Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings

Dividende de 0,50$ pour le premier semestre en tant que compagnie indépendante. En normalisé, cela donne un rendement sur dividende de 2,4% et un ratio de distribution de 48% sur la base du FFO du Q3. Honnêtement, je suis très surpris que le pay-out soit si élevé.

Philippos a écrit :

Je suis étonné que Buffett prenne une si "petite" position. 8% de seritage ça doit tourner autour de 100 milllions de $. Du petit poisson pour lui.

Avez-vous lu message #18 d’Aelthen?

Seritage était censé payer un dividende trimestriel.
page 20 du prospectus officiel:

Seritage Growth currently intends to pay quarterly distributions in cash.

A voir s’ils ont un peu de retard cette année avec la création, ou s’ils comptent rester sur du dividende semestriel.

Sinon j’ai pu lire ici que Lampert aurait déclaré vendre de nouvelles propriétés à Seritage en 2016. Je n’ai pas retrouvé la déclaration originale par contre.

Thursday’s disclosure by Buffett may prove to be a tailwind for Lampert, who last month said he expects to transfer more Sears properties to Seritage in 2016. It may also inspire confidence in the strategy of spinning off real estate.

Philippos a écrit :

La réponse est plutôt je pense qu’il investit directement en propre et pas via Berkshire, d’où des sommes plus faibles.

C’est exactement ce qui est dit dans les messages #9 et #18. Personne n’a parlé de Berkshire.

Aelthen
Qu’est ce qui l’empeche de prendre plus de x % ?
Berko et lampert ont bien plus….

Thinkpad a écrit :

Aelthen
Qu’est ce qui l’empeche de prendre plus de x % ?
Berko et lampert ont bien plus….

Voila comme a dit lesson1, Lampert a organisé Seritage de façon à pouvoir contourner la limitation du maximum de 9.8% de détention propre aux REITs. Notamment, les operating units donnent droits aux mêmes dividendes et autres avantages économiques que les actions ordinaires, mais ce ne sont pas des actions.

Il y a effectivement 55,5m d’"actions" en prenant en compte les actions de catégorie A, C et les operating partnerships. Les actions de catégorie B ne sont pas comptés car elles n’offrent pas de dividende. Dans les présentations aux investisseurs, les ratios (FFO/action,…) sont bien calculés avec ce nombre d’actions.

Quasiment toutes les foncières américaines ont ce système d’operating partnership (cf définition d’UPREIT). Tout ce que je sais, c’est que c’est comme une action sans être une action. Il peut y avoir des raisons fiscales, mais pour Seritage, c’est (entre autres?) pour contourner les règles de détention de REIT.

Les chiffres sont dans les résultats du Q3. Le 10-Q est beaucoup trop formel mais il y a des infos dans le "Principles of consolidation".

Tout est devenu beaucoup plus clair depuis que j’ai lu ces deux articles :
UPREIT | Broadstone
Sears’ REIT Is An Extraction Of Company Assets - Sears Holdings Corporation (NASDAQ:SHLD) | Seeking Alpha

Par ailleurs, si je prends l’évaluation immobilière faite dans Foncière Seritage : Sears Débloque la Valeur ! on a au final :
- une market cap de 2B$
- une dette de 1B$
- un immobilier évalué à 6B$

Soit une marge de sécurité de 50% sur les actifs. En revanche, je suis en désaccord sur l’article de l’IF qui voit une décote sur actifs même en divisant par deux la valeur de l’immobilier, en se fondant sur une market cap de 1B$ alors que je la vois plutôt à 2B$.

Il reste à évaluer le potentiel de redéveloppement (50% de recaptures possibles sur les baux Sears dont le loyer pourra être réévalué ensuite), son coût, et les futur cash flows espérés. De plus, le taux de change n’est pas historiquement optimal pour un investissement US long terme actuellement.

Le dossier mérite une attention accrue en tout cas.

Edit (je ne peux pas ajouter de message…) :

Je ne peux plus modifier mon message #37 mais j’ai fait une erreur en voulant aller trop vite …

Evariste a écrit :

Et la dilution ne prend en compte que les actions de classe A et C, pas les operating partnership units

En fait si, puisque la dilution a été faite sur le résultat net attribuable aux "common shareholders", c’est-à-dire le résultat net total auquel on déduit le résultat attribuable aux "non controlled interests" justement.

Donc le 10-Q fait bien la part des choses

En revanche, lorsque je fais 18.301/31.853 (résultat net attribuable aux common shareholders / résultat net total), j’obtiens 57,5% et non 56,5%. Alors que lorsque je fais 906381/1604820 (shareholder’s equity / total equity) j’obtiens bien 56,5%.

Cela reste très proche mais il y a une petite subtilité comptable que je n’ai pas saisie. Désolé pour mes questions un peu simplistes.

Dernière modification par Evariste (02/02/2016 14h38)

Je n’ai pas regardé le deal de l’époque.

Je lis dans l’article de Steevy : Ticker : SRG : US - Capitalisation Boursière (Janvier 2016) : $2,2B. Or j’avais cru lire hier une capitalisation de $1.2B dans cet article, c’est à-dire oubliant de prendre en compte les operating partnership units non détenues par Seritage. Visiblement j’ai mal lu, et veuillez donc m’excuser.

Néanmoins, au jour d’aujourd’hui, en prenant une capitalisation de 2 B$ + 1 B$ de dettes, et en discountant par 2 la valorisation de l’immobilier (qui reste incertaine, surtout dans la mesure où je ne l’ai pas vérifié moi-même ), donc 3 B$, la marge de sécurité sur les actifs disparaît.

Mais le dossier reste prometteur pour l’aspect cash flows, qui m’intéresse plus que les actifs en tant que tel, qui n’ont pas vocation à être vendus mais plutôt redéveloppés. Je vais donc essayer d’analyser plus en détails Seritage.

Que pensez-vous du taux de change $/€ ? Ne vous freine-t-il pas dans vos investissements US ?

Par ailleurs, si quelqu’un a une réponse sur l’écart sur le résultat net attribuable aux common shareholders qui diffère un petit peu du chiffre théorique, ça m’intéresse aussi

Je comprends ce que vous dites. En fait si j’étais certain de la valorisation de l’immobilier je considérerais effectivement avoir une décote de 50% sur les actifs. Comme ce n’est pas le cas je prends le cas défavorable, l’immobilier ne vaut peut-être que 3 B$ plutôt que 6 B $, tout simplement car l’évaluation elle-même fait l’objet d’incertitudes (hors les incertitudes sur la qualité des actifs eux-mêmes je veux dire).

La marge de sécurité vient après (dans ma façon de faire j’entends) : est-ce que le cours est inférieur à ma valorisation conservative ? Si je valorise par actifs je dirais que non, car je valorise (3-1) = 2 B $ les actifs nets et la market cap vaut 2 B $.

En revanche, dans ma manière de valoriser une entreprise, ça n’a pas une importance critique. La décote sur actifs est une sécurité supplémentaire, rassurante, mais ma stratégie consiste à investir avant tout dans une décote sur cash flows et non sur actifs (pour diverses raisons, par exemple parce qu’un actif sous coté qui ne rapporte rien et qui n’est pas monétisé par le management n’a aucun intérêt pour moi et mérite sa décote).

Or de ce point de ce point de vue Seritage pourrait présenter une opportunité.

Bien évidemment, dans le cas d’une REIT les deux sont liés, c’est bien parce qu’on a éventuellement une décote sur actifs qu’on a des chances d’avoir à terme lors du redéveloppement des cash flows plus élevés, et donc une décote sur cash flow au cours actuel. A étudier donc

Par ailleurs, on me dit qu’effectivement l’article de l’IF a été modifié et présentait bien une erreur hier sur la market cap qui était indiqué à 1 B $ plutôt que 2 B $. Ça n’a pas grande importance, mais je souhaite juste témoigner de ma bonne foi à ce sujet.

Dernière modification par Evariste (02/02/2016 23h03)

La concurrence c’est plutôt 18 $ / square foot me semble-t-il. Vous avez raison, Seritage a le droit de redévelopper 50 % des emplacements en virant Sears pour relouer à prix bien plus élevé qu’actuellement, car évidemment Sears qui donne son immobilier à la REIT a en échange des baux avantageux (à 4 $ le square foot je crois). C’est le master lease.

Mais je suis en train d’étudier tout ça justement J’ai hâte de terminer pour voir si l’investissement vaut vraiment le coup.

francoisolivier a écrit :

Est ce que sears va lacher regulierement d’autres magasins ?

La bonne question selon moi est la suivante. Puisque Lampert contrôle Sears et Seritage, n’a-t-il pas les moyens de faire vendre de l’immobilier Sears à Seritage en faisant payer le prix fort à Seritage, au bénéfice de Sears, et en réduisant ainsi la sous-valorisation possible de Seritage ?

Evariste a écrit :

francoisolivier a écrit :

Est ce que sears va lacher regulierement d’autres magasins ?

La bonne question selon moi est la suivante. Puisque Lampert contrôle Sears et Seritage, n’a-t-il pas les moyens de faire vendre de l’immobilier Sears à Seritage en faisant payer le prix fort à Seritage, au bénéfice de Sears, et en réduisant ainsi la sous-valorisation possible de Seritage ?

Surement pas , déjà que pour externaliser de la valeur il à du sous valoriser ses actifs , il ne va surement pas faire l’inverse .
Seritage et Sears ont des actionnaires différents ce sont 2 entreprises distinctes et les actionnaires de Seritage sont tout aussi doués en finance que Eddie Lampert .
Avec les futures loyers à payer Sears va dépérir lentement ou rapidement  et Seritage  trouvera petit à petit des Locataires bien plus généreux qu’actuellement .
Selon moi Seritage c’est le canot de sauvetage , du Titanic Sears ^^ Peut être qu’ils peuvent charger encore le canot avec des biens de valeur (Je parle pas des salariés ).
Je me demande combien de temps les banque vont accorder des liquidités à Sears si les biens immo continuent à disparaître et que L’ebitda continu à se dégrader comme actuellement .