Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ?

ZX-6R a écrit :

Tout à fait.

Je n’en ai pas sur mes studios parisiens (étudiants, parents cautions) mais j’en prendrai pour mes immeubles en province.

Bonjour,

Je commence à m’interroger sur les GLI/GRL, et en lisant votre phrase, je me pose une question, mais peut-être que j’interprète.

Si vos studios parisiens sont loués par des étudiants/parents caution, peut-etre que lesdits parent vivent en province, et du coup, locataires en province.

Ma question : est-ce qu’un parent provincial qui se porte caution est plus "fiable" qu’un locataire provincial d’un appartement en province ?

Il me vient une autre question : Je ne connais pas la nature de vos biens en province, mais si vous louez un studio (province, étudiant, parent caution), vous ne prendriez pas d’assurance ?

Je comprends,
Merci de votre réponse.

Dans le cadre de mes visites de biens à acheter, un de ces studio a un locataire en place depuis bientôt trois ans. Un homme d’environ 35 ans, qui loue ce studio  depuis 3 ans. Ce locataire étant sous curatelle, c’est l’UDAF qui gère les loyers.
Si j’achète ce studio (j’en ai encore à visiter), je me dis que la sécurité de la curatelle m’épargne la dépense d’une GLI. Qu’en pensez-vous ?

Si l’on écarte l’aspect "tranquilité nerveuse" apportée par la GRL, y a-t-il réellement un intéret financier?

L’assurance fonctionne selon un système de probablilité qu’un évènement arrive.
Donc si le fait que cet évènement arrive peut être supporté par vous financièrement, n’est-ce pas le critère qui doit définir si vous devez prendre une assurance ou non?
ex : ne pas prendre d’extension d’assurance pour les achats courants si on a de l’épargne de côté pouvant être utilisé en cas de pépin (tél, lave-vaisselle…) car financièrement on peut y faire face. En revanche ne pas transiger sur l’assurance santé (en France c’est particulier mais par ex avec le système US) car le jour ou il y a un problème les frais peuvent être énormes.

Quelques retours de propiétaire-bailleurs à longue date serait intéressant pour savoir si financièrement la GRL leur a été bénéfique.

J’ai pris une GRL "portugaise" pour dormir plus tranquillement. L’autre avantage est que je montre à la banque que mes investissements sont sécurisés (plus ou moins…) par cette assurance, cela montre le sérieux de mon projet pour un futur prêt.
Rastignac

Effectivement sur ce bien 1900€ vs 13 300€ le calcul est facile.

Mais il faut aussi que vous intégriez tous vos autres biens pour lequels vous n’avez pas de soucis (enfin j’espère) et pour lesquels vous payez un assurance (vous mentionnez sur l’autre fil 4 biens mais postentiellement 12).

Enfin pour ceux qui y sont sensible, l’argument "ça permet de dormir tranquille", n’a pas de prix…

Bonjour,
J’avais en tête un taux d’impayé de 2% des loyers.
En général, un locataire indélicat solvable ne paye aucun loyer après le 1er et le dépôt de garantie. Lorsque l’impayé survient ensuite par insolvabilité, il peut avoir toutes les causes : maladie, divorce, chômage, ce qui peut arriver à tout le monde.
Beaucoup de bailleurs en France qui ont subi un impayé important ont  été assez marqués ce type d’évènements quand ils n’ont pas tout simplement une fois les procédures terminées vendu leur bien pensant que l’investissement immobilier n’était pas fait pour eux.
La question d’une GLI/GRL n’aurait aucun sens si nous étions en Angleterre ou aux USA ou les locataires sont expulsés immédiatement. Les procédures peuvent durer jusqu’à 24 mois en France avec les délais accordés au locataire et les trêves hivernales.
A mois d’avoir au moins 10 appartements en location et de pouvoir absorberun impayé, il est dangereux de ne pas prendre d’assurance lorsque l’on a 3, 4 ou même 5 appartements. Cela ne suffit pas pour mutualiser le risque.
Une procédure qui vous prive de loyers pendant 2 ans est un véritable calvaire pour le bailleur qui souvent ne connait pas les arcanes de la justice.
L’impayé est le talon d’Achille de la location immobilière, l’assurance est impérative.
Cordialement,
Franc

Pour ma part j’ai eu à faire à deux GLi
Celle de l’agence immobilière qui gère le bien, l’assurance nous a remboursé dès le premier mois, l’assurance c’est occupé de la procédure d’expulsion. L’expulsion devrait avoir lieu à la fin de la trêve hivernale, l’assurance devrait prendre à sa charge la rénovation du bien si il y a eu détérioration, mais il semble que ce soit rarement le cas. J’aurai plus de précisions après l’hiver.

L’autre GLi qui n’en est pas vraiment une est la VISALE, une assurance de l’état offerte sous certaines conditions. Elle prend actuellement en charge les loyers impayés d’un de nos locataires.
Inconvénients : elle ne couvre que les 3 premières années du bail
Tarif gratuite

Suite à l’expulsion du locataire géré par agence nous allons surement reprendre la gestion du bien et nous commençons également à faire le tour des GLi, j’ai été voir mon banquier ce matin.
Celle-ci a une carence de 4 mois avec effet rétroactif.
Les détériorations sont plafonnées à 5 fois le loyer avec un maximum d’environ 2700 €.
Un protection juridique de maximum 2300 € par an. (Les frais d’huissier sont ils compris dedans ?)
Tarif 3.14% des loyers encaissés

(Je ne sais pas si les noms peuvent être donnés, en mp sinon)

Oui, je connais VISALE.

Ca peut être un plus mais c’est assez contraignant au niveau des conditions et puis c’est limité à 3 ans du coup si le locataire arrête de payer après la 3ème année. On se retrouve sans locataire.

J’ai demandé à la Société Générale qui a financé le logement et ils m’ont répondu qu’ils ne faisaient plus d’assurance pour les loyers impayés. Même réponse à la GMF.

Il n’y a pas de comparateur sur internent comme pour d’autres asssurances qui compare dans un tableau synthétique les tarifs et prestations.

J’ai repéré la GLI de la compagnie INSURED à 2.2% des loyers qui a l’air pas mal mais je sais pas vraiment ce qu’elle vaut.

Il y a peu d’assureurs GLI. Je donne les proncipaux assureurs dans la discussion sur Visale.
Pour être honnête, les garanties sont assez homogènes : loyers impayés plus déteriorations immobilières
Le principal est que l’assureur vous couvre une période suffisante jusqu’à l’expulsion soit 24 mois minimum. Faites les calcul ms en multipliant 30 ou 40 par le loyer mensuel chargé pour voir si le plafond suffit.
A mon sens ce qui fait la différence c’est une garantie Protection Juridique proposée avec le contrat qui va vous défendre en cas de contentieux avec le locataire (ex : refuse de payer car invoque un logement insabulubre).
En ce qui concerne Visale attention car la garantie s’arrête complètement 36 mois après le début du contrat, même en cas d’impayé. Ce n’est pas un dispositif fiable sur la durée pour un bailleur. Attention !

Attention avec Visale. En meublé c’est 1 an renouvelable 2 fois. A mon avis en cas d’impayé ils ne renouvellent pas…

Pour faire un petit retour d’expérience…

J’ai souscrit pour 160 euros sur LesProprietaires. Outre la différence de 40 euros de moins par rapport à Smartloc, j’ai également eu droit à une étude de solvabilité gratuite (contre 15 euros chez Smartloc), mais je ne suis pas sûr qu’il s’agisse du processus normal ou d’un geste pour avoir un peu cafouillé.

En effet en les rappelant sur le numéro utilisé pour me laisser un message, je suis tombé sur l’accueil d’Insured, qui m’a demandé si j’appelais pour Smartloc ou pour LesProprietaires. Comme quoi c’est bonnet blanc et blanc bonnet, donc sélectionnez surtout le meilleur tarif.

A noter qu’en lisant les petites lettres du contrat, on découvre que l’assurance pour les garanties Loyers impayés et Détériorations immobilières sont couvertes par une société de droit maltais… Pas forcément un problème en soi, mais je ne m’explique pas l’intérêt de ce montage, peut-être juste une question de taxes.

Après comme pour toute assurance, tant qu’on n’a pas eu de sinistre, difficile de savoir s’il sera facile de se faire dédommager.

En effet d’après un article du Figaro à partir de fin mai 2018 elle couvrira 36 mois d’impayés de loyer tout au long de la durée du bail et plus les trois premières années seulement.

Par contre toujours rien sur les dégradations, c’est mieux mais encore tout à fait çà.