Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings

corsaire00 · #1

Je profite de l’annonce des résultats du T3 prévue le 12/11/2015 pour ouvrir cette file dédiée à cette foncière cotée créée en 2015 et qui détient une partie du parc immobilier de SEARS HOLDING.

Elle détient 235 propriétés en pleine propriété et 31 propriétés en joint venture avec General Growth Properties, Simon Property Group et Macerich.

Conformément à un bail principal, 224 des propriétés loués à Sears Holdings et sont exploités en vertu soit la marque Sears ou Kmart.

prospectus sec

Dans ses résultats du T3 2015 Simon Property Group indique concernant la joint venture avec SERITAGE (10 sites) que des développements vont être réalisés en 2017 et 2018 pour 3 milliards de dollars.

Simon explained on the call that the Seritage portfolio was a bit of a wild card when it comes to redevelopment forecasts, since decisions are made jointly with Sears. The implication here is that there is the possibility for even more future development than the $1.5 billion budgeted for 2017 and the $1.5 billion currently slated for 2018.

Cela tombe bien car c’est la raison pour laquelle j’ai fait le pari de cette REIT à savoir un redéploiement progressif de ce parc immobilier SEARS/KMART vers d’autres locataires et des investissements pour accroître la valeur de ce parc que SEARS ne pouvaient pas porter.

comment creer de la valeur avec un mall -)

Une petite histoire concernant Sears et GGP, qui présage, je l’espère, de ce qui pourra se passer avec Seritage (vu que GGP sera actionnaire de Seritage d’une part, et a créé une co-entreprise avec Seritage pour gérer 12 de ses propriétés d’autre part).

1999 – GGP achète le Ala Moana Center à Honolulu, qui devient en 2009 le top n°2 des malls les plus profitables aux US.

Début 2012, GGP rachète 11 propriétés à Sears pour $ 270 M. Le but de l’opération est en fait de récupérer le bail du Sears localisé au Ala Moana Center, qui vaudrait à lui seul $ 200 M.

2013 – Sears du Ala Moana Center ferme ses portes et GGP mets un place un vaste programme de redéveloppement, dont le coût estimé est de $ 573 M, et qui doit se terminer au Q4 2015.

Ils prévoient un retour sur investissement de 9%-10% et une création de valeur de $800 M (après déduction du coût du projet de $ 573 M).

Mars 2015, le Ala Moana Center est évalué à 5.5 milliards de $ (une telle somme pour un seul mall!), et GGP forme un partenariat avec AustralianSuper, qui inclue la vente de 25% des parts du Ala Moana Center pour $ 907 M. Les 2 entités opéreront ensemble le mall.

GGP annonce par la même occasion envisager revendre 12.5% supplémentaire pour financer une nouvelle acquisition en cours. L’histoire ne dit pas encore si l’acquisition en question concerne Seritage…
Dernière modification par Aelthen (27/04/2015 09h49)

Message édité par l’équipe de modération (31/10/2015 10h10) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par corsaire00 (31/10/2015 00h21)

Mots-clés : foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage

Aelthen · #2

Seritage vient de publier ses résultats trimestriels (Q3)

- Les projets de redéveloppement sont en cours. Ils sont pour le moment au nombre de 15. Le coût de redéveloppement sera de 63.6 millions. Il reste 33.6 millions à payer.

- Il y a 51.6 millions de cash disponible (sont exclus 100 millions réservés aux projets de redéveloppement, en cours ou futurs)

- FFO normalisé = $29.0 millions, ou $0.52 / action (le vrai FFO est bien moindre, car amputé de frais liés à la création de la compagnie)

- Le montant du dividende n’a pas encore été fixé. Difficile d’anticiper le montant, vu que le résultat net est négatif, ce sera au bon vouloir du board.

Si on imagine un payout ratio de 80%, on arrive à un dividende trimestriel de $0.416 / action, soit $1.664 annuel. Au cours actuel d’environ $38, cela ferait un rendement de 4.37%.

Dernière modification par Aelthen (24/11/2015 10h51)

lesson1 · #3

Seritage a écrit :
Base rents across the portfolio averaged $18.95 PSF for signed but not yet opened leases, $11.23 PSF for existing third-party leases and $4.31 PSF for Sears Holdings

Seritage a déjà signé 15 baux dont les loyers sont des multiples de ce que payait SHLD. Ce qui, sur une base annualisée ferait baisser la part des loyers de SHLD de 84% à 78%.
A mon avis, le payout sera beaucoup plus faible que 80% et le dividende symbolique.

BulleBier · #4

Un Reit se doit de payer 80% de son profit. Néanmoins Seritage est une transformation. C’est là qu’est l’attrait pour l’investisseur patient.

Voici une interview du CEO: Retail REIT Seritage Unlocking Value in Portfolio | REIT.com

La stratégie est simple. Passer de Sears à d’autres locataires et redévelopper. Il évoque aussi les terrains adjacents aux batiments et la possibilité de densifier. Je pense aussi que si Sears à des difficultés Seritage pourrait acheter plus de propriétés en finançant probablement par de la dette et ce serait vraiment bon pour Seritage au vu du potentiel de redéveloppement.

Je suis actionnaire des deux entreprises.

InvestisseurHeureux · #5

BulleBier a écrit :
Un Reit se doit de payer 80% de son profit.

Juste une remarque : 90% des profits taxables (qui peuvent être différents des profits publiés sur les comptes consolidés), pas du FFO…

Donc, en pratique, il y a une certaine latitude dans la distribution.

Concernant Seritage, je suis surpris que la valorisation tienne à un niveau si élevé.

Là on cote 1,20 fois la book value, qui ne doit guère être très différente de l’ANR, puisque l’IPO est récente.

La foncière est petite et nous avons un locataire junk qui représente l’essentiel des loyers… Franchement par les temps qui courent cela mériterait une décote d’au moins 30%.

Une absence d’endettement pourrait éventuellement expliquer une bonne tenue du cours, mais même pas, Seritage est déjà bien leveragé.

Quand je vois le traitement boursier que subit par exemple Glimcher.

Mais, ma foi, tant mieux pour les actionnaires de Seritage…

Aelthen · #6

InvestisseurHeureux a écrit :
Concernant Seritage, je suis surpris que la valorisation tienne à un niveau si élevé.

Là on cote 1,20 fois la book value, qui ne doit guère être très différente de l’ANR, puisque l’IPO est récente.

Les acheteurs de Seritage ont tous un PRU d’environ $39 (prix de souscription + prix des droits), le dossier n’ayant pas changé depuis quelques mois, il serait stupide d’être prêt à payer un tel prix en juillet pour ensuite décider de vendre au rabais quelques mois plus tard. Il me semble donc logique que le prix "tienne". Ceci dit il y a quand même eu une baisse assez importante ces derniers jours, comme pour beaucoup de REIT.

On peut aussi imaginer que la book value est sous-estimée, comme le soulignent les montants des loyers qui sont pour les nouveaux locataires un multiple de ce que paie Sears.

sergio8000 · #7

InvestisseurHeureux a écrit :
Là on cote 1,20 fois la book value, qui ne doit guère être très différente de l’ANR, puisque l’IPO est récente.

Tout dépend comment vous calculez l’ANR.
Si une foncière nous dit que son ANR est de tant, le constat est nécessairement sujet à beaucoup d’hypothèses (notamment des prix de marché plus ou moins optimistes voire "bullesques" ou encore - ce qui revient plus ou moins au même - des hypothèses de rendements locatifs faibles).
Chez Seritage, personne ne vous donne l’ANR et c’est peut-être là que se trouve la subtilité… Si vous estimez que Seritage doit louer au tarif normalisé de 4-5$ le pied carré, la REIT est bien valorisée, voire légèrement survalorisée (Sears aurait-elle vraiment des baux avantageux ?…). Dans d’autres cas de figure, c’est à voir.

InvestisseurHeureux · #8

sergio8000 a écrit :
Chez Seritage, personne ne vous donne l’ANR et c’est peut-être là que se trouve la subtilité…

Aucune foncière US ou canadienne ne donne son ANR. Il n’y a que les foncières européennes qui le font.

Mais dans le cadre de l’IPO, le compte de bilan a bien été établi à partir d’estimé de valorisation des immeubles et on peut imaginer qu’en quelques mois, l’estimation n’a pas trop bougé.

D’où mon idée que l’Actif Net actuel (=book value) est grossièrement égale à l’Actif Net Réévalué, puisque justement, il n’y a rien à réévalué.

Mais, effectivement, comme vous et Aelthen le dîtes, si les loyers sont amenés à augmenter substantiellement, alors peut-être que l’estimation de l’IPO est conservatrice.

Aelthen · #9

Enorme ! Warren Buffet himself a investi dans Seritage ! 2 000 000 actions !

Aelthen · #10

Warren Buffet semble pense que Seritage est un bon dossier : Il en détient 2 000 000 actions

oliv21 · #11

Buffett reports 8.02 percent stake in Sears’ REIT Seritage Growth | Reuters

En effet, ca risque de bouger cet apres midi sur Seritage !

lesson1 · #12

Pas de chance pour ceux qui étaient en train d’accumuler à bon compte…
Par contre, 2m d’actions représentent plutôt 3,5% de la valeur économique de Seritage (mais bien 8,02% des actions de classe A, Lampert détenant des Operating Units)

PS: J’ai répondu dans cette file, mais je faisais bien sûr référence à l’article de Reuters publié dans la file SHLD

etzanas · #13

Quelqu’un connait le cours d’entrée d’oncle Warren?

lesson1 · #14

Non, le formulaire déposé est un 13-G qui correspond à un investissement entre 5% et 20% dit "passif", où il y a très peu d’informations (au contraire d’un 13-D)

Cela dit, on sait que les achats sont de Novembre et (très) probablement après la publication des trimestriels, ce qui donne une fourchette de 33-36$

Dernière modification par lesson1 (10/12/2015 16h16)

francoisolivier · #15

Fuc.k ! +14% à l’ouverture.
Ceci dit, je peux cité 2 investissements de Warren dont les actions baissent : tesco et ibm

Vibe · #16

+ 15 % ! Finalement ça n’était peut-être pas un si mauvais investissement pour ceux qui ont exercé leurs DPS … et même un très bon pour ceux qui ont du arbitrer des actions SHLD vers Seritage pour avoir du cash (en ce qui me concerne j’ai fait l’inverse, honte à moi ) …

oliv21 · #17

15% ! La réaction me semble quand même disproportionnée.
ok, ça reste encore bon marché mais je préfère attendre un retour sur 37/38 USD pour renforcer.

Intéressant que cela soit Warrent Buffet en personne et non Berkshire Hathaway qui ait investit !
Question aux connaisseurs de WB, ca lui arrive souvent d’investir en direct ?
Est-ce que WB diffuse son portefeuille perso ?

Merci,

Dernière modification par oliv21 (10/12/2015 17h33)

Aelthen · #18

Rappelons nous tout de même qu’un investisseur ne peut détenir plus de 9.8% d’une REIT…et donc de Seritage.
Tonton Warren vient d’en prendre pour 8%, soit presque le maximum autorisé.

vbvaleur · #19

Warrren à du échanger ses actions ou vendre sa maison pour financer cet achat car il a un faible salaire et n’a jamais sorti un dividende de Berkshire hattaway ^^

Je ne comprend pas du tout pourquoi il à investit en direct ça me laisse perplexe , fiscalement c’est normalement moins avantageux (lors de la vente) et ça envoi un mauvais signal à ses actionnaires .

Il trouve peut être Seritage tellement sous évalué qu’il en veut un max pour lui sans partager avec ses actionnaires …

Je ne trouve pas la hausse exagéré mais je suis étonnamment surpris par cet investissement .

thomz · #20

vbvaleur a écrit :
Il trouve peut être Seritage tellement sous évalué qu’il en veut un max pour lui sans partager avec ses actionnaires…

Seritage c’est quoi, un milliard et quelques de capitalisation boursière ? Même s’il l’acquérait à 100%, ce ne serait qu’un pet de mouche à l’échelle de Berkshire…

Quelle difficulté d’être à la fois le meilleur investisseur de tous les temps, et d’avoir $250 milliards d’equity à gérer !

spiny · #21

Vu son train de vie dispendieux, il est fort probable qu’il ait un bas de laine confortable…

Buffett a un portefeuille personnel qu’il gère depuis de très nombreuses années, sauf que nous n’avons que très rares informations à ce sujet.

Ses investissements dans des net-nets coréennes avaient fait beaucoup de bruit à l’époque.

Avant d’être multimilliardaire et philanthrope Buffett est avant tout un passionné d’investissement. Il aime investir et n’a donc pas pu s’en empêcher…

Dernière modification par spiny (10/12/2015 23h02)

vbvaleur · #22

"philanthrope" Pour moi ni Bill gates ni Marc Zuckerberg ne sont philanthrope et encore moins Buffet .

Seritage c’est quoi, un milliard et quelques de capitalisation boursière ? Même s’il l’acquérait à 100%, ce ne serait qu’un pet de mouche à l’échelle de Berkshire…

Oui mais ce n’est pas très philanthropique.

etzanas · #23

Si je me rappelle bien, le portefeuille privé d’oncle Warren était évalué autour de $1.5 milliards, il y a 3-4 ans…

Jesuislambda · #24

vbvaleur a écrit :
"philanthrope" Pour moi ni Bill gates ni Marc Zuckerberg ne sont philanthrope et encore moins Buffet .

Oui mais ce n’est pas très philanthropique.

La totalité de sa fortune ira dans une association à son décès, je pense que cela suffit à être considéré comme philanthrope tout de même !

Philippos · #25

Je suis étonné que Buffett prenne une si "petite" position. 8% de seritage ça doit tourner autour de 100 milllions de $. Du petit poisson pour lui.

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