Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport…

Merci…. on essaie mais c est beaucoup de travail .

Je pense avoir pensé à tout .

De plus je fais moi même la comptabilité ( je connais les principes et ma femme est comptable donc elle verifie par la suite )
Cette fois c’est parsque je trouve cela intéressant et non pas pour optimiser ma rentabilité .

Je ne suis aucunement spécialiste de l’immobilier, et je suis désolé pour ce que je vais dire, mais c’est ma première impression, et tant mieux pour vous si ça n’est absolument pas le cas: Ca sent le "fake".

Il y a donc une SCI qui vous vend 4*21 + 45, soit 129 m2 à 76K, soit moins de 590 euros le m2, alors même qu’ils ont pris 2 mois et que le gérant de la SCI est un agent immobilier ? Un agent immobilier où son propre argent est en jeu n’est pas capable de trouver un acheteur prêt à payer plus de 590 euros le m2 pour de la petite surface (mon impression était que le m2 était proportionnellement pus élevé plus la surface était petite) qui semble se louer ultra facilement ?Tout ça juste parce que les associés ne s’entendent plus ? En plus c’est eux qui vous ont contacté ? Que demander de plus !?

Soit quelque chose m’échappe, soit il faut que je me mette à l’immobilier alors …

Bonjour et felecitation pour vos projets.
Je suis d’accord avec vous sur la grande majorité de votre démarche, par contre mettre les loyers sous le prix du marché avec des biens neufs et de qualite me paraît discutable.
Avec un prix plus élevé (dans la fourchette haute) vous aurez moins d’appels mais un premier tri serait déjà fait, et surtout vous pourrez louer plus cher et a des locataires d’aussi bonne qualité au final.
En tout cas vous semblez avoir trouvé votre filon, bonne chance pour votre prochain projet.

"Des taudis … beaucoup de travaux …" que vous avez réussi à rénover pour 170 euros le mètre carré. Vous arrivez tout même à être en dessous de 760 euros le m2 APRES travaux, et encore, heureusement que vous n’avez pas tout fait vous-même, vous auriez été encore plus bas.

Si c’est vrai, tant mieux. C’est beau dans ce cas.

Concernant les travaux, il est vrai que si on fait soi même et qu’on profite de super promo de type fin de série, on arrive à tirer les prix sur le matériel.

Pour notre maison, par exemple, on a trouvé du carrelage 60*60cm, une fin de série, pour 16€ du mètre carré dans un magasin conseillé par notre ami carreleur. Pas fait exprès, c’est celui-là qui nous plaisait. C’est pas cher quand on voit que les prix proposés sont entre 50 et 60€ du mètre carré à produit et qualité équivalente. Par contre, il a fallu composer pour les plinthes. En effet, elles n’existaient plus, du coup on a acheté plus de carrelage et notre ami carreleur a découpé les plinthes dans les carreaux supplémentaires.

Pour le parquet des chambres, idem. On avait trouvé un parquet qui nous plaisait bien mais un peu cher (un peu moins de 30€/m2). Le jour où on va pour l’acheter, j’ai trouvé l’équivalent pour 8€/m2 (couleur légèrement différente, mais qualité équivalente).

Ca peut se dupliquer sur la peinture, les revêtements de sol, les éléments (cuisine/salle de bain). C’est à mon sens plus facile à faire quand c’est de la location car on est moins regardant (même si on aime pas trop la couleur ou le modèle, c’est moins grave car on ne vit pas dedans).

Après ça demande du temps, un peu de chance quand même (tomber sur la bonne promo au bon moment) mais c’est payant au final.

Juste un mot : chapeau

Bonjour Frédéric.
Concernant les travaux , pas de problème j’étais sur d’avoir le crédit .
pour les baux, ils ont été signe la semaine dernière ( depuis que j’ai l’offre de prêt ainsi que la date de signature . )

Cordialement

Tout comme Mevo, je reste un peu dubitatif des chiffres avancés ici… je me remets pas en doute la véracité des propos, mais leur caractère ultra-spécifique et non reproductible.

4200€ TTC pour toute l’électricité refaite par un artisan (donc déclaré, aux normes et équipé en matériel professionnel) et pour 5 lots / 130m2 au total ?! Quiconque bricole un peu sait que ce prix ne couvre même pas le prix des matières premières, votre artisan aurait donc travaillé à l’œil ?

J’apprécie ce forum dans le sens où il permet de s’ouvrir l’esprit, de lever des à-priori et barrières psychologiques (oui il est possible d’arrêter son activité professionnelle avant 60 ans si on fait les bons choix, oui il est possible de trouver des investissements complètement autofinancés sans apport même dans des grandes villes)… tandis que là j’ai plutôt l’impression de lire un bouquin d’Olivier Seban ou autres : tout est parfaitement planifié, optimisé, exécuté, sans aucun contre-temps ni problème particulier… point de vue qui ne peut qu’être parcellaire et subjectif.

J’ai tt simplement effectué les visites pendant les travaux, donné une date ( qui peut être modifié en fonction des aléas ) qui pouvait être réalisable et ensuite tt faire pour arrive à ce délais …. et c’est tombe comme ça …
Avant de signe le compromis j avais déjà tt les devis des artisants …et une bonne connaissance de l’l’emplacement ( inondable sismologie ect)

Vous savez , l’Électricité pour un studio de 20 m2 c est pas chère … 8 prises, 1 alimentation chauffage , vmc  1 tableau …
Et attention cela n’inclus pas le chauffage dans ces devis….

Je vais donc écrire un livre …
et vous donnez les coordonnés de mon électricien qui travail dans le lot…

Plus sincèrement … si vous voulez plus de détail sur les prix des devis pour vous aidez pour vos projet .. je vous les envoie en MP sans problème .. j’ai pas de temps à perdre à me justifier ..merci

Envoyer moi votre mail en MP je vous copie les devis/facture si cela vous intéresse pour vos projet uniquement pas pour me justifier ….

Dernière modification par cricri77700 (15/07/2015 19h11)

En effet les conduits étaient déjà présent … la plupart des fils existants ont été changé quand même …

Après , Je pense que sa dépend des régions et de la concurrence …

Je viens d’île de france de base… c’est limite impossible de nos jours de trouver un projet qui s’ autofinance par exemple alors qu’ en province c’est différent … pour les travaux cela doit être pareil .

Pour continuer le partage sur l’électricité , mon électricien me fait un tarif par prise et alimentation pas au m2 … par exemple une prise 10/16 classique me reviens à 28 euros .
La marque c’est legrand.

Père castor avez vous des tarifs à partager ?

Pour connaitre cricri77700, je peux confirmer la véracité de ses propos. Il pousse au bout le concept. Il négocie tout, la cuisine modèle d’expo à -70%, il en veut pas, il va encore négocier dessus, et il stocke ça dans sa cave pour quand il en aura besoin.
Je parie qu’il fait partie des prochains rentiers du forum.

aparté : cricri, si t u vois passer des trucs, ça peut m’intéresser, je revends à Paris…

Pour trouver des biens vraiment intéressant il faut réellement se battre le couteau entre les dents, avoir faim, remettre tout en cause en permanence, être prêt à faire une visite n’importe quand, à faire des travaux le soir + le we…

Les résultats entre un investisseur avec cet état d’esprit et un autre qui basera ses jugements sur la lecture de la presse ou de son agence immobilière, ne fera pas de travaux car c’est pas son truc… seront forcément différents, c’est une question d’implication