - Il est presque impossible de pouvoir espérer revendre l’immeuble après achat vu l’emplacement et  le contexte local ou alors avec une forte perte. Plusieurs logements sont déjà à vendre à des prix très bas (exemple : un appartement T5 de plus de 100 m2 à 30 000 €) sans trouver preneur sur la commune.

Voilà, je crois que vous avez les éléments essentiels. C’est un cas d’étude intéressant, avec du rendement potentiel mais aussi pas mal de risques, et j’aimerais beaucoup avoir l’avis de la communauté.

Au plaisir de vous lire.

Eh oui, c’est bien le problème : si tout est loué à un tarif normal pour le département, c’est une affaire rentable, mais il y a un risque de ne pas loué plusieurs appartements.
Auriez-vous des pistes pou mieux sonder la demande locative dans une telle petite ville ?

Vic a écrit :

Franchement dans l’immobilier, il y a trois règle : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

Bonjour Vic,

Ouais Ouais…je ne suis pas du tout convaincu !
C’est un dicton de journaliste économique parisien ça.
Une maxime pour frileux !
Je préfère nettement ces 3 règles :

Le rendement, le rendement, le rendement.

Guillaume33 a écrit :

Vic a écrit :

Franchement dans l’immobilier, il y a trois règle : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

Bonjour Vic,

Ouais Ouais…je ne suis pas du tout convaincu !
C’est un dicton de journaliste économique parisien ça.
Une maxime pour frileux !
Je préfère nettement ces 3 règles :

Le rendement, le rendement, le rendement.

Je suisplutot d’accord avec toi guillaume.
Dites moi si je me trompe mais effectivement la plupart des investisseurs du forum sont issus de grandes villes , donc oui l’emplacement est important surtout pour la plus value , si on sort des grandes villes cet adage est moins valable.

Tout à fait d’accord avec ZX-6R. Vous gagnez aussi sur la plus value à long terme.

Il y a des régions ou cela est difficile de trouver du rendement comme toulouse et son aglo.
Donc si je privilégie l’emplacement j’aurais un objectif uniquement de plus value hypothétique à long terme car j’aurais payé l’emplacement plus cher.
Si pour avoir un rendement au moins de 10%brut je m’éloigne  je ne vise plus la plus value mais le rendement , tout en choisissant un ville petite où les biens se vendent bien sûr .
Si dans 10 ans je ne vend pas,  ou pas au prix escompté je peux garder et toujours dégager du revenu .
Dans le premier cas le rendement était faible , je n’ai pas eu la plus value escomptée , j’ai donc perdu de l’argent avec un effort d’épargne tout les ans .
bien sûr que l’idéal c’est d’avoir un bien avec un rendement de plus de 10%brut dans un secteur tres prisé . Mais dans les grandes villes française , il faut m’expliquer comment vous faites.
Arrivez vous a 10% brut a lyon , marseille toulouse , paris?
C’est là que l’on parle d’emplacement .
Si l’on parle d’emplacement dans une ville de 10000 20000 habitants c’est pas très compliqué car ce n’est pas des aglomérations et la plupart des biens se situent au centre ville .
C’est le constat que j’en fait.

Vous avez des villes <50 000 habitants avec un centre ville et une périphérie et 2 visions différentes de l’investissement à mon sens. Vous pouvez gratter des points de rendement en vous éloignant du centre mais c’est risqué pour moi.

patito a écrit :

Arrivez vous a 10% brut a lyon , marseille toulouse , paris?
C’est là que l’on parle d’emplacement .
Si l’on parle d’emplacement dans une ville de 10000 20000 habitants c’est pas très compliqué car ce n’est pas des aglomérations et la plupart des biens se situent au centre ville .

Effectivement trouver 10% à Paris, Lyon Marseille parait compliqué voire impossible.

La notion d’emplacement existe également dans les petites villes, le centre tout à pied et 5 minutes en voiture ce n’est pas du tout la même chose… il y a également des zones plus "prestigieuses" que d’autres.

La notion d’emplacement comprends pour moi également la qualité "locative" de la ville, ce qui n’est pas exclusivement lié à sa taille. Il est des villages où louer est facile et des villes où l’offre est sur-abondante.
Le cas général reste malgré tout que plus la ville est grosse, plus il y a de locataires potentiels. Le risque de vacance locative reste un des premiers risques à considérer dans un investissement locatif, c’est la raison pour laquelle n’étudier que la rentabilité ne me semble pas pertinent.

ankhaf a écrit :

Je recherche depuis quelques semaines un immeuble autour de Montpellier. Il n’est pas facile d’en trouver un convenable sur la papier.

Je me demande donc si ce n’est pas mission impossible..

Trouver un bien dans une zone sans exposition particulière à un risque et investir avec une bonne rentabilité est long et difficile.
Personnellement cela fait plus de 6 mois que je cherche quotidiennement, sans succès jusqu’alors. Il en a été ainsi pour chacun de mes investissements. Au final ces efforts ont été jusqu’alors récompensés par une rentabilité brut de 13% dans des villes où sur le papier elle est de 7/8%.

nik66 a écrit :

Dans les villes petites et moyennes (jusqu’à 100 000 hbts environ), le meilleur emplacement me parait être toujours l’espace périurbain qui cumule bcp d’avantages pour les locataires.

Les maisons y sont très recherchées, mais ce type de bien est rarement rentable.
J’ai moins de conviction pour des appartements éloignés du centre sans l’intérêt du jardin.

Investir dans l’immobilier de manière rentable est à la porté de tous.
Il ne faut ni développer de talents ni d’expertises extraordinaires, juste y croire et y travailler