Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Assez d’accord pour dire que l ’équilibre renta/emplacement est un bon compromis … Même si personnellement je privilégie le premier …

Ce que beaucoup ne semble pas comprendre (enfin surtout ceux issus des grandes villes …), c’est que même dans des bourgades à très fortes renta de moins de 10000 habitants un peu perdue, il y a toujours un emplacement premium ! Pas besoin d’aller dans le 16 eme …

Cet emplacement sera toujours le plus recherché pour la personne voulant loger dans le secteur , alors que la renta supérieure à 15% sera bel et bien là …

Quand à l’argument de dire "je surpaye mon bien mais je ferais une plus value à la sortie", je trouve cela particulièrement dangereux, et bien utopique par les temps qui court … se taper 15 ans de renta pourrie pour au final vendre à perte, ou au mieux ne pas perdre d’argent, super ! Si le marché est baissier, il le sera partout, même en centre ville ! (mais d’accord pour dire qu’il sera moins impacté que la périphérique) .

Et puis avoir un bien premium en serrant les fesses tout les mois pour que les loyers couvrent les charges, et en se mettant dedans à la première boulette, très peu pour moi … Je préfère pouvoir avoir mon immeuble à moitié vide (ce qui n’arrive jamais) et qu’il continue à me générer du cash flow !

Quand à la moins value à la revente ? Rien à carrer, on m’as "donné" l’immeuble ! il peux valoir zéro dans 15 ans, je me serais considérablement enrichi … Quid de l’achat premium en centre ville ?

En tout cas ça fait plaisir de vous revoir dans le secteur ZX6-R …  ;-)

Le spectre des niches de chacun, discutées ci-dessus,  est assez étendu si on prend les stratégies de tout le monde.

Toujours la dichotomie entre emplacement top en grande métropole et rendement extrême :

  - La grande métropole c’est plus rassurant, mais le rendement est plus difficile à trouver. Certains y arrivent néanmoins, mais l’effort est tel qu’on n’a que quelques spécialistes comme ZX ici.
  - L’extrême inverse avec les stratégies type Guillaume, où un très fort rendement est privilégié en allant dans des villes rurales où les populations ont peu de moyens (en essayant de trouver des atouts malgré tout, liaison régulière TER par rapport à Bordeaux etc.)

Et avec des intermédiaires, où certains essaient de trouver des niches intéressantes pour cumuler plus facilement emplacement et rendement :

  - Les centres des petites villes, où l’emplacement premium à l’échelle de la petite ville est privilégié pour limiter le risque de vacance locative. L’emplacement premium à l’échelle locale en fait, mais avec un rendement plus élevé qu’en centre-ville de métropole.

   - De même, sur le même principe, on a aussi vaguement parlé des maisons avec jardins dans les villes de 100-200000 habitants. Pour avoir expérimenté dans mon coin, c’est un peu particulier car en bonne exception qui confirme la règle, c’est souvent + rentable en neuf (en faisant construire soi-même hors promoteur et en profitant du bonus Pinel) qu’en ancien. Et la vacance locative est très faible avec une clientèle solvable, grâce à l’attrait du "rêve" maison avec jardin" d’habitants en arrivée de métropoles plus grandes ou de jeunes couples en attente d’acquisition de leur RP.

Il y a une autre sorte de potentielle niche, que je suis en train de creuser, et qui n’est quasiment jamais évoquée sur le forum. La grande métropole type Bordeaux, Toulouse,  dans un quartier à plutôt bonne réputation, mais hors centre-ville. Ce qui permettrait de remonter un peu le rendement, tout en ayant l’assurance de louer.
Je me demande pourquoi ce type d’achat est aussi peu populaire. Une de mes pistes de réponse serait la fiscalité : ce type de biens ne semble ni adapté au LMNP (biens trop grands, pas situés pour la clientèle de passage), ni au Borloo intermédiaire (population trop "riche"/ loyers trop élevés). Et du coup, l’obligation de passer par un bail type loi 89 dissiperait la rentabilité supplémentaire.
S’il y en a qui ont investi dans ce type de quartier dans l’ancien (je ne parle pas des Pinel surcotés), je suis preneur de retour d’expérience.

Dernière modification par julien (28/04/2015 09h04)

Guillaume33 a écrit :

Vic a écrit :

Franchement dans l’immobilier, il y a trois règle : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

Bonjour Vic,

Ouais Ouais…je ne suis pas du tout convaincu !
C’est un dicton de journaliste économique parisien ça.
Une maxime pour frileux !
Je préfère nettement ces 3 règles :

Le rendement, le rendement, le rendement.

Le rendement exprime un risque. Je suis prudent de nature. Peut être frileux mais je ne sacrifie par le rendement pour autant.

En tout cas par chez moi trouver du rendement c’est facile.

Trouver le bon emplacement avec un rendement permettant d’obtenir le cash flow que je souhaite l’est beaucoup moins. Mais j’aime bien chercher et ça me plait. (et mon taux d’occupation me plait aussi)

J’ai une zone de recherche très réduite par exemple, en tout je regarde peut-être une zone d’achat de 3000 maisons maximum. Mais quand il y a une opportunité je saute dessus puisque je sais exactement ce que je veux.

@grand21 : Je n’ai fait que répondre à votre message mais rassurez-vous, je ne l’ai pas pris pour moi personnellement. Comme le souligne Julien, chacun sa stratégie et il faut convenir qu’il y a de nombreuses possibilités qui dépendent de marchés locaux. Qu’on achète près du centre ville ou à la campagne, le principal est d’avoir la rentabilité dans la durée et au vu des nombreuses expériences ici, il n’y a pas de recette miracle hormis le sérieux et le bon sens.

L’exemple donné par Julien est excellent. J’ai ce projet dans le sud où je peux acquérir un terrain à proximité d’une grande ville. Je crois aussi que le marché de la location aux seniors va se développer dans les années à venir. Je dois étudier cela prochainement, une fois que mon investissement actuel sera lancé.

Bonne journée à vous et au plaisir de discuter parpaing!

Vous venez de vous inscrire et je vous en félicite mais vous avez aussi lu une charte qui précise à l’inscription :

Charte des forums

Attitude
1. Les valeurs de la communauté, vous respecterez
2. Des rumeurs, vous ne propagerez
3. De prospection ou racolage commercial, vous vous abstiendrez
4. Concis et factuel, vous serez
5. Avant de lancer un sujet, une recherche, vous effectuerez

Nouveaux arrivants
6. Le Best Of et le livre de l’investisseur heureux, vous lirez
7. Au moins succinctement dans la rubrique idoine, vous vous présenterez

Cela permettrai de pouvoir vous répondre car en sachant juste que vous avez un appartement sur Paris loué  à 1300 euros on ne peut pas dire grand chose (est t’il intégralement remboursé ? Votre capacité d’emprunt est déjà grévée ?).

Pour le rendement : (1800-265) * 12 = 18420 euros soir un rendement de 7.368% avant impôts.
A vous de voir si ce rendement/risque vous convient.

A priori il y a moyen d’augmenter un peu cela en se passant de l’agence dans le cas présent. Que fait elle hormis se gaver et envoyer des quittances de loyers ? Les locataires sont là depuis longtemps (retraités ?) et ont l’air de bien payer, la GRL est elle utile  ?

Excusez moi mais en quoi le changement de proprio influe-il sur les loyers?

Vous m’avez tout l’air de venir à la chasse au pigeon vous….

Si les logements sont vides ok si ils sont occupés cela ne se réévalue pas comme ça…

Fifinette75 a écrit :

Les loyers n’ont en fait pas été augmentés depuis 15 ans.
Il me sera par conséquent possible de les augmenter.

Peut être serait il utile de vous documenter avant de vous improviser investisseur immobilier ?

Bonjour,
Comme il a été dit,le fait d’acheter un bien loué,que ce soit un seul appartement ou un immeuble, vous engage à  reprendre les baux en cours aux mêmes conditions que l’ancien propriétaire (même échéance,même forme de bail,..).Vous ne faites que vous substituer à lui et cela ne vous donne pas plus de droits que lui d’augmenter le loyer en cours.
Même l’augmentation au renouvellement de bail est limitée,sauf,comme on vous l’a dit en cas de loyer excessivement bas et avec un rythme lent.
Seule solution pour espérer augmenter les loyers,le moment où un locataire partira et où vous pourrez le réajuster,en particulier si vous faites une amélioration de l’appartement ou si vous louez meublé.
Par contre,même si vous tenez à faire gérer par une agence,ce qui se conçoit si vous habitez loin,les frais de celle-ci me semblent élevés (environ 14,7 %) alors que vous devez pouvoir trouver une agence qui fera des frais moins importants (10 % maximum).Je pense qu’il sera plus facile de diminuer ces frais que d’augmenter les loyers.

Petite remarque personnelle:l’argument de l’agence,que j’ai déjà vu fréquemment ,indiquant que le loyer est de x,mais qu’il sera facile de l’augmenter de 10 % voire plus,me surprend toujours.
Pourquoi le propriétaire précédent ne l’a t-il pas fait,surtout dans votre cas où il travaille dans le bâtiment et devrait connaitre les prix du marché? Peut-être un philanthrope…

Bonne étude de votre projet.
Cordialement.

Dernière modification par creusois (20/06/2015 23h15)

le probleme n est pas le projet d investir dans l immobilier c est ce projet la sur lequel vous n etes pas trop documentes et qui a priori ne correspond pas forcement. Vous ne savez pas vraiment pourquoi investir dans celui la ( et pas un autre ), il vous est " tombe " dessus par un collegue.

definissez votre projet ( region, budget, financement ) explorez ( le bon coin agence etc… )
une fois une connaissance accumulee vous pourrez decider si oui ou non un projet vous convient.

bonne recherche
Cdt

Bonjour fifinette75,

Avant toute chose, sans même regarder l emplacement, la ville, les possibilites de transport. Etc. Si vous partez des données financières dont vous nous faites part, cette affaire ne semble pas bonne du tout si vous empruntez 100% de la somme pour acheter ce bien.

Aux taux actuels, pour une somme comprise entre 270 et 280k tous frais compris, la différence entre le loyer et les traites a payer est bien trop faible pour être en cash flow positif.

Cet éventuel immeuble vous couterait facilement entre 300 a 500€ mensuels une fois les impôts payes en prenant comme hypothese un emprunt sur 20 ou 25 ans.

Vous avez donc deux possibilités :

- passer votre chemin
- essayer de faire des calculs pour voir a partir de quand une affaire devient intéressante et vous vous rendriez compte que c est très loin du bon ratio pour cet immeuble avec ces données.

Le mieux est effectivement de commencer par le commencement :
- soit vous voulez investir en direct en vous formant d abord et donc ce forum est un bon début.
- soit vous cherchez une affaire via un intermediaire qui lui aura la connaissance technique mais le
rendement final sera moins bon.

Bonjour,

Je vous souhaite de vous faire financer cette fois-ci.
En effet la renta est assez moyenne de prime abord mais si le bien a une réelle valeur patrimoniale, pourquoi pas ! Ce qui me gène le plus, c’est que cela va planter un peu votre taux d’endettement, il sera ensuite plus difficile de continuer…
Dans quelle ville se trouve cette future machine à cash?

@guillaume33
La rentabilité est moyenne d’un point de vue "France" mais pour la région (sud est de la France), c’est plutôt pas mal, d’autant plus pour un immeuble en centre ville.

Concernant le taux d’endettement, cela ne me gène pas car cela sera notre dernier achat immo (du moins achat investissement locatif). C’est une promesse faite a mon épouse En effet, il faudra bien un jour profiter et a force de repousser l’echeance en se disant "encore un et puis on arrête", on ne s’arrête jamais et on ne profite jamais de la vie.

En terme de flux, une fois tous les crédits remboursés, je dépasserai largement mes objectifs fixés grâce a ce nouvel achat, donc pour moi le contrat sera largement rempli. Il faut juste que la banque me suive une dernière fois, mais pas que verbalement. Mais il est clair que la différence entre l’achat d’un immeuble ou d’un studio en terme de revenu une fois le crédit remboursé est assez impressionnant.

@lachignolecorse
oui vous avez raison. Mais en terme de liquidité, j’ai plutôt réduit la voilure en effectuant un remboursement anticipé du crédit RP, histoire d’en finir plus vite. Je vois ce credit comme une epée de Damoclès et je souhaite m’en débarrasser au plus vite pour pouvoir etre plus cool chaque mois (l’autre promesse faite a Madame ).