Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ?

Je poursuis juste la parenthèse sur la gestion par agence avec mon expérience.

Je travaille en tant que sous traitant pour une grosse agence immobilière sur Nancy ( CR ), avec un parc locatif de 2000 à 3000 logements ( principalement étudiants ).
Je suis étonné de voir à quel point les personnes qui gèrent les travaux se battent pour que tout soit fait correctement, tant au niveau de la facturation, des délais, que de la réalisation des travaux dans les règles de l’art.

Je pense que c’est avec de grosses agences comme celle ci qu’il faut travailler. Le parc locatif étant tellement grand, la gestion doit être rigoureuse. Et la possibilité de magouilles n’existe pas ( prestataire bon copain de un tel, pots de vin, etc ).

De plus, l’ajout de frais d’agence pour la location, doit permettre de faire un peu le tri, et de trouver des locataires avec les parents derrière ( caution solidaire ).

Reste à voir le prix de cette prestation.

Fin de la parenthèse désolé .

Tssm a commencé le parallèle : généralement, tout comme pour les actions, les investissements immobiliers les plus sûrs présentent les rendements les plus faibles, lapalissade.

Les 15% de rentabilité évoqués par certains, oui peut être, mais pas sans risque, surtout dans le contexte actuel.

Il ne faut pas tromper les investisseurs novices de ce forum. L’investissement immobilier a ceci d’unique est qu’il peut être réalisé à crédit. Pour le reste, il est d’une rigueur extrême et exige de nombreuses connaissances comme l’a rappelé Tssm.

Cricri 77700, gardez cette qualité qui est à l’origine de tout investissement : "l’optimisme (prudent)" !

Vous avez raison sur la décote, je vais compléter mon message

Personnellement j’achète avec décote, et j’ai dans mon portefeuille actuellement quelques biens achetés avec décote :

1. Appartement occupé bail 6 ans suite à vente à la découpe : achat en 2011, libéré depuis et sous promesse de vente, CF négatif car vieux loyer faible, bien sur balancé par une PV brute d’environ 50% sur le vente à venir suite à sa libération

2. Appartement occupé gardienne de l’immeuble bail code civil 10 ans ; situation inchangée depuis l’achat, CF négatif bien sur

3. Appartement acheté en loi 1948 : libéré depuis, bail classique 3ans depuis et loyer passé de 500e à 1600e après libération, travaux et relocation. Ai je besoin de parler du CF négatif d’un logement de 70m2 loué 500e par mois mais que la décote est belle pour cet appartement. Il est tellement bien que je le garde, le TRI va y passer

4. SCPI Pierre  48 (vendue depuis) risque mutualisé, frais élevé, portage 10 ans, PV supérieure à 100% (post sur le forum)

5. Equivalent « Loi 1948 » polonaise. Fond d’investissement immobilier occupé en Pologne

6. Trois commerces vides, dont 2 reloués (achetés en pleine crise à un instit en faillite) que je garde en patrimonial et 1 que je porte acheté en septembre 2015 pour faire une opération marchand (post sur le forum sur ce dernier bien)

Sur le dernier bien commercial vide, un attentat a eu lieu il y a une semaine à quelques numéros de là. Est ce que cela va favoriser la location ?  Avais je prevu ce scenario dans mes hypothèses ? J’ai payé le bien cash, je n’ai pas la pression pour le louer et faire ma marge infine. Nos amis favorables à l’endettement à 110% pourraient avoir quelques frayeurs et faire une firesale bien préjudiciable

Tous mes biens sont sur Paris intra muros. Donc je ne multiplie pas les effets potentiellement négatifs

Je n’ai pas encore fait de viager comme achat décoté. Peut etre vais je intervenir sur des fonds pour mutualiser

A chaque achat décoté indiqué, j’ai la décote à l’entrée, je sais pourquoi j’ai cette décote et je travaille soit pour la réduire, location commerce, par exemple, mais ce n’est pas toujours dans ma main et j’espère que le fait générateur de PV se produira durant ma durée détention "non subie". Donc décote = Risque, il faut en avoir conscience

Par contre et c’est là où je juge que mon risque reste maitrisé, ce sont toujours des biens « prime », emplacement top, demande locative soutenue et solvable, liquidité du bien assuré, et si ces éléments ne sont pas remplis au moment de l’achat, je pense que la décote à l’entrée sera toujours présente à la sortie, le bien n’intéressant pas plus à l’entrée qu’à la sortie. Et cela sans penser aux sorties anticipées non prévues énumérées dans mon post précédent. Ce n’est bien sur que mon opinion

Franc23 a écrit :

Tssm a commencé le parallèle : généralement, tout comme pour les actions, les investissements immobiliers les plus sûrs présentent les rendements les plus faibles, lapalissade.

Les 15% de rentabilité évoqués par certains, oui peut être, mais pas sans risque, surtout dans le contexte actuel.

Il ne faut pas tromper les investisseurs novices de ce forum. L’investissement immobilier a ceci d’unique est qu’il peut être réalisé à crédit. Pour le reste, il est d’une rigueur extrême et exige de nombreuses connaissances comme l’a rappelé Tssm.

Cricri 77700, gardez cette qualité qui est à l’origine de tout investissement : "l’optimisme (prudent)" !

L’optimisme n’est pas une de mes qualités  … au contraire…
Je recherche toujours le loup , si je ne le trouve pas , je me fais un scénario négatif et malgré tous cela , si cela me rapporte encore de l’argent , je me lance.

Attention , l’origine de mes messages n’a pas le but de promouvoir l’immobilier.
L’immobilier n’est pas le monde des bisounours et je rejoins la plupart des mises en garde évoqué sur ce fil .

Mais à lire certain message , je trouve que cela est loin de la réalité… trop pessimiste.
C’est comme si je disais qu’il ne faut pas investir en bourse car je connais quelqu’un qui a perdu 10 fois sa mise .

Bien sûr j’extrapole. ..

Je ne vois pas dans les messages des chiffres , des arguments. .. que des constats ..

Dans tout investissement,  il y a du positif et du négatif… il y a des personnes qui réussissent en immobilier d’autre en bourse et je pense qu’il ne faut pas dénigrer l’immobilier comme cela .

Merci tssm pour le détail de votre parcours.
Félicitation :
On voit ici que le risque en immobilier peut être maîtrisé… si cela est bien fait bien sûr. ..
Vous avez mis une bonne stratégie en place base sur la décote.

Bonjour,
Je partage les avis de Cricri, ZX et DDtee. D’ailleurs, je les suis presque toujours…))
J’ajoute, puisque je me suis lancé il y a un an, un bon conseil donné par mon agent immobilier après mes deux achats (2 deux-pièces) : pendant un an, "ne faites rien" (= pas d’achat). Il ne prêchait pas pour sa paroisse, mais il avait raison. Après, c’est vrai qu’être bailleur cela s’apprend, et pas en un jour. Cela prend du temps, et des frais. Et les conseils de blog sont excellents. Pour moi, les trois fondamentaux sont la connaissance de son marché, l’achat à prix bas et de "bons locataires". Le reste s’arrange, à moins d’être tombé sur une ruine. En ce qui me concerne, j’ai fait quelques erreurs de calculs, il y avait des réparations à effectuer. Ce n’est pas un "long fleuve tranquille". Mais la rentabilité est là, et l’amélioration de ma future retraite ne me coûte que 100 euros par mois (sur les 8 premières années), pour une rente de 1450 euros brut dans 19,5 ans (pour un capital de 250 000 euros emprunté à 110%). Quand je regarde les propositions des assurances-vie et autres épargnes diverses, je rigole…
L’autre option, c’est la bourse, et je suis attentif à la lettre de IH. Sa réussite évidente se fonde sur de grosses économies sur son salaire (difficiles pour moi), une excellente capacité d’analyse, des capacités de prises de risques et un gros travail de fond sur les sociétés et la bourse en général. Ce n’est pas à la portée de tous…
Après, il y a la possibilité de ne rien faire, ce qui fut mon cas pendant longtemps : le risque pris est bien plus grand vu la dégradation promise des retraites futures.
En conclusion, l’immobilier peut être très rentable, si l’on travaille, se forme, et commence pas trop gros. Peut-on devenir médecin, avocat ou ingénieur sans rien faire ? Après, l’immobilier c’est comme tout ce qui rapporte des sous : "no pain, no gain !".
Rastignac

Franc23 a écrit :

L’investissement immobilier a ceci d’unique est qu’il peut être réalisé à crédit.

Même pas !
De nos jour, il est de plus en plus simple d’acheter à crédit des actions/obligations, et en général avec un crédit "in fine" (ou de la marge) permettant d’omettre un remboursement progressif de capital extrêmement coûteux.

Si on veut vraiment trouver de l’unicité à l’investissement immobilier, ce serait surtout de faciliter les emprunts quand on ne possède pas de capital mais juste un revenu.
Mais il ne faut pas se faire de film: emprunter sur la base de revenus futurs, c’est encore un risque supplémentaire.

Pruls a écrit :

Cela fait plusieurs année que je parcours ce forum, et ma mémoire défaille, je serai également preneur d’une synthèse des témoignges les plus intéressants. Je me lance:
Philippe30
ZX 6R
Range19
DDtee
(à vous de compléter!)
…/…
A me relire je précise "intéressant":

+ Membre depuis longtemps
+ Membre étant passé à l’action
+ Membre actif sur le forum, donc producteur de contenus, si possible synthétisé dans sa présentation ou un fil

Merci de vous intéresser à mon parcours/ce que je raconte.
Pour la synthèse, j’ai l’impression de rabâcher sans cesse et pour être honnête j’en suis un peu lasse. Il suffit en fait de lire ma présentation tout comme pour les autres intervenants

Lire régulièrement les mêmes interventions sans aucun élément factuel mais juste des opinions/ sentiments à propos de l’immobilier (ou d’autre chose) ou avec toujours les même biais (penser uniquement marché Parisien par exemple et généraliser) me semble avoir assez peu d’intérêt pour tout dire. Je préfère me consacrer à la rénovation du nouveau bien acheté vendredi dernier

Pruls a écrit :

Les agences immobilières sont elles les seules à faire de la gestion immobilière? Quid des huissiers?

Vous avez déjà évoqué votre volonté d’aller vers des huissiers de justice pour faire gérer vos futurs biens. C’est une solution que je ne connais pas, je ne l’ai jamais pratiqué et ne connais aucun bailleur qui la pratique.
Le choix du locataire est un élément si important à mes yeux que j’aurais du mal à le sous-traiter. La gestion quotidienne ensuite du bien et de la location pourquoi pas…

A moins d’habiter très loin des biens gérés, il ne faut pas s’imaginer non plus que ce soit très chronophage.
Si le bien correspond à l’attente sur son marché trouver un locataire c’est sélectionner 4/5 candidats au téléphone et passer 3 heures un samedi après-midi à faire les visites…

L’huissier c’est bien le gars qui gagne sa vie si votre locataire ne paye pas, c’est ça ? (humour)

La synthèse que j’appelle de mes voeux est une liste des "témoins" , si possible avec une sélection de leurs meilleurs témoignages.

J’arrête là le HS.

Franc23 a écrit :

Si, et cela en prend le chemin, la situation économique ne s’améliore pas en France. Alors que nous voisins profitent quelque peu de la reprise, nous sommes nettement à la traine.

C’est assez classique.
La France est toujours suiveuse, que ce soit lors d’une chute mondiale de l’économie ou d’une reprise.
Notre modèle sociale amoindri le choc mais aussi la reprise. Donc rien de très inhabituel. (le même slogan à chaque fin de crise, et le slogan inverse à chaque début de crise).

cricri77700 a écrit :

Les prix ont déjà beaucoup descendu. .. surtout en province et on peut remarquer des signes de reprise.

Tout à fait, dans ma ville, le dernier MVVA constatait un +1,8%, alors que les prix avaient bien plongé il y quelques années. Et encore, je ne suis pas en pure province.

Smad a écrit :

Je pense que c’est avec de grosses agences comme celle ci qu’il faut travailler. Le parc locatif étant tellement grand, la gestion doit être rigoureuse. Et la possibilité de magouilles n’existe pas ( prestataire bon copain de un tel, pots de vin, etc ).

Je rentre dans la parenthèse, j’ai essayez un notaire local et une agence nationale, et franchement, j’aurai du mal à trouver le plus incompétent des 2.
Donc une grosse boutique ne change pas grand chose.
Et là encore une fois, je pense que la compétence et le ressenti client est lié à la politique RH de la boutique.

Tssm a écrit :

Au mieux, j’ai porté un bien immobilier 9 ans, une obligation 4 ans. Ah le buy and hold, difficile à tenir

Là à mon sens, vous rentrez dans le biais individuel.
En effet, certains ne parviendront pas à garder un produit (action, voiture, …) plus de quelques mois/années, quand d’autre peuvent les garder des décennies.

Dans mon cas, mon immeuble a un cash flow nul sur un peu plus d’un an.
La cause à divers éléments. Par exemple, 2 logements bloqués plusieurs pour rafraichissement (maintenant, ça irai bien plus vite) et un mauvais choix de locataire entrainant 3 mois d’impayés suite à son départ.
Donc effectivement, pas d’argent dans ma poche, mais l’emprunt remboursé, des  assurances du foyer (voitures et PNO), l’IRPP, la TF et les frais de réparation/entretien pris en charge par les loyers.
Par contre à côté pas mal de temps et surtout d’attention passé entre les travaux, la gestion des boulets (certains locataires, mais aussi certains fournisseurs comme edf qui a coupé l’électricité des communs par erreur, …)
Après 1 an, on reprend en main la gestion et les erreurs faites par le précédent.

A propos d’instabilité du contexte fiscal, quand même, prenons deux minutes pour y réfléchir…

Que pensez-vous de ce graphique ? Quelle tendance voyez-vous se dessiner ?

Ah bon Sky, vous êtes bailleur? J’avais compris des différents commentaires que vous parliez sans savoir :-)

Pour amuser la galerie et pour illustrer votre propos, j’ai reçu un devis hier pour changer un ballon d’eau chaude de 150l chez un locataire (par l’intermédiaire du syndic), le 1er se monte à 1400 euros, le second à 1700euros

Quelqu’un veut venir le faire ? Quelle rigolade !

Mais que vient faire la variation du prix de l’immobilier dans les simulations de cash flow ?

Essayez de citer vos sources et de soigner votre orthographe, là vous perdez en crédibilité.