Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ?

Je me suis toujours dit que quand je vendrai mon studio, je ferai un calcul simple pour commencer:
combien me coute l’appartement par mois (charges + intérêts non perçus sur le capital théorique) ?

Ensuite je réfléchirais à la rentabilité de le garder plus longtemps en vente pour gagner X% sur le prix.
Si je prends mon exemple perso: appartement valant dans les 140K, charges d’environ 100€/mois + 600 de TF
Chaque mois d’immobilisation me coute environ 140K*4%/12 + 100 + 600/12 = 616€

Si je le garde 1 an en vente (imaginons à 150K qui serait un prix du haut de la fourchette), ça me coutera dans les 7500€.
Donc si un prix à 140K me permet de le vendre très rapidement, je n’hésiterai pas.
S’il faut par contre le mettre à 125K pour qu’il parte vite, ça mérite réflexion.

Dans votre cas, il y a dans les 15-20K entre une vente potentiellement rapide et une vente longue (1 an ? 2 ans ?)
Bien sur, ce calcul nécessite que vous fassiez certaines hypothèses sur le marché immobilier de votre coin.

@ Faith : approche intéressante, je vais y reflechir.

@ Moke :

- le bien en vente par l’agence A est l’appartement au dessus du miens mais sans garage affiché 120 k€ FAI (donc 114k€ net), il a l’air en bon etat mis  je ne sais pas s’il a du double vitrage.

- L’agence D a vendu un T2 et un T3, le T2 était annoncé à 120 k€ également vendu moins mais je n’ai pas retenu le chiffre (entre 110 k€ et 115k€ il me semble).

- l’agence B est un mandaire indépendant (sans bureau) il travaille exclusivement  avec les sites internet dont LBC et il a été en vacances au mois d’aout.

- Pour l’heure je compte mettre des annonces sur des medias non utilisés pour le moment comme les panneau de cafeterias d’entreprise et les salles de sport. Je peux le mettre sur LBC mais il sera en concurrence avec l’agence B et dans ce cas il vaut mieux que je reprenne qq photos bien éclairées avec des angles différents.

- les autres canaux de diffusion que j’envisage sont : PAP, soit une agence du quartier (agence D) soit une plus grosse agence avec une base clients plus grande.

- Le locataire a donné son préavis suite à l’achat un appartement à Mons il ne m’a pas demandé pour reprendre l’appartement.

Je serais ravis d’en discuter mercredi à la rencontre investisseurs.

DDtee a écrit :

Un agent immobilier a tout intérêt à vous faire une estimation haute pour vous faire signer un mandat

C’est une croyance largement répandue mais selon moi mais inexacte.

L’intérêt d’un agent immobilier est de vendre rapidement les biens qu’il a rentrés afin de ne pas avoir de stocks et de toucher rapidement ses commissions, même s’il doit pour cela en diminuer un peu le montant.

Dans cette optique, il n’a aucun intérêt à surrévaluer un bien dont le prix se situera au dessus du prix du marché et dont la vente sera ralentie, sauf pour ennuyer ses confrères éventuellement.

Mais alors lil grille le bien sur le marché : en vente depuis de longs mois et l’on se demande pourquoi.

J’irais même jusqu’à dire qu’un AI a plutôt au contraire intérêt à sous évaluer un bien, ce que sa déontologie doit normalement lui interdire de faire.

Je vous rejoins par contre sur le fait de mettre un prix "au marché" en refusant toute négociation.

@ Pierre60 une stratégie que j’ai déà utilisée avec succès est de prendre l’une des agences immo dans un quartier un peu mieux que le vôtre ce qui permet aux acheteurs ayant un budget plus faible de trouver chaussure à leur pied.

Dernière modification par Franc23 (05/09/2015 14h30)

Restons factuels, le mieux est sans doute que vous alliez sur la base de données Patrim ou que vous demandiez à votre notaire à combien se sont réellement vendus les appartements du même immeuble.
N’oubliez pas de venir nous partager la réponse

Pour infos, et comme je n’ai pas trouvé beaucoup de détails à l’époque sur le net, il est tres facile d’obtenir les prix de vente (ainsi que l’acte de vente complet je crois, mais c’est plus cher) successifs depuis 1956 de n’importe quel bien en le demandant (moyennant 12€) aux services de la publicité fonciere via un cerfa3233.

Seul le numero de la parcelle cadastrée suffit (le cadastre est maintenant dispo online).

Il s’agit de prix de vente "devant le notaire" donc hors frais dudit notaire et hors Frais d’agence je pense. C’est pratique on a aussi les indivisions etc.

J’ai eu une réponse en 10j par courrier postale en région parisienne

Les estimations immobilières souvent c’est pour rigoler, ils se basent juste, presque tous, sur l’état et le prix au m² du coin; donc faire appel à eux ne sert pas à grand chose. Sauf à claquer du fric et se trouver lié/bloqué par leurs contrats aux conditions cachées en si petits caractères.

Aussi mieux, de bien entendu, de vendre en direct, ne croyez pas que c’est plus difficile. Bien sûr il vous faudra ’investir’ de votre temps…

Perso et cela vaut ce que cela vaut j’ai établi mon petit ’procédé de vente’ :

Une affiche (précisant : "Ne dérangez pas les voisins, ils ne sont au courant de rien") et des annonces, le plus possible gratuites, sans n° de téléphone, fixant un rendez-vous hebdomadaire (exemple : "Visite le samedi de 10h à 12h) sur les lieux. Là vous attendez et si plusieurs amateurs, bien possible qu’il surenchérissent les uns sur les autres (du vécu !).

Si cela doit se vendre cela marchera…. et dans votre poche toutes ces commissions d’agences immobilières !

Dernière modification par Rider (07/09/2015 16h53)

@ Rider : Je suis assez mitigé sur votre approche. OK à la rigueur pour du locatif et sur un marché très tendu, mais sur une vente dans le contexte actuel ? Compte tenu du nombre de ventes n’aboutissant pas (crédit non obtenu notamment), je préfère laisser à chaque acheteur potentiel la possibilité de visiter sereinement, en prenant son temps, de poser ses questions, afin qu’il puisse faire une offre en toute connaissance de cause.

Rider a écrit :

Les estimations immobilières souvent c’est pour rigoler, ils se basent juste, presque tous, sur l’état et le prix au m² du coin; donc faire appel à eux ne sert pas à grand chose.

Quelle serait la bonne méthode selon vous pour faire une estimation ? Ils sont bien obligés de se baser sur ces données… Si dans le voisinage, les appartements identiques au vôtre se vendent X € le m2 et que vous voulez vendre rapidement votre appartement (ce qui sera la volonté de l’agence pour des raisons citées plus haut), vous n’allez pas vous afficher un prix à X+Y € le m2, même si votre appartement a coûté X+Y € du m2 !

Faire appel à eux sert notamment à éviter les déconvenues du genre "éviter les appels intempestifs à toute heure, plus ceux qui prennent rendez-vous pour une visite et qui ne viennent pas…" puisque ce sont les agents qui le subiront à votre place

Ca sert à pouvoir faire faire des visites à des horaires qui ne vous conviennent pas parce que vous travaillez.

Ca sert aussi à diffuser sur un plus grand nombre de supports que ce que vous auriez fait (nombreux sites web, journaux papier, flyers…)

Ca peut servir également (mais pas dans tous les cas malheureusement) à mieux mettre en valeur votre bien et à prendre de plus belles photos que ce que vous auriez fait (avez-vous un reflex avec objectif grand angle par exemple ?)

NB: je précise que je ne suis pas totalement objectif (-tune), mon épouse étant agent mandataire.

Rider a écrit :

Sinon pour le prix c’est du vécu, un type qui visitait me faisait une offre en dessous du prix que je demandais et un autre sur place l’entendant me proposa plus dès que l’autre fut parti…

Ça m’est arrivé aussi. Suite à une baisse de prix, ça a relancé les visites, et j’ai eu 2 propositions le même jour, chacun avec petite négociation et offre au même prix. Le fait d’avoir 2 propositions, ça m’a permis de le dire à chacun des acheteurs potentiels, et l’un des deux a remonté son offre au prix de vente.

Tout se vend, mais pas à n’importe quel prix.

Pour moi il n’y a pas photo ;) on voit bien qu’un peu de lumière et un objectif grand angle apporte une meilleure profondeur aux pièces.

Pour ma part il ne reste plus qu’a reprendre des photos afin de remettre l’appartement en valeur. Sur la partie prix je pense également baisser pour me rapprocher de la moyenne de 115 k€, 125k€ me semble un bon palier car c’est également un critère de filtrage sur leboncoin et il y a beaucoup moins d’offres à ce prix et me semble une marge de nego.

Au niveau visites, comme  j’habite à moins d’1km je pourrais gérer , au moins le we car la semaine il risque de faire sombre le soir.  Je ne pense pas faire appel à une autre agence pour ce mois ci.

Les autres questions que je me pose :
- faut il garder l’agence B qui a mis le bien en vente sur la plus part des sites d’annonces immobilière (LBC, avendrealouer, logic immo, seloger) ? ou au moins baisser le prix ?