1er investissement locatif : maison à rénover et à transformer en plusieurs appartements !

lhoteco67 · #1

Bonjour à tous,

Comme l’indique mon titre, je cherche à réaliser mon premier investissement immobilier locatif. En théorie, j’ai beaucoup appris en lisant, en questionnant, en suivant des forums et les aventures des uns et des autres, mais, en pratique, j’en suis aux balbutiements.

Aujourd’hui, après quelques visites de maisons (à réhabiliter en appartements), j’envisage de revisiter un bien en compagnie d’un architecte (car je suis bien loin d’avoir assez de connaissances pour évaluer l’échelle des travaux à réaliser) mais j’aimerai votre avis avant d’aller plus loin car ne j’ai aucune idée du coût potentiel des travaux (mais le net permet quelques fourchettes de prix) …

A première vue, les travaux paraissent-ils pharaoniques pour un premier investissement?

Le bien
- Maison individuelle de +/- 100m² habitables + dépendance accolée de +/- 100m² habitables. Vides depuis moins de 10 ans.
- De mémoire, il y a environ 8 ares de terrain autour.

Mon objectif
- Diviser le bien en 3 appartements (potentiellement 2xF3 + 1xF2).
- Créer 2 garages (boxés) + 1 place de stationnement -> selon le nombre imposé par le PLU mais offrir un espace de stationnement privé est un réel "plus" dans le coin.
- Faire en sorte que ce projet s’auto-finance au maximum.

Les travaux à prévoir (mes observations)
- Système de chauffage
- Cuisines (x3)
- Salles de bain (x3)
- Electricité complète
- Menuiserie intérieures/extérieures (avec ajout de Velux probablement car le toit descend beaucoup au niveau de la dépendance)
- Raccordement tout à l’égoût
- Zinguerie à prévoir
- Décoration …

Les avantages
- Bien situé en plein centre-ville donc accès à tout (écoles, banques, magasins, médecins, restaurants, …) dans un rayon de 10mn à pied.
- Demande locative bien plus importante que l’offre.
- Combles potentiellement aménageables.
- Bonne connaissance du marché.
- Proximité avec mon lieu de vie (+/- 15mn).
- Loyer mensuel moyen d’un F3 dans le périmètre: 650HC -> je mise plutôt sur 600HC.
- Loyer mensuel moyen d’un F2 dans le périmètre: 550HC -> je mise plutôt sur 450HC.
- Prix de base (70 000€ FAI) négociable.

Les difficultés
- Le propriétaire n’a pas su me dire si le terrain était constructible (…) -> en attente du retour de la mairie.
- Une partie du terrain alentours est "en pente" donc il faudra sûrement décaisser si je veux mettre 2 garages boxés -> alourdissement du coût des travaux + nécessité d’avoir un terrain constructible.
- Connaissance en rénovation limitées.

Voilà, c’est ma première publication en-dehors de ma présentation donc j’oublie sûrement un paquet de données mais n’hésitez pas à poser les questions et je vous ferai part des réponses (si tant est que je les ai).

Merci d’avance pour vos contributions et bonne journée,
C.

Message édité par l’équipe de modération (04/09/2015 16h43) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : appartements, maison à rénover, transformation

Iqce · #2

Bonjour,

Pourquoi attendre le retour de la mairie ? Vous pouvez allez voir le document, identifier le zonage du bien et lire le règlement écrit qui s’y rapporte ; n’hésitez pas à en parler ici si cela vous semble obscur.
Ca ne dispense pas d’une autorisation qui conditionnera la cession, mais cela vous évitera peut être de réfléchir pour rien.

X

lhoteco67 · #3

Bonjour Iqce,

Etant en déplacement jusqu’à mi-semaine prochaine, je n’avais pas la possibilité d’aller directement en mairie … Ne parvenant pas à avoir la personne en mesure de me répondre au bout du fil, on m’a conseillé d’envoyer ma requête via mail, c’est donc pour cela que je suis en attente … Evidemment, j’irai me renseigner sur place à mon retour si je n’en ai pas de la mairie. Pour l’instant, tout ce dont je dispose (en termes de documents), est l’extrait du cadastre (trouvé via le net).

En tous cas merci, je n’hésiterai pas à poser mes questions car je n’ai aucun doute sur le fait d’en avoir encore beaucoup …

C.

Iqce · #4

Les règles d’extensions et de création d’annexes ayant changées à plusieurs reprises en ce qui concerne les zones A et N, il me semble préférable d’avoir un extrait du réglement, quitte à informer le service instructeur des dites nouvelles règles…
Bonne continuation en tout cas.

Smad · #5

Petit conseil d’électricien plus que d’investisseur, attention à la création des 2 ( voir d’un troisième si commun ) compteurs supplémentaires, le chiffrage peut monter très vite, car nécessitant la mise en place d’une colonne de distribution électrique, vérification d’EDF, et la visite du consuel pour vérifier les nouvelles installations.

Même remarque concernant le gaz si la maison en est équipée .

Eldoradoimmo · #6

Votre bien étant en centre ville, le terrain autour est probablement constructible

Cela peut valoir le coup d’en revendre une partie pour améliorer votre capacité de financement de l’opération. Attention toutefois à l’accès de la parcelle détachée qui ne doit pas trop grever votre terrain à vous.

En centre ville, surveillez également si vous êtes soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France qui peut vous imposer des matériaux et coloris particuliers (à voir dans le PLU), qui bien sûr vont faire monter la facture.

Vous pouvez également faire passer un expert immobilier qui vous aidera à identifier les points faibles de la maison et chiffrer les travaux en conséquence. Vous devez pouvoir en trouver un dans les 500€, c’est à dire pas grand chose.

Pour l’architecte ce n’est pas forcément une super idée, il va forcément vous proposer de déposer un PC, avec RT 2012, etc… Vu que votre projet ne semble pas dépasser les 170m², le recours à un archi n’est pas obligatoire. Peut être qu’un bon maître d’oeuvre sera plus efficace et vous apportera des solutions moins onéreuses.
A bien étudier

Guillaume33 · #7

Bonjour,

Pourquoi se lancer dans un tel projet ? Sans expérience de surcroît.
Vous trouverez certainement des petits immeubles de rapport déjà découpés tout aussi rentables…ce sera beaucoup moins risqué !
L’inconnu est l’ennemi de l’investisseur.
Après votre projet peut être très formateur et peux aussi relever d’un challenge perso. Vous pourrez dire OUI j’ai réussis à le faire !
En tant que débutant je trouve que c’est un peu trop risqué.

lhoteco67 · #8

Bonjour à tous,

Navrée pour le délai de réponses mais j’ai eu un gros imprévu à gérer.

Mon projet initial a été révisé pour diverses raisons (notamment un déménagement très rapidement …). Il reste dans un coin de ma tête mais je m’oriente plus vers l’achat d’un petit immeuble (à rénover partiellement) étant donné que je m’étais penchée sur la question mais n’avais rien trouvé de réellement intéressant (à mon sens) proche de là où je vivais précédemment. La donne ayant changé puisque je suis, à présent, proche d’un secteur qui me paraissait pertinent pour ce type d’achat.

Merci pour vos réflexions, que je conserve précieusement. Je changerai le titre de mon post dès que j’en aurai un peu plus à vous raconter.

C.

lhoteco67 · #9

Re-bonjour à tous,

Comme expliqué dans mon précédent message, j’ai déménagé. Je me trouve donc, à présent, entre Belfort et Mulhouse (pour situer à l’aide de deux "grandes" villes). Je m’étais penchée sur la situation mulhousienne au départ de mes recherches immobilières (il y a environ 2 ans, donc) et j’avais abandonné n’étant plus dans le secteur. Mais me voilà repartie pour 3-5 ans ici donc je m’y ré-intéresse. En parallèle, je me renseigne sur le secteur du Territoire de Belfort. Je me promène sur le forum mais il y a peu d’informations concernant ce point. En revanche, pour ce qui est de Mulhouse et de sa Couronne, il y a quelques posts que j’ai lu avec attention (notamment concernant les secteurs où investir préférentiellement). D’ailleurs, je constate que beaucoup d’immeubles à vendre le sont dans les quartiers Vauban, Dornach ou sur des axes très passants …

Pour l’instant, j’ai orienté mes recherches comme suit:
- 3-4 appartements (sûrement une surface inférieure à 200m²)
- type F2/F3
- avec compteurs séparés
- dont l’énergie de chauffe est le gaz (préférentiellement)
- avec travaux
--> budget FAI: +/- 150 000€

Je parcours donc les offres, prends contact, questionne (adresse exacte, taxe foncière, surface habitable/au sol, loyers HC pratiqués, occupation/libre d’occupation, énergie de chauffe, compteurs séparés, derniers travaux effectués + dates, devis disponibles, travaux à prévoir selon le vendeur, possibilités de stationnement, …).

Selon vous, y a-t-il des questions/informations que j’aurai pu oublié de demander avant de convenir d’une visite?

Ensuite, lorsque j’en serai à l’étape des visites, auriez-vous des conseils particuliers (que je n’aurai pas pu trouver sur le net, éventuellement)?

Puis, si je tombe sur un bien qui corresponde à ma recherche, me conseillez vous de revisiter le bien plutôt avec un architecte ou plutôt avec un maître d’œuvre? En sachant qu’il y a certains points (sols, murs, finitions, …) pour lesquels je n’envisage pas de passer par des entreprise. Je me souviens d’Eldoradoimmo qui conseillait un maître d’œuvre si la surface ne dépasse pas les 170m² .

Enfin, je suis preneuse de tous conseils, avis, etc.! Je n’ai toujours pas d’expérience "pratique" dans le domaine MAIS je suis quelqu’un d’attentif, de curieux, d’organisé, de réfléchi … Alors merci d’avance à ceux qui partagent leurs connaissances et expériences tout au long de ce forum!

Voilà où j’en suis maintenant, à vous les studios!
C.

Bernard2K · #10

A propos d’architecte/maître d’oeuvre :
L’architecte est obligatoire si >170 M² et dépôt de PC
Donc, pour un immeuble où vous n’envisagez pas de gros travaux ni de modification de l’affectation des locaux, l’architecte n’est pas obligatoire même si >170 M².
Pour ce qui est de la meilleure personne pour accompagner la seconde visite : je dirais que ça dépend de la nature du problème principal à résoudre. Par exemple, si vous suspectez un problème sur la structure, un maçon ou une entreprise générale de bâtiment sera peut-être un meilleur accompagnateur qu’un architecte.
J’avais posé la question à un copain maçon, concernant un immeuble ancien avec un problème de toiture. Il m’avait conseillé de visiter avec un charpentier-couvreur. Il ne pensait pas grand-chose de bon des maîtres d’oeuvre et autres économistes du bâtiment. Je ne citerais pas ses mots exacts…

Pour la check-list de visite, le problème c’est que celles qu’on trouve sur internet sont plutôt adaptées à un appartement seul ou une maison seule. Pour un immeuble de rapport, on doit regarder un peu plus large… Et il vaut mieux scinder ce qui relève de l’immeuble dans sa globalité, et ce qui relève de chaque logement pris individuellement. Du coup, sur la bse d’exemples trouvés ici et là, j’ai fait ma propre check-list que je vous recopie ci-après. J’avoue que je ne l’ai pas remplie pendant la visite, ça aurait duré trop longtemps, je préférais prendre des photos et discuter avec l’agence et les locataires. Par contre, je l’ai remplie dès que j’ai été seul, quand tout était encore frais dans ma mémoire.

check-list, partie immeuble (on s’intéresse à l’immeuble dans sa globalité, donc l’extérieur, la structure, le jardin, les parties communes, les raccordements aux réseaux)

Date : Visité avec :

Identification du bien :
adresse :
surface :
nom du propriétaire :
nature du propriétaire :

Année de construction :

Localisation :
Accès (limitation tonnage?) :
Stationnement(s) :
Orientation :
Voisinage et mitoyenneté :
Vis à vis :
Vue :

Jardin :
accès :
surface :
orientation :
état :
vis à vis :
usage actuel :
murs de soutènement :
clôture :

Structure

Construit sur :
plein pied
cave
vide sanitaire…

Murs :
-nature des murs :
état des murs :
fissures ? Renforts ?
Enduit extérieur (nature, ancienneté, état)
arrivées d’eau (chéneaux etc.)
Humidité :
condensation (murs intérieurs, angles, plafond)
infiltration : (taches localisées sur zones exposées pluie ou ruissellement)
remontées capillaires : en bas (vient des fondations!).

Toiture :
type de tuiles
état des tuiles
nombre de fuites
Présence et état des chéneaux et tuyaux de descente.
Raccordement des tuyaux de descente vers où ?
Etat des planches de rive

Charpente :
état de la charpente
état du voligeage
Faiblesses, attaques parasitaires

Planchers :
type de planchers, état d’entretien, planéité

Escalier :
type d’escalier, état d’entretien, régularité des marches

Le "clos" :
fermetures vers l’extérieur :
présence
état d’entretien (ferme, grince…)
présence et qualité des serrures.
Volets et système de verrouillage des volets
grilles au RDC ?

Sécurité : barre d’appui aux fenêtres (1 M minimum)
Garde-corps aux balcons (1 M minimum)

Réseaux :
eau potable : lieu d’arrivée.
Nombre et localisation des compteurs

Eaux usées : lieu de raccordement
Type d’assainissement
Dernier entretien :
Problèmes rencontrés (odeurs, fuites…)

Electricité :
Nombre et localisation des compteurs.
Ancienneté/état.

Documentation :
plans
diagnostics
baux de location
quittances
PPRI
Plan d’urbanisme
Division en lots ?

Propriétaire
Autre offres ?
A vendre quand ?
Possibilité négociation ?
Propriété de tout ce qui est sur la parcelle ?
Copro, lotissement, indivision :
Servitudes :

Remarques :
………………..

check-list, partie logement (ou local commercial) (faire un tableau avec une colonne par logement, ou bien faire une feuille par logement) :

Loué à :
Type de bail (nu, meublé, commercial…)
échéance (fin du bail)
Abonnt EDF séparé
Puissance souscrite
Abonnt eau séparé
Taxe habitation individualisée

Luminosité
Taille et nombre des fenêtres
vis à vis
Voit le ciel
Occultation (volets ou rideaux occultants)

Isolation
Plancher
Mur
Fenêtres
plafond
Chauffage
Conduit de fumées
ECS
Coût annuel de l’énergie

Ventilation
Type de ventilation (naturelle, VMC SF, VMC DF…)
Bouches

Agencement
Espace perdu en circulation
Proximité chambre à coucher et salle d’eau
Dressing, placards

SDB
lavabo
douche
baignoire
robinet
carrelage
Distance ECS

Électricité
Points d’éclairage
Nb prises
Type de prises (terre?)
État et ancienneté de l’installation

Cuisine
Agencement
Type évier
Équipée ?
Rangements
Prévue pour appareils

Sols
(planéité, revêtement, état)

Revêtements muraux
(nature, état)

Plafond
(revêtement, état)
HSP

Ouvertures
Porte entrée (nature : vraie porte d’appartement ou non)
Qualité de la serrure
Type de fenêtres
Qualité ouverture de la fenêtre (frotte, coince…)

Acoustique
(impression sur l’acoustique, différence de bruit avec ouverture/fermeture de fenêtre…)

A noter : Ajouter le gaz dans les réseaux

C’est une check-liste technique pour la visite sur place, il manque donc :
- L’emplacement (proximité des commerces, de services et agréments divers)
- Les aspects "urbanisme" (quelle zone du PLU, proximité d’un bâtiment classé, etc.)
- Tous les aspects financiers : prix de vente, TF, montant des loyers, etc.

Cette liste est perfectible, je ne fais que débuter.

Dernière modification par Bernard2K (13/11/2015 11h28)

DDtee · #11

Bernard2K a écrit :
L’architecte est obligatoire si >170 M² et dépôt de PC

Je ne sais pas où en est exactement le cheminement de la loi, mais il semble que l’obligation de recours à un architecte soit susptible de bientôt passer à 150 m2 Architecture et patrimoine: ce que devrait changer la nouvelle loi

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Bernard2K a écrit :

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