Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ?

Chacun sa méthode, les vendeurs ne sont pas tous des brebis, de même que les agents immobiliers. Comme au poker, les fables sont toujours perdants.
Ce n’est pas ma méthode mais quand je vends ou acheter un bien, je dois étudier pour connaître sa valeur pour ne pas la brader. Si j’ai besoin d’agent, je dois accepter de baisser le prix meme à perte mais en fonction des limites de ce que je peux accepter.
C’est comme jouer en bourse, j’ai perdu de l’argent, je vais pas s’en prendre à ceux qui gagnent.
Chacun peut donner son avis, alors discret, continués à parler et ne vous énervez pas.

Cdlt

MCT94 a écrit :

Mettez vous à leur place, quand on vous demande : pourquoi vous vendez ? Je ne dis jamais que j’ai besoin de l’argent ou j’ai des problèmes et je dois vendre mon bien.

Les vendeurs n’avouent que rarement qu’ils ont besoin d’argent et qu’ils sont pressés de vendre. Ils laissent cependant des indices quand on pose les bonnes questions.

Par exemple, si le vendeur dit "j’ai acheté une deuxième maison et j’ai déjà déménagé". On peut supposer qu’il paye deux crédits en même temps et qu’il préférerait vendre rapidement.

Autre exemple, si le vendeur dit que le bien est à vendre depuis un an, il ne dit pas directement "je désespère de vendre" mais on se doute bien qu’il serait quand même content de vendre assez rapidement !

Une fois que l’on commence à cerner les motivations de la personne en face de nous, c’est là que la négociation commence.

Il faut faire attention à l’évolution des tendances commerciales. Si tout le monde veut négocier, les prix vont automatiquement remonter (les AI savent très bien faire cela). Vous aurez l’impression d’avoir super bien négocié.

Je me réfère uniquement au prix du m² pour des biens comparables et la rentabilité locative. Prix net vendeur et prix d’achat car là aussi la commission de l’AI peut avoir son importance. Il faut aussi estimer les travaux pour se mettre à niveau d’un bien correct.

J’entends bien vos arguments Michel45, je fais le même job que vous.

Le pb c’est qu’il y a quand même un nombre impressionnant de guignols dans notre profession.
Notre mauvaise réputation est malheureusement bien méritée.

Je bataille chaque jour pour contrebalancer cette réputation mais il y a du boulot !

Tellement vrai tout vos exemples DDtee.
Pour avoir été longtemps de l’autre coté de la barrière (celui du client investisseur) 9 fois sur 10, l’AI ne savait pas répondre à ces questions aussi simples et incontournables pour un immeuble de rapport :

-Montant de la taxe foncière
-compteurs séparés ou pas
-loyers encaissés actuels

Il y a de quoi se démarquer pour les bons AI c’est sûr.

Vendredi, j’appelle pour un bien "local commercial+partie habitation" qui correspondait à mes critères de recherche. L’annonce était sur le site d’un AI.
Au bout de 2 répondeurs différents, on me rappelle et lorsque je parle de l’annonce… écoutez bien… l’agent ne se souvient plus de quel bien il s’agit. ( c’est pourtant une agence assez petite)

Ils me rappellent hier, mardi donc, et m’informent que définitivement, ils ne savent pas à quel bien cela correspondait et enlèvent l’annonce de leur site.  Bien sur, ils en profitent pour me demander mes critères de recherche. (une partie habitation et une partie pro, de l’ancien avec travaux, la localisation, le budget)

15 minutes après, ils me rappellent pour me proposer un local commercial récent dans une zone artisanale.
Je rappelle à l’ai que ce n’est pas exactement ce que je cherche. Et là, elle me dit, "c’est peut être divisible en partie en habitation, mais je ne le sais pas, peut être vous, qui êtes plus au courant que moi, le savez vous?" Surréaliste.

Alors, oui, j’ai pas envie de filer 10k pour leurs éminents services…

Au fait, existe t il un sujet " les perles des ai, les perles des locataires etc"?

yomaze a écrit :

2/ je mets dans ma moulinette Excel pour voir à quel prix il faut que j’achète pour que le bien soit en cash flow positif après TF et IR.
3/ j’appelle toutes les annonces de T2 à Provins qui ne nécessitent pas de travaux et je fais des offres à 10% en dessous de mon prix plafond. Je ne m’embête même pas à visiter. Souvent, il faut un peu tchatcher avec l’agent avant, lui dire qu’on est occupé, etc. On m’a jamais refusé une offre par téléphone (toujours confirmée par email).
4/ Si l’offre est acceptée, je visite pour voir s’il n’y a pas de vice caché, de toutes façons, il faut attendre le compromis chez le notaire pour voir l’état de la copro.

Bonjour,

Cette stratégie me paraît très intéressante. Je souhaite investir dans mon pays d’origine (España) mais je ne suis pas sur place en permanence car vivant et travaillant près de Paris. J’aurais quelques question additionnelles.

yomaze a écrit :

1/ je cible une ville et un type d’appartement et je regarde quel est le prix de location du moins cher. Par exemple, quel est le prix de location du T2 le moins cher à Provins.

Vous vous basez uniquement l’emplacement et la superficie ? Ou vous discriminez aussi selon d’autres critères (RdC ou étage, avec ou sans ascenseur, etc.) ?
Vous retenez vraiment le moins cher ou vous éliminez les biens sous-cotés en raison d’un gros défaut évident (6ème sans ascenseur, ou en face d’une caserne pompiers, etc.) ou limite insalubres ?

yomaze a écrit :

2/ je mets dans ma moulinette Excel pour voir à quel prix il faut que j’achète pour que le bien soit en cash flow positif après TF et IR.

Vous considérez que vous empruntez 100% ? Avec un emprunt de quelle durée en moyenne ? Ou bien visez-vous un taux de rentabilité précis ?

Merci pour vos précisions.

yomaze a écrit :

Du coup, le critère emplacement et taille est pas mal pour sortir un liste d’affaires potentielles et comme il n’y en a pas 50, on peut affiner pour sélectionner celles dont l’emplacement nous convient.

Ok. Sur un quartier plus hétérogène d’autres critères peuvent être retenus (dans la zone qui m’intéresse la présence ou non d’un ascenseur est déterminante). J’ai testé votre méthode et effectivement, hormis 1 appartement décoté pour des raisons indiquées dans l’annonce (c’est un entresol très sombre) les suivants se retrouvent +/- au même niveau de loyer/m2.

yomaze a écrit :

Le fait de négocier avant de visiter est un gros plus car on achete des biens sur lesquels on aurait eu un à priori.

Par curiosité, pourriez-vous nous en dire plus sur cette prise de contact qui doit surprendre : un acheteur potentiel qui fait une offre sans visiter, qui plus est, j’imagine, une offre très inférieure au prix demandé, comment faites-vous pour être pris au sérieux ? A la place de l’AI ma première réaction est de penser que c’est un rigolo qui a du temps à perdre et je raccroche !

yomaze a écrit :

Je prends toujours un prêt à 110% sur 20 ans, actuellement 1,84%.

Ok. Merci pour ces précisions.

grand21 a écrit :

En réalité, le vendeur ne m’interesse plus . Les voisins , beaucoup plus , et les locataires, encore bien plus . Lorsque je fais une visite d’immeuble, donc en général que tout les locataires sont là, je retourne immédiatement les interroger une fois la visite terminée …

Cette petite maxime est quelque chose que j’appliquerai si je suis amené à faire d’autres achats.
Si j’avais discuté avec les locataires en place, je pense que je n’aurai pas fait mon dernier investissement dans une zone dite "sensible".
Les locataires en place apprennent pas mal de choses sur l’environnement du bien…

Pour le petit clin d’oeil "aux guignols", je viens encore de tomber sur un spécimen hors pair !
Un sketch à lui tout seul ! Et le mieux, c’est qu’il est persuadé que le guignol, c’est moi ! ;-)

Effectivement Guillaume33 , y’a du boulot pour redorer le blason de la profession ! Il doit y avoir des bons quand même, j’ai juste jamais eu la chance d’en croisé un … ;-)

Pour en revenir au sujet, comme exposé plus haut, je suis un spécialiste des très grosses négo (à pas peur, et mon secteur s’y prête à merveille …), et cela m’as toujours très bien réussi jusqu’à maintenant, en obtenant systématiquement des rabais scandaleux …

Cependant dernièrement, j’ai râté une très bonne affaire en voulant être un peu trop gourmand, ou plutôt en procédant comme d’habitude …

Tout les voyants étaient au vert, je n’ai donc pas hésité : succession de vieux garcon qui n’avait plus aucun contact avec sa famille (soeur de 72 ans et maman de 92 ans qui n’ont pas besoin d’argent), bien délabré sans eau ni assainissement (petite maisonnette), affaire depuis 9 mois dans les mains du notaire, zéro pub, c’était la première fois qu’il remettait les pieds dans cette maison ! Lui même m’as répété 4 fois que cette maison ne valait rien ! Alors que son prix de base de 47000 euros était déja une bonne affaire (il m’as demandé ce que je pensais du prix, qu’il a fixé au pif pour pas s’emmerder avec ça, dixit lui même !)…
Donc visite, proposition à 27000 euros avec grosse argumentation derrière (branchement, raccordement, travaux,devis, pb pour 4 m2 de terrain avec le voisin, bien n’interessant personne car visuellement déplorable (mais toiture et fenetre récentes !) …
Le notaire partait en vacances 3 semaines quelques jours après, mais m’as précisé qu’exceptionnellement il ferait suivre mes offres … Donc trois semaine de marge, et que moi sur le coup … Donc comme prévu offre refusée (je comptais la signer à 35 000 …), deuxième offre à 30000 euros 10 jours après refusée, mais il me fait comprendre qu’un petit effort pouvait faire basculer la vente. Je lui formule une dernière offre définitive à 33500 durant son dernier week end de vacances . Le mercredi n’ayant pas de nouvelles, je passe à son cabinet : désolé Monsieur, une personne m’as appellé sur mon portable lundi, j’étais dans le secteur et on s’est rejoint dans la foulée … Il à fait une offre à 37000 qui à été acceptée ! Dans le c°° lulu !

Donc une fois n’est pas coutume, ça n’as pas marché pour cette fois, mais il s’en ai fallu de peu …

Et je n’hésiterai pas une seconde à réitérer ce genre de procédure à l’avenir, car je gagne toujours de nombreux points de rendement dans cette phase cruciale de l’investissement locatif.

La première des renta se fait à l’achat, le reste n’est que détails et miettes …

Bonne négo !

Bonjour,

Je n’ai pas beaucoup d’experience mais je pense que 2 arguments peuvent également avoir un poids aux yeux du vendeur/AI:
- Avoir un apport élevé ou même l’intégralité de la somme en cash (effet psychologique de cash rapide). Possible uniquement pour quelques investisseurs ayant les poches profondes
- Avoir un pré-accord écrit d’une banque pour la somme proposée.

@Cricri: Taux 20 ans à 1,84% c’est vraiment excellent. Pour info vous passez par une banque en direct ou par courtier?

Bruno R

Vous pouvez faire une offre au prix que vous voulez. Le vendeur n’est pas obligé d’accepter (sauf cas particulier)…

Vous n’êtes pas spécialement un pigeon dans cette situation, et je doute que le prix affiche ait changé juste pour vous.

Moi aussi j’aimerais pouvoir acheter au prix d’il y a un mois, par exemple mon billet d’avion qui depuis a augmenter, ou des actions Ingenico, ou un appartement parisien au prix de 2018.