Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport…

Comme je l’ai précisé dès le début de mon message, je ne remets aucunement en doute la véracité des propos de cricri77700. Comme beaucoup d’autres membres, je participe activement à ce forum pour apprendre et progresser, avec une finalité : atteindre au plus tôt l’indépendance financière. Les récits des uns et des autres m’ont déjà aidé à sortir de ma zone de confort et me fixer des objectifs que je pensais autrefois inatteignables (comme par exemple l’achat d’un bien à rentabilité brute > 10%). Comme l’indique la signature d’un des membres "Pourquoi pas vous ?".

Or certains des chiffres annoncés ne sont pas cohérents tant avec la théorie (y compris des lectures sur le forum) que mon expérience personnelle (devis que j’ai pu moi-même collecter lors de mes travaux). Par exemple j’ai pu lire sur ce forum et vérifier par moi-même qu’un bon ordre de grandeur pour une rénovation intégrale d’un bien par un artisan (élec, plomberie, sanitaires, sols, murs/peintures, menuiseries…) est 800€/m2… soit 4 fois plus que sur le projet présenté. Un tel écart ne peut pas s’expliquer uniquement par des recherches poussées, un bon sens de la négo et quelques bons plans… or sans ces éléments manquants difficile de tirer des conclusions et donc des enseignements à appliquer sur nos propres projets. Au même titre qu’un livre ou article racoleur annonçant des rentabilités incroyables ("investissez dans des parkings à 20% de rentabilité !") mais sans plus de précision sur les risques de vacance, d’impayés, de fiscalité, de risque de moins-value à la revente etc…

Exemples d’éléments qui permettraient de mettre en perspective ceux déjà fournis :
- cuisines modèles d’expo : présence probable de marques d’usure, configuration imposée devant être compatible avec celle du bien, risques de fragilité à cause des multiples montages/démontages, durée de garantie réduite…
- électricité : qualité des composants (entre temps cricri77700 a confirmé qu’il s’agissait de Legrand, donc le devis me parait encore plus bas), installation en goulottes plutôt qu’en encastré, conformité avec les normes, etc…

@yomaze : navré d’avoir gâché votre lecture par mes remarques mais il s’agit d’un forum d’échange, parfois les avis sont contradictoires. Cricri77700 semble avoir compris que j’évalue son projet avec bienveillance et essaie juste d’en savoir plus, c’est le principal.

Voici quelques exemples concrets de coût de travaux pour des projets planifiés ou réalisés dans mon entourage (les deux premiers en IDF, le dernier en province) :

- rénovation complète d’un studio 20m2 (élec encastrée, plomberie, sanitaires, murs avec isolant et placos sur rail, faux-plafonds, fenêtres, parquet flottant) avec matériaux entrée de gamme : 11k€ entièrement au black soit 550€/m2
- rénovation complète d’un T2 de 40m2 (idem au dessus) avec matériaux milieu de gamme : 25k€ dont 2/3 au black soit 625€/m2
- gros rafraîchissement d’un immeuble de rapport de 6 lots / 250m2 (porte d’entrée et palières, toute l’électricité en goulottes, quelques reprises de plomberie/assainissement, une dizaine de fenêtres, réparation d’un dégât des eaux…) : 80k€ par artisan sérieux dont 25k€ juste pour l’électricité soit 320€/m2

Mon dernier projet n’a pas nécessité de rénovation complète, mais la moindre intervention d’un artisan se paie à prix d’or (tous les montants TTC) :
- 600€ à 800€ pour la moindre fenêtre alu 2 ouvrants oscillo-battants
- 1000€ fourniture et pose gouttière longueur 8m
- 320€ fourniture et pose WC standard
- 600€ fourniture et pose bac à douche 80x80cms
- 3300€ fourniture et pose porte d’entrée blindée sur mesure avec système Vigik
- 500€ fourniture et pose porte palière coupe-feu
- 2000€ en moyenne par cuisine Confo (premier prix dans la gamme sur mesure Nobilia) livrée posée hors électro

Sans compter les petits imprévus inévitables lors de la prise en main d’un immeuble, dans mon cas :
- 200€ passage d’un assainisseur pour vidange et nettoyage au Karcher de toutes les canalisations
- 135€ remplacement de quelques tuiles cassées
- 800€ pour 2 grosses interventions sur chaudière condensation gaz qui avait été mal entretenue

Evidemment plusieurs devis ont été obtenus pour chacun des projets, les solutions techniques optimisées… au final l’ordre de grandeur de 800€/m2 pour une rénovation complète par artisan ne me semble pas déconnant.

C’est ce que je vous disais… en idf c’est beaucoup plus chère .

Vous achetez une cuisine 2000 euros 1er prix ? Sans électroménager ? Je trouve cela chère même avec la pose.

Pour la rénovation des studios, je n ai pas de placo ni de menuiserie . ( déjà fait y a quelques années .)
Par contre tt le reste oui et entièrement  -- vraiment insalubre.

Le t2 … tt à refaire entièrement … sauf le placo dans le salon et cuisine .

Je trouve que vous payez bcp au black… vous devez donc payer beaucoup d’impôt ?
en général les artisans qui propose cela vous déduit de 20% le devis.
personnellement en LMNP avec TMI à 14 + 15.5 de prélèvement sociaux je suis à quasi 30% de déduction net . Et encore je pense bientôt être à 30 de TMI donc…

11000 euros pour 1 studio .. mais vous faite tout par un artisan ?
Je trouve cela chère .. mais la main d’oeuvre à 35e minimum sa monte vite mais si vous comparez le fait de faire sois même et par un artisan….
Sur le même devis , retirer le temps de la dépose , mise en décheterie , faire sols , peinture , faillence mural , pose de cuisine et surtout les finitions c est LONG … c’est pas du tt pareil .

320 euros de pose et fourniture pour des WC ?

Mon dernier projet c est 80 euros le toilette Jacob delafon x3
750 euros la cabine de douche verre granite x2
260 euros ballon eau chaude steatite atlantic x3 100l
3 éviers suspendu Jacob delafon. 65e
55 e le mitigeur de douche déjà existant à changer X2
3 mitigeurs éviers 40e
fourniture divers je sais plus combien
mains d oeuvre 750e pour le tt.

Tt les prix sont ht
J en ai eut pour 4685 euros ttc exactement
le premier devis qu’il m’à envoyer était de 6400 euros et c’était le moins chère
faire marche la concurrence et voilà.. un exemple parmi tente d’autres pour optimiser +++.

Je pense que nous ne vivons pas dans la même région , que l’on a pas le même réseaux , et que l’on ne passe pas le même temps dans nos projets.( avec un immeuble à distance cela doit être plus compliqué et cela doit y jouer considérablement sur l’optimisation général du projet )

Freesas@

freesas a écrit :

Bonjour,

bravo pour ce projet rondement mené!
coté gestion vous gérez en direct? ou pensez vous passer par une agence ou autre?

Si je résume 3 mois pour sélectionner les artisans et 3 mois pour les travaux? En dehors des interventions de artisans vous faites tout tout seul?

Les artisans , environs 1 mois.. j avais déjà un réseau grâce à un projet. Il me manquais juste un plombier.

Je leurs dit que je cherche un artisan POUR DU LONG TERME ET QU IL FAUT JOUER LE JEUX . Donc il baisse leurs tarifs pour ceux qui sont intéressés et je ne leurs ai pas menti car 1 ans après , un plus gros projet est tombé .
Le fait d’avoir un réseau et ses artisans est un gros gaïn de temps.

Pour les travaux , 2 mois exactement , je suis sur le chantier tt les jours pour y travailler et gérer les artisans .
Juin juillet je suis de roulement de nuit de 21h 45 à 6h 45 et arrive à dormir 4h30 environs associé à une sieste de 2h l’AM donc sa me permet ’d’enchaîner et optimiser mon temps sur le chantier pour respecter les delais..

Je passe quand même du temps avec ma famille et amis quand même 😆😆😆 mais 5 à 6 jours sur 7 je travail …

Côte gestion : je fais comptabilité + gestion moi même .

Dernière modification par cricri77700 (16/07/2015 16h41)

J’ajouté que les artisans sont dans la plupart en retard.
Le fait d’être présent tt les jours ( donc j’avance ma partie rapidement quitte à faire des journées de 12h ) permet de gérer les artisans ( ils savent que je suis sur le chantier tt les jours donc ils ne peuvent pas me la mettre à l’envers si je puis dire. )

Content de vous avoir aider…

"Quand le monde du commerce aura compris que le mise en concurrence ne fait pas le meilleur prix, alors les prix baisseront.

Ce n’est point un reprochent juste un constat de 20 ans dans mon cabinet d’ingénierie en immobilier.

Les entreprises, artisans, Stés sont épuisé de faire devis qui n’aboutissent jamais. Alors avant de faire le meilleur prix on test aussi son client, son assiduité à l’achat, son engagement,  et surtout a t’il les moyen de ses ambitions ? "

Bonjour.

La mise en concurrence ne fait pas baisser le prix ?
Mon premier devis, je suis allé chez le grossiste pour voir à combien , moi particulier il me fourni par exemple un ballon d’eau chaude .. je descends le prix au max … quand je vois que ttc je touche 280 euros le ballon d’eau chaude que l’artisant me facture 400 HT Hors main d’oeuvre , je me dit qu’il se fait une sacré marge ( sachant que normalement il le touche moins chère qu’un particulier )

Après je leurs disais que je recherche un artisan sur du long terme , que je suis pas la pour leurs faire perdre du temps mais le devis doit être un minimum honnête. Je me suis donc renseigné un maximum pour connaître les prix ..
de mettre en concurrence tous ces éléments ma permis de trouver des artisans sur du long terme et de gagner du temps par la suite sur les chantiers à venir …

Après je vous rejoins sur le nombre de "touriste " qui ont des lubies qui n’aboutissent pas … et que cela doit être vraiment embêtant pour les artisans … mais faut tout de même rester un minimum dans les prix …

Sur le ballon d’eau chaude en question par exemple : 400 e donc il doit toucher 150 euros sur le matériel et il demande 120 euros de main d’oeuvre en moyenne dans les devis+ fourniture de pose ou il se prend encore une com .. donc quasi 300 euros pour 2h de boulot ?
A ce moment il faut dire oui au devis et ce dire que l’artisan nous test et qu’il baissera le prix par la suite ?

Je ne pense pas .

@cricri77700 : vous oubliez de compter :
- l’artisan doit venir faire un devis ou constater ce qu’il y a à changer (1 heure passée?)
- l’artisan doit vous faire un devis
- l’artisan doit passer chez son grossiste pour prendre le matériel (1 heure passée?)
- l’artisan doit reporter le matériel usagé à la déchetterie (1 heure passée?)
- l’artisan doit vous faire la facture

Le prix pour changer un chauffe eau est bien au strict minima de 500€ par un artisan. C’est clair que si vous le faites vous-même, il vous en coûtera 250€. Mais les deux coûts ne sont absolument pas comparables.

Vous pouvez compter environ 50€/h chez un artisan pour qu’il arrive à gagner sa vie. C’est valable tout corps de métier confondu pour avoir un travail de qualité. Je viens encore de le vérifier en plomberie, électricité et couverture ces dernières semaines.

@bascarol : je ne comprends pas votre remarque ?

On m’a toujours dit (règle empirique et de bon sens) de demander au moins 3 devis pour chaque prestation, celui au prix médian étant le plus souvent le plus pertinent (le plus cher probablement trop gourmand, le moins cher risque d’avoir rogné sur la qualité du matériel ou de la main d’oeuvre pour proposer un prix agressif). L’aspect humain rentre aussi en ligne de compte, il m’est arrivé de ne pas retenir certains entrepreneurs parce que le contact n’était pas bon.

Sauf à rencontrer plusieurs artisans et leur demander à chacun un devis, comment réaliser correctement le travail de sélection (surtout si on n’a pas encore son propre réseau) ?

@lachignolecorse : Tout à fait d’accord avec vous.

L’une des plus grosses économies sur mon projet a été de refuser un devis excessif pour fourniture et pose de serrures 3 points en applique (modèle carénné, pose rapide mais prix +++) et de demander à la place la pose seule de serrures achetées et choisies par mes soins (modèle certifié A2P* à 100€)… 120€ HT pour environ 2h de main d’oeuvre par serrure.

" La pêche au couillon " c’est un peu ce que je me suis demandé
le pire c’est que c’est 50% des devis par chez nous ….

Bonjour.

Les points qui ne se sont pas déroule comme prévu :
- j’ai signé le compromis le 20 mai..
2 mois de retard sur ce qui avait été prévu le temps que le propriétaire fasse les diagnostics et de distingués les lots de l’immeuble car il garde uniquement un garage . Le géomètre à pris bcp de retard sur ce qui avait été convenue ….

Les studios doivent être loués pour aout … j’ai donc eu que 2 mois pour tout gérer … donc j’ai travaillé jour et nuit pour arriver au délais …
je termine actuellement le t2 qui sera prêt pour mi aout et loue le 1er septembre et les studio sont prêt et remise des clés le 1er août.

Concernant le taux d’endettement , la banque m’a confirmé qu’il est de 0 après loyer . J ai fais une simulation car j’ai un projet d’immeuble pour le transformer en immeuble destiné uniquement aux étudiants avec une réception ect ect …
Le projet : 350 000 euros .
rentabilité 15%
Donc autofinancement
taux endettement avant projet : il prenne en compte 70% de mes loyer + mon salaire ( donc grâce au cash flow +++ du projet j’’ai donc 800 euros de revenu de plus )+ locations de mes autres bien .. je suis à 40%
Après projet : en prenant 70% des revenues locatifs je tombe à 0%.

Bonsoir à tous.
Petit message pour signaler que le projet de cricri77700 est parfaitement plausible, ayant le même âge que lui et étant dans le même type de projet avec une rentabilité similaire.

@cricri77700 ce serait d’ailleurs avec plaisir que j’échangerai avec vous sur nos investissements respectifs, semble t’il dans le même secteur géographique !

Felecitation cricri pour votre patience et votre envie d’échanger sur votre projet. Grâce a votre fil, il est interessant de voir que nous sommes plusieurs investisseurs à avoir la meme démarche.

Bonjour,
Vous venez de région parisienne et finalement vous réalisez ce beau projet dans le Sud-Ouest. Pour être efficace sur ce nouveau marché, il vous a fallu du travail d’analyse. Combien de temps d’étude d’annonces, de visites avez vous pris pour vous sentir prêt ? Vous êtes vous spécialisé sur une préfecture ou un département ? Car j’avoue, votre démarche m’intéresse beaucoup et j’envisage de faire de même.
Rastignac