Dilemme d'investissement en LMNP à Rouen : 3 appartements…

adrienchon · #1

Bonjour à tous.

Jeune recrue de ce forum, je me tourne vers vous pour avoir vos conseils et experiences concernant un investissemnt qui se présente à nous en ce moment. Et je dois faire le bon choix.

Je suis en couple sans enfant avec un revenu à 2 de 46000 € environ, TMI 14% . Nous sommes locataire sur Paris.
Nous investissons sur Rouen en LMNP avec de la famille qui nous fait la gestion du premier bien que nous avons. 22m² loué 395 €/mois hc pour un investissement initial de 50 k€

Le dilemme du jour est complexe car 3 biens me font de l’oeil et je ne sais lequel choisir ou bien si je dois investir sur 2 biens simultanément. ( 3 d’un coup non possible par la banque, pour le moment j’espère…)

1 er appartement:

F2, 34 m² en RDC avec chambre en souplexe sans travaux à prévoir. exposition Nord mais lumineux. Inhabité, le syndic est benévole.
Chauffage électrique, avec compteur individuel. Compteur d’eau commun.
Une place de parking inclus dans le lot
Le bien est situé Rouen rive gauche ( jugement negatif de cette rive de la part des Rouennais) plutot central à 600m du métro. Dans un immeuble de 4 lots dont la toiture à été refaite il y a 3 mois. Travaux voté: goudronnage du parking et mise en place d’une barrière. le batiment doit daté des années 1930 avec une façade en briques.

Achat en direct au prix de 56 k€ + 5 k€ de notaire environ.
Loyer espéré : 450 €/mois cc ( semble juste aprés de nombreux contact lors de la parution d’une annonce test sur LBC)
Vacance envisagée : 1 mois tous les 2 ans
Taxe foncière 400€
Assurance PNO 50 €
GRL 132 €/an

Rentabilté brut: 8.61% , net : 6.75%

Financement par crédit amortissable sur 20 ans taux: 2.64% assurances comprises
exploité en LMNP avec un Cash Flow 682 €/an ( hors CFE et frais de comptabilité)

2 eme appartement dans le même immeuble

37 m² en RDC exposé est et sud. Sans travaux à réaliser.
Prix demandé: 65 k€ et loyer escompté 500 €/ mois cc
les charges et le financement seraient identiques.
rendement brut 8,21% , net 6,48%. Cash Flow 513 €/an ( hors CFE et frais de comptabilité)

Possibilité d’acheter 1+2 pour 118 k€ ( le vendeur est généreux, il me fait une ristourne de 3 k€)
soit un rendement brut 8.55% et net 6.78%. Cash Flow 1,445 €/an ( hors CFE et frais de comptabilité) pour 350/1000 détenu.

3 ème appartement

Rive droite de Rouen en plein centre ville, à proximité de l’hotel de ville. Trés bien situé donc peu de vacance locative mais certainement un turn over plus important. 1 étage.
Studio de 16 m² loi carrez et 19 m² utile car mezzanine au dessus de la salle de bain ( tres grande hauteur sous plafond) un peu de travaux avec changement de kitchette plus salle d’eau : 1500 €
Immeuble 1880 sans travaux prévus avec ascenseur. Immeuble de 20 lots environs. 34/1000 detenu par l’appartement.

Prix de vente 52000 € FAI
Loyer espéré 400 €/mois CC au maximum ( de mon point de vue)
TEOM 380 €
PNO 50 €
GRL 120 €
rentabilité brut 8.27%, net 6.02%. Cash Flow 239 €/an ( hors CFE et frais de comptabilité)
239.74 €

credit Idem 2.64 % sur 20 ans assurances comprises.

Mes questions:

Suis-je inconscient de vouloir investir sur la rive gauche? ( pour les gens de la région…)

L’investissement des 2 premiers appartment sous un même lot est-il assez rentable pour prendre le risque deplacer notre couple à 30% d’entettement alors que nous n’avons pas notre résidence principale ? ( sachant que je suis sujet à mutation tout les 3/5 ans)
J’avoue être un peu craintif d’approcher les 30% d’endettement pour la perenité de mes investissements futurs.

Le fait d’avoir 2 logement dans le même immeuble est-il risqué?

Dans ce contexte, faut-il favoriser le rendement au la demande locative de la rive droite.
Ma vue peut être troublée et aucun de ces projets n’est réellment attractif!?!

Bref je suis un peu perdu dans ces possibilités.

Désolé pour ce post un peu long.
Cordialement.

Adrien

Message édité par l’équipe de modération (24/09/2015 08h18) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : lot, rive, rouen

Tchouikov · #2

Bonjour,

D’emblée, j’appelle votre attention sur un détail qui m’a interpellé à la lecture de la description du premier appartement que vous convoitez : il s’agit de la chambre en souplex (autrement dit, en sous-sol).

Faites bien attention car bien souvent, il s’agit de caves aménagées (parfois très correctement d’ailleurs) et reliées à l’appartement (en rdc) situé au dessus.

De telles pièces ne remplissent souvent pas les critères d’habitabilité (accès direct à l’air libre par exemple) ou bien sont sujettes à une humidité excessive. De plus, le raccordement à l’appartement du rdc a pu être fait à la hussarde, sans les autorisations requises de la copropriété et, sans doute, des services de l’urbanisme.

Méfiance donc sur ce bien, car vous pourriez vous trouver à gérer ultérieurement des litiges avec un locataire qui vous reprocherait de lui louer un logement indécent ou bien avec la copropriété si un grincheux de service voulait vous nuire.

Sinon, je ne connais pas vraiment le marché immobilier rouennais. Je sais juste que la rive droite est plus cotée que la rive gauche où la concentration d’anciennes cités ouvrières est importante. Mais les choses se rééquilibreront peut être à long terme, notamment grâce à la meilleure desserte dont la rive gauche devrait bénéficier suite au déménagement de la gare SNCF de Rouen RD).

adrienchon · #3

Merci Tchouikov de m’alerter sur ces éléments à surveiller.

Effectivement, il s’agit d’une cave aménagée avec un système de VMC. L’accés se faut par la salle de bain. Au vu des cette alerte je vais peut-être m’abstenir d’aller au devant de problème… même si il me semble que la copropriété est au courant de cet agrandissement.

Dans ce cas, concernant les 2 autres logements, qu’en pensez-vous?
Le rendement est-il suffisant ou dois-je passer mon chemin dans l’attente d’une affaire meilleure?

Merci

Adrien

Matinvest · #4

Bonjour

La concurrence rive gauche est compliquée compte tenu du nombre important d’appartement neuf construit par la matmut.
La clientèle rive gauche reste moins nombreuse que rive droite. Je viens de relouer un appartement rive gauche la semaine derniere et j’ai eu moins de visite que mes appart rive droite même si la location s’est faite en moins d’un mois.
Pour l’appartement que vous visez rive droite le loyer envisagé me semble un peu cher.

adrienchon · #5

Bonjour.

Merci pour vos réponses et retour d’expérience.

En résumant, Le bien rive droite est un peu sur-évalué point de vue loyer ce qui fait que le rendement net descend en dessous de 6% si je le descend à 380 € par mois. A ce compte là, est-ce toujours une bonne affaire?

Si je veux investir rive gauche, il faut des biens de qualité car la concurrence est rude et le marché moins attractif. Les biens rentrent-t-ils dans cette qualification avec un rendement inférieur à 7 % net?
Je dois etre vigilant aux autorisations données pour le souplexe et à la gestion de l’humidité. En ce qui concerne les ouvrant, il y a 2 fenestrons dans le souplexe. Est-ce que cela suffit pour çetre dans la norme?

Tchouikov · #6

Concernant la présence de fenestrons au niveau de la pièce en souplex, il est difficile de se faire une idée sans voir sur place.

Les critères d’habitabilité en matière d’accès direct à l’air libre ne sont pas non plus d’une grande précision :

"Pour être conforme, le logement doit répondre à différents critères (…) : les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre" - See more at: Normes d'habitabilité | Notaires de Paris - Ile-de-France

Si vraiment l’apppartement vous plait et si vous avez un doute, vous pouvez toujours vous épargner des discussions sans fin avec votre futur locataire en vous couvrant dès le début. Pour cela, il vous suffit de ne pas décompter la pièce en souplex au nombre des pièces habitables et de la décrire, dans le contrat de bail, comme débarras/buanderie.

Tom76 · #7

Bonjour,

Je n’ai pas de retour d’expérience sur la rive gauche mais à mon sens : meilleure renta mais locataires moins solvables et plus de vacances.
Et si vous voulez que votre appart sorte du lot il faudra un bien nickel, avec des équipements en plus (TV, LL, LV, parking…).
Quid du budget mobilier dans votre approche financière?

Pour le prix d’achat j’ai peu de retour car j’achète rive droite avec des travaux autour de 1700 €/m2.
Un bien en bon état bien placé rive droite dans vos surfaces c’est plutot du 2500 - 2800€ €/m2.
En rendement je pense que c’est dur de trouver plus que 7% brut rive droite (sauf à faire des travaux soi même), ça reste intéressant comparé à d’autre villes de province.

Sur la rive droite je loue quelques meublés fourchette 13 à 17 €/m2.
Exemple studio 22 m2 en état correct, à 375 CC, deux pièces 34 m2 état nickel 550€ avec tv et lave linge.
La demande est forte, biens loués en quelques jours à des locataires sérieux.
Etant sur place j’accepte de la courte durée type 3, 6 mois… car je sais que je n’ai pas de soucis pour relouer derrière.

Pour la cave j’ai vu dans mon entourage un bien comme ça, mais à l’horizontale sur un rez de jardin : cave aménagée, rénovée avec grosse vmc, puis loué, puis locataire parti au bout de 8 mois à cause de l’humidité, puis re-travaux contre l’humidité, mais pas assez efficace … bref ça fait un plus d’un an qu’il est vide je vous laisse imaginer le rendement.
J’ai tendance à dire pour votre souplex si ça fait 10 ans que c’est aménagé et que c’est sain il n’y a pas de raison d’avoir de problèmes dans le futur.
Pour les ouvertures, c’est la norme du logement décent, même si c’est assez subjectif : "Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre."

adrienchon · #8

Merci pour ce retour d’experience qui me donne une idée de ce qui est une rentabilité correcte sur cet emplacement.

Finallement l’ensemble des points d’inquiétude soulevés sur le souplexe m’ont fait changer d’avis.
J’ai laissé tombé cet appartement(1). J’ai fait une offre sur le bien d’en face (2)plus grand et plus sain dans la disposition. Ce qui me laisse penser à moins de turn over.

Pour terminer j’ai abandonné mon offre sur le bien placé rive droite lycee corneille (3)car rendement trop juste aprés avoir descendu le loyer à un tarif raisonnable.

Je pense à l’avenir vous imiter Tom76 dans la recherceh de bienà rénover Rouen rive droite mais les biens à 1700 €/m² ça ne courre pas les rues.

Merci à vous tous pour votre aide
Je ferai en sorte de faire un retour sur l’évolution de cet investissement.

Adrien

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