LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Bonjour à tous,

J’ai le projet d’acheter un studio au Cap d’Agde dans le but de le louer de manière saisonnière.
Les prix de locations sont d’environ de 450 euros à la semaine en saison (juillet/août) et 300 euros la semaines en hors saison (mai/juin/septembre). Je pourrai donc rembourser mon prêt en louant seulement ces 5 mois. Le reste de l’année sera "du plus". Connaissez-vous des sites ou des endroits où je peux me renseigner sur les taux d’occupations des locations saisonnière dans cette région?
Quelle stratégie de communication puis-je mettre en place pour que les annonces de location de ce logement soit le plus "visible" possible?

Je ne suis pas sur la région donc j’ai en vu d’embaucher quelqu’un pour gérer la remise des clef et l’état des lieux de l’appartement. Savez-vous par quel biais je peux embaucher cette personne et lui faire un contrat de travail pour je soit "couverte" en cas de problème et que je puisse la déclarer (CESU, autres)?

Au niveau fiscal je me suis un peu renseigner. Ce que j’ai compris c’est qu’il y avais un abattement fiscal de 50% sur les revenus de ce logement. Ai-je bien compris? De plus j’ai contacté certains propriétaires qui m’ont assurés ne pas payer la taxe d’habitation puisque ce n’étais pas leur logement principal et qu’il le louait à la saison. J’avoue ne pas être au clair avec cette question, avez vous des réponses à m’apporter?

Ce projet me parait intéressant et cela quelques mois que je me penche sur la question. Seulement, je suis assez jeune et je n’ai pas d’expérience dans l’immobilier. Je voudrais donc savoir si mon projet est viable et s’il y a des choses auxquels je devrais absolument penser avant de me lancer la dedans.

Je suis preneuse de tous vos conseils et avis. La critique constructive est aussi la bienvenue!

Merci d’avance de vos réponses,
Sonia

Bonjour,
C’est à dire? Vous pensez que c’est un investissement plutôt sur c’est ça?

Bien cordialement,

Bonjour skarnik,
Ah oui en effet. Je n’avais pas du tout compris ça comme ça! Haha
Au Cap d’Agde il y a aussi des quartiers calme fréquentés essentiellement par des familles, des personnes âgées et des jeunes. C’est plutôt ce genre de coin que je souhaiterais cibler. De préférence loin du village naturiste
Pour mon employer je me demandais naïvement si je pouvais embaucher quelqu’un et lui faire un contrat de travail en le payant autrement que par CESU. Certaines personnes ne prennent pas les CESU…
Pour ce qui est du micro Bic c’est en effet ce que j’avais compris.
Merci de votre réponses

Merci pour cette info!

1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Sonia a écrit :

Je ne suis pas sur la région donc j’ai en vu d’embaucher quelqu’un pour gérer la remise des clef et l’état des lieux de l’appartement. Savez-vous par quel biais je peux embaucher cette personne et lui faire un contrat de travail pour je soit "couverte" en cas de problème et que je puisse la déclarer (CESU, autres)?

Ce point m’intéresse. Au niveau juridique la personne employée en CESU signe à votre place l’état des lieux entrant et sortant ainsi que l’inventaire des meubles.

Comment le faites-vous apparaitre sur ces différents documents et quelles est leur valeur en cas de contentieux?

J’ai par ailleurs lu que les signatures "Pour ordre" pouvaient donner lieu à des interprétations différentes devant les tribunaux…

Il faudrait donc établir un contrat de travail pour cette mission?

Si des membres du forum ont un retour d’expérience sur la délégation des visites et état des lieux (proches, amis…)  en dehors des agences cela m’intéresse.

Bonjour à tous,

Après avoir parcouru de nombreuses fois ce fil (et bien d’autres) et après avoir fait une recherche sur le net, je n’arrive toujours pas à bien cerner précisément les critères qui font que l’on peut ou non se déclarer en LMNP, en 2015.

Et comme j’ai beaucoup de mal à comprendre le code des impôts et ses phrases tortueuses, je viens vous demander de l’aide :)

Dans les critères que tout le monde semble reconnaitre il y aurait :
- vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

1 - y a-t-il d’autre critère en 2015 ?
2 - sur le critère "représentent moins de la moitié de vos revenus globaux", quelles sont les sommes à prendre en compte ? les recettes locatives sont-elles les loyers avec charge ou faut-il ne pas considérer les charges ? Pour les revenus globaux, j’imagine que cela comprend aussi les revenus de l’opération LMNP en elle-même ? ce qui semblerait vouloir dire que  les recettes locatives ne doivent pas dépasser 100% des revenus avant l’opération de LMNP dans laquelle un investisseur se lance.
Et si l’on veut se lancer dans une 2ème ou une 3ème opération LMNP d’ampleur on risque de rapidement rattraper ce critère des 50% non ?

Bref plein de questions sur ces fameux critères…

L’autre méthode serait, si je comprends bien, de définir le LMNP par opposition au LMP qui lui semble mieux défini à savoir :
Pour être LMP il faut respecter les 3 critères suivants :
- s’inscrire au RCS
- avoir des recettes annuelles tirées de l’activité supérieures à 23 000 €
- ces recettes de location doivent excéder les revenus professionnels soumis à l’impôt sur le revenu du foyer fiscal
Dans ce cas pour bénéficier du LMNP, il suffit de ne pas remplir un des 3 critères.

Je vous remercie d’avance pour vos avis !

Solvird
PS :message édité car oubli de la partie sur la définition de LMP et donc de son opposé le LMNP

C’est donc la logique du "je ne respecte pas les critères du LMP" qu’il faut appliquer pour déterminer le statut du LMNP.
Je vais faire ça

Je confirme, nous sommes restés près de 11 ans en LMNP sans nous préoccuper des critères de CA et de proportion relative des revenus, simplement en ne nous inscrivant pas au RCS.

Bonjour link,
Vous avez à faire à l’administration française et notamment au greffe du tribunal qui sont débordés, et ces dossiers ne sont pas prioritaires, en tout cas c’est ce que j’en ai retenu de mon expérience personnelle. Formulaire POi envoye en decembre 2014, réception du courrier avec numero de Siret autour du 28 avril 2015 soit 2 jours avant la date butoir pour l’envoi de la liasse fiscale. Un coup de telephone au greffe vous permettra de savoir s’ils ont bien votre demande, ensuite c’est à leur bon vouloir, mais vous avez de la marge.

Isa, je vous confirme que ma declaration a été envoyé au greffe du tribunal de commerce, rien à voir avec la CCI. Les situations sont certainement différentes suivant les départements et notre ami Link semble être moins bien tombé que vous.

Bonjour,

En LMNP, les déficits ne sont, effectivement, pas imputables sur les revenus globaux, mais uniquement sur les revenus de même nature. Le déficit est donc reportable, sur 10 ans, et permet d’annuler des "bénéfices" postérieurs.

Ce qui permet d’avoir des revenus non fiscalisés sur une certaine durée (imputation des charges, imputation des déficits reportés et amortissement comptable du bien).

Ex : vous avez 10k de déficit en année N primaire (revenus - imputations directes (travaux, frais, etc…)) et 3k d’amortissement comptable du bien.
En année N+1, revenus 10k - charges 3k - amortissement annuel 3k = 4k de bénéfices.
Vous imputez 4k de déficits en report --> revenu fiscal imposable = 0.

Reste :
- 6k de déficit reportable jusqu’en N+10
- 3k d’amortissement non consommé en année N et reportable sans limite.

Bonjour,

J’ai appelé le centre des impôts pour avoir des renseignements concernant la CFE.

D’après eux, à partir du moment où il y a de 2 meublés dans la même ville mon activité doit être attaché à ma ville où j’habite (et non la ville ou se situe les meublés).

Je dois donc faire un transfert d’activité auprès du tribunal de greffe.

Je n’ai pas l’impression que le service des impôts maîtrise son sujet, qu’en pensez-vous ? Est ce exact ? Merci