Revenus fonciers et LMNP dans un immeuble : répartition des frais de notaire et amortissement ?

Bonjour,

Dans la continuité de la discussion précédente, j’ai rencontré un expert-comptable afin d’anticiper les déclarations de revenus de l’immeuble.

Evoquant le passage de la location nue à la location meublée, pour le calcul de la valeur du bien prise en compte pour l’amortissement du bien, celui-ci m’indiquait prendre:

-> Valeur achat immeuble x 0.85 / (surface du bien par rapport au total de l’immeuble) = X

-> Puis X + montant des travaux fait dans ce bien

-> = Valeur de base pour l’amortissement en BIC

Or, il me semblait avoir lu plusieurs fois ici que pour le calcul de cette base pour l’amortissement, on prenait simplement la valeur vénale du bien (constatation agent immobilier ou notaire, soit une valeur de marché).

Comment prouver à mon comptable par un texte de loi cette deuxième manière de calculer?

Car dans un immeuble de rapport, l’achat "en gros" fait déjà forcement baisser la valeur d’achat par logement que si je les avais acheté séparément. Et si je fais une partie des travaux moi-même, cela vient également minimiser la base de calcul de la valeur globale immobilier + travaux.

Merci pour votre aide

Votre EC a juste décrit une manière d’évaluer la valeur du bien, qui lui permet de mettre une valeur sur un bien, sans même avoir à le voir (et sans avoir recours à un tiers "expert"), et qui pourrait approcher la valeur vénale. Mais cette manière présente pas mal de défauts :
  - le m² en rdc sombre côté rue vaut moins qu’un m² au 4ème étage côté jardin avec vue dégagée;
  - il n’est pas forcément aisé de déterminer le coût des travaux faits dans le bien, si c’est juste une partie des travaux faits à plusieurs niveaux de l’immeuble;
  - le prix d’achat de l’immeuble pourrait dater de qqs mois/années dans un marché bougeant vite, et pourrait être significativement au-dessous ou au dessus du marché;
  - le prix d’achat + travaux pourrait être inférieur à la valeur vénale après travaux;

Vous pouvez utiliser d’autres manières (plus probantes), pour évaluer la valeur vénale du bien, et je serais surpris qu’il les refuse…